Kinas strategi på biljoner dollar för att hantera bostadskrisen

Mr. Tap beskriver en storslagen ambition att spendera 1,4 biljoner USD för att stärka statens roll i att återuppbygga fastighetsmarknaden och övervinna bostadskrisen.

Kinas enorma fastighetsmarknad är i oro, med fallande priser, byggherrar som kollapsar och folk som undrar om det fortfarande är en lönsam investering. Krisen drar ner Kinas tillväxt och gör investerare runt om i världen nervösa.

Som svar driver Kinas president Xi Jinping en ny strategi för att öka statens roll i bostadspolitiken på en marknad som domineras av den privata sektorn. Politiska rådgivare som varit inblandade i de senaste regeringsdiskussionerna säger att strategin bygger på två huvudprogram.

En man går förbi ofärdiga flerbostadshus utvecklade av China Evergrande i utkanten av Shijiazhuang, Hebei-provinsen, Kina, februari 2024. Foto: Reuters

Det ena är att regeringen ska köpa privata fastighetsprojekt i kris och omvandla dem till hyres- eller återförsäljningsfastigheter. Det andra kräver att regeringen bygger fler sociala bostäder för låg- och medelinkomstfamiljer.

Målet är att öka andelen statligt byggda bostäder för uthyrning eller försäljning till låga priser, under strikta villkor, till minst 30 % av Kinas bostadsutbud, från nuvarande 5 %.

Kostnaderna för dessa planer kommer att bli enorma, möjligen så mycket som 280 miljarder dollar per år under de kommande fem åren, för totalt cirka 1,4 biljoner dollar. De passar in i president Xi Jinpings bredare nyliga satsning på att utöka statens kontroll över ekonomin och tygla den privata sektorn, säger observatörer.

I slutet av 1990-talet, när Kina började liberalisera sina marknader, föreställde sig dess ledare inledningsvis ett tvåskiktssystem där vissa människor skulle köpa privatutvecklade fastigheter medan andra bodde i statligt subventionerade sociala bostäder.

Men under årtiondena har privata byggherrar som China Evergrande expanderat snabbt och dominerar alltmer den kinesiska marknaden. Idag äger mer än 90 % av de kinesiska hushållen sina bostäder, jämfört med cirka 66 % i USA.

Övergången till privat bostadsägande har skapat enorma förmögenheter i Kina. Men den kraftiga uppgången på fastighetsmarknaden har också skapat en skuldbubbla, vilket driver upp priserna och berövar många unga familjer deras drömboende.

När marknaden rasade förra året efter en årslång regeringskampanj för att begränsa överdrivna fastighetsinvesteringar, uppmanade ekonomer i och utanför Kina Peking att vidta mer avgörande åtgärder för att omstrukturera sektorn.

Det finns miljontals tomma lägenheter över hela Kina och många ofärdiga byggnader behöver ekonomiskt stöd för att färdigställas.

Vid en konferens i december förra året klargjorde Xi att prioriteringen för 2024 var att påskynda utvecklingen av en "ny modell" för fastighetssektorn, som starkt fokuserar på statligt tillhandahållna prisvärda bostäder, enligt en person med kännedom om ämnet.

Politiska rådgivare säger att president Xi tror att fastigheter, som har drivit Kinas tillväxt i åratal och vid ett tillfälle stod för ungefär en fjärdedel av bruttonationalprodukten (BNP), inte längre kommer att spela en så stor roll i ekonomin.

Enligt hans uppfattning har för mycket kredit använts för fastighetsspekulation, vilket ökar riskerna för det finansiella systemet, ökar klyftan mellan rika och fattiga och avleder resurser från "realekonomiska" sektorer som tillverkning och högteknologi, vilka kinesiska ledare ser som strategiskt viktiga i sin konkurrens med USA.

På sätt och vis skulle Xis plan återföra Kinas bostadsmarknad till dess rötter. För årtionden sedan, under Mao Zedong, kontrollerade den kinesiska staten fastighetsmarknaden, där de flesta bodde i bostäder som tillhandahölls av deras arbetsplatser.

I interna policydiskussioner hävdade Kinas vicepremiärminister He Lifeng, en av Xis mest betrodda medhjälpare, att ett större statligt engagemang skulle hjälpa regeringen att absorbera överskottsutbudet av bostäder, sätta ett golv för huspriserna och bidra till att skydda banker från hundratals miljarder dollar i nedskrivningar om marknaden fortsatte att försämras.

En annan fördel, säger rådgivare, är att omvandling av mer privat egendom till statligt subventionerade bostäder för uthyrning eller försäljning skulle kunna bidra till att främja Xis mål om "gemensamt välstånd".

Kinas president Xi Jinping inspekterar ett statligt subventionerat hyresbostadskomplex i Shanghai i november 2023. Foto: Xinhua

Den nya strategin har fått mer genomslag efter ett regeringsdirektiv som kallas Dokument 14, utfärdat i oktober förra året. Det kräver att cirka 6 miljoner prisvärda bostäder ska byggas i 35 städer med fler än 3 miljoner invånare under de kommande fem åren.

Dokumentet går inte in på många detaljer om hur planen ska genomföras, men betonar att regeringen kommer att införa restriktioner för vem som kan köpa statligt ägda fastigheter och förbjuda att de handlas på den öppna marknaden.

Folkbanken i Kina (PBOC) har avsatt cirka 70 miljarder dollar som ska fördelas till tre stora policybanker, China Development Bank, Export-Import Bank of China och Agricultural Development Bank of China, för att bidra till att genomföra strategin.

