Fastigheter: Fastighetspriserna kommer sannolikt att öka men är svåra att sänka. Med tanke på två marknadsscenarier under 2025 kommer den nya markprislistan i Hanoi att ha en kedjereaktion.

Fastighetspriserna kommer sannolikt inte att minska, experter förutspår två marknadsscenarier för 2025, den nya markprislistan i Hanoi kommer att ha en kedjereaktion som aktiverar bostadsprisnivåerna... är de senaste fastighetsnyheterna.

Under de kommande 2-3 åren kommer fastighetsmarknaden att bli tydligare med betydande förändringar, inklusive prisfluktuationer och justeringar i efterfrågan från både investerare och husköpare. (Foto: Anh Phuong)

Utbudet ökar, fastighetspriserna fortfarande svåra att sänka

Utbudet av nyöppnade lägenheter under 2024 kommer att uppgå till cirka 35 000 enheter, vilket är högre än den tidigare prognosen på 22 000–24 000 enheter. År 2025 förväntas denna siffra öka till 40 000 lägenheter för båda de stora marknaderna, Hanoi och Ho Chi Minh-staden. Experter tror dock generellt att även om utbudet kommer att öka avsevärt, kommer det fortfarande att vara svårt att "kyla ner" fastighetspriserna.

I en prognos för fastighetsmarknaden år 2025 sa VD:n för CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, att bostadspriserna inte kommer att minska, men inte heller öka lika snabbt som under den senaste perioden. Ökningen kan bli mellan 5 och 8 % jämfört med 2024. Hur man får ett pris som är lämpligt för människors betalningsförmåga fortsätter att vara en svår fråga, en stor utmaning för marknaden som för närvarande inte har något svar på.

Enligt Ms. Dungs analys ökade lägenhetsprisindexet i Hanoi med 64 % jämfört med andra kvartalet 2019, dubbelt så mycket som ökningen i Ho Chi Minh -staden. Det genomsnittliga primära försäljningspriset närmar sig 60 miljoner VND/m2.

Docent Dr. Dinh Trong Thinh, ekonomisk expert, delar samma uppfattning och kommenterade att 2024 är den tid då lägenhetssegmentet i Hanoi kommer att uppleva en snabb prisökning. Lägenhetspriserna har ökat från i genomsnitt 40 miljoner VND/m2 år 2022 till mer än 70 miljoner VND/m2 i slutet av tredje kvartalet 2024. Det är värt att notera att marknaden inte längre har projekt prissatta under 60 miljoner VND/m2, många projekt i mellanklassen har till och med priser över 100 miljoner VND/m2.

Under de varma perioderna tenderar försäljningspriset att öka dag för dag, vecka för vecka, men likviditeten är fortsatt hög. Den uppdämda efterfrågan på bostäder och investeringar har frigjorts när det finns många incitament för att återställa kundernas och investerarnas förtroende för marknaden. Den kraftigt ökande efterfrågan, medan utbudet fortfarande är knappt, har drivit upp priserna.

Relaterade nyheter

Imponerande bilder från 2024: Hela världen är chockad av exempellösa och historiska händelser

Experter säger att även om prisökningen på lägenheter i Hanoi har avtagit, kommer det att bli svårt att sänka försäljningspriserna under 2025 på grund av ökade markkostnader. Faktum är att Hanoi-marknaden följer tillväxtscenariot i Ho Chi Minh-staden. Under de kommande 2-3 åren kommer fastighetsmarknaden att bli tydligare med betydande förändringar, inklusive prisfluktuationer och justeringar i efterfrågan från både investerare och husköpare. Det förväntas att allt primärt utbud i Hanoi under 2025 kommer att finnas i high-end- och lyxsegmenten, varav lyx står för 36 %.

Ur ett affärsperspektiv sade Ngo Huu Truong, biträdande generaldirektör för Hung Thinh Corporation, att fastighetspriserna kommer att bli svåra att sänka under den kommande perioden. En av anledningarna är att projektgodkännandeprocessen ofta tar lång tid, vilket ökar investeringskostnaderna.

