En manifestation av "landtörst" eller bara "virtuell feber"?

[annons_1]

Tidigt på morgonen den 20 augusti 2024, natten till den 19 augusti, avslutades auktionen av 19 tomter i Tien Yen-kommunen i Hoai Duc-distriktet med ett "slutgiltigt" markpris på upp till 133 miljoner VND/m2, 30 gånger högre än utgångspriset.

Auktionen av tomter i Hanois förorter varade i 18 timmar och orsakade uppståndelse på sociala nätverkssajter med bilder på hundratals investerare som köade och skyndade sig för att registrera sig för att delta i auktionen.

Đấu giá đất vùng ven cả trăm triệu/m2: Biểu hiện — Markauktionen pågick fram till nästan klockan 04.00 den 20 augusti 2024 (Foto: Huu Thang).

De två tomterna med det lägsta vinnande priset vid denna auktion låg på 91,3 miljoner VND/m2, men detta var fortfarande 12,5 gånger högre än utgångspriset.

Den här bilden är inte så ny eftersom för bara mindre än en halv månad sedan etablerade "eldpannan" för markauktionen i Thanh Oai också en ny prisnivå för förortsmarksegmentet.

Markauktionen som hölls förra helgen i Thanh Oai-distriktet i Hanoi lockade tusentals deltagare. Över 100 miljoner VND/m2 var det högsta vinnande priset, 8 gånger högre än det ursprungliga utgångspriset på endast 8,6 miljoner VND/m2 till 12,5 miljoner VND/m2.

Följaktligen var den totala summan som Thanh Oai-distriktet samlade in från den senaste auktionen 404,6 miljarder VND, skillnaden i utgångspris var 349 miljarder VND, cirka 8 gånger högre än det ursprungliga utgångspriset.

När det gäller Hoai Duc förväntar sig distriktet att samla in mer än 186 miljarder VND från auktionen, mer än 11 gånger högre än utgångspriset.

Marknaden för förorter före auktion, mark till salu från 20-30 miljoner VND/m2

Enligt den faktiska marknadsundersökningen från Nguoi Dua Tin och den sammanfattande rapporten på vissa elektroniska handelsplatser som Batdongsan.com.vn har försäljningspriset på mark i Thanh Cao kommun (Thanh Oai-distriktet, Hanoi) faktiskt tenderat att öka de senaste åren.

Det genomsnittliga markpriset i denna ort har dock bara ökat med cirka 80 % under de senaste fyra åren – från den vanliga nivån på 15 miljoner VND/m2 år 2020 till 27 miljoner VND/m2 år 2024, utan fenomenet med en plötslig ökning på flera dussin gånger som priset vid ovanstående auktion.

Jämfört med det vanliga försäljningspriset på 27 miljoner VND/m2 under andra kvartalet 2024 är det vinnande auktionspriset på 63–100 miljoner VND/m2 för tomter i Thanh Cao kommun i auktionen den 10 augusti 2024 således 2,3 till 3,7 gånger högre.

I angränsande områden i Thanh Oai-distriktet fluktuerar priserna också inom intervallet 20–30 miljoner VND/m2.

För Tien Yen, Hoai Duc, Hanoi-området registrerades det mest populära försäljningspriset för marksegmentet under andra kvartalet 2024 till endast 43 miljoner VND/m2, med en tillväxttakt under det senaste året på cirka mer än 48 %.

Markpriset som vanns vid auktionen under den senaste sessionen var dock fortfarande 2 till 3 gånger högre än den vanliga prisnivån.

För angränsande områden i Hoai Duc-distriktet är priset endast från 22 till 62 miljoner VND/m2 under andra kvartalet 2024.

Skyhöga markpriser är ett uttryck för "törst" på marknaden.

Nguyen Quoc Anh, biträdande generaldirektör för Batdongsan.com.vn, berättade om ovanstående situation och sa att från och med andra kvartalet 2025 kommer tomter att börja ingå i den huvudsakliga återhämtningstrenden. De nuvarande vågorna är endast lokala i vissa områden.

Data från Batdongsan.com.vn visar också att efterfrågan på tomter över hela landet under andra kvartalet 2024 ökade med 33 % jämfört med första kvartalet 2024.

Experten bedömde dock att detta bara var en delvis förbättring i vissa områden, särskilt de norra provinserna. Hanoi upplevde en ökning med 75 % av intresset för tomter.

"I synnerhet beror intresset och prisökningen i Hanois förortsområden på planeringsfaktorer och auktionsaktiviteter", sade Quoc Anh.

Mer specifikt, under första halvåret 2024, registrerade marksökningar i Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That och Quoc Oai en ökning av sökningar på 48–104 %, vilket ledde till en ökning av markpriserna i dessa förortsområden på 4–24 % jämfört med andra halvåret 2023.

Herr Nguyen Quoc Anh sa att det finns tre huvudfaktorer som i hög grad påverkar markmarknaden, inklusive den regionala ekonomin , eller ännu mer makroekonomiskt, den nationella ekonomin; infrastrukturplanering och befolkning, samt förbindelser med andra orter.

"Utöver traditionella marknader ökar priserna på många nya marknader där information om infrastrukturplanering tillkännages vanligtvis med 10–30 %, och på vissa platser ökar markpriserna 2–3 gånger på kort tid."

För närvarande släpps planeringsinformation i ganska massiv skala, hela landet är som ett stort projekt som genomförs med synkron planering. Denna positiva information ger vingar åt likviditeten och priset på marksegmentet", analyserade experten.

Herr Quoc Anh betonade dock också i sin riskanalyse att det, baserat på infrastrukturinformation, finns platser där markpriserna ökar baserat på efterfrågan och potential, men det finns också platser där priserna ökar på grund av rykten och kan ha en negativ inverkan på marknaden.

Ur ett annat perspektiv sa Dr. Nguyen Van Dinh - ordförande för Vietnams mäklarförening (VARS) att markauktioner uppmärksammas av många deltagare och den plötsliga prisökningen visar tydligt människors "törst" efter mark.

Under senare år har antalet projekt, tomter och fastighetsprodukter med "rena" juridiska dokument varit extremt sällsynta och kommer ut på marknaden i mycket små mängder och kan sägas vara nästan obefintliga.

Därför kommer lanseringen av ett projekt som lagligt förvaltas av staten att locka stor uppmärksamhet från investerare, som är villiga att betala enorma summor pengar för att "hålla" marken.

Dolda risker med att "krama" mark

Även om han tror att de höga markpriserna delvis beror på marknadens "törst", påminner Dinh också investerare om att vara försiktiga, för även om det har blivit en het punkt, är marktransaktioner fortfarande inte ett segment med stark likviditet. Vissa områden är riktigt heta, men det finns också områden där prisinflation dyker upp med avsikt att manipulera marknaden.

"Det är fullt möjligt att investerare samarbetar för att delta i auktioner och därigenom pressar markpriserna i närliggande områden närmare den nya prisnivån för att göra vinst. För att inte tala om att Hanoi är ett viktigt stadsområde med kännetecknen av trång mark och tät befolkning, är fastighetsutbudet alltid inte tillräckligt för att möta efterfrågan, så det är fullt möjligt att investerare utnyttjar den psykologin för att göra vinst."

Oavsett om markpriset verkligen är så högt eller inte, måste vi bry oss om huruvida de vinnande investerarna faktiskt kommer att göra betalningen i framtiden. Berättelsen om auktionen utan handpenning i Thu Thiem finns fortfarande kvar för att ge oss en mer realistisk bild av denna jordfebersituation, sa Dinh.

Nguyen Quoc Anh kommenterar att markauktionernas höga priser kommer att göra kostnaden för röjning av mark för nya projekt dyrare, och är också orolig för att markägare i omgivningarna kommer att ha en mentalitet att driva upp försäljningspriset på sin mark eftersom det vinnande auktionspriset är 2 till 3 gånger högre än genomsnittspriset.

De plötsligt höga markpriserna kan också skapa en trend av markspekulation, eftersom många människor skyndar sig att köpa mark i hopp om att tjäna på den fortsatta ökningen av markpriserna.

Detta kan dock leda till att pengar stagnerar i marken, istället för att cirkuleras i andra ekonomiska aktiviteter.

Enligt experten kommer den allmänna psykologin hos fastighetsköpare och investerare att vara mer försiktig än tidigare efter en svår marknadsperiod.

Därför rekommenderar han att köpare och investerare bör undersöka marknaden noggrant och lära sig om prisfluktuationer genom objektiva informationskällor innan de beslutar sig för att spendera pengar på någon produkt.

Markauktion i Thanh Oai är helt transparent och följer korrekt procedur.

Som svar på motstridiga uppgifter om att projektets genomförande, fastställande av utgångspris och organisering av auktionen av markanvändningsrättigheter för 68 tomter i Ngo Ba-området, byn Thanh Than, kommunen Thanh Cao, distriktet Thanh Oai den 10 augusti inte var transparenta, har Thanh Oai-distriktets folkkommitté just skickat en rapport till Hanois folkkommitté om ovanstående fråga.

I rapporten uppgavs att auktionen organiserades i enlighet med bestämmelserna i 2024 års marklag, 2016 års auktioneringslag och beslut från Hanois folkkommitté gällande utfärdandet av föreskrifter om auktioner av markanvändningsrättigheter för att tilldela mark med markanvändningsavgifter eller arrendera mark i Hanoi.

Granskningen visade att totalt 1 550 kunder lämnade in registreringshandlingar för att delta i auktionen, motsvarande 4 201 handlingar. Av dessa var 1 439 kunder berättigade att delta i auktionen, motsvarande 3 923 handlingar.

Genom att kontrollera och granska dokument och aktuella vägledningsdokument fann Thanh Oai-distriktets folkkommitté att implementeringsprocessens steg genomfördes och följde instruktionerna, vilket säkerställde objektivitet, transparens och efterlevnad av lagar och förordningar, utan markhamstring, prisökningar eller profitverksamhet genom den senaste auktionen i Thanh Cao kommun.

Thanh Oai-distriktets folkkommitté bekräftade att organisationen och genomförandet av projektets etablering, markförvärv, tomtröjning, infrastrukturbyggnation, fastställande av utgångspris och val av auktionsorganisation; offentliggörande av dokument och organisering av auktion av markanvändningsrättigheter var i enlighet med lagens bestämmelser; auktionen organiserades ärligt, offentligt, transparent, rättvist och objektivt.

Kunderna lägger bud enligt efterfrågan och marknadsförhållanden. Auktionen sker enligt rutiner, under överinseende av brottsbekämpande myndigheter och allmänheten.

[annons_2]
Källa: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm