Utkast till dekret om markpriser "glömmer" många företagskostnader?

Att inte beräkna tillräckligt med kostnader, svårt att attrahera investerare

Vietnams värderingsförening uppgav att denna enhet har tagit del av regeringens dekret nr 12/2024/ND-CP om ändring och komplettering av regeringens dekret nr 44/2014/ND-CP om reglering av markpriser och utkastet till regeringens dekret om reglering av markpriser som vägleder genomförandet av marklag nr 31/2024/QH15.

Vietnams värderingsförening anser att både dekret nr 12/2024/ND-CP och det nya utkastet till dekret har många lämpliga innehållsförteckningar som uppfyller kraven för att undanröja svårigheter i praktiken.

Dessutom fann Vietnams värderingsförening att innehållet i markvärderingsmetoden enligt den överskottsmetod som anges i dekretet och utkastet till dekret fortfarande har brister på grund av att den totala kostnaden som investerare måste spendera för att genomföra projektet och den vinst de får när investeringsprojektet slutförs inte beräknas korrekt och fullständigt. Detta kommer därför att leda till att det inte bara blir svårt att attrahera investeringar utan också till att markpriserna drivs upp till en orimligt hög nivå.

Först, om de totala investeringskostnaderna.

Dekret 12/2024/ND-CP och utkastet till dekret inkluderade inte alla kostnader för att bilda den totala kostnaden som investerare måste betala för att genomföra projektet. Förordningen beräknar endast investeringskostnaden för markutveckling utan att beräkna den initiala kostnaden som investerare måste betala för att ha mark för att genomföra projektet, vilket är "markanvändningsavgift" (såvida inte investeraren som genomför projektet är befriad från markanvändningsavgift av staten, då beräknas den inte) och låneränta. "Detta är orimligt", konstaterade värderingsföreningen i sin åsikt.

För det andra, om vinst.

I dekretet och båda alternativen i utkastet till dekret: Vinst beräknas endast på markutvecklingskostnader, inte på de totala kostnader (som nämnts ovan) som investeraren spenderar (inklusive markanvändningsavgifter + markutvecklingskostnader + affärskostnader) är en underskattning som inte överensstämmer med prisbildningsprincipen: Priset måste kompensera för produktions- och affärskostnader och ha vinst (inte heller i enlighet med vinstberäkningsmetoden enligt överskottsmetoden, vilket är vinst beräknad på tillgångsvärdet) och förnekar principen om "framtida pengars värde", det vill säga att när en investerare har pengar att investera inom något område måste hen förvänta sig att ha förväntade vinster, inklusive att sätta in pengar på banken för att tjäna ränta.

För alternativ 1: Utkastet blandade ihop den vinst som investeraren åtnjuter och den kostnad som investeraren måste spendera för att genomföra projektet (utkastet föreskriver: Vinst inkluderar kapitalkostnader); eftersom vinst är det belopp som investeraren åtnjuter. Kapitalkostnader är det belopp som investeraren måste betala till "kapitalleverantören".

Kapitalkostnaden är i huvudsak den ränta som investeraren måste betala till långivaren. Det är långivarens vinst, men det är låntagarens kostnad, och investeraren har naturligtvis inte denna finansiella kostnad utan måste betala den, och den ingår i produktions- och affärskostnadernas struktur.

För alternativ 2: Investerarens vinst beräknas endast på utvecklingskostnaden, inte på den totala kostnaden, vilken inte är korrekt och fullständigt beräknad enligt analysen ovan.

Med hänvisning till ovanstående brister rekommenderar Vietnam Valuation Association att den totala kostnaden för att beräkna vinster för investerare bör beräknas korrekt och fullständigt, inklusive följande kostnader: Total kostnad (1) = Markanvändningsavgift + Utvecklingskostnad och affärskostnad.

Investerarens vinst beräknas med formeln: Investerarens vinst = % x Totalkostnad (1).

Förslag om att lägga till elementet "investerarens vinst"

Tidigare har även Vietnams handels- och industriförbund (VCCI) kommenterat utkastet till dekret som reglerar markpriser.

Enligt VCCI anger artikel 6.3 i utkastet formeln för att bestämma den genomsnittliga årliga nettoinkomsten (= genomsnittlig årsinkomst - genomsnittlig årskostnad). Enligt företagens uppfattning är denna reglering orimlig eftersom den inte tar hänsyn till faktorn "investerarens vinst" (denna faktor får inte dras av). Att inte fastställa investerarens vinst garanterar inte rättvisa i de tillämpade metoderna eftersom investeraren, jämfört med formeln, kommer att investera och utnyttja utan vinst. Hela överskottet från utnyttjandet av den nuvarande statusen för byggandet på marken under hela markarrendeperioden (engångsbetalning) för tomten kommer att betalas till staten, exklusive bolagsskatt.

En sådan reglering är oförenlig med teorin om att fastställa skillnader i markhyra; den ökar skillnaden i tomtpris när inkomstmetoden tillämpas med överskottsmetoden (om det finns samma planeringsinformation). Därför rekommenderas att den beredningsansvariga lägger till faktorn "investerarens vinst" i ovanstående formel.

Artikel 7.3.a i utkastet föreskriver att kostnader för bygginvesteringar för att fastställa markpriser med hjälp av överskottsmetoden inkluderar: kostnader för att bygga teknisk infrastruktur, social infrastruktur, bostadsbyggande, andra byggnadsarbeten; utrustningskostnader; konsultkostnader för bygginvesteringar; projektledningskostnader och ett antal andra kostnadsposter enligt vad som föreskrivs i investeringskapitalsatsen.

Enligt företagens reflektion är denna förordning stängd, andra kostnader som inte listas är endast tillämpliga vid användning av investeringskapitalränta, såsom: oförutsedda kostnader för uppkommen arbetsvolym och prisinflationsfaktorer under projektgenomförandet; låneräntekostnader, byggkostnader för tillfälliga arbeten, arbeten som betjänar byggnation, försäkringar... Därför rekommenderar VCCI att den utarbetande myndigheten kompletterar ovanstående kostnader.

Enligt VCCI föreskriver artikel 7.3.b i utkastet att företagskostnader beräknas som en procentandel av intäkterna i enlighet med den allmänna nivån på orten. Enligt företagens feedback är denna reglering otydlig och olämplig.

Mer specifikt varierar affärskostnader som reklam, försäljning och driftskostnader kraftigt inom varje område, så det är svårt att fastställa en gemensam nivå lokalt.

Dessutom är det inte heller lämpligt att zonindela den "lokala gemensamma marken", särskilt när det gäller projekt som ligger i obebyggda områden utan många stora projekt, då den lokala gemensamma marken kanske inte är lämplig för det projektet.

Artikel 7.3.c i utkastet anger hur investerarnas vinster ska beräknas enligt två metoder. Enligt företagens uppfattning är ovanstående två metoder inte rimliga eftersom de inte fullt ut beräknar hela projektets vinster enligt överskottsmetoden för investerare.

Mer specifikt föreskriver förordningen att vinster endast beräknas på bygginvesteringskostnader. Detta är endast vinsten från fastighetsutvecklingsfasen (markutvecklingsinvestering), inte vinsten för hela projektet.

En sådan reglering är oförenlig med principen om prisbildning, eftersom priserna måste täcka produktions- och affärskostnader och generera vinster. Denna reglering förnekar också principen om "pengarnas tidsvärde" (på grund av alternativkostnader, inflation och risker) och principen om "pengarnas framtida värde" (dvs. när man investerar inom något område måste man förvänta sig förväntade vinster, inklusive bankinsättningar).

Faktum är att den kostnad som investeraren spenderar (totalkostnad) är alla rimliga kostnader som investeraren måste spendera för att slutföra projektet (tills företaget är etablerat). Den totala kostnaden måste inkludera markanvändningsavgifter (eller markvärde) - den initiala investeringskostnaden som investeraren måste spendera för att uppfylla ekonomiska skyldigheter gentemot staten.

Om denna typ av kostnad inte beräknas kan det följaktligen anses att investeraren måste betala markkostnader två gånger: en gång när de inte ingår i de exkluderade kostnaderna vid fastställandet av markpriser (enligt denna förordning), och andra gången när den måste betala markanvändningsavgifter (men inte dras av som en typ av kostnad).

Därför rekommenderas det att den utarbetande myndigheten ändrar förordningen i riktning mot att vinster beräknas utifrån de totala kostnader som investerare måste spendera för att slutföra projektet tills produkten är såld för att generera intäkter. Den totala kostnaden måste inkludera bygginvesteringskostnader, affärskostnader och markanvändningsavgifter – de initiala investeringskostnader som investerare måste spendera för att uppfylla sina ekonomiska skyldigheter gentemot staten.

Artikel 4.2.d i utkastet till förordningar om fastställande av markpriser för marktilldelning och markarrende i enlighet med ersättning, stöd och vidarebosättningsframsteg enligt artikel 257.2.c i 2024 års marklag.

Enligt företagen bör tiden för att fastställa markpriser endast tillämpas vid den tidpunkt då marken färdigställs för röjning och överlämnande så att investeringar kan göras.

Det finns faktiskt fall där marktilldelningen är för liten och inte kan investeras, så det är inte lämpligt att fastställa tidpunkten för att värdera marken. Om en sådan reglering antas kommer onödiga förfaranden att uppstå, och det kommer att bli nödvändigt att välja en icke-synkron prissättningsmetod med många markområden tilldelade som inte är tillräckliga för investeringar eller på det planerade området som inte genererar intäkter.

Därför bör det regleras att överskottsmetoden beräknas på den totala projektytan enligt den detaljerade byggplanen eller översiktsplanen fram till tidpunkten för markvärdering, fördelad enligt arealkvoten för den överlämnade ytan.

TM

Källa: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html