Недавно премьер-министр Фам Минь Чинь поручил Министерству строительства взять на себя руководство и координировать работу с Министерством природных ресурсов и окружающей среды и соответствующими ведомствами по изучению вопроса о создании площадки для торговли правами землепользования.
Краткое содержание: Постановление № 18-NQ/TW от 16 июня 2022 года Центрального исполнительного комитета КНР о продолжении инноваций и совершенствования институтов и политики, повышении эффективности и результативности управления и использования земельных ресурсов предлагает следующее решение: «Цены на государственные земли, обязательные сделки через торговые площадки, оплата через банки, отказ от наличных». Исходя из этой политической основы, для обеспечения открытого и прозрачного функционирования рынка недвижимости, премьер-министр Фам Минь Чинь недавно поручил Министерству строительства совместно с Министерством природных ресурсов и окружающей среды и соответствующими ведомствами изучить вопрос создания торговой площадки по правам землепользования. Для того чтобы расширить перспективы этой политики, в данной статье рассматриваются основы, цели, необходимость и опыт некоторых стран, а также предлагаются некоторые соответствующие решения.
Доктор, юрист Доан Ван Бинь.
1. Торговые площадки недвижимости – не новое явление в нашей стране. Регулирование торговых площадок недвижимости и сделок, совершаемых через торговые площадки, является одним из положений Закона о риэлторском обороте 2014 года, направленных на повышение прозрачности и безопасности сделок с недвижимостью. Пункт 6 статьи 3 Закона о риэлторском обороте 2014 года гласит: «Торговые площадки недвижимости – это места, где совершаются сделки купли-продажи, передачи, аренды, субаренды и аренды с выкупом недвижимости».
Согласно действующему законодательству, торговые площадки по операциям с недвижимостью создаются предприятиями, осуществляющими следующие виды деятельности: Осуществление сделок купли-продажи, передачи, аренды, субаренды и лизинга с правом выкупа недвижимости; Организация купли-продажи, передачи, аренды, субаренды и лизинга с правом выкупа недвижимости; Представление, размещение и публичное предоставление информации о недвижимости лицам, которым необходимо совершить сделку; Проверка документов на недвижимость на предмет их пригодности для совершения сделок; Посредничество между сторонами при обмене, ведении переговоров и подписании договоров купли-продажи, передачи, аренды, субаренды и лизинга с правом выкупа недвижимости.
Пункт 1 статьи 107 Гражданского кодекса 2015 года устанавливает, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, жилые дома и прилегающие к ним строения, а также иное имущество, прилегающее к земельным участкам, жилым домам и прилегающим к ним строениям. Соответственно, деятельность биржи недвижимости включает услуги, связанные с совершением сделок с правами землепользования. Совершение сделок через биржу не является обязательным и осуществляется по усмотрению покупателя и продавца.
Недавно Премьер-министр поручил Министерству природных ресурсов и экологии, а также смежным министерствам и ведомствам изучить возможность создания площадки для торговли правами землепользования. Эта политика демонстрирует решимость Премьер-министра и Правительства развивать экономику и привлекать внимание общества. В настоящее время модель площадки для торговли правами землепользования всё ещё обсуждается. Министерство природных ресурсов и экологии разрабатывает два варианта площадки для торговли правами землепользования, которые будут представлены Премьер-министру для принятия решения, а именно:
- Вариант 1: Разработка и модернизация модели торговой площадки по операциям с недвижимостью в соответствии с Законом о сделках с недвижимостью в профессиональном направлении под государственным надзором.
- Вариант 2: построить специализированную площадку для торговли правами землепользования.
Общее направление заключается в том, чтобы закрепить принцип, согласно которому торговая площадка, торгующая недвижимостью, находится в ведении государства, а не закреплена за предприятиями, и одновременно расширить сферу её применения, включив в сделки все типы земель. Торговая площадка должна быть подключена к информационной системе, базе данных по земельным участкам и строительству для синхронного обновления данных.
Таким образом, если площадка по торговле правами землепользования будет создана в соответствии с вышеуказанными вариантами, то, хотя она и имеет ту же природу, что и площадка по торговле недвижимостью согласно положениям действующего Закона о риэлторском обороте (как посредник в сделках с недвижимостью в целом и с правами землепользования в частности), в организации и функционировании будет много различий. Соответственно, площадка по торговле правами землепользования будет функционировать «как государственная организация, оказывающая услуги по управлению».
Необходимо ли создавать отдельную площадку для торговли правами землепользования? (Иллюстрация)
2. Политика создания биржи прав землепользования и первоначальные мнения соответствующих государственных органов привлекли внимание и обсуждение предприятий, людей, исследователей и политиков.
Оценивая необходимость биржи прав землепользования, многие эксперты подтвердили такие преимущества торговли через биржу, как: контроль законности ввода в эксплуатацию земельных участков и объектов недвижимости; контроль фактической стоимости сделок с землей, тем самым формируя базу данных по земле, цены на землю, приближенные к рыночным; повышение доверия, минимизация рисков и споров при торговле правами землепользования; предотвращение налоговых потерь, создание здоровой деловой среды...
Можно сказать, что главной целью создания Биржи прав землепользования является обеспечение информационной прозрачности, минимизация рисков при совершении сделок, связанных с отсутствием информации, что позволит сформировать относительно полную и точную систему данных о сделках, ценах купли-продажи, приближенных к рыночным, для эффективного государственного управления земельным и имущественным бизнесом.
Тем не менее, существует много опасений относительно необходимости биржи прав землепользования, особенно в таких аспектах, как создание затрат и процедур, которые увеличивают нагрузку на людей и предприятия, участвующие в транзакциях; если проведение транзакций через биржу станет обязательным, это ограничит свободу людей в совершении транзакций; если она будет обязательной без хорошего механизма контроля и функционирования, это, скорее всего, приведет к «монополии» информации, негативу, манипуляциям и искажению рынка.
В частности, в некоторых мнениях оценивается, что теперь у нас есть нормативные акты и институты, обеспечивающие прозрачность рынка недвижимости, такие как нормативные акты об условиях, процедурах и договорах сделок с недвижимостью; обязательства инвесторов по обеспечению прозрачности сделок с недвижимостью; нотариальное удостоверение договоров сделок с недвижимостью и т. д.
Итак, действительно ли проблема заключается в отсутствии механизмов и инструментов управления, неэффективном использовании существующих инструментов или ограниченных возможностях и ответственности соответствующего персонала? Поэтому «поможет ли создание биржи прав землепользования сделать рынок более прозрачным или нет, в настоящее время остаётся лишь гипотезой».
3. Чтобы иметь больше оснований для оценки, мы изучили опыт некоторых стран региона и мира в области торговых площадок по правам землепользования и решений по обеспечению прозрачности и безопасности сделок с недвижимостью.
В ходе обсуждений с коллегами из ассоциаций недвижимости таких стран, как США, Корея, Сингапур, Таиланд, Индонезия и др., мы выяснили, что в этих странах нет собственных площадок для торговли правами землепользования. В США информация о недвижимости (как о домах, так и о земельных участках) публикуется на портале недвижимости США через систему Multiple Listing Service Listings (MLS).
На этой платформе представлена информация о домах, земельных участках, конфискованном имуществе, новых и старых объектах недвижимости, коммерческой недвижимости, инвестиционной недвижимости и т. д., предназначенная для брокеров, осуществляющих операции по купле-продаже. MLS.com и государственные MLS не являются частью правительства США.
Этот сайт работает на основе частного финансирования и взимает комиссию с продавцов, участвующих в процессе купли-продажи недвижимости в США. Любая недвижимость, выставленная на продажу на рынке, должна быть зарегистрирована в системе MLS для публикации информации. Купля-продажа должна осуществляться через лицензированных брокеров. Обычно это брокеры как продавца, так и покупателя. Комиссия брокера включена в цену продажи и составляет от 1 до 10% в зависимости от условий переговоров, местоположения и типа недвижимости. Размер комиссии варьируется от штата к штату и даже в пределах штата или города. Эта комиссия распределяется между брокерами и другими заинтересованными сторонами, участвующими в процессе купли-продажи, на момент закрытия сделки.
В некоторых других странах, таких как Корея, Сингапур и Индонезия, нет торговой площадки для торговли правами землепользования. В Таиланде действует Земельный и жилищный банк (Land & Housing Bank), который занимается куплей-продажей земли, но в основном занимается куплей-продажей в целях регулирования земельных отношений, поддерживая людей, не имеющих сельскохозяйственных и лесных угодий. Основные услуги включают: депозиты (приём депозитов), бизнес-кредиты, потребительские кредиты на покупку недвижимости, покупку земли, трастовые фонды, услуги по управлению активами, обмен валюты...
Таким образом, во многих странах наблюдается тенденция к обеспечению прозрачности информации о недвижимости в целом и о земле в частности на уровне отдельных стран, с использованием технологических приложений для управления и сбора информации о недвижимости и сделках с недвижимостью, а также использования информации из общей базы данных для упрощения процедур сделок с недвижимостью и ее передачи.
4. Основываясь на опыте других стран и направленности создания биржи прав землепользования во Вьетнаме, у нас есть следующие соображения:
4.1. Необходимо ли создание отдельной площадки для торговли правами землепользования?
