Avkodning av fastighetsinventeringsdata

Enligt klausul 1, artikel 3 i dekret 44/2022/ND-CP förklaras fastighetsinventarier som den mