Цены на землю завышены, мечта о собственном месте исчезает.

VTV.vn - Только за последние 5 лет Ханой стал лидером страны по росту цен на недвижимость - 112%; Хайфон вырос на 71%, Дананг и Хошимин увеличились почти в полтора раза.

Цены на землю неоправданно завышены.

Цены на землю всегда вызывали беспокойство у многих людей, как инвесторов, так и тех, кто хотел бы приобрести землю для проживания или строительства дома. Однако на протяжении многих лет цены на землю были неоправданно завышены, что негативно сказывалось на обществе, искажало распределение ресурсов и создавало риск макроэкономической нестабильности... Это одно из четырёх последствий установления цен на землю в соответствии с рыночными ценами.

Только за последние 5 лет Ханой стал лидером по росту цен на недвижимость в стране, показав рост на 112%; Хайфон вырос на 71%, Дананг и Хошимин – почти в полтора раза. Аномальный рост цен обусловлен не реальным спросом, а спекуляциями, накоплением и, в особенности, тем, что цены на землю определяются на основе сравнения с аукционами или «горячими» проектами. В результате последующие цены всегда следуют за предыдущими, создавая неконтролируемую спираль роста цен.

В коммуне Донгань в Ханое брокер сказал, что этот район сейчас является самым привлекательным для инвестиций в столице... Ведь если два года назад цена за квадратный метр здесь составляла менее 50 миллионов донгов, то сейчас, благодаря реализации ряда проектов элитного жилья поблизости, цена на землю выросла в 4 раза. В более чем 3 км, хотя и вдали от проектов элитного жилья, цена на землю также растёт в соответствии с ценами на центральную часть города.

В последние годы во многих районах, особенно в Ханое, цены на землю не отражали реальную потребительскую стоимость, а формировались под влиянием организованной инфляции. Обычно в качестве ориентира для сравнения используются пиковые аукционы, которые одновременно повышают и прейскурант. Пока нет плана действий, но в настоящее время цены на землю здесь колеблются от 140 миллионов донгов за м². Стоит отметить, что около двух лет назад цены на землю здесь составляли всего около 30 миллионов донгов за м². Рост или падение цен на землю определяется не только рынком, но и местным сообществом риелторов.

Одной из важных причин необоснованного роста цен на землю является то, как муниципалитеты устанавливают прейскуранты и поправочные коэффициенты. Действующие прейскуранты, публикуемые муниципалитетами, зачастую значительно ниже рыночных цен сделок. Однако при расчете платы за землепользование, финансовых обязательств и компенсации за уборку земельного участка применяется поправочный коэффициент. Этот коэффициент часто рассчитывается на основе данных о ранее совершенных сделках, цена которых была завышена.

Г-н Нгуен Чи Тхань, вице-президент Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, сказал: «В ведущих развитых странах, таких как США, Австралия..., в красную книгу включена информация о цене продажи, которую они используют для определения налога, иногда она повышается, иногда понижается. Вьетнам хочет быть признанным государством с рыночной экономикой , у нас не может быть неписаных законов, которые только растут, а не понижаются».

Г-н Нгуен Куок Хьеп, председатель Вьетнамской ассоциации строительных подрядчиков, отметил: «В соответствии с методом оценки стоимости земли, предусмотренным Законом о земле 2024 года, мы используем консалтинговое подразделение. Консультационное подразделение — это организация, которая определяет все цены на землю. Я считаю, что это неправильный подход».

В настоящее время в столице Ханое нормальной считается цена квартиры в 100 млн/м².

Мечта о собственном жилье угасает

В настоящее время в столице Ханое цена квартиры в 100 миллионов донгов за м² считается нормальной. В некоторых местах она достигает 300 миллионов донгов за м². Эта цена кажется заоблачной, но это действительно так. По сравнению с показателями десятилетней давности она выросла в 5-10 раз. Тогда средняя цена квартиры в Ханое составляла около 20 миллионов донгов за м². К этому году уровень цен вырос почти до 80 миллионов донгов за м², не говоря уже о проектах премиум-класса. Спекулянты часто пользуются Земельным законом с его методом ценообразования земли в соответствии с рыночными ценами, тем самым взвинчивая цены на землю и жильё, вызывая настоящий ажиотаж и делая мечту о собственном доме для многих семей всё более далёкой.

По оценкам экспертов, цены на землю зачастую составляют до 40% от стоимости объекта недвижимости. При этом другие факторы, такие как плата за пользование землей (уплачиваемая по старому Закону о земле), строительные материалы, рабочая сила и т. д., не сильно увеличиваются. Однако в качестве оправдания спекулянты часто ссылаются на Закон о земле с его рыночным методом ценообразования земли, тем самым взвинчивая цены на землю, повышая цены на жильё, вызывая настоящий ажиотаж и т. д.

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, прокомментировал: «В Ханое и Хошимине цены на жильё и недвижимость резко выросли. Основная причина — спрос и предложение. Спрос очень велик во всех формах: спрос на жильё, инвестиционный спрос, спрос на жильё для многих сфер, особенно для рабочих, госслужащих и работников производства. Существует острая нехватка жилья. Именно эта нехватка приводит к хаосу на рынке».