Angående fastighetspriserna kommenterade vice ordföranden för Vietnams fastighetsförening, Nguyen Van Dinh, också att bestämmelserna i den nya lagen inte har tillämpats fullt ut från och med nu till slutet av 2025, utan att de fortfarande utnyttjas för att lösa det gamla problemet. Därför förväntas markpriserna ligga kvar på en rimlig nivå. Men om det fortfarande inte sker någon lämplig justering från och med nu till dess kommer ytterligare tryck att "pressas" på priserna.

Enligt Dinh kommer det att finnas två scenarier för fastighetsmarknaden. Om det finns god reglering kommer marknaden att fortsätta vara stabil under 2026–2027. Men om det inte sker någon bra teknisk justering kan fastighetspriserna drivas upp till högre, mer orimliga nivåer. Och då kommer marknaden att bli svår igen.

Marknaden har gått igenom sin svåraste period.

Byggministeriet har just tillkännagivit 10 höjdpunkter för byggbranschen under 2024. I synnerhet markerar 2024 en milstolpe vad gäller tillväxt, med en tillväxttakt på cirka 7,8–8,2 %, den högsta siffran sedan 2020, vilket överstiger det mål som regeringen fastställde i resolution nr 01 (6,4–7,3 %).

Detta är också den högsta tillväxttakten som byggbranschen uppnått sedan 2020, vilket är drivkraften för den totala BNP-tillväxten i ekonomin. Urbaniseringstakten nådde 44,3 %, vilket översteg det mål på 43,7 % som nationalförsamlingen fastställt. Byggbranschen uppnådde också två andra mål som regeringen fastställt, inklusive: En avloppsvattenuppsamlings- och reningsgrad på 18 % och en genomsnittlig bostadsyta i hela landet på 26,5 m2 golvyta/person.

Vid en bedömning av fastighetsmarknaden förra året uppgav byggnadsministeriet att många parallella lösningar hade implementerats för att undanröja svårigheter för marknaden. Statsministerns arbetsgrupp för att undanröja svårigheter och hinder vid genomförandet av fastighetsprojekt arbetade med orter och fastighetsföretag för att samla information och granska situationer samt granska varje specifikt projekt för att diskutera, vägleda och besvara åtgärder för att undanröja svårigheter och hinder vid genomförandet.

"Fastighetsmarknaden har genomgått positiva förändringar och övervunnit den svåraste perioden för att få momentum för återhämtning och utveckling", betonade byggnadsministeriet.

En annan höjdpunkt under det gångna året var den särskilda uppmärksamhet som ägnades åt utvecklingen av sociala bostäder. Den 24 maj utfärdade sekretariatet direktiv nr 34 om att stärka partiets ledarskap i utvecklingen av sociala bostäder i den nya situationen.

Byggnadsministeriet lämnar in ett utkast till resolution om förmånliga kapitalkällor för utveckling av sociala bostäder till regeringen. Följaktligen föreslår ministeriet att ett förmånligt paket på 100 000 miljarder VND för sociala bostadslån från obligationskapital, giltigt i 5 år, genomförs. Ovanstående insatser kommer att vara förutsättningen för att utvecklingen av sociala bostäder nationellt ska accelerera under den kommande tiden.

Effekten av Hanois nya markprislista

Enligt den nyligen utfärdade och gällande markprislistan för Hanois mark från den 20 december 2024 är markpriserna i vissa områden i Hanoi 2–6 gånger högre än markprislistan från 2019. Framför allt ligger det högsta markpriset på vissa vägar i Hoan Kiem-distriktet när det når nästan 700 miljoner VND/m2.

Vissa åsikter säger att Hanois tillämpning av en ny markprislista kan få bostadspriserna att fortsätta öka.

En rapport från Byggministeriet visar att om markpristabellen för 2024 tillämpas kommer markanvändningskostnaderna för fastighetsprojekt att öka avsevärt jämfört med tidigare. Anledningen är att de huvudsakliga kostnaderna som påverkar bostads- och fastighetspriserna inkluderar: kostnader för ersättning för tomtröjning, markanvändningsavgifter, projektbyggkostnader såsom bostäder, fastigheter, skatter, relaterade avgifter...

Särskilt kostnader relaterade till markavgifter står ofta för en stor andel av den totala kostnaden för ett bostadsprojekt, mellan 7–20 % för höghuslägenhetsprojekt och 25–50 % för villa- och radhusprojekt.

Enligt byggnadsministeriet kommer tillämpningen av den nya markprislistan att få en kedjereaktion, som utlöser en ökning av fastighets- och bostadspriserna med 15–20 % jämfört med tidigare.

Vu Cuong Quyet, generaldirektör för Dat Xanh Mien Bac, sa att för företag kommer en markprislista att stödja stegen för att bedöma markpriserna noggrant i linje med marknadspriserna. Den justerade markprislistan är en viktig grund för företag att fastställa markskatt.

Om markskatten däremot bestäms utifrån marknadspriset, kommer företagens skatt på omvandling av markanvändning att vara högre, vilket i sin tur kommer att leda till högre försäljningspris för fastigheter för köpare.

Kan jag sälja en lägenhet som betalas i avbetalningar enligt de nya reglerna?

Att köpa en lägenhet på avbetalning är en trend där många föredrar att äga ett hus utan att behöva spendera en stor summa pengar direkt. Så vilka regler måste uppfyllas när man köper en lägenhet på avbetalning?

Köp och försäljning av lägenheter genom avbetalning regleras i artikel 167 i bostadslagen från 2023 enligt följande:

- Överenskommet mellan parterna och tydligt angett i köpekontraktet för bostäder.

- Under avbetalningsperioden får lägenhetsköparen nyttja och ansvara för underhåll, om inte annat avtalats eller under lägenhetens garantitid.

I synnerhet bekräftar paragraf 2, artikel 167 i bostadslagen från 2023: En bostadsköpare som betalar i avbetalningar eller delbetalningar får endast genomföra transaktioner för köp, försäljning, donation, byte, pantsättning eller kapitaltillskott till denna bostad med en annan person efter att bostaden har betalats helt, såvida inte parterna har en annan överenskommelse.

Enligt denna förordning måste köparen av en lägenhet som för närvarande betalar i avbetalningar sälja den till någon annan betala hela köpeskillingen till säljaren, såvida inte parterna har en annan överenskommelse.

Således, om man köper en lägenhet genom att betala i avbetalningar med investeraren eller betalar i avbetalningar till säljaren, får köparen sälja lägenheten till en annan person först när hela beloppet för lägenhetens köpeskilling är betalt, såvida inte parterna har en annan överenskommelse.

På samma sätt, när du belånar ett avbetalningslån från banken, om du vill sälja det till någon annan, enligt klausul 5, artikel 321 i 2015 års civillag, kan bolånegivaren sälja lägenheten som är belånad till banken till någon annan om banken samtycker eller i enlighet med lagens bestämmelser.

Följaktligen, om parterna kommer överens eller banken går med på att sälja lägenheten med betalning i avbetalningar, kan följande metoder användas:

- Investeraren undertecknade köpekontraktet för lägenheten utan att lämna in ansökan till den statliga myndigheten om utfärdande av intyget.

- Parterna skriver under för att säga upp det gamla avbetalningsköpekontraktet för lägenheten och säljaren skriver direkt under köpekontraktet med den nya köparen (om den gamla köparen inte har överlåtit Röda boken) eller upprättar ett skriftligt avtal om försäljning av lägenheten i avbetalningar mellan tre parter: den gamla köparen, säljaren och den nya köparen.

- Gör ett trepartsavtal mellan banken, köparen och säljaren om att banken går med på att sälja lägenheten med betalning i avbetalningar till en annan person. Samtidigt ska pantlånet på fastigheten släppas, köpekontraktet omskrivas och Röda boken överföras till den nya köparen.

I detta fall kan parterna överföra bankens låneförpliktelse till en annan person i enlighet med bestämmelserna i artikel 370 i 2015 års civillag.

Således kan köparen sälja lägenheten genom att betala i avbetalningar om säljarens samtycke finns enligt ovanstående analys eller när avbetalningen har betalats i sin helhet eller enligt parternas överenskommelse.