Хошимин использует TOD для реконструкции супергородского пространства

TOD - Ảnh 1. — Система метро открывает новые возможности для экономики Хошимина. Фото: QUANG DINH

Объединение Хошимина, Биньзыонга и Бариа-Вунгтау — это не просто изменение на административной карте.

Сочетание центра финансовых услуг, промышленной столицы и международного морского порта обещает создать единый полюс экономического роста с выдающейся конкурентоспособностью.

Помещения для реализации TOD

В то же время нагрузка на инфраструктуру, жильё и коммунальные услуги растёт в геометрической прогрессии, что требует продуманного планирования и институциональной структуры. В противном случае мегаполис Хошимин рискует превратиться в неконтролируемый гигантский объект. К тому времени старые проблемы не только не будут решены, но и усугубятся.

В этом контексте модель городского развития, ориентированная на транзит (TOD), была определена в качестве основы для данной реконструкции. Решение об объединении непреднамеренно сделало предыдущие индивидуальные планы устаревшими, одновременно создав прекрасную возможность для формирования совершенно новой городской железнодорожной сети протяженностью около 1000 км.

Это не просто сумма старых проектов, а стратегия создания пространства, с сетью метро, которая не только радиальна, но и широко раскинута, обеспечивая существенные межрегиональные связи. Такие проекты, как продление первой линии метро до Биньзыонга , железнодорожная линия Тхутхием — Лонгтхань или линия Хошимин — Канджо (с возможностью доехать до Вунгтау), являются первыми элементами этой магистральной линии.

Вышеуказанная транспортная сеть станет основой для реализации модели TOD на более высоком уровне, аналогичной тому, что реализовано в Токио или Сеуле. Такой подход позволит превратить каждую станцию метро не только в транзитный узел, но и в ядро динамичного городского центра, самодостаточного в плане услуг и рабочих мест.

Железнодорожная система становится инструментом реорганизации пространства всего города Хошимин, способствуя сбалансированному развитию и снижению нагрузки на центральную часть города. Однако для воплощения этой идеи в реальность городскому правительству необходимо устранить три существенных препятствия в политике, которые теперь стали ещё более сложными в региональном масштабе.

Перепланировка городского пространства

Первая проблема — земельная . Концентрация крупных земельных фондов под проекты TOD посредством традиционных механизмов административного взыскания выявляет множество недостатков, таких как задержки, огромные затраты и социальные конфликты. Многие страны успешно применяют более эффективный инструмент — модель «земельной санации».

TOD - Ảnh 2. — Хошимин намерен развивать высококачественные коммерческие и сервисные центры, связанные с TOD. Фото: QUANG DINH

В рамках этой модели государство и граждане сотрудничают в перепланировке пространства, разделяя выгоды от повышения стоимости земли после инвестиций в инфраструктуру; граждане становятся партнёрами, а не субъектами, чьи земли возвращаются. Хотя эта концепция не получила чёткого закрепления в Законе о земле 2024 года, исследования и пилотное внедрение являются неотложными требованиями для ускорения реализации проектов и минимизации конфликтов.

Во-вторых, и это критически важно, – финансовый вопрос . Государственный бюджет не может взять на себя расходы в сотни миллиардов донгов только на транспортную инфраструктуру, в то время как эти проекты создают огромную добавленную стоимость для прилегающей частной недвижимости. Без эффективного механизма «удержания стоимости земли» выгоды будут доставаться группе землевладельцев, в то время как бюджету придётся нести все инвестиционные расходы.

К счастью, недавние правовые прорывы, такие как Резолюция 98/2023/QH15 и Резолюция 188/2025/QH15, предоставили Хошимину важные пилотные инструменты.

Соответственно, городу разрешено использовать государственный инвестиционный бюджет для компенсации и переселения с целью создания чистых земель вокруг станций метро и крупных транспортных развязок, а затем выставлять землю на аукцион для привлечения социальных ресурсов.

При этом 100% дохода от роста стоимости земли в районе TOD будет удержано и реинвестировано в систему городской железной дороги. Это ключ к созданию устойчивого финансового цикла и снижению зависимости от государственного бюджета.

Третья проблема — это проблема социального равенства . Международный опыт показывает, что обновление городов почти неизбежно приводит к феномену «джентрификации», поскольку стремительный рост цен на недвижимость вынуждает малообеспеченные слои населения покидать свои традиционные дома.

В масштабах мегаполиса этот риск может привести к глубокой пространственной сегрегации. Чтобы предотвратить подобный сценарий, инклюзивная жилищная политика должна стать неотъемлемой частью каждого проекта TOD.

Закон о жилье 2023 года и руководящие указы к нему создали гибкую правовую базу, предоставляя местным органам власти право требовать от проектов городского развития внесения существенных взносов в фонд социального жилья путем выделения земельных участков, обмена земельных участков или выплаты денежных средств. Последовательное и активное применение этого принципа обеспечит справедливое распределение выгод от развития, а не концентрацию их в руках одной группы бенефициаров.

Чтобы превратить эту историческую возможность в формулу городской реконструкции, Хошимину необходимо уделить первоочередное внимание созданию институциональных основ – тихой, но основополагающей задаче. Вместо распыления ресурсов выберите стратегический пилотный проект, расположенный на старой административной границе, например, на участке между городами Тхудык и Диан вдоль линии метро 1.

Регион имеет все возможности стать «политической лабораторией», где будут тестироваться и совершенствоваться различные инструменты, включая перераспределение земель, повышение стоимости земли и инклюзивную жилищную политику.

Вернуться к теме

НГУЕН ТХАНЬ ХУНГ

Источник: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-giant-sieu-do-thi-20250815150443089.htm