10 lösningar för att undanröja hinder och främja återhämtning av fastigheter

[annons_1]

Fastighetsmarknaden har bottnat.

På fastighetsföretagarnas vägnar tackar vi tidningen. Arbetare Att organisera seminariet "Att undanröja rättsliga hinder för fastigheter" i detta skede är mycket lägligt då frågorna behöver lösas drastiskt och inkluderas i den lag som förbereds för godkännande.

Alla ledare, forskningsbyråer och näringsliv förstår tydligt att juridiska problem är mycket viktiga på fastighetsmarknaden. Vi har rapporterat till regeringen att den största svårigheten är juridisk och står för 70 % av problemen i projekten.

Det finns tre problemnivåer. Det största problemet är att vissa regler saknar konsekvens, är motsägelsefulla och strider mot lagen. Vissa regler i dellagar som rör mark inom fastighetssektorn är också problematiska. I synnerhet finns det problem med brottsbekämpningen av tjänstemän inom avdelningar och filialer. Med samma dokument har vissa orter löst problemet relativt bra, medan andra inte har kunnat lösa det, vilket orsakar trängsel för lokala projekt.

Det näst största problemet är tillgången till kapital. Utöver eget kapital har fastighetsföretag på senare tid förlitat sig på fyra andra kapitalkällor. Den första är kapital från aktiemarknaden, för närvarande finns det mer än 1 600 börsnoterade företag, varav endast mer än 169 är fastighetsrelaterade företag. Detta antal är mycket litet, inte tillräckligt för att utnyttja kapital på aktiemarknaden.

För det andra kommer kapital från obligationer, men sedan tredje kvartalet 2022 har det blockerats. Hittills har obligationsmarknaden fortfarande fastnat trots resolution 08 om justering.

Det tredje stora problemet är kredit från kommersiella banker. Detta är en källa till såddkapital, som fungerar som en "barnmorska", ett stort stöd för företag, men har inte utnyttjats.

Resten är kapital från kunder och partners, men när de initiala problemen inte löses blockeras även dessa problem. Särskilt kapital från partners och utländskt kapital tvingar inhemska företag att "sälja" projekt billigt, eller att ge höga rabatter för att investera. Enkelt uttryckt är de som "besvärliga" väntan på att "jaga" efter "döda" projekt. Detta är en enorm nackdel för inhemska företag.

För närvarande är det mest gynnsamma segmentet förmodligen industrifastigheter. Den treåriga pandemin har inte påverkat denna sektor särskilt mycket, vilket också skapar förutsättningar för att gynna andra industrier.

Angående marknaden tycker jag att vi borde använda termen bottenzon nu. Många tror att marknadens botten ligger någonstans i april eller maj i år. Men baserat på data från Ho Chi Minh-stadens byggdepartement tror jag att bottenzonen är från första kvartalet 2023 då tillväxten i fastighetssektorn är negativ med 16,1 % men gradvis förbättras därefter.

I slutet av andra kvartalet 2023 var tillväxten fortfarande negativ, över 11 %. Men från och med tredje kvartalet var den bara negativ, över 8 %.

När det gäller juridiska problem finns det för närvarande tre frågor: rättsliga bestämmelser; dellagar som dekret och cirkulär; och provinsiella beslut. Dessa problem orsakar svårigheter för tjänstemän och offentliganställda att hantera dokument som rör fastighetssektorn, såsom rädsla för ansvar, att undvika ansvar och ovilja att lämna förslag.

Utfärdandet av förordningar från centralregeringen för att skydda rättigheterna för tjänstemän som vågar tänka och vågar handla kommer att bidra till att återuppliva tjänstemännens anda. Tillsammans med detta har resolution 18 från den 13:e partiets centralkommitté om "Fortsatt innovation och fulländande av institutioner och politik, förbättring av effektiviteten och ändamålsenligheten i markförvaltning och -användning, skapande av momentum för att omvandla vårt land till ett utvecklat land med höga inkomster" betonat behovet av att ändra 2013 års marklag och relaterade lagar för att säkerställa konsekvens och enhetlighet.

Enligt min mening är den (ändrade) marklagen som för närvarande behandlas och förbereds för godkännande av nationalförsamlingen med mer än 200 sidor ett massivt arbete, men om man läser det senaste utkastet finns det fortfarande vissa problem, inklusive frågan om marktillgång för företag som anges i artikel 128.

Utkastet anger därför två alternativ: företag accepterar endast överföring av bostadsmark eller bostadsmark och annan mark för att tillåtas genomföra kommersiella bostadsprojekt. Så hur kan det finnas mark för stora kommersiella bostadsprojekt i storskaliga stadsområden? I centrala Ho Chi Minh-staden, om det är bostadsmark, är den största bara några tusen kvadratmeter stor.

Om man köper 10 hektar jordbruksmark eller 2 hektar fabriksmark är det fortfarande omöjligt att genomföra projektet eftersom det inte finns någon bostadsmark. Enligt min mening är detta orimligt och behöver justeras på lämpligt sätt för att underlätta utvecklingen av kommersiella projekt.

Dessutom hoppas jag att det kommer att finnas lämpliga regleringar för att underlätta utvecklingen av sociala bostäder, bostäder för arbetare samt renovering och ombyggnad av gamla flerbostadshus. Jag hoppas att den reviderade marklagen kommer att behandlas och antas vid lämplig tidpunkt.

Dessutom är det mycket viktigt att ändra relaterade lagar såsom bostadslagen (ändrad), fastighetsaffärslagen (ändrad) för att säkerställa konsekvens och överensstämmelse med marklagen, tillsammans med lagen om kreditinstitut och lagen om fastighetsauktion.

Kommentar (0)