Некоторые владельцы торговых точек обслуживания (TMDV) в городских районах обеспокоены, когда в Свидетельстве о правах землепользования, правах собственности на жилье и других активах, прикрепленных к земле, в разделе «Цель использования земли» указано «городские земли общего пользования» (CCTP) или «жилые земли общего пользования» (CCKO).

Г-жа Ле Куинь Ань, директор Vision & Associates Legal LLC, рассказывает о законности недавно вызвавшего споры типа коммерческой недвижимости (магазин).

Согласно Закону о земле 2013 года, земли, используемые для общественных целей, включают земли для транспорта, орошения, земли для общественной деятельности, зон общественного отдыха и развлечений, рыночные земли и другие земли для общественных работ.

Согласно Приложению I Постановления 06/2021/ND-CP о классификации сооружений по функциональному назначению, группа общественных сооружений включает коммерческие сооружения, такие как торговые центры, супермаркеты, рынки, магазины, рестораны, пункты продажи продуктов питания и напитков и другие коммерческие сооружения.

На основании вышеизложенных положений можно сделать вывод, что земли общего пользования также могут быть использованы для строительства объектов коммерческого обслуживания.

Таким образом, строительство инвесторами торговых палаток (также известных как магазины) для коммерческих целей на общественных земельных участках города (ОГУ) и общественных жилых зонах (ОГУЖЗ), арендуемых государством с единовременной арендной платой за землю в рамках планирования проектов городской застройки, осуществляется в соответствии с положениями закона.

Почему в коммерческих магазинах услуг указано «земля общего пользования»?

- Некоторые владельцы магазинов коммерческих услуг в городских районах Ханоя , в частности, в Vinhomes Ocean Park, обеспокоены тем, что в их свидетельствах о праве землепользования, правах на владение домом и другими активами, связанными с землёй, в качестве цели использования земли указано: городская земля общего пользования (CCTP) или жилая земля общего пользования (CCKO). Можете ли вы с точки зрения юриста объяснить, почему магазины коммерческих услуг указаны как «земли общего пользования»?

Как я уже сказал выше, тот факт, что инвесторы строят торговые и сервисные помещения на арендованных государством земельных участках ККТП и ККТП и единовременно вносят арендную плату за землю, не противоречит положениям закона.

А если в решениях о предоставлении земельного участка, аренде земельного участка и разрешении на изменение целевого назначения земельного участка для реализации проекта земельные участки под застройку торгово-сервисными предприятиями предназначены для общественного пользования в городской черте или на территориях общественного пользования жилой застройки, то указание государственного органа в Свидетельстве о праве землепользования, праве собственности на жилой дом и других объектах, закрепленных за земельными участками, предоставленными для реализации вышеуказанных проектов, осуществляется в соответствии с нормативными актами и инструкциями Министерства природных ресурсов и экологии , изложенными в официальном сообщении № 3382/БТНМТ-ДД от 15 мая 2023 года.

Коммерческий сервисный центр Vinhomes Ocean Park.jpg

— Некоторые владельцы также задаются вопросом, поскольку форма землепользования для коммерческого объекта услуг — совместная. Как это может повлиять на права клиентов, мадам?

В принципе, клиенты будут и должны пользоваться преимуществами, соответствующими типу приобретенного ими продукта, конкретно описанному в Договоре купли-продажи.

Для типа продукта интернет-магазина продукт, который покупает клиент, является частью строительного проекта, связанного с правом общего пользования землей, что означает, что клиент имеет право владеть определенной частью проекта (стендом), которую клиент решил купить, и в то же время имеет право использовать весь земельный участок для строительства соответствующего блока проекта.

Как владелец, заказчик будет иметь полные права в соответствии с положениями закона, такие как право пользования, право владения и право распоряжения приобретенным им строительным объектом.

В частности, недавно Национальное собрание приняло Закон о торговле недвижимостью № 29/2023/QH15, создающий четкий правовой коридор для купли-продажи строительных работ, площади строительных этажей в строительных работах с правами землепользования в форме долевого пользования.

Я считаю, что это прорыв, решающий многие проблемы и пробелы рынка недвижимости последнего времени, гарантирующий права организаций/лиц, участвующих в инвестиционной, строительной и предпринимательской деятельности, купле-продаже данного вида продукции.

- То есть опасения покупателей по поводу того, что «они тратят деньги на покупку, но не имеют права пользоваться землей», беспочвенны?

Прежде всего, необходимо уточнить, что, согласно нормативным актам, купля-продажа домов, строений или площадей застройки в строении всегда должна быть связана с правом землепользования. При купле-продаже отдельного строительного объекта может быть осуществлена ​​передача права землепользования на весь земельный участок, и покупатель будет иметь право пользования им отдельно. При покупке части строительного объекта права землепользования в этом случае должны быть распределены и определены как право общего пользования между собственниками строительного объекта.

Именно поэтому Закон «О торговле недвижимостью» 2023 года чётко определяет условия продажи части строительной площади объекта строительства: объект строительства должен быть построен на земельном участке, предоставленном государством с взиманием платы за пользование землей, или на земельном участке, арендованном с единовременной арендной платой на весь срок аренды, поскольку, согласно Закону о земле, только на этих участках может передаваться право землепользования. Например, земельные участки CCTP и CCKO, используемые для строительства объектов торговли и услуг, являются земельными участками, арендованными государством с единовременной арендной платой на весь срок аренды.

Для наглядности описанный выше случай можно сравнить со случаем покупки квартиры или коммерческого помещения в цокольном этаже многоквартирного дома. Собственник также имеет право собственности на приобретённую квартиру или коммерческое помещение, а также право пользования земельным участком под строительство многоквартирного дома.

Не существует такого понятия, как банк, отказывающийся принять ипотечный кредит.

- С другой стороны, некоторые считают, что при совместном использовании земли клиентам сложно получить ипотеку в банке или даже получить отказ. Какова же ситуация на самом деле?

Данное утверждение необоснованно. Согласно статье 8.1 Декрета 21/2021/ND-CP, активы, используемые для обеспечения исполнения обязательств, включают в себя существующие активы или активы, которые могут быть созданы в будущем, за исключением случаев, когда Гражданский кодекс или иные соответствующие законы запрещают продажу, передачу или иную передачу права собственности на момент заключения договора обеспечения или заключения обеспечительной меры.

Согласно статье 9.1 Закона о торговле недвижимостью 2014 года жилые дома и строительные объекты, вводимые в эксплуатацию, должны соответствовать следующим условиям:

- Зарегистрировать право собственности на дом и прилегающие к нему постройки в свидетельстве о праве пользования землей. Для домов и построек, предусмотренных инвестиционными проектами в сфере недвижимости, требуется только свидетельство о праве пользования землей в соответствии с положениями земельного законодательства;

- Отсутствие споров по правам землепользования, права собственности на дом или строительных работ на земле;

- Не подлежит аресту в целях обеспечения исполнения решения суда.

Не существует положения, требующего отдельного права пользования землёй для её залога банку. Более того, статья 10.1 Декрета 21/2021/ND-CP даже предусматривает, что использование активов, связанных с землёй, для обеспечения исполнения обязательств не может совпадать с правом пользования землёй.

Согласно вышеуказанным правилам, торговые палатки и магазины, которым выданы Сертификаты на право землепользования, права собственности на жилой дом и активы, прикрепленные к земле, не являются предметом спора и не подлежат изъятию в целях обеспечения исполнения судебных решений, будут соответствовать условиям, предъявляемым к ипотечному имуществу, аналогично квартирам и коммерческим площадям в подвалах многоквартирных домов.

- Однако стоимость объектов коммерческой недвижимости может быть не столь высока, как тех объектов недвижимости, о которых вы только что упомянули?

В принципе, для данного типа продукта стоимость прав землепользования включена в инвестиционную стоимость продукта, и, конечно же, при определении цены продажи продукта инвестор также включил стоимость прав землепользования в цену продажи, то есть, по сути, при определении стоимости продукта необходимо определить стоимость прав землепользования, закрепленных за продуктом. Вопрос о высокой или низкой цене продукта при предоставлении банковских кредитов также зависит от правил каждого конкретного банка в каждый конкретный момент времени.

- Что вы рассказываете владельцам и заинтересованным лицам о различных мнениях по этому вопросу?

Как человек, работающий в юридической сфере, я могу только подтвердить, что существующая правовая база для этого типа продукции является относительно полной, ясной, строгой и лучше обеспечивает права покупателей.

Те, кто уже владеет этим типом продукции или желает инвестировать в нее, могут изучить соответствующие нормативные акты, чтобы получить правильную оценку продукта, а также основу для принятия правильных решений.

Спасибо!

Правила в Приложении 1 – Классификация произведений по функции использования
(Утверждено Постановлением Правительства № 06/2021/ND-CP от 26 января 2021 г.)

2. Общественные работы:

в) Спортивные сооружения:

Стадион; гимнастический зал; тренировочная площадка, площадка для соревнований по таким видам спорта, как: гольф, футбол, теннис, волейбол, баскетбол и другие виды спорта; плавательный бассейн.

г) Культурные произведения:

Конференц-центры, театры, дома культуры, клубы, кинотеатры, цирки, танцевальные залы; реликвии; музеи, библиотеки, выставки, развлекательные учреждения...

д) Коммерческие здания: торговые центры, супермаркеты, рынки, магазины, рестораны, продуктовые магазины и другие коммерческие здания.

ж) Сервисные работы:

- Гостиницы, гостевые дома, мотели; курорты; виллы, апартаменты и другие учреждения по размещению...

Май Чи