Предложение дополнительных механизмов определения цен на землю и использования дополнительных доходов в проекте Постановления о земельном законе

Иллюстративное изображение.

Вьетнамская ассоциация риелторов (VNREA) недавно представила документ с отзывами по ряду аспектов проекта резолюции Национального собрания, определяющей механизмы и политику для решения трудностей и препятствий в реализации Закона о земле.

Таким образом, ВНРЭА внесла пять предложений, в том числе предложила внести поправки в три положения, уже предусмотренные в проекте, и добавить два положения, еще не включенные в проект резолюции.

Что касается двух дополнительных предложений, VNREA ссылается на статью 5 проекта резолюции, которая предусматривает применение таблиц цен на землю для определения платы за пользование землей и арендной платы за землю для всех проектов при выделении, сдаче в аренду земли или изменении ее целевого назначения, во всех случаях.

Однако, согласно анализу VNREA, в действительности существуют инвестиционные проекты в новых застроенных районах или проекты с крупными масштабами землепользования, для которых отсутствуют прейскуранты цен на землю, или, если прейскуранты существуют, их применение было бы нецелесообразным. В таких случаях необходимо определять конкретные цены на землю в соответствии с методами определения цен на землю, предусмотренными действующим Законом о земле, для расчета платы за землепользование и арендной платы за землю.

VNREA предлагает добавить положения, уточняющие случаи, когда применяются конкретные цены на землю для расчета платы за землепользование и арендной платы за землю для проектов, когда государство выделяет землю, сдает ее в аренду или изменяет цели землепользования, включая: проекты с крупными земельными участками площадью 100 гектаров и более, а также инвестиционные проекты в новых застроенных районах, для которых еще не существует прейскуранта цен на землю.

Кроме того, VNREA предлагает добавить положение о расчете дополнительной платы за период до определения цен на землю. В соответствии с пунктом d статьи 257 Закона о земле 2024 года, Постановление 103/2024/ND-CP предусматривает, что дополнительная плата для тех, кто получил решения о выделении/аренде земли до 1 августа 2024 года, но чьи цены на землю еще не определены, будет рассчитываться в размере 5,4% в год (ожидается снижение до 3,6% в год) от платы за пользование землей/платы за аренду земли, подлежащей уплате за период до определения цен на землю.

Аргумент заключается в том, что инвесторы получают выгоду от неоплаченных сборов за пользование землей/аренду. Эта точка зрения неверна и неуместна, – подчеркнула VNREA. В настоящее время ответственность за определение цен на землю лежит на государственных учреждениях, а не на землепользователях.

Требование о привлечении землепользователей к ответственности в данном случае необоснованно. Как проанализировало ВНРЕ, землепользователи, не оплатившие земельный сбор или арендную плату, не могут осуществлять свои права пользования землей: право на покупку/продажу/передачу/ипотеку… поскольку, согласно правилам, эти права могут быть реализованы только после выполнения ими своих финансовых обязательств в отношении земли.

Таким образом, VNREA предлагает добавить пункт, регулирующий порядок взимания дополнительных сборов в зависимости от конкретных обстоятельств. В случаях, когда до вступления в силу настоящего Закона были приняты решения о выделении земли, аренде земли, разрешении на изменение целевого назначения земли, разрешении на переход от ежегодных арендных платежей к единовременным платежам за весь срок аренды, продлении срока пользования землей, корректировке срока пользования землей или корректировке детального планирования в соответствии с земельным законодательством и другими соответствующими законами, но цена земли еще не определена, определение арендной платы за землю и платы за пользование землей должно осуществляться в соответствии с пунктами а, б и в пункте 2 статьи 257 Закона о земле 2024 года.

Кроме того, землепользователи обязаны уплатить дополнительные сборы за период, за который не были рассчитаны плата за пользование землей и арендная плата за землю, как это предусмотрено пунктами а, б и в пункте 2 статьи 257 Закона о земле, если землепользователь ввел в эксплуатацию, коммерческую деятельность или пользование земельный участок, на который были предоставлены права пользования землей.

Землепользователи не обязаны уплачивать дополнительные сборы за период, за который не были рассчитаны сборы за пользование землей или арендная плата за землю, как это предусмотрено пунктами а, б и в пункте 2 статьи 257 Закона о земле, если землепользователь еще не ввел в эксплуатацию, коммерческую деятельность или пользование земельный участок, на который были предоставлены права пользования землей. Если землепользователь уже уплатил дополнительные сборы за период, за который не были рассчитаны сборы за пользование землей или арендная плата за землю, уплаченная сумма будет возвращена или зачтена в счет других финансовых обязательств перед государством…

В отношении трех предложенных поправок VNREA сослалась на следующее: пункт 7 статьи 3 о приобретении земли, компенсации, поддержке и переселении гласит, что «Вычет сумм компенсации, поддержки и переселения, авансированных инвестором из платы за пользование землей и арендной платы за землю, рассчитывается для всего проекта в соответствии с пунктом 2 статьи 94 Закона о земле».

Однако, по данным VNREA, Закон о земле предусматривает, что в случаях, когда инвесторы предоставляют компенсационные, поддерживающие и средства на переселение, эти средства могут быть вычтены из платы за пользование землей и арендной платы за землю в рамках проекта. Если после вычета платы за пользование землей и арендной платы за землю в рамках проекта остается недостающая сумма, она может быть включена в общий инвестиционный капитал проекта.

Таким образом, данное положение не гарантирует в полной мере права и не привлекает инвесторов к участию в распределении компенсационных, вспомогательных и переселенческих фондов, особенно в случае проектов, освобожденных от или имеющих право на снижение платы за землепользование и арендную плату за землю, – проанализировала VNREA.

Таким образом, VNREA предлагает разрешить инвесторам продолжать вычитать авансовые платежи на компенсацию, содержание и переселение из других финансовых обязательств, которые инвестор обязан погасить.

Кроме того, пункт d, подпункт 1, статья 5 предусматривает, что основанием для расчета платы за пользование землей являются: затраты на строительство инфраструктуры на земельном участке, который инвестор передает государству; затраты на строительство инфраструктуры, указанные в этом пункте, определяются в соответствии с положениями закона о строительстве.

По данным VNREA, проект предусматривает расчет затрат на строительство инфраструктуры только для земельного участка, который инвестор передает государству, что неуместно. Это связано с тем, что таблицы цен на землю носят общий характер, и цены на землю в этих таблицах обычно основаны на существующих земельных участках. Проекты развития инфраструктуры, для которых земля не передается государству (например, проекты развития инфраструктуры индустриальных парков), не будут иметь права на вычет затрат на инфраструктуру.

В качестве альтернативы, инвестиционные проекты будут иметь разные затраты на инфраструктуру в зависимости от геологических условий и масштаба, особенно это касается новых территорий или освоенных земель, где затраты на выравнивание земли и строительство инфраструктуры очень высоки. Поэтому расчет только затрат на инфраструктуру для земельного участка, который инвестор передает государству, не гарантирует справедливости.

Исходя из этой ситуации, VNREA предлагает при определении цен на землю учитывать затраты на инфраструктуру всего проекта, а не только той части, которую инвестор передает государству. Одновременно следует добавить положения, касающиеся учета затрат на мелиорацию земель при определении цен на землю (в настоящее время затраты на мелиорацию земель включаются в себестоимость проекта при определении цен на землю с использованием метода излишков).

Еще один момент, который прокомментировала VNREA, касается пункта b, статьи 13, которая устанавливает переходные положения в отношении приобретения земли, компенсации, поддержки и переселения, и гласит: «В случаях, когда до вступления в силу настоящей Резолюции не принято решение об утверждении плана компенсации, поддержки и переселения, приобретение земли, компенсация, поддержка и переселение осуществляются в соответствии с Законом о земле и положениями настоящей статьи».

По мнению VNREA, использование фразы «случаи, произошедшие до вступления в силу настоящего Постановления, по которым решение еще не принято» неточно определяет временные рамки, в которых произошло событие. Могут быть случаи, когда решение об утверждении плана компенсаций не было принято до вступления в силу Постановления, но к моменту вступления Постановления в силу такое решение уже принято. Поэтому VNREA предлагает изменить ее на «Случаи, по которым решение еще не принято к моменту вступления в силу настоящего Постановления...».

Источник: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm