Время вступления в силу сделок с землей

Разрешается передача земельных участков, имеющих свидетельство о праве пользования землей (СПД, также известное как «красная книга»), которые не являются предметом спора, исполнения судебного решения, ареста и т. д.

Поскольку земля является особым активом, передача прав землепользования должна соответствовать положениям земельного законодательства и быть нотариально удостоверена. Именно поэтому существует разница между действительностью договора о передаче и действительностью передачи прав землепользования.

Подписал контракт, но не знаю, вступил ли он в силу.

Срочно нуждаясь в крупной сумме денег для погашения долгов, г-жа PTG (проживающая в коммуне Донгтам провинции Донгнай ) и её муж заключили договор о передаче г-ну HVB (проживающему в коммуне Танлой провинции Донгнай) 4 соа земли из общей площади 2 гектара многолетних земель (с красной книгой) за 800 миллионов донгов. Поскольку у г-на HVB не было достаточно средств для единовременной оплаты, он внёс только 100 миллионов донгов и обязался выплатить всю сумму для выкупа земли через месяц. После этого обе стороны обратились в ближайшую нотариальную контору для нотариального заверения договора.

Юристы из Ассоциации адвокатов провинции Донгнай предоставляют юридические консультации жителям коммуны Донгтам в августе 2025 года. Фото: Доан Фу

Спустя месяц г-н HVB так и не выполнил своего обязательства. Поэтому г-жа PTG и её муж не передавали ему землю, а заключили нотариально заверенный договор передачи права собственности на другое лицо. Поскольку он не мог выкупить землю у г-жи PTG и её мужа, поскольку её «перехватил» кто-то другой, г-н HVB встретился с г-жой PTG и её мужем, чтобы потребовать возврата внесенного им задатка. Если г-жа PTG и её муж не вернут задаток, он наймёт адвоката, который подаст в суд и воспрепятствует сделке между ней и другим лицом.

Чтобы разрешить сложную ситуацию, г-жа PTG и её муж согласились вернуть залог в размере 100 миллионов донгов г-ну HVB. Однако она и её муж всё ещё хотят узнать: какой договор о передаче 4 санов земли между ней и г-ном HVB и последующим правопреемником вступил в силу, а какой — нет?

Из-за отсутствия информации о сроках вступления в силу договора о передаче земли и разницы во времени вступления в силу договора о передаче земли и перехода права землепользования многие сталкиваются с трудностями при расторжении договора. Например, случай г-на ДВР (проживающего в коммуне Зя Кием, провинция Донгнай).

Г-н DVR рассказал: «Определив окончательную цену, он подписал договор о передаче 150 квадратных метров ^жилого участка с красной книгой г-же NTD (проживающей в районе Бьенхоа провинции Донгнай). Договор был подписан обеими сторонами и нотариально заверен. Однако по истечении срока, указанного в договоре, получатель, г-жа NTD, так и не подготовила достаточную сумму для передачи. По этой причине он не завершил процедуру передачи права собственности г-же NTD».

Г-н DVR хочет узнать, вступил ли в силу договор о переводе между ним и г-жой NTD, и имеет ли он право расторгнуть договор, если наступает дата оплаты и процедура смены имени, а г-жа NTD отсутствует?

Вступает ли в силу с момента подписания или нотариального удостоверения?

Статья 401 Гражданского кодекса 2015 года устанавливает, что законно заключенный договор возникает с момента его заключения. С момента вступления договора в силу стороны обязаны исполнять друг перед другом свои права и обязанности, возникшие в результате его заключения.

В то же время, в статьях 500–503 Гражданского кодекса 2015 года установлено, что договор землепользования представляет собой соглашение сторон, согласно которому землепользователь передает другой стороне право землепользования в соответствии с положениями Закона о земле; другая сторона осуществляет с землепользователем права и обязанности по договору. Содержание договора землепользования не должно противоречить положениям о цели использования, сроке использования, планировке, градостроительному плану, а также иным правам и обязанностям, предусмотренным Законом о земле и иными нормативными правовыми актами.

Договоры о праве землепользования должны быть заключены в письменной форме в соответствии с положениями Гражданского кодекса 2015 года, Закона о земле и другими соответствующими правовыми актами. Исполнение договоров о праве землепользования должно осуществляться в соответствии с процедурами и формальностями, предусмотренными Законом о земле и другими соответствующими правовыми актами. Передача права землепользования вступает в силу с момента регистрации в порядке, установленном Законом о земле.

Договор о передаче права землепользования вступает в силу с момента его нотариального удостоверения. Переход права землепользования вступает в силу с момента регистрации изменений в соответствии с положениями земельного законодательства.

Адвокат НГУЕН ДУК, Коллегия адвокатов провинции Донгнай.

Кроме того, статья 6 Закона о нотариате 2024 года четко устанавливает, что нотариально удостоверенные документы вступают в силу с момента их подписания нотариусом и проставления на них печати нотариальной конторы. Нотариально удостоверенные документы имеют силу для соответствующих лиц и являются основанием для обращения сторон сделки в компетентные государственные органы с просьбой о совершении действий, связанных с нотариально удостоверенной сделкой.

Адвокат Нгуен Дык (Коллегия адвокатов провинции Донгнай) заявил: «Согласно вышеуказанным положениям, договор о передаче земельного участка площадью 4 соа между г-жой П.Т.Г. и г-ном Х.В.Б. ещё не вступил в силу, поскольку не соответствует формальным условиям (не заверен нотариально). Что касается договора между супругами, заключенного с последним, он вступает в силу с момента нотариального заверения. Вопрос о том, вступил ли в силу договор о передаче земельного участка г-ном Х.В.Б. с требованием возврата задатка и его принятии супругами, не связан с вопросом о вступлении договора о передаче земельного участка в силу.

В случае г-на ДВР: Договор уступки права собственности между ним и г-жой Н.Т.Д. вступил в силу. Однако, поскольку г-жа Н.Т.Д. не исполнила надлежащим образом свои обязательства, предусмотренные договором, он имеет право потребовать расторжения заключенного договора. Расторжение нотариально заверенного договора должно соответствовать следующим условиям: наличие соглашения и письменного обязательства всех участников договора. При этом нотариальное удостоверение расторжения нотариально заверенного договора должно быть совершено в прежней нотариальной конторе и осуществлено нотариусом.

При нерасторжении нотариально удостоверенного договора в нотариальной конторе г-н Д.В.Р. вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора, поскольку г-жа Н.Т.Д. грубо нарушила договорные обязательства и ненадлежащим образом исполнила обязательства, возложенные на нее договором.

Доан Фу

Источник: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/