Недавно премьер-министр Фам Минь Чинь поручил Министерству строительства взять на себя руководство и координировать работу с Министерством природных ресурсов и окружающей среды и соответствующими ведомствами по изучению вопроса о создании площадки для торговли правами землепользования.
Краткое содержание: Постановление № 18-NQ/TW от 16 июня 2022 года Центрального исполнительного комитета КНР о продолжении инноваций и совершенствования институтов и политики, повышении эффективности и результативности управления и использования земельных ресурсов предлагает следующее решение: «Цены на государственные земли, обязательные сделки через торговые площадки, оплата через банки, отказ от наличных». Исходя из этой политической основы, для обеспечения открытого и прозрачного функционирования рынка недвижимости, премьер-министр Фам Минь Чинь недавно поручил Министерству строительства совместно с Министерством природных ресурсов и окружающей среды и соответствующими ведомствами изучить вопрос создания торговой площадки для торговли правами землепользования. Для того чтобы расширить перспективы этой политики, в данной статье рассматриваются основы, цели, необходимость и опыт некоторых стран, а также предлагаются некоторые соответствующие решения.
Доктор, юрист Доан Ван Бинь.
1. Торговые площадки недвижимости – не новое явление в нашей стране. Регулирование торговых площадок недвижимости и сделок, совершаемых через торговые площадки недвижимости, является одним из положений Закона о риэлторском обороте 2014 года, направленных на повышение прозрачности и безопасности сделок с недвижимостью. Пункт 6 статьи 3 Закона о риэлторском обороте 2014 года гласит: «Торговые площадки недвижимости – это места, где совершаются сделки купли-продажи, передачи, аренды, субаренды и аренды с выкупом недвижимости».
Согласно действующему законодательству, торговые площадки по операциям с недвижимостью создаются предприятиями, осуществляющими следующие виды деятельности: осуществление сделок купли-продажи, передачи, аренды, субаренды и лизинга с правом выкупа недвижимости; организация купли-продажи, передачи, аренды, субаренды и лизинга с правом выкупа недвижимости; представление, размещение и публичное предоставление информации о недвижимости лицам, имеющим потребность в совершении сделок; проверка документов на недвижимость на предмет их пригодности для совершения сделок; посредничество между сторонами при обмене, ведении переговоров и подписании договоров купли-продажи, передачи, аренды, субаренды и лизинга с правом выкупа недвижимости.
Пункт 1 статьи 107 Гражданского кодекса 2015 года устанавливает, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, жилые дома, строения, примыкающие к ним, и иное имущество, примыкающее к земельным участкам, жилым домам, строениям. Соответственно, деятельность биржи недвижимости включает услуги по совершению сделок с правами землепользования. Совершение сделок через биржу не является обязательным и осуществляется по выбору покупателя и продавца.
Недавно Премьер-министр поручил Министерству природных ресурсов и экологии, а также смежным министерствам и ведомствам изучить возможность создания площадки для торговли правами землепользования. Эта политика демонстрирует решимость Премьер-министра и Правительства развивать экономику и привлекать внимание общества. В настоящее время модель площадки для торговли правами землепользования всё ещё обсуждается. Министерство природных ресурсов и экологии разрабатывает два варианта площадки для торговли правами землепользования, которые будут представлены Премьер-министру для принятия решения, а именно:
- Вариант 1: Разработка и модернизация модели торговой площадки по операциям с недвижимостью в соответствии с Законом о сделках с недвижимостью в профессиональном направлении под государственным надзором.
- Вариант 2: Построить специализированную площадку для торговли правами землепользования.
Общее направление заключается в том, чтобы закрепить принцип управления торговыми площадками недвижимости государством, а не предприятиями, и одновременно расширить сферу деятельности, включив в нее все типы земель, участвующих в сделках. Торговая площадка должна быть подключена к информационной системе, базе данных по земельным участкам и строительству для синхронного обновления данных.
Таким образом, если площадка по торговле правами землепользования будет создана в соответствии с вышеуказанными вариантами, то, хотя она и имеет ту же природу, что и площадка по торговле недвижимостью в соответствии с положениями действующего Закона о риэлторском обороте (как посредник в сделках с недвижимостью в целом и с правами землепользования в частности), в организации и функционировании будет много различий. Соответственно, площадка по торговле правами землепользования будет функционировать «как государственная организация, оказывающая услуги по управлению».
Необходимо ли создавать отдельную площадку для торговли правами землепользования? (Иллюстрация)
2. Политика создания биржи прав землепользования и первоначальные мнения соответствующих государственных органов привлекли внимание и обсуждение предприятий, людей, исследователей и политиков.
Оценивая необходимость биржи прав землепользования, многие эксперты подтвердили такие преимущества торговли через биржу, как: контроль законности ввода в эксплуатацию земельных участков и объектов недвижимости; контроль фактической стоимости сделок с землей, тем самым формируя базу данных по земле, цены на землю, приближенные к рыночным; повышение доверия, минимизация рисков и споров при торговле правами землепользования; предотвращение налоговых потерь, создание здоровой деловой среды...
Можно сказать, что главной целью создания Биржи прав землепользования является обеспечение информационной прозрачности, минимизация рисков при совершении сделок, связанных с отсутствием информации, что позволит сформировать относительно полную и точную систему данных о сделках, ценах купли-продажи, приближенных к рыночным, для эффективного государственного управления земельным и имущественным бизнесом.
Тем не менее, существует много опасений относительно необходимости биржи прав землепользования, особенно в таких аспектах, как создание затрат и процедур, которые увеличивают нагрузку на людей и предприятия, участвующие в транзакциях; если проведение транзакций через биржу станет обязательным, это ограничит свободу людей в совершении транзакций; если она будет обязательной без хорошего механизма контроля и функционирования, это, скорее всего, приведет к «монополии» информации, негативу, манипуляциям и искажению рынка.
В частности, в некоторых мнениях говорится о том, что теперь у нас есть нормативные акты и институты, обеспечивающие прозрачность рынка недвижимости, такие как нормативные акты об условиях, процедурах и договорах сделок с недвижимостью; обязательства инвесторов по обеспечению прозрачности сделок с недвижимостью; нотариальное удостоверение договоров сделок с недвижимостью и т. д.
Итак, действительно ли проблема заключается в отсутствии механизмов и инструментов управления, неэффективном использовании существующих инструментов или ограниченных возможностях и ответственности соответствующего персонала? Поэтому «поможет ли создание биржи прав землепользования сделать рынок более прозрачным или нет, в настоящее время остаётся лишь предположением».
3. Чтобы иметь больше оснований для оценки, мы изучили опыт некоторых стран региона и мира в области площадок торговли правами землепользования и решений по обеспечению прозрачности и безопасности сделок с недвижимостью.
В ходе обсуждений с коллегами из Ассоциации недвижимости таких стран, как США, Корея, Сингапур, Таиланд, Индонезия и др., мы выяснили, что в этих странах нет собственных площадок для торговли правами землепользования. В США информация о недвижимости (как о домах, так и о земельных участках) публикуется на Информационном портале недвижимости США через систему MLS (Multiple Listing Service Listings).
Эта платформа предоставляет информацию о домах, земельных участках, конфискованном имуществе, новых и старых объектах недвижимости, коммерческой недвижимости, инвестиционной недвижимости… для брокеров, осуществляющих операции по купле-продаже. MLS.com или государственные MLS не являются частью правительства США.
Этот сайт работает на основе частного финансирования и взимает комиссию с продавцов, участвующих в процессе купли-продажи недвижимости в США. Любая недвижимость, выставленная на продажу на рынке, должна быть зарегистрирована в системе MLS для публикации информации. Купля-продажа должна осуществляться через лицензированных брокеров. Обычно это брокеры как продавца, так и покупателя. Комиссия брокера включена в цену продажи и составляет от 1 до 10% в зависимости от условий переговоров, местоположения и типа недвижимости. Размер комиссии варьируется от штата к штату и даже в пределах штата или города. Комиссия распределяется между брокерами и заинтересованными сторонами в процессе купли-продажи на момент закрытия сделки.
В некоторых других странах, таких как Корея, Сингапур и Индонезия, нет торговой площадки для торговли правами землепользования. В Таиланде действует Земельный и жилищный банк (Land & Housing Bank), который занимается куплей-продажей земли, но в основном занимается куплей-продажей в целях регулирования земельных отношений, поддерживая людей, не имеющих сельскохозяйственных и лесных угодий. Основные услуги включают: депозиты (приём депозитов), бизнес-кредиты, потребительские кредиты на покупку недвижимости, покупку земли, трастовые фонды, услуги по управлению активами, обмен валюты...
Таким образом, во многих странах наблюдается тенденция к тому, чтобы сделать информацию о недвижимости в целом и о земле в частности прозрачной на одном уровне, используя технологические приложения для управления и сбора информации о недвижимости и сделках с ней, а также используя информацию из общей базы данных для упрощения процедур сделок с недвижимостью и ее передачи.
4. Основываясь на опыте других стран и направленности создания биржи прав землепользования во Вьетнаме, у нас есть некоторые соображения относительно следующего:
4.1. Необходимо ли создание отдельной площадки для торговли правами землепользования?
Постановление Центрального исполнительного комитета № 18-NQ/TW от 16 июня 2022 года о продолжении инноваций и совершенствования институтов и политики, повышении эффективности и результативности управления и использования земельных ресурсов направлено на: «Государственные цены на землю, обязательные сделки через торговые площадки, оплата через банки, отказ от наличных денег». Таким образом, Постановление направлено на «сделки через торговые площадки», а не конкретно на «площадки торговли правами землепользования» или на площадки, созданные и управляемые непосредственно государством.
Поэтому необходимо тщательно продумать создание отдельной биржи прав землепользования, избегая дублирования с биржами недвижимости в соответствии с действующим законодательством и обеспечивая эффективность и результативность работы биржи после её запуска. Если биржа прав землепользования будет создана в соответствии с моделью организации государственных услуг, необходимо провести исследование и разработать пилотный проект по созданию биржи в ряде населённых пунктов, на основе которого обобщить и оценить результаты, прежде чем официально закрепить их в законе.
4.2. Все ли сделки с недвижимостью должны проходить через биржу?
Сделки с недвижимостью через торговые площадки имеют много преимуществ, но также связаны с потенциальными рисками, повышенными процедурами, затратами и негативными аспектами, о которых мы упоминали в разделе 2 выше.
По нашему мнению, в современных практических условиях сделки с недвижимостью через биржу должны регулироваться стимулирующим образом, как это предусмотрено в проекте Закона о риелторской деятельности, чтобы постепенно формировать привычки в обществе, способствовать развитию самостоятельности субъектов в выборе форм бизнеса и сделок; в то же время заставлять биржи постоянно повышать качество и цены для обеспечения конкурентоспособности и привлечения клиентов в соответствии с рыночными механизмами.
4.3. Чему мы можем научиться из опыта стран региона и мира?
В каждой стране действует свой режим собственности на землю. Однако все страны функционируют на рынке, основываясь на принципе обеспечения информационной прозрачности. Можно обратиться к опыту других стран в области баз данных недвижимости, в частности к обязательному раскрытию информации о базах данных недвижимости. Во всех странах существует полноценная информационная система о рынках жилья, земли и недвижимости.
До сих пор нам это не удавалось и мы не достигли желаемых результатов. Нам необходимо обобщить и оценить эту политику и организацию её реализации, чтобы усовершенствовать её и создать центр обработки данных для работы на прозрачном рынке. Это целесообразно и осуществимо в условиях активной цифровой трансформации в нашей стране. Контроль денежных потоков, регулирование и проверка транзакций через банки помогут достичь этой цели.
Благодаря полной информации о рынке, безналичные платежи обеспечат прозрачность; когда рынок прозрачен, люди не будут вынуждены следовать правилам. Кроме того, с развитием рынка юридических услуг, рост использования услуг нотариусов, юристов и т.д. при сделках с недвижимостью также будет способствовать прозрачности рынка, минимизируя риски при совершении сделок.
4.4 Рекомендации
Модель торговой площадки для операций с недвижимостью в соответствии с Законом о сделках с недвижимостью была легализована и внедрена на практике для сделок с недвижимостью, включая права землепользования и активы на земле.
Торговые площадки для недвижимости предоставляют услуги по сделкам с недвижимостью в коммерческих целях между инвесторами и физическими лицами, а также могут полностью предоставлять услуги по сделкам с недвижимостью в некоммерческих целях между физическими лицами при наличии такой необходимости. Это также интересует управляющих и рассматривается ими как одна из причин необходимости исследования и создания торговой площадки для торговли правами землепользования.
Поэтому мы рекомендуем реализовать план по совершенствованию модели торговой площадки недвижимости в соответствии с Законом о торговле недвижимостью в профессиональном направлении под государственным надзором.
Этот план соответствует политике партии и находится под управлением государства, избегая дублирования функций, получая информационные данные для обслуживания администрации, обеспечивая рыночные принципы, свободу бизнеса, свободу выбора людей и предприятий, а также достигая эффективности без создания нового аппарата, увеличения административных процедур, увеличения времени, увеличения расходов на соблюдение требований и т. д.
Легко заметить, что даже участие государственных органов в совещаниях по обсуждению плана по созданию этой новой модели пола является очень дорогостоящим, а время, необходимое для разработки подходящего плана, синхронизированного с другими специализированными законами, будет ли он вовремя включен в проект Закона о земле (с поправками), который, как ожидается, будет принят Национальным собранием в октябре 2023 года, и если это произойдет вовремя, будет ли это поспешным решением, когда времени на исследования и оценку воздействия слишком мало?
(Источник: Строительная газета)
Источник
Комментарий (0)