Är detta en genuin "landfeber" eller bara en "spekulativ bubbla"?

[annons_1]

Natten den 19 augusti och tidiga morgonen den 20 augusti 2024 avslutades auktionen av 19 tomter i Tien Yen kommun, Hoai Duc-distriktet, med ett slutpris på 133 miljoner VND/m2, 30 gånger högre än utgångspriset.

Auktionen av tomter i utkanten av Hanoi varade i upp till 18 timmar och orsakade furore på sociala medier med bilder på hundratals investerare som köade och skyndade sig för att registrera sig för att delta i auktionen.

Đấu giá đất vùng ven cả trăm triệu/m2: Biểu hiện — Markauktionen varade till nästan klockan 04:00 den 20 augusti 2024 (Foto: Huu Thang).

De två tomter som hämtade de lägsta priserna vid denna auktion låg på 91,3 miljoner VND/m2, men trots det var detta fortfarande 12,5 gånger högre än utgångspriset.

Den här situationen är inte helt ny, för för mindre än en halv månad sedan satte "groden" för markauktioner i Thanh Oai också ett nytt prisriktmärke för förortsmark.

Markauktionen som hölls förra helgen i Thanh Oai-distriktet i Hanoi lockade tusentals deltagare. Det högsta vinnande budet låg på över 100 miljoner VND/m2, åtta gånger högre än det ursprungliga utgångspriset på endast 8,6 miljoner VND/m2 till 12,5 miljoner VND/m2.

Följaktligen var den totala summan som Thanh Oai-distriktet samlade in från den senaste auktionen 404,6 miljarder VND, en skillnad på 349 miljarder VND från utgångspriset, ungefär åtta gånger högre än det ursprungliga utgångspriset.

I Hoai Duc-distriktet förväntas intäkterna från auktionen överstiga 186 miljarder VND, mer än 11 gånger högre än utgångspriset.

Markmarknaden i förortsområden före markauktionen låg priserna på 20–30 miljoner VND/m2.

Enligt en marknadsundersökning utförd av Nguoi Dua Tin och en sammanfattande rapport från flera online-fastighetsplattformar som Batdongsan.com.vn har utgångspriset för tomter i Thanh Cao kommun (Thanh Oai-distriktet, Hanoi) faktiskt haft en uppåtgående trend de senaste åren.

Det genomsnittliga utgångspriset för mark i detta område har dock bara ökat med cirka 80 % under de senaste fyra åren – från ett vanligt pris på 15 miljoner VND/m2 år 2020 till 27 miljoner VND/m2 år 2024 – och det har inte skett en plötslig ökning på flera tiotals gånger som priset vid den tidigare nämnda auktionen.

Jämfört med det vanliga utgångspriset på 27 miljoner VND/m2 under andra kvartalet 2024 var de vinnande budpriserna på 63–100 miljoner VND/m2 för tomter i Thanh Cao kommun i auktionen den 10 augusti 2024 således 2,3 till 3,7 gånger högre.

I angränsande områden i Thanh Oai-distriktet fluktuerar priserna också inom intervallet 20–30 miljoner VND/m2.

I Tien Yen-området i Hoai Duc-distriktet i Hanoi var det vanligaste begärda priset för tomter under andra kvartalet 2024 endast 43 miljoner VND/m2, med en tillväxttakt på över 48 % under det senaste året.

Markpriserna vid den senaste auktionen var dock fortfarande två till tre gånger högre än det rådande marknadspriset.

För angränsande områden i Hoai Duc-distriktet varierade priserna också från endast 22 till 62 miljoner VND/m2 under andra kvartalet 2024.

Skyhöga markpriser är ett tecken på "törst" på marknaden.

I en kommentar till situationen sade Nguyen Quoc Anh, biträdande generaldirektör för Batdongsan.com.vn, att markpriserna från och med andra kvartalet 2025 kommer att börja gå in i den huvudsakliga återhämtningstrenden. De nuvarande prisökningarna är endast lokala i vissa områden.

Data från Batdongsan.com.vn visar också att den nationella efterfrågan på tomter ökade med 33 % under andra kvartalet 2024 jämfört med första kvartalet 2024.

Experten bedömde dock detta som endast en lokal förbättring i vissa områden, särskilt i de norra provinserna. Hanoi upplevde en ökning av intresset för tomter med 75 %.

"I synnerhet beror det ökade intresset och de stigande priserna i områdena kring Hanoi på planeringsfaktorer och auktionsaktiviteter", uppgav Quoc Anh.

Mer specifikt, under första halvåret 2024, noterade tomter i distrikten Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That och Quoc Oai en ökning av sökvolymen på 48–104 %, vilket ledde till en ökning på 4–24 % av begärda priser för tomter i dessa förortsområden jämfört med andra halvåret 2023.

Enligt Nguyen Quoc Anh finns det tre huvudfaktorer som påverkar markmarknaden avsevärt: den regionala ekonomin , och även den nationella ekonomin på makronivå; infrastrukturplanering; och befolkningstillväxt tillsammans med förbindelser till andra orter.

"Förutom traditionella marknader ökar priserna vanligtvis med 10–30 % på många nya marknader där information om infrastrukturplanering har tillkännagivits, och på vissa platser har markpriserna fördubblats eller tredubblats på kort tid."

"För närvarande släpps planeringsinformation i stor skala över hela landet, som ett enda storskaligt projekt som genomförs med synkroniserad planering. Denna positiva information ökar likviditeten och priserna inom tomtsegmentet", analyserade experten.

