На рынке квартир в Ханое по-прежнему сохраняется дисбаланс между спросом и предложением

Спрос на жилье в Ханое по-прежнему остается неудовлетворенным

Отчет Savills о рынке недвижимости в Ханое за первый квартал 2024 года показывает, что предложение квартир в первом квартале 2024 года увеличилось на 41% по сравнению с предыдущим кварталом и на 99% в годовом исчислении, составив 4062 единицы. Первичные поставки за квартал достигли 12 928 единиц, что на 9% больше, чем в предыдущем квартале, но на 34% меньше, чем в предыдущем году.

Дисбаланс между спросом и предложением в сегменте квартир продолжает сохраняться. На рынке по-прежнему наблюдается дефицит продукции стоимостью менее 30 млн донгов/м2 (класс C), эта продукция составляет всего 4% от нового предложения и уже распродана. С 2020 года предложение первичной электроэнергии класса C ежегодно сокращалось на 47%.

Г-жа До Ту Ханг, старший директор по консалтингу и исследованиям Savills Hanoi, прокомментировала: «Предложение в основном сосредоточено на квартирах класса B, на которые приходится почти 90%. Квартиры класса C на первичном рынке и квартиры класса A составляют лишь очень небольшую долю. Более того, с настоящего момента и до конца года, несмотря на принятие основных законов, новое предложение не смогло улучшиться».

Недвижимость - На рынке квартир в Ханое по-прежнему наблюдается дисбаланс между спросом и предложением — (Источник: Интернет)

Между тем, в обоих крупных городах — Ханое и Хошимине. В городе Хошимин ежегодный естественный спрос на жилье составляет около 50 000 домов. Это результат иммиграции, переезда взрослых из дома и сокращения среднего размера домохозяйства... Этот показатель спроса уже некоторое время не удовлетворяется ограничениями предложения, что создает неудовлетворенный спрос на жилье. Кроме того, макроэкономические факторы, такие как нестабильный рынок золота и низкие процентные ставки, заставляют инвесторов искать разумные и долгосрочные каналы инвестирования, что незримо увеличивает спрос на квартиры на рынке Ханоя.

Сравнивая линейки продукции, покупатели с реальными потребностями в жилье могут увидеть, что цены на квартиры по-прежнему более разумны, чем на земельные продукты в таких проектах, как виллы и таунхаусы. Это приводит к росту спроса и первичных цен на квартиры в первом квартале 2024 года. Отчет Savills за квартал показывает, что первичная цена квартир в Ханое достигла 59 млн донгов за м2, что на 3% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 14% больше по сравнению с тем же периодом предыдущего года.

Кроме того, при условии, что первичные цены зафиксированы на высоких уровнях, на вторичном рынке также зафиксирован рост объема торгов, а цены также выросли по сравнению с предыдущими ценами. Вторичный рынок в прошлом также имел более разумный уровень цен, чем первичный, однако, в связи с ростом спроса на жилье, вторичные цены в первые месяцы 2024 года также зафиксировали рост.

По словам г-жи Ханг, психология покупателей изменилась. Мнение о том, что квартиры являются «расходным материалом», кажется, ушло в прошлое, но сейчас это мнение изменилось, покупатели постепенно понимают, что квартиры в крупных городах — это еще и актив. Даже если раньше решение о покупке квартиры приходилось обдумывать довольно долго, поскольку это считалось большой суммой денег, то в последнее время покупатели жилья не ждут слишком долго, чтобы принять решение о покупке. Решения о покупке теперь принимаются быстрее, а депозиты также вносятся быстрее.

Однако она также пояснила, что это не история всего рынка: «Для проектов квартир, где цена не соответствует качеству продукта, покупатели могут не принять быстрого решения. Проекты в первом квартале 2024 года, которые привлекают внимание рынка, — это все проекты от авторитетных инвесторов с продуктами, которые после выхода на рынок имеют определенную гарантию качества, а также другие юридические факторы. В то же время эти инвесторы часто используют ведущие бренды и консалтинговые подразделения, от дизайнерских подразделений, подразделений ландшафтного дизайна до продуктового дизайна. Многие проекты даже были выбраны инвесторами с авторитетными зарубежными подразделениями для повышения репутации самого проекта. Хорошие проекты, авторитетные инвесторы и гарантированная легальность — это проекты, которые фиксируют положительный объем транзакций».

Смещение спроса в сторону доступных районов

Столкнувшись с ростом цен, некоторые проекты были оценены выше их реальной стоимости. Г-жа Ханг посоветовала покупателям тщательно оценить ценность использования и целесообразность проекта.

«В целом, если цены продолжат расти, покупатели будут учитывать свое финансовое положение. Хотя реальный спрос на жилье по-прежнему составляет большую часть, если цены продолжат расти, покупатели могут рассмотреть и выбрать аренду квартир в центре города или смириться с изменением спроса на предложение в соседних провинциях Ханоя по разумным ценам», — сказала г-жа Ханг.

На рынке недвижимости Ханоя по-прежнему сохраняется дисбаланс между спросом и предложением (рисунок 2). — Г-жа До Ту Ханг, старший директор по консалтингу и исследованиям, Savills Hanoi

Покупатели жилья с реальной потребностью в жилье могут выбирать предложения в соседних населенных пунктах, таких как Хынгйен или Бакнинь , кольцевая дорога 4 или кольцевая дорога 3,5, благодаря развитию инфраструктуры. Инфраструктура остается важнейшим рычагом изменения структуры стоимости рынка жилья. Развитие инфраструктуры приблизит пригородные районы к центру города, сократив время в пути. Прежде всего, в соседних провинциях или пригородных районах инвесторы могут получить доступ к земле по более низким ценам, создавая более доступное предложение жилья.

Известно, что продукция соседних провинций будет в большей степени удовлетворять жилищные потребности Ханоя. В период с 2024 по 2026 год в Хунгйене и Бакнине будет построено около 203 000 квартир. Ожидается, что пересмотренные законы будут способствовать развитию рынка недвижимости и привнесут определенные улучшения в предложение. С 2025 года на рынке будет выставлено на продажу около 84 400 квартир из 101 проекта.

Н.Джианг

Источник