Цены на землю неоправданно завышены.
Цены на землю всегда вызывали серьезную озабоченность у многих людей, включая инвесторов и тех, кто хочет купить землю под застройку. Однако на протяжении многих лет цены на землю были неоправданно завышены, что негативно сказывалось на обществе, искажало распределение ресурсов и создавало риск макроэкономической нестабильности… Это одно из четырех последствий ценообразования на землю в соответствии с рыночными силами.
Только за последние пять лет Ханой лидировал в стране по росту цен на недвижимость — на 112%; в Хайфоне цены выросли на 71%, а в Дананге и Хошимине — почти вдвое. Этот аномальный скачок цен обусловлен не реальным спросом, а спекуляциями, накоплением запасов и, особенно, оценкой земли на основе сравнения с аукционными сделками или «горячими» проектами в окрестностях. Это создает порочный круг неконтролируемого роста цен, когда последующие цены всегда следуют за предыдущими.
В коммуне Донг Ань в Ханое агенты по недвижимости утверждают, что в настоящее время это самое привлекательное место для инвестиций в столице... Потому что два года назад цена за квадратный метр здесь составляла менее 50 миллионов донгов, а сейчас, из-за ряда проектов элитного жилья, строящихся поблизости, цены на землю выросли в четыре раза. Более чем в 3 км отсюда, даже несмотря на то, что это дальше от элитных жилых комплексов, цены на землю также растут вслед за центральным районом.
На протяжении многих лет во многих районах, особенно в Ханое, цены на землю не отражали их реальную стоимость, а определялись организованными схемами манипулирования ценами. Типичный пример — использование пиковых цен на аукционах в качестве ориентира, а затем одновременное повышение цен на соседние участки. Хотя дальнейший путь неясен, цены на землю здесь в настоящее время колеблются в районе 140 миллионов донгов/м². Примечательно, что около двух лет назад цены на землю здесь составляли всего около 30 миллионов донгов/м². Цены на землю растут и падают не только под воздействием рыночных сил, но и определяются местным сообществом риелторов.
Одной из главных причин необоснованного завышения цен на землю является способ определения местными властями таблиц цен на землю и корректировочных коэффициентов. Текущие таблицы цен на землю, публикуемые местными властями, часто значительно занижены по сравнению с рыночными ценами сделок. Однако при расчете платы за пользование землей, финансовых обязательств и компенсаций за расчистку земли применяются корректировочные коэффициенты. Эти коэффициенты часто основаны на ранее завышенных базовых сделках.
Г-н Нгуен Чи Тхань, вице-президент Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости, заявил: «В ведущих развитых странах, таких как США и Австралия, свидетельство о праве собственности на землю содержит информацию о продажной цене, которая используется для определения налогов, и эта цена колеблется. Если Вьетнам хочет быть признанным страной с рыночной экономикой , мы не можем допустить существования неписаного закона, согласно которому цены только растут и никогда не падают».
Председатель Вьетнамской ассоциации строительных подрядчиков г-н Нгуен Куок Хиеп заявил: «Метод оценки земли в Законе о земле 2024 года использует консультативное подразделение. Это консультативное подразделение — организация, которая определяет все цены на землю. Я считаю, что это неточный подход».
В настоящее время в Ханое цена квартиры в 100 миллионов донгов/м² считается нормальной.
Мечта о собственном доме угасает.
В настоящее время в Ханое цена квартиры в 100 миллионов донгов/м² считается нормальной. В некоторых местах она достигает даже 300 миллионов донгов/м². Эта, казалось бы, заоблачная цена на самом деле реальна. По сравнению с 10 годами назад она выросла в 5-10 раз. Тогда средняя цена квартиры в Ханое составляла около 20 миллионов донгов/м². В этом году цена выросла почти до 80 миллионов донгов/м², не считая элитных проектов. Спекулянты часто используют рыночную систему оценки земли, предусмотренную Законом о земле, для завышения цен на землю, создавая искусственный пузырь и отодвигая мечту о собственном доме на второй план для многих семей.
По мнению экспертов, стоимость земли часто составляет до 40% от цены объекта недвижимости. Это происходит несмотря на то, что другие факторы, такие как плата за пользование землей (уже уплачиваемая в соответствии со старым Законом о земле), строительные материалы и затраты на рабочую силу, не претерпели значительного увеличения. Однако спекулянты часто используют рыночный метод оценки земли, предусмотренный Законом о земле, в качестве оправдания для завышения цен на землю, искусственного повышения цен на жилье и создания скачков цен.
Председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости г-н Нгуен Ван Динь заявил: «В Ханое и Хошимине цены на жилье и недвижимость резко выросли. Основная причина – это соотношение спроса и предложения. Спрос очень высок в различных формах: спрос на жилье, инвестиционный спрос, жилье для многих секторов, особенно жилье для рабочих, государственных служащих и производственных рабочих, которого не хватает. Этот дефицит приводит к хаосу на рынке».
В этом году из более чем 40 000 новых квартир, выставленных на продажу на двух крупнейших рынках, в Ханое и Хошимине, более 95% относятся к элитному сегменту, по цене от 76 до 80 миллионов донгов за квадратный метр. Квартир среднего ценового диапазона по цене 35-40 миллионов донгов за квадратный метр, как это было несколько лет назад, больше нет. Высокие цены на землю увеличат стоимость покупки, аренды или использования земли, что приведет к увеличению общих инвестиционных затрат по каждому проекту и, следовательно, к снижению потенциальной прибыли… Это является важным фактором, влияющим на иностранных инвесторов, участвующих во вьетнамском рынке недвижимости.
Генеральный директор Indochina Capital Майкл Пиро прокомментировал: «Когда рынок демонстрирует признаки активной спекуляции, когда цены на землю значительно превышают их реальную экономическую стоимость, мы обычно немного замедляем темп, отступая назад и наблюдая за ситуацией, вместо того чтобы гнаться за «лихорадкой»».
Г-н Коэн Соененс, директор индустриального парка Deep C в Хайфоне, прокомментировал: «Реальность такова, что в рамках одного и того же проекта цена на землю в первой фазе может отличаться, в то время как во второй фазе цена на землю, исходя из рыночной стоимости, выше».
4,1 миллиона миллиардов донгов — это сумма капитала, которую кредитные учреждения предоставили в виде займов сектору недвижимости.
Высокие цены на землю приводят к неравенству в распределении ресурсов.
4,1 миллиона миллиардов донгов — это сумма капитала, предоставленного кредитными учреждениями сектору недвижимости. Эта цифра в четыре раза превышает общий объем государственных инвестиций в стране в этом году и представляет собой рост кредитования почти на 17% по сравнению с концом прошлого года. Однако насколько эффективен этот приток капитала для экономики, и не приведет ли высокий рост кредитования в сфере недвижимости к повторению рисков образования пузыря на рынке недвижимости и проблемных долгов для банковской системы, как это происходило много лет назад?
Каждый день мистер и миссис Лью приходят ухаживать за семейным огородом. По иронии судьбы, земля, на которой они выращивают овощи, на самом деле является территорией многомиллиардных вилл, которые сейчас простаивают. Огромные общественные ресурсы тратятся впустую на заброшенные, необитаемые проекты.
По оценкам, в настоящее время сектор недвижимости напрямую вносит лишь около 3,5% в ВВП, но при этом привлекает почти четверть всего капитала экономики. Это свидетельствует о крайне низкой капиталоемкости сектора недвижимости.
Сотни вилл когда-то пустовали, в них проживало лишь несколько семей. Сотни миллиардов донгов простаивают в этих объектах недвижимости. Чем центральнее местоположение, чем больше город и чем дороже земля, тем больше пустует недвижимость. Мечта разбогатеть на спекуляциях с недвижимостью теперь стала бременем для многих инвесторов и банков, искажая потенциал экономического роста страны.
В действительности приток капитала в недвижимость происходит циклически: банки кредитуют застройщиков на строительство домов, банки также кредитуют инвесторов в недвижимость на покупку домов, а застройщики используют полученные от инвесторов средства для инвестирования в новые проекты и строительства большего количества домов. По мнению экономических экспертов, в некоторой степени это противоречит нормальному экономическому принципу, согласно которому кредит должен поступать в производительные сектора экономики.
Г-н Мак Куок Ань, вице-председатель Ханойской ассоциации малых и средних предприятий, отметил: «Чрезмерные вливания кредитов в сектор недвижимости напрямую повлияют на обрабатывающую промышленность, торговлю и сферу услуг. Это связано с тем, что именно эти сектора создают множество рабочих мест».
По оценкам, цены на землю выросли в 3,12 раза за последние 10 лет. Именно поэтому недвижимость привлекает значительные инвестиции от частных инвесторов, отечественных предприятий, компаний с иностранными инвестициями и даже кредитных учреждений…
Г-н Тран Дык Ань, директор по макроэкономике и рыночной стратегии в KB Securities Vietnam, заявил: «Процентные ставки по кредитам, как правило, выше, чем обычные процентные ставки по кредитам на производственную и коммерческую деятельность. Что еще более важно, кредиты на недвижимость предоставляются под залог».
Заместитель директора Банковской академии, доктор Фам Тхи Хоанг Ань, заявила: «В качестве залога в основном используются активы с рынка недвижимости. Поэтому, если рынок недвижимости переживет фазу пузыря и войдет в рецессию, это создаст потенциальные риски, которые можно рассматривать как риски для банковской и финансовой системы, особенно в отношении проблемы невозвратных долгов».
В ходе этой сессии Национального собрания правительство разработало и представило ряд предложений по механизмам и политике, направленным на устранение трудностей и препятствий в реализации земельного законодательства… Это рассматривается как позитивный сигнал к решению проблем и содействию созданию здорового рынка как для граждан, так и для бизнеса. Только при строгом государственном регулировании цен на землю, публичном и прозрачном, будут искоренены спекуляции, манипуляции и завышение цен, а также будут обеспечены гармоничные интересы граждан и бизнеса.
Источник: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm
Комментарий (0)