I sin analys av riskerna betonade dock Quoc Anh också att markpriserna, medan markpriserna ökar baserat på information om infrastruktur, i vissa områden ökar på grund av efterfrågan och potential, medan andra upplever uppblåsta priser drivna av rykten, vilket potentiellt kan påverka marknaden negativt.

Ur ett annat perspektiv anser Dr. Nguyen Van Dinh - ordförande för Vietnams fastighetsmäklarförening (VARS) - att markauktionerna som lockar stort intresse och den plötsliga prisökningen tydligt återspeglar folkets "törst" efter mark.

Under senare år har antalet projekt, tomter och fastighetsprodukter med ren juridisk dokumentation varit extremt knappt, och har kommit ut på marknaden i mycket små mängder, och förmodligen nästan obefintliga.

Därför kommer lanseringen av ett lagöverensstämmande projekt, som förvaltas av staten, att locka till sig betydande intresse från investerare, som är villiga att betala enorma summor pengar för att förvärva marken.

Dolda risker med att "hamstra" mark.

Även om han medgav att de kraftiga markpriserna delvis beror på marknadens efterfrågan, påminde Dinh också investerare om att vara försiktiga eftersom marktransaktioner, trots att de blivit ett hett område, ännu inte är ett segment med stark likviditet. Medan vissa områden upplever en högkonjunktur finns det också områden där prismanipulation sker i avsikt att manipulera marknaden.

"Det är fullt möjligt att investerare samarbetade i auktionen och därmed drev upp markpriserna i omgivningarna till nära den nya prisnivån för att göra vinst. För att inte tala om att Hanoi är ett viktigt stadsområde med hög befolkningstäthet och begränsad mark, där utbudet av fastigheter alltid inte motsvarar efterfrågan, så det är fullt möjligt att investerare kan utnyttja denna situation för att tjäna pengar."

"Huruvida markpriserna verkligen har nått så höga nivåer beror på om investerarna som vann auktionerna faktiskt kommer att göra betalningarna i framtiden. Historien om de övergivna buden vid Thu Thiem-auktionen kvarstår, vilket ger oss en mer realistisk bild av denna markprisökning", sa Dinh.

Nguyen Quoc Anh noterade att de höga auktionspriserna för marken kommer att göra kostnaderna för markröjning för nya projekt ännu dyrare och uttryckte även oro över att med vinnande bud som är 2 till 3 gånger högre än det genomsnittliga marknadspriset, kan personer som äger mark i omgivningarna vara benägna att höja försäljningspriset på sin mark i enlighet därmed.

Den plötsliga ökningen av markpriserna kan också skapa en trend av markspekulation, eftersom många människor skyndar sig att köpa mark i hopp om att tjäna på den fortsatta prisökningen.

Detta skulle dock kunna leda till en situation där pengar är bundna i mark, istället för att cirkulera i andra ekonomiska aktiviteter.

Enligt experten kommer den allmänna stämningen bland fastighetsköpare och investerare att vara mer försiktig än tidigare efter en period av marknadssvårigheter.

Därför rekommenderar han att köpare och investerare noggrant undersöker marknaden och förstår prisfluktuationer genom objektiva informationskällor innan de beslutar sig för att investera i någon produkt.

Markauktionen i Thanh Oai var helt transparent och följde korrekta förfaranden.

Efter motstridiga rapporter som påstår att genomförandet av projektet, fastställandet av utgångspriset och organisering av auktionen av markanvändningsrättigheter för 68 tomter i Ngo Ba-området, byn Thanh Than, kommunen Thanh Cao, distriktet Thanh Oai, som ägde rum den 10 augusti, saknade transparens, har folkkommittén i distriktet Thanh Oai lämnat in en rapport till folkkommittén i Hanoi stad i ärendet.

I rapporten anges att auktionen genomfördes i enlighet med marklagen från 2024, auktionslagen från 2016 och besluten från Hanois folkkommitté angående utfärdande av föreskrifter om auktionering av markanvändningsrättigheter för marktilldelning med markanvändningsavgifter eller markarrende i Hanoi.

Granskningen visade att totalt 1 550 kunder lämnade in ansökningar om att delta i auktionen, motsvarande 4 201 ansökningar. Av dessa bedömdes 1 439 kunder, motsvarande 3 923 ansökningar, vara berättigade att delta.

Efter att ha granskat dokumenten och gällande riktlinjer fann folkkommittén i Thanh Oai-distriktet att alla steg i implementeringsprocessen genomfördes i enlighet med riktlinjerna, vilket säkerställde objektivitet, transparens och efterlevnad av lagen. Det fanns inga bevis för markhamstring, prismanipulation eller profitverksamhet genom den senaste auktionen i Thanh Cao kommun.

Folkkommittén i Thanh Oai-distriktet bekräftar att organisationen och genomförandet av projektet, markförvärv, tomtröjning, infrastrukturbyggnation, fastställande av utgångspris och val av auktionsarrangör; uppläggning av dokument och organisering av auktionen av markanvändningsrättigheter sker i enlighet med lagen; auktionen genomförs ärligt, öppet, transparent, rättvist och objektivt.

Kunderna lägger bud utifrån sina behov och marknadsförhållanden; auktionen genomförs enligt korrekta förfaranden, under överinseende av brottsbekämpande myndigheter och allmänheten.

[annons_2]
Källa: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm