Billiga pengar flödar starkt in i fastigheter: Investeringsmöjlighet eller potentiell risk?

Fastigheter i "medvind"?

Under de första åtta månaderna 2025 "pumpades" den vietnamesiska ekonomin med cirka 1,8 miljoner miljarder VND, vilket ledde till att de låga räntorna förblev på bottennivå. Rikligt kassaflöde fann snabbt skyddsvägar som aktier och särskilt fastigheter. Per den 30 juni hade utestående fastighetskrediter nått 3,18 miljoner miljarder VND, 2,4 gånger högre än i slutet av 2024 och stod för 18,5 % av den totala utestående skulden i hela systemet. I synnerhet stod vissa banker som lånar ut till fastigheter för mer än 64 % av den totala utestående skulden.

Dr. Tran Xuan Luong, biträdande direktör för Vietnams institut för forskning och utvärdering av fastighetsmarknaden (VARS IRE), kommenterade att billigt kapital har skapat en tydlig skjuts framåt för fastigheter, i kombination med långsiktiga drivkrafter som väginfrastruktur, utländska direktinvesteringar i Vietnam, turism och ökade inkomster. Faktum är att varje offentligt investeringsprojekt under senare år, såsom vägar, flygplatser och flodbroar, inte bara har förändrat den regionala förbindelsen utan också omedelbart utlöst en ökning av omgivande markpriser.

Medan den verkliga efterfrågan på prisvärda bostäder inte har tillgodoses, flödar kapital till exklusiva projekt, resorter eller spekulativ mark som sedan överges.

Samtidigt flödar utländska direktinvesteringar kraftigt in i Vietnam i takt med att globala företag omstrukturerar sina leveranskedjor, vilket ökar efterfrågan på industrifastigheter, logistik, kontor och till och med bostadsmarknaden för experter. Återhämtningen av turismen skapar också en "boost" för semesterfastigheter, medan människors inkomster gradvis ökar, vilket stärker deras köpkraft för bostäder.

”Man kan säga att fastigheter står inför en ’gynnsam våg’ från både penningpolitik och makroekonomisk dynamik, vilket gör fastighetsmarknaden 2025 till det prioriterade valet för kassaflödet under denna period”, sa Dr. Luong.

I en analysering av orsakerna till marknadens momentum sa Nguyen Quang Huy, verkställande direktör för fakulteten för finans och bank, Nguyen Trai-universitetet, att offentliga investeringar i viktig infrastruktur som nord-sydlig motorväg, internationella flygplatser, flodbroar eller höghastighetsjärnvägar har utökat utrymmet för stadsutveckling och industriparker, samtidigt som markvärdet i nya anslutande områden har ökat. Dessutom fortsätter vågen av utländska direktinvesteringar till Vietnam att flöda starkt i takt med att Vietnams position i den globala leveranskedjan blir allt starkare. Detta ökar inte bara efterfrågan på industrimark, lager och kontor explosionsartat, utan leder också till en bostadsmarknad för utländska experter.

Många övergivna villor i kommunen An Khanh i Hanoi .

Enligt Huy har den starka återhämtningen inom turismen dessutom gjort Vietnam till ett attraktivt resmål, vilket främjat tillväxten av semesterfastigheter, hotell och handel. I synnerhet har ekonomin och människors inkomster ökat de senaste åren, vilket skapat en solid grund för bostadsköpkraft. Därför har fastighetsinvesteringar, i samband med att pengar flödar ut från sparande och guldkanaler, framstått som en säker kanal med potential att attrahera kapital.

Finansiell hävstångseffekt och potentiella risker

Förutom billigt kapital har många investerare lanserat bolånepaket med ekonomiskt stöd, amorteringstid upp till 5 år, och behovet av att bara betala 10–30 % av det ursprungliga lägenhetsvärdet. Detta är en fördel för riktiga köpare, men öppnar också vägen för spekulanter att använda finansiell hävstång.

Med en lägenhet värd 3 miljarder VND, med endast 600-900 miljoner VND i eget kapital, kan spekulanter förvänta sig en vinst på 450-600 miljoner VND efter 1-2 år, motsvarande en ränta på 50-70 %. Under den "febriga" perioden fördubblade många till och med sin vinst redan innan de fick huset.

Vinstens lockelse har lockat en våg av F0-investerare till marknaden. De håller fast vid varor och väntar på att priserna ska stiga, vilket skapar en spiral av "knapphet - höga priser - virtuella transaktioner". Detta gör marknaden artificiellt levande, men döljer risken för långsiktig instabilitet.

Dessutom "kringgår" vissa företag lagen genom att låna kapital i produktionens och affärsverksamhetens namn, men i verkligheten öser de in kapitalet i fastigheter, vilket skapar snedvridningar i kredittilldelningen. Detta minskar inte bara effektiviteten i kapitalflödet för real produktion utan driver också fastighetsmarknaden in i ett tillstånd av överhettning, vilket lätt leder till en fastighetsbubbla.

Dr. Tran Xuan Luong varnade: ”Billigt kapital strömmar in i fastigheter, vilket driver försäljningspriset för många projekt långt över deras verkliga värde. Många företag utnyttjar också produktionens namn för att låna kapital och övergår sedan till fastigheter, vilket orsakar marknadssnedvridning.”

I verkligheten säljs många projekt till priser som är 5–7 gånger högre än människors inkomster. Denna skillnad visar på en allvarlig obalans mellan utbud och efterfrågan. Medan den verkliga efterfrågan på prisvärda bostäder inte har tillgodoses, flödar kapital till exklusiva projekt, resorter eller spekulativ mark som sedan överges.

”Ännu farligare är att ’surfing’-mentaliteten återvänder. Små investerare lånar kortfristigt kapital för att köpa och sälja, vilket driver upp den virtuella likviditeten. Om räntorna plötsligt ökar igen eller krediten stramar åt, kommer denna grupp att vara under störst press att återbetala skulder, med risk för att en ’kollaps’ sprider sig till hela systemet. Den vietnamesiska fastighetsmarknadens historia har bevittnat många ’landfebrar’ och sedan fryser, vilket har fått allvarliga konsekvenser för företag, banker och människor”, analyserade Luong.

Ekonomen Nguyen Quang Huy delar samma uppfattning och varnade för att även om fastighetsmarknaden är livlig, finns det fortfarande många potentiella risker. För det första finns det risk för att markpriserna stiger utöver köpkraften. När för mycket pengar är koncentrerade till vissa områden kan markpriserna drivas upp snabbare än inkomsterna, vilket leder till en obalans mellan utbud och efterfrågan. Nästa steg är ojämn likviditet, inte alla produkter är lätta att sälja vidare, särskilt projekt långt från infrastruktur eller med ofullständiga juridiska dokument. Slutligen finns det risk för folkmassapsykologi, många människor kan följa trenden, men när marknaden anpassar sig hamnar de lätt i ekonomisk press.

Herr Nguyen Quang Huy, verkställande direktör för fakulteten för finans och bank, Nguyen Trai-universitetet

Experter säger att marknaden behöver lösningar för att hantera och kontrollera kapitalflöden till fastigheter, särskilt det spekulativa segmentet, för att förhindra fastighetsbubblor. Endast när investeringskapitalet återvänder till områden som skapar verkligt värde kan ekonomin upprätthålla en balanserad och hållbar utveckling.

vov.vn

Källa: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html