Недавно, 9 августа, Народный комитет провинции Тханьхоа вынес решение об одобрении инвестиционной политики проекта нового жилого района OM-7 (OM17, CX7) в городе Рунгтхонг, округа Донгшон, провинции Тханьхоа.
Соответственно, данный проект площадью более 22,6 гектара, включающий 157 жилых участков, направлен на реализацию детального планирования масштаба 1/500 нового жилого района OM-7 (OM-17, CX7), утвержденного компетентными органами. Это позволит создать земельный фонд для строительства жилья, ускорить урбанизацию района Донгшон и одновременно эффективно использовать земельный фонд, обеспечивая поступления в государственный бюджет.
Многие жилые проекты в районе Донгшон реализуются с целью развития жилищного строительства для людей, способствуя ускорению урбанизации и созданию доходов для государственного бюджета.
Проект включает 106 двухквартирных домов: 32 двухквартирных дома и 19 вилл, построенных покупателями земли с правом землепользования в соответствии с утверждённым планом. Перед эксплуатацией и продажей двухквартирных домов и жилых участков в рамках проекта инвесторы должны осуществить строительство двухквартирных домов и соблюдать соответствующие правовые нормы.
Общая предполагаемая первоначальная инвестиционная стоимость проекта составляет около 281,14 млрд донгов. Срок реализации проекта – 50 лет. Покупатели жилья, имеющие право землепользования, получают право на стабильное и долгосрочное пользование. Ожидается, что после завершения строительства технической инфраструктуры земля будет выставлена на аукцион по продаже права землепользования в соответствии с положениями земельного законодательства. Инвестиции в строительство объектов, соответствующих масштабу строительства, будут завершены не позднее, чем через 24 месяца с момента передачи земли государством.
Согласно исследованию Нгуои Дуа Тина , это один из десятков проектов и жилых районов в районе Донгшон, в которые были вложены инвестиции за последние несколько лет, и которые будут выставлены на аукцион в ближайшем будущем. Примечательно, что во многих проектах и жилых районах, в которые были вложены средства и которые были завершены, уровень заселяемости относительно низок, а многие земли под проектами «заброшены», что приводит к растрате социальных ресурсов.
Во многие районы были инвестированы миллиарды донгов в создание синхронной инфраструктуры, но в настоящее время они заброшены.
Например, на участке планирования 3220 (MB3220) коммуны Донг Тхинь района Донг Сон планируется построить новый жилой район для решения жилищных проблем людей, однако в настоящее время этот участок по-прежнему практически заброшен после многих лет эксплуатации, оставив после себя инфраструктурную систему, которая начинает демонстрировать признаки ухудшения, а также растраченные впустую земельные ресурсы и зарытый капитал социальных инвестиций.
В аналогичной ситуации, как показывает исследование, вышеуказанная ситуация наблюдается в большинстве других локаций MBQH, таких как MBQH1164, MBQH3696... и многих других локациях района Донгшон. Все они инвестировали в синхронную инфраструктуру с бюджетом в десятки, а иногда и сотни миллиардов донгов, но в настоящее время практически не заселены, многие участки земли заброшены, заросли сорняками, что создает риск переизбытка и растраты социальных ресурсов. Тем временем, в другом районе Донгшон продолжают «публиковаться» многочисленные проекты и новые жилые зоны. В марте Народный комитет провинции Тханьхоа уполномочил Народный комитет района Донгшон утвердить план аукциона прав землепользования для 15 запланированных локаций с разрешенной площадью 29,32 га, на общей площади MBQH почти 80 га.
На территории MB3220, где расположено несколько сотен земельных участков, построено всего 1 или 2 новых дома.
По словам г-на Нгуена Нгок Бака, независимого инвестора и брокера в сфере недвижимости в провинции Тханьхоа, в последние годы рынок недвижимости в районе Донгшон был относительно активным, особенно после появления информации о присоединении этого района к городу Тханьхоа, куда устремилось множество инвесторов. В то же время, в последнее время район Донгшон также постоянно «выпускал товар». Однако текущая реальность показывает, что это в основном «виртуальный» спрос, обусловленный спекулятивной деятельностью, о чём свидетельствует тот факт, что многие жилые районы недавно оказались в состоянии вакантности и массовых продаж. С другой стороны, несмотря на вакантность, цены на землю в этих местах всё ещё не низкие. Средняя цена на землю колеблется от 10 до 20 миллионов донгов за квадратный метр в зависимости от местоположения. Площадь участка превышает 100 квадратных метров, что делает покупку непростой задачей для людей с низким и средним уровнем дохода.
Также, согласно исследованию Нгуой Дуа Тина , в 2022 году общий доход государственного бюджета округа Донгшон достиг почти 2720 млрд донгов, что составляет 424% от общей суммы по провинции, что является рекордным показателем. В частности, огромные доходы от продажи земли до объединения округов создали значительный источник капитала для инвестиций в инфраструктуру и нового сельского строительства, способствуя ускорению темпов урбанизации в этом районе. Однако в целом существует риск переизбытка предложения, неэффективного использования огромных инвестиций в жилую инфраструктуру, невостребованности обрабатываемых земель и их последующего оставления без присмотра... это приводит к расточительному использованию земель, потребляя огромное количество общих ресурсов общества.
MBQH1164 также находится в общем мрачном состоянии.
Кроме того, в ходе аукциона по продаже недвижимости, ввиду её высокой экономической ценности, многие участники не обратили внимания на требования и вступили в сговор с целью присвоения государственного имущества. Например, в марте 2022 года Следственное управление полиции провинции Тханьхоа возбудило дело, задержало участников для расследования преступления по статье «Нарушение правил проведения аукционов недвижимости». Были проведены обыски в штаб-квартире акционерной аукционной компании «Hoang Nguyen» (улица Зыонг Динь Нге, район Донг Тхо, город Тханьхоа), которая является организатором аукциона. В ходе аукциона были выявлены нарушения, связанные с вышеупомянутым пунктом MB3220.
Что касается риска растраты ресурсов социальной инфраструктуры, экономический эксперт Дин Чонг Тхинь, преподаватель Академии финансов, поделился с прессой, что проблема запустения домов и городских территорий существует в обществе уже много лет и её сложно решить. В то время как люди с реальной потребностью в жильё не могут получить доступ к доступным проектам, инвесторы предпочитают строить только дома среднего и высокого класса, поэтому парадокс заключается в дефиците жилья. Поэтому управляющим организациям необходимо проявлять осторожность при лицензировании новых проектов, чтобы регулировать рынок недвижимости, развивать его в правильном направлении, избегать растраты социальных ресурсов и помогать малоимущим получить больше возможностей для приобретения жилья.
Первоначально планировалось, что район Донгшон будет объединен с городом Тханьхоа в июле 2023 года. Однако план пришлось отложить до 2024 или 2025 года из-за ожидания подписания премьер-министром решения об утверждении города Тханьхоа в феврале 2023 года и по некоторым другим причинам.
Вьет Фыонг
Источник
Комментарий (0)