Постановление Центрального исполнительного комитета № 18-NQ/TW от 16 июня 2022 года о продолжении инноваций, совершенствовании институтов и политики, повышении эффективности и результативности управления и использования земельных ресурсов с ориентацией на «государственные цены на землю, обязательные сделки через торговые площадки, оплата через банки, отказ от наличных денег». Таким образом, Постановление направлено на «сделки через торговые площадки», а не конкретно на «площадки торговли правами землепользования» или площадки, созданные и управляемые непосредственно государством.
Поэтому необходимо тщательно продумать создание отдельной биржи прав землепользования, избегая дублирования с биржами недвижимости, предусмотренными действующим законодательством, и обеспечивая эффективность и результативность работы биржи. Если биржа прав землепользования будет создана по модели государственной организации, необходимо провести исследование и разработать пилотный проект по созданию биржи в ряде населённых пунктов, на основе которого обобщить и оценить результаты, прежде чем официально закрепить её в Законе.
4.2. Все ли сделки с недвижимостью должны проходить через биржу?
Сделки с недвижимостью через торговые площадки имеют много преимуществ, но также связаны с потенциальными рисками, повышенными процедурами, затратами и негативными аспектами, о которых мы упоминали в разделе 2 выше.
По нашему мнению, в современных практических условиях сделки с недвижимостью через биржу должны регулироваться стимулирующим образом, как это предусмотрено в проекте Закона о риелторской деятельности, чтобы постепенно формировать привычки в обществе, способствовать развитию самостоятельности субъектов в выборе форм бизнеса и сделок; в то же время заставлять биржи постоянно повышать качество и цены для обеспечения конкурентоспособности и привлечения клиентов в соответствии с рыночными механизмами.
4.3. Чему мы можем научиться из опыта стран региона и мира?
В каждой стране действует свой режим собственности на землю. Однако все страны функционируют на своих рынках, основываясь на принципе обеспечения информационной прозрачности. Можно обратиться к опыту других стран в области баз данных недвижимости, включая обязательное раскрытие информации. Во всех странах имеются комплексные информационные системы по рынкам жилья, земли и недвижимости.
До сих пор нам это не удавалось и мы не достигли желаемых результатов. Нам необходимо обобщить и оценить эту политику и организацию её реализации, чтобы усовершенствовать её и создать центр обработки данных для работы на прозрачном рынке. Это целесообразно и осуществимо в условиях активной цифровой трансформации в нашей стране. Контроль денежных потоков, регулирование и проверка транзакций через банки помогут достичь этой цели.
Полная информация о рынке и безналичные платежи обеспечат прозрачность; когда рынок прозрачен, люди не будут вынуждены следовать её правилам. Кроме того, с развитием рынка юридических услуг, всё большее использование услуг нотариусов, юристов и т.д. при сделках с недвижимостью также будет способствовать прозрачности рынка и снижению рисков при совершении сделок.
4.4 Рекомендации
Модель торговой площадки для операций с недвижимостью в соответствии с Законом о сделках с недвижимостью была легализована и внедрена на практике для сделок с недвижимостью, включая права землепользования и активы на земле.
Торговые площадки для недвижимости предоставляют услуги по сделкам с недвижимостью в коммерческих целях между инвесторами и физическими лицами, а также могут полностью предоставлять услуги по сделкам с недвижимостью в некоммерческих целях между физическими лицами при наличии такой необходимости. Это также интересует управляющих и рассматривается ими как одна из причин необходимости исследования и создания торговой площадки для торговли правами землепользования.
Поэтому мы рекомендуем реализовать план по совершенствованию модели торговой площадки по операциям с недвижимостью в соответствии с Законом о сделках с недвижимостью в профессиональном направлении под государственным надзором.
Этот план соответствует политике партии и находится под управлением государства, избегая дублирования функций, получая информационные данные для управления, обеспечивая рыночные принципы, свободу предпринимательства, свободу выбора людей и предприятий, а также достигая эффективности без создания нового аппарата, увеличения административных процедур, увеличения сроков, увеличения расходов на соблюдение требований и т. д.
Легко заметить, что даже участие государственных органов в совещаниях по обсуждению плана по созданию этой новой модели пола является очень дорогостоящим, а время, необходимое для разработки подходящего плана, синхронизированного с другими специализированными законами, будет ли он вовремя включен в проект Закона о земле (с поправками), который, как ожидается, будет принят Национальным собранием в октябре 2023 года, и если он будет вовремя, будет ли это поспешным решением, когда времени на исследования и оценку воздействия слишком мало?
(Источник: Строительная газета)
Источник
Комментарий (0)