Несколько соображений по поводу обмена правами на землепользование.

VTC News•29/09/2023

Недавно премьер-министр Фам Минь Чинь поручил Министерству строительства , в координации с Министерством природных ресурсов и окружающей среды и другими соответствующими ведомствами, возглавить исследование по созданию системы обмена правами на землепользование.

Краткое содержание: В постановлении Центрального комитета № 18-NQ/TW от 16 июня 2022 года о дальнейшем внедрении инноваций и совершенствовании институтов и политики, а также повышении эффективности управления и использования земельных ресурсов было предложено следующее решение: «Публиковать цены на землю, организовывать сделки через биржи, осуществлять платежи через банки и избегать наличных расчетов». На основе этой политической основы, для обеспечения прозрачности и открытости рынка недвижимости, премьер-министр Фам Минь Чинь недавно поручил Министерству строительства в координации с Министерством природных ресурсов и окружающей среды и другими соответствующими ведомствами изучить возможность создания биржи прав на землепользование. Для дальнейшего анализа этой политики в данной статье рассматриваются основы, цели, необходимость и опыт ряда стран, а также предлагаются некоторые соответствующие решения.

1. Сделки с недвижимостью не являются чем-то новым в нашей стране. Регулирование сделок с недвижимостью и операций через такие сделки входит в число положений Закона о регулировании рынка недвижимости 2014 года, направленных на повышение прозрачности и безопасности сделок с недвижимостью. Пункт 6 статьи 3 Закона о регулировании рынка недвижимости 2014 года гласит: «Рынок недвижимости — это место, где совершаются сделки, связанные с покупкой, продажей, передачей, арендой, субарендой и лизингом с правом выкупа недвижимости».

Согласно действующим правовым нормам, деятельность предприятий в сфере операций с недвижимостью включает следующие виды деятельности: проведение сделок купли-продажи, передачи, аренды, субаренды и лизинга с правом выкупа недвижимости; организация продажи, передачи, аренды, субаренды и лизинга с правом выкупа недвижимости; представление, размещение и публичное предоставление информации о недвижимости заинтересованным сторонам; проверка документов на недвижимость на соответствие требованиям сделки; выступление в качестве посредника для сторон при обмене, согласовании и подписании договоров купли-продажи, передачи, аренды, субаренды и лизинга с правом выкупа недвижимости.

Пункт 1 статьи 107 Гражданского кодекса 2015 года устанавливает, что к недвижимости относятся земельные участки; дома и строительные конструкции, прикрепленные к земельным участкам; и другие активы, прикрепленные к земельным участкам, домам и строительным конструкциям. Соответственно, сфера деятельности биржи недвижимости уже включает услуги, связанные со сделками, касающимися прав пользования землей. Сделки через биржу не являются обязательными, а осуществляются по усмотрению покупателя и продавца.

Недавно премьер-министр поручил Министерству природных ресурсов и окружающей среды, а также соответствующим министерствам и ведомствам изучить возможность создания системы обмена правами на землепользование. Эта инициатива отражает решимость премьер-министра и правительства содействовать экономическому развитию и привлекать внимание общественности. В настоящее время модель системы обмена правами на землепользование все еще находится на стадии обсуждения. Министерство природных ресурсов и окружающей среды разрабатывает два варианта системы обмена правами на землепользование для представления на рассмотрение премьер-министру, а именно:

- Вариант 1: Разработка и модернизация модели биржи недвижимости в соответствии с Законом о деятельности в сфере недвижимости, с переходом к профессиональной модели под государственным надзором.

- Вариант 2: Создать специализированную торговую платформу для прав пользования землей.

Общая идея заключается в создании биржи недвижимости, управляемой государством, а не частными предприятиями, и расширении ее сферы действия до всех типов земельных участков, предназначенных для торговли. Эта биржа должна быть взаимосвязана с системами информации о земле и строительстве, а также с базами данных для обеспечения синхронизированного обновления данных.

Таким образом, если биржа прав пользования землей будет создана в соответствии с вышеупомянутыми вариантами, то, хотя она и будет иметь ту же природу, что и биржа недвижимости, предусмотренная действующим Законом о деятельности в сфере недвижимости (выступая в качестве посредника в сделках с недвижимостью в целом и в сделках с правами пользования землей в частности), она будет иметь множество отличий в организации и функционировании. Соответственно, биржа прав пользования землей будет функционировать «как государственная организация, предоставляющая общественные услуги в управленческих целях».

Необходимо ли создавать отдельную биржу прав на землепользование? (Иллюстративное изображение)

2. Политика создания биржи прав на землепользование и первоначальные мнения соответствующих государственных органов привлекли внимание и вызвали дискуссию среди предприятий, граждан, исследователей и политиков.

Что касается необходимости биржи прав пользования землей, многие мнения подтверждают преимущества торговли через биржу, такие как: контроль правового статуса земельных участков и объектов недвижимости, вводимых в эксплуатацию; контроль фактической стоимости сделок с землей, что позволяет сформировать базу данных земельных участков и цены на землю, максимально точно отражающие рыночную стоимость; повышение доверия, минимизация рисков и споров при торговле правами пользования землей; предотвращение уклонения от уплаты налогов и создание здоровой деловой среды...

Можно сказать, что главная цель создания биржи прав пользования землей — обеспечить прозрачность информации, минимизировать риски сделок, связанные с недостатком информации, и тем самым построить относительно полную и точную систему данных о сделках и ценах купли-продажи, близкую к рыночным ценам, эффективно служащую государственному управлению земельными и недвижимыми активами.

Тем не менее, существует множество опасений по поводу необходимости биржи прав на землепользование, особенно в отношении таких аспектов, как увеличение затрат и процедур, которые создают дополнительную нагрузку на отдельных лиц и предприятия, участвующие в сделках; обязательный характер сделок через биржу ограничит свободу действий людей; и потенциальная возможность информационной «монополии», негативных последствий, манипулирования рынком и искажения информации, если биржа будет обязательной без надлежащих механизмов контроля и функционирования.

В частности, некоторые оценки показывают, что в настоящее время у нас есть нормативные акты и институты, обеспечивающие прозрачность рынка недвижимости, такие как правила, регулирующие условия, процедуры и договоры сделок с недвижимостью; обязательства инвесторов по обеспечению прозрачности в сделках с недвижимостью; и нотариальное заверение договоров купли-продажи недвижимости…

Итак, истинная проблема заключается в отсутствии механизмов и инструментов управления, или в неэффективном использовании существующих инструментов, или в ограниченных возможностях и ответственности соответствующего персонала? Поэтому «вопрос о том, сделает ли создание биржи прав на землепользование рынок более прозрачным, пока остается лишь гипотезой».

3. Для дальнейшего подтверждения нашей оценки мы изучили опыт ряда стран региона и мира в отношении обмена правами на землепользование и решений, обеспечивающих прозрачность и безопасность сделок с недвижимостью.

В ходе обсуждений с коллегами из ассоциаций риелторов в таких странах, как США, Южная Корея, Сингапур, Таиланд и Индонезия, мы обнаружили, что в этих странах отсутствуют собственные системы обмена правами на землепользование. В США информация о недвижимости (как о домах, так и о земельных участках) находится в открытом доступе на американском портале недвижимости через систему множественного листинга (MLS).

Эта платформа предоставляет информацию о домах, земельных участках, объектах недвижимости, выставленных на продажу в результате принудительной реализации залога, новостройках, подержанных объектах, коммерческой недвижимости, инвестиционной недвижимости и т. д., чтобы облегчить брокерам операции купли-продажи. Сюда входят MLS.com и MLS в негосударственных штатах США.

Этот сайт находится в частном владении и взимает комиссию с продавцов в процессе сделок с недвижимостью в США. Все объекты недвижимости, которые планируется выставить на продажу, должны быть внесены в базу данных MLS для публичного раскрытия информации. Сделки должны проводиться через лицензированных брокеров, как правило, брокеров как продавца, так и покупателя. Брокерские сборы включены в цену продажи и варьируются от 1 до 10% в зависимости от условий переговоров, местоположения и типа недвижимости. Эти сборы различаются в зависимости от штата или даже в пределах одного штата или города. Комиссия распределяется между брокерами и другими сторонами, участвующими в сделке, в момент закрытия.

В некоторых других странах, таких как Южная Корея, Сингапур и Индонезия, нет обмена правами на землепользование. В Таиланде существует Земельный и жилищный банк (или просто Земельный банк), который занимается куплей-продажей земли, но его деятельность сосредоточена на регулировании земельных вопросов и поддержке людей, не имеющих сельскохозяйственных или лесных угодий. Основные услуги банка включают: депозиты, бизнес-кредиты, потребительские кредиты на покупку недвижимости и земли, трастовые фонды, услуги по управлению активами и обмен валюты.

Таким образом, во многих странах наблюдается тенденция к повышению прозрачности информации о недвижимости в целом и земле в частности на единой платформе с использованием технологических приложений для управления и отслеживания информации и сделок с недвижимостью, а также для упрощения процедур сделок с недвижимостью и передачи права собственности за счет использования информации из общей базы данных.

4. Основываясь на опыте других стран и ориентации на создание системы обмена правами на землепользование во Вьетнаме, мы пришли к следующим выводам:

4.1. Необходимо ли создавать отдельную биржу прав на землепользование?

Постановление № 18-НК/ТВ от 16 июня 2022 года Центрального комитета по дальнейшему внедрению инноваций и совершенствованию институтов и политики, а также повышению эффективности и результативности управления и использования земель предписывает: «Публиковать цены на землю, обязывать совершать сделки через биржи, осуществлять платежи через банки и не использовать наличные деньги». Таким образом, указание постановления относится к «сделкам через биржи», а не конкретно к «обмену правами пользования землей» или биржам, созданным и непосредственно управляемым государством.

Поэтому необходимо тщательно продумать вопрос создания отдельной биржи прав на землепользование, избегая дублирования с существующей биржей недвижимости и обеспечивая ее эффективность и результативность после начала работы. Если биржа прав на землепользование создается как государственная организация, предоставляющая общественные услуги, следует разработать и реализовать пилотный проект в нескольких населенных пунктах, на основе которого необходимо провести анализ и оценку, прежде чем официально закрепить его в законе.

4.2. Все ли сделки с недвижимостью должны осуществляться через брокерскую фирму?

Сделки с недвижимостью, проводимые посредством обмена, предлагают множество преимуществ, но также сопряжены с потенциальными рисками, включая увеличение процедур, затрат и негативных последствий, как мы уже описывали в разделе 2 выше.

В соответствии с современными практическими условиями мы считаем, что регулирование сделок с недвижимостью через биржи должно осуществляться таким образом, чтобы стимулировать их, как это предлагается в проекте закона о деятельности в сфере недвижимости. Это постепенно сформирует в обществе привычку, будет способствовать автономии субъектов в выборе методов ведения бизнеса и совершения сделок, и в то же время заставит биржи постоянно повышать качество и ценообразование для обеспечения конкурентоспособности и привлечения клиентов в соответствии с рыночными механизмами.

4.3. Какие уроки можно извлечь из опыта стран региона и всего мира?

В каждой стране своя система землевладения. Однако во всех странах рынки функционируют на основе принципа обеспечения информационной прозрачности. Мы можем извлечь уроки из опыта других стран в отношении баз данных по недвижимости и обязательного раскрытия информации в этих базах данных. Во всех странах существуют комплексные информационные системы по вопросам жилья, земли и рынка недвижимости.

На сегодняшний день мы не справились с этой задачей достаточно хорошо и не достигли желаемых результатов. Нам необходимо обобщить и оценить политику и ее реализацию, чтобы улучшить ее и создать центр обработки данных для обеспечения прозрачного рынка. Это целесообразно и осуществимо в контексте масштабной цифровой трансформации, происходящей в нашей стране. Контроль за движением денежных средств, регулирование и проверка банковских операций помогут достичь этой цели.

Полная информация о рынке и безналичные платежи обеспечат прозрачность; когда рынок прозрачен, люди не вынуждены следовать его примеру. Кроме того, с развитием рынка юридических услуг, растущее использование людьми нотариальных услуг, юристов и т. д. при совершении сделок с недвижимостью также будет способствовать прозрачности рынка и минимизации транзакционных рисков.

4.4. Рекомендации

Модель обмена недвижимостью, определенная Законом о ведении бизнеса в сфере недвижимости, была легализована и практически внедрена для сделок с недвижимостью, включая права пользования землей и активы на земельном участке.

Биржи недвижимости предоставляют услуги по совершению сделок с недвижимостью в коммерческих целях между инвесторами и частными лицами, а также, при необходимости, могут предоставлять услуги по сделкам с недвижимостью в некоммерческих целях между частными лицами. Это также вызывает озабоченность у регулирующих органов и считается одной из причин необходимости изучения и создания системы обмена правами на землепользование.

Поэтому мы предлагаем реализовать план по совершенствованию модели биржи недвижимости в соответствии с Законом о деятельности в сфере недвижимости, направленный на создание профессиональной модели с государственным надзором.

Такой подход соответствует политике партии, обеспечивает государственное управление, позволяет избежать дублирования функций, предоставляет данные и информацию для управления, гарантирует рыночные принципы, свободу предпринимательской деятельности и свободу выбора для граждан и предприятий, а также эффективен без создания новых бюрократических структур, увеличения административных процедур, времени или затрат на соблюдение требований.

Очевидно, что даже участие государственных органов в совещаниях по обсуждению создания этой новой модели обмена обходится очень дорого. Более того, будет ли достаточно времени, необходимого для разработки подходящего плана, соответствующего другим специализированным законам, чтобы включить его в проект Закона о земле (с поправками), который, как ожидается, будет принят Национальным собранием в октябре 2023 года? И даже если будет, не будет ли это поспешным решением, учитывая крайне короткий срок, отведенный на исследования и оценку воздействия?

(Источник: Строительная газета)

Источник