В этом году из более чем 40 000 новых квартир, выставленных на продажу на двух крупнейших рынках, Ханое и Хошимине, более 95% относятся к элитному сегменту с ценами от 76 до 80 миллионов донгов за м². Квартир среднего ценового диапазона стоимостью 35–40 миллионов донгов за м², как несколько лет назад, больше нет. Высокие цены на землю приведут к увеличению расходов на покупку, аренду и использование земли, что приведет к увеличению общих инвестиционных затрат на каждый проект и снижению потенциальной прибыли... Этот фактор оказывает сильное влияние на иностранных инвесторов, работающих на вьетнамском рынке недвижимости.

Г-н Майкл Пиро, генеральный директор Indochina Capital, прокомментировал: «Когда на рынке проявляются признаки активной спекуляции, а цены на землю значительно превышают реальную экономическую стоимость, мы часто немного замедляемся, отходим в сторону и наблюдаем, вместо того чтобы гнаться за „лихорадкой“».

Г-н Коэн Соененс, директор промышленного парка Deep C в Хайфоне, прокомментировал: «На самом деле, в одном и том же проекте фаза 1 имеет другую цену, в то время как фаза 2 проекта имеет более высокую цену на землю согласно рыночной цене».

4,1 млн млрд донгов — это капитал, который кредитные учреждения предоставили сектору недвижимости.

Высокие цены на землю создают проблемы с распределением ресурсов

4,1 трлн донгов – это поток капитала, предоставленный кредитными организациями сектору недвижимости. Этот показатель в 4 раза превышает объём государственных инвестиций страны в этом году и обеспечил темпы роста кредитования почти на 17% по сравнению с концом прошлого года. Однако насколько эффективен этот поток капитала для экономики и не приведёт ли высокий рост кредитования в сфере недвижимости к повторению рисков возникновения пузырей на рынке недвижимости и проблемных долгов в банковской системе, как это произошло много лет назад?

Каждый день мистер и миссис Лью приходят ухаживать за огородами своей семьи. Ирония в том, что земля, где выращиваются овощи, на самом деле является территорией вилл стоимостью в десятки миллиардов донгов, которые стоят пустыми. Значительная часть социальных ресурсов гибнет под завалами заброшенных проектов, где никто не живёт.

По оценкам, сектор недвижимости в настоящее время вносит прямой вклад лишь около 3,5% ВВП, но при этом поглощает почти четверть всего капитала экономики. Это свидетельствует о крайне низкой капиталоотдаче сектора недвижимости.

Сотни вилл, но сейчас там живут лишь несколько семей. Сотни миллиардов донгов простаивают вместе с этой недвижимостью. Чем ближе к центру, к крупным городам, к местам с высокой стоимостью земли, тем больше пустующих домов. Мечта разбогатеть на спекуляциях с недвижимостью стала обузой для многих инвесторов и банков и искажает источник капитала для роста страны.

Реальность показывает, что капитал, вложенный в недвижимость, циркулирует по кругу: банки кредитуют инвесторов проектов недвижимости на строительство домов; банки также кредитуют инвесторов проектов недвижимости на покупку домов; инвесторы проектов недвижимости используют полученные от инвесторов средства для инвестирования в новые проекты и строительства новых домов. По мнению экономических экспертов, с определённой точки зрения это противоречит общепринятому экономическому закону, согласно которому кредитование должно направляться в производственные секторы экономики.

Г-н Мак Куок Ань, заместитель председателя Ханойской ассоциации малых и средних предприятий, отметил: «Слишком большое кредитование в сфере недвижимости напрямую повлияет на производство, торговлю и сферу услуг. Поскольку именно эти секторы создают много рабочих мест».

По оценкам, за последние 10 лет стоимость земли выросла в 3,12 раза. Это также является причиной того, что недвижимость привлекает значительный капитал от частных инвесторов, отечественных предприятий, предприятий с прямыми иностранными инвестициями и кредитных организаций...

Г-н Чан Дык Ань, директор по макроэкономической и рыночной стратегии компании KB Securities Vietnam, отметил: «Процентные ставки по кредитам часто выше обычных процентных ставок для производственной и коммерческой деятельности. Что ещё важнее, кредитование недвижимости подразумевает наличие залога».

Доктор Фам Тхи Хоанг Ань, заместитель директора Банковской академии, прокомментировала: «Ипотечные активы в основном поступают с рынка недвижимости. Поэтому, если рынок недвижимости переживёт фазу пузыря и вступит в фазу рецессии, это создаст потенциальные риски, которые можно считать риском для банковской и финансовой системы, особенно связанные с проблемой безнадежных долгов».

В ходе этой сессии Национальной ассамблеи правительство разработало и представило ряд предложений о механизмах и политике, направленных на устранение трудностей и препятствий в организации и реализации земельного законодательства... Это рассматривается как позитивный сигнал, направленный на устранение проблем и содействие оздоровлению рынка как для населения, так и для бизнеса. Только строгое государственное, публичное и прозрачное регулирование цен на землю позволит устранить спекуляции, манипуляции и инфляцию цен, а также гармонично обеспечить интересы людей и бизнеса.

Источник: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm