Момент, когда сделки с землей вступают в силу.

Земельные участки, имеющие свидетельство о праве пользования землей (также известное как свидетельство о праве собственности на землю), не являющиеся предметом споров, исполнения судебных решений, ареста и т. д., могут быть переданы третьим лицам.

Поскольку земля является особым активом, передача прав пользования землей должна соответствовать нормам земельного права и процедурам нотариального заверения. Именно поэтому существует разница между действительностью договора о передаче и действительностью передачи прав пользования землей.

Договор был заключен без знания того, вступил ли он в силу.

Срочно нуждаясь в крупной сумме денег для погашения долгов, г-жа ПТГ и ее муж (жители коммуны Донг Там, провинция Донг Най ) заключили с г-ном ХВБ (жителем коммуны Тан Лой, провинция Донг Най) договор купли-продажи 4 сао (примерно 0,4 гектара) земли, засаженной многолетними культурами (с правом собственности на землю), за 800 миллионов донгов. Поскольку у г-на ХВБ не было достаточно денег для немедленной оплаты, он внес только задаток в размере 100 миллионов донгов и обязался выплатить всю сумму через месяц. После этого обе стороны обратились в ближайшую нотариальную контору для нотариального заверения договора.

В августе 2025 года юристы из Коллегии адвокатов провинции Донг Най оказывали юридическую помощь жителям коммуны Донг Там. Фото: Доан Фу.

Спустя месяц г-н HVB так и не выполнил своих обязательств. Поэтому г-жа PTG и её муж решили больше не передавать ему землю и вместо этого заключили нотариально заверенный договор о передаче права собственности с другим лицом. Поскольку он не смог выкупить землю у г-жи PTG и её мужа из-за того, что кто-то другой «забрал» её у него, г-н HVB потребовал от них возврата задатка. В случае если г-жа PTG и её муж не вернут задаток, он пригрозил нанять адвоката, чтобы подать в суд и сорвать сделку между ними и другой стороной.

Чтобы избежать дальнейших осложнений, г-жа ПТГ и ее муж договорились вернуть г-ну ХВБ залог в размере 100 миллионов донгов. Однако они по-прежнему хотят знать: из договоров о передаче 4 сао (приблизительно 1200 квадратных метров) земли между ними и г-ном ХВБ, а также между ними и последующим получателем, какой из договоров теперь действителен, а какой нет?

Поскольку многие люди не знают, когда вступают в силу договоры о передаче земли и в чем разница между датой вступления в силу договора о передаче земли и датой вступления в силу передачи прав пользования землей, они часто сталкиваются с трудностями при попытке расторгнуть договор. Например, случай г-на DVR (проживающего в коммуне Гиа Кием, провинция Донг Най).

Г-н DVR заявил: После согласования цены он составил договор о передаче 150 квадратных ^метров жилой земли с правом собственности на землю г-же NTD (проживающей в районе Бьен Хоа, провинция Донг Най). Обе стороны только подписали договор, который затем был нотариально заверен. Однако после истечения срока, указанного в договоре, у г-жи NTD все еще не было достаточно денег для оплаты. Поэтому он не стал продолжать передачу права собственности г-же NTD.

Г-н DVR хочет узнать, вступил ли в силу договор о передаче права собственности между ним и г-жой NTD, и имеет ли он право расторгнуть договор в случае отсутствия г-жи NTD в день оплаты и оформления передачи права собственности?

Вступает ли договор в силу с момента подписания или нотариального заверения?

Статья 401 Гражданского кодекса 2015 года устанавливает, что юридически заключенный договор вступает в силу с момента его заключения. С момента вступления договора в силу стороны обязаны исполнять свои права и обязанности по отношению друг к другу в соответствии с достигнутой договоренностью.

В то же время статьи 500–503 Гражданского кодекса 2015 года предусматривают, что договор о праве пользования землей является соглашением между сторонами, в соответствии с которым землепользователь передает право пользования землей другой стороне в соответствии с Земельным правом; другая сторона осуществляет права и обязанности по договору с землепользователем. Содержание договора о праве пользования землей не должно противоречить положениям о целях пользования землей, сроках пользования землей, планировании землепользования, планах землепользования и других правах и обязанностях, предусмотренных земельным правом и другими соответствующими законами.

Договоры, касающиеся прав пользования землей, должны быть заключены в письменной форме, соответствующей положениям Гражданского кодекса 2015 года, земельного права и других соответствующих законов. Исполнение договоров о правах пользования землей должно осуществляться в соответствии с надлежащими процедурами, установленными земельным правом и другими соответствующими законами. Передача прав пользования землей вступает в силу с момента регистрации, как это предусмотрено Земельным законом.

«Договор о передаче прав пользования землей вступает в силу с момента нотариального заверения. Передача прав пользования землей вступает в силу с момента регистрации изменений в соответствии с земельным законодательством».

Адвокат Нгуен Дук, член Коллегии адвокатов провинции Донг Най.

Кроме того, статья 6 Закона о нотариате 2024 года четко устанавливает, что нотариально заверенный документ вступает в силу с момента его подписания нотариусом и проставления печати нотариальной организации. Нотариально заверенный документ имеет обязательную юридическую силу для участвующих сторон и служит основанием для обращения в компетентный государственный орган с просьбой о проведении процедур, связанных с нотариально заверенной сделкой.

Адвокат Нгуен Дык (Коллегия адвокатов провинции Донг Най) заявил: «На основании вышеупомянутых правил договор о передаче 4 сао (приблизительно 1000 квадратных метров) земли между г-жой ПТГ и ее мужем и г-ном ХВБ еще не вступил в силу, поскольку он не соответствует формальным требованиям (он не был нотариально заверен или подтвержден). Однако договор, заключенный между супругами и последующей стороной, вступает в силу с момента нотариального заверения. Вопрос о требовании г-на ХВБ вернуть задаток, на что супруги согласились, не имеет отношения к вопросу о юридической действительности договора о передаче земли».

Что касается дела г-на DVR: договор о передаче имущества между ним и г-жой NTD действителен. Однако, поскольку г-жа NTD не выполнила свои обязательства, предусмотренные договором, он имеет право потребовать его расторжения. Расторжение нотариально заверенного договора требует соблюдения следующих условий: должно быть письменное соглашение или обязательство всех сторон, участвующих в договоре. Кроме того, нотариальное заверение расторжения должно быть произведено той же нотариальной конторой, которая ранее заверяла договор, и нотариусом.

Если нотариально заверенный договор не может быть аннулирован в нотариальной конторе, г-н DVR имеет право подать иск в суд с просьбой аннулировать договор на том основании, что г-жа NTD серьезно нарушила свои договорные обязательства и не выполнила обязательства, указанные в договоре.

Доан Фу

Источник: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/