I december 2023 avslöjade China Development Bank att de hade beviljat en kreditgräns värd nästan 28,4 miljoner dollar till staden Fuzhou för att bygga ett projekt för prisvärda bostäder. När projektet är färdigställt, vilket förväntas vara 2026, kommer cirka 701 bostäder att säljas till rabatterade priser till låginkomstfamiljer.

Banken beviljade också ett lån på mer än 1,4 miljoner dollar till regeringen i Hunan för att utveckla sociala bostäder i ett innerstadsområde.

I början av januari utfärdade PBOC och den nationella finansinspektionen nya riktlinjer som utlovade ekonomiskt stöd till statligt subventionerade hyresfastigheter. Riktlinjerna sa att den statliga finansieringen skulle bidra till att "återuppliva det befintliga bostadsutbudet".

Vice premiärminister He Lifeng presenterade några av regeringens planer för amerikanska näringslivsrepresentanter när han besökte San Francisco i november förra året med president Xi.

Under ett möte i anslutning till president Xis toppmöte med USA:s president Joe Biden fokuserade Kinas vicepremiärminister främst på den statligt subventionerade bostadsplanen och förklarade för amerikanska chefer att den skulle hjälpa människor i storstäder att ha råd att köpa bostäder, enligt källor med kännedom om saken.

Diskussionen tyder på att kinesiska ledare är oroade över hur utländska investerare ser på regeringens svar på bostadsproblemet, och de har dumpat kinesiska aktier och obligationer de senaste månaderna.

Herr Ha nämnde dock inte de åtgärder som många utländska bankirer och investerare har uppmanat den kinesiska regeringen att vidta, såsom att omstrukturera krisdrabbade privata fastighetsutvecklare eller färdigställa miljontals bostäder som kineser har betalat för men inte har levererats på grund av att utvecklarna är i ekonomiska problem.

Internationella valutafonden (IMF) sade att Pekings mest brådskande uppgift är att ta fram en omfattande plan för att hjälpa kämpande byggherrar att omstrukturera sina skulder och tvinga banker och andra intressenter att acceptera förluster. Även om det är smärtsamt, skulle ett sådant drag bidra till att återställa allmänhetens förtroende för marknaden.

Men politiska rådgivare som är involverade i diskussionerna säger att Peking fortfarande är ovilligt att ge direkt likviditetsstöd till byggherrar av rädsla för att återuppblåsa den bostadsbubbla som Xi försöker tömma.

Den kinesiska regeringens köp av fastigheter och omvandling till hyreslägenheter väcker komplexa frågor, bland annat huruvida regeringen ska betala till marknadsvärde, säger bedömare. Det är också oklart vad som händer om ägarna inte vill sälja.

Ekonomer noterar att det skulle vara enklare att bygga nya sociala bostäder och bidra till att stärka byggbranschen. Men detta skulle också innebära att utbudet av bostäder ökar i en tid då Kinas befolkning krymper. IMF förutspår att Kinas underliggande efterfrågan på nya bostäder kommer att minska med nästan 50 % under det kommande decenniet.

Michael Pettis, professor i finans vid Pekings universitet, sa att om regeringen avsevärt ökade utbudet av prisvärda bostäder, skulle det överföras till fattiga hushåll, "något Kina desperat behöver".

Det kommer att hjälpa folk att spendera mer pengar på andra saker, sa han, men det är för tidigt att säga hur planen kommer att utspela sig.

Zhiwu Chen, professor i finans vid Hongkongs universitet, är mer skeptisk och jämför Kinas nya bostadsstrategi med hur Peking använde statliga medel för att köpa aktier i ett försök att stötta en sjunkande aktiemarknad.

Sådana ansträngningar misslyckas ofta med att stärka marknaden på ett hållbart sätt, noterade Chen. Att spendera pengar på att köpa problemfyllda fastighetsprojekt kommer inte att vara effektivt med tanke på landets demografiska utmaningar och överutbud.

Han tillade att strategin också skulle kunna väcka obekväma frågor om social rättvisa. Att staten köper fastigheter från byggherrar när marknaden är svag innebär att man använder nationella resurser för att subventionera vissa människor medan andra inte gör det.

”Det blir ett problem med förmögenhetsfördelningen”, sa Chen. ”Inte alla i Kina äger flera lägenheter och är inte villiga att sälja.”

Under senare år har flera kinesiska städer, som Zhengzhou i centrala Kina och Suzhou, nära Shanghai, lanserat egna program för att köpa tusentals osålda fastigheter från byggherrar och sedan omvandla dem till prisvärda bostäder för låginkomstfamiljer.

Sådana program hjälper till att absorbera överskott av bostäder, men sätter också större press på den lokala ekonomin, säger ekonomer.

En annan anmärkningsvärd satsning på socialt boende var initiativet ”slum cleaning” som lanserades för nästan ett decennium sedan, då Kinas fastighetsmarknad också hade det svårt.

Enligt programmet tillhandahöll centralbanken förmånlig finansiering till statligt ägda banker, som sedan lånade ut pengar till byggherrar för att köpa mark från städer och samhällen och bygga fler bostäder. I gengäld subventionerade lokala myndigheter pengar till familjer som fördrivits från slumområden, vilket gjorde det möjligt för dem att köpa nya lägenheter på den öppna marknaden.

Initiativet bidrog till att återställa efterfrågan på fastigheter, men drev på en byggboom som förvärrade Kinas bostadsöverskott.

Ekonomer betonar att den nuvarande bostadskrisen är mycket allvarligare, vilket ställer den kinesiska regeringen inför en enorm utmaning i sina ansträngningar att lösa problemet med bostadspriser och överutbud.

Vu Hoang (enligt WSJ, Reuters, AFP )

Källänk: https://vnexpress.net/chien-luoc-nghin-ty-usd-de-trung-quoc-ung-pho-khung-hoang-nha-o-4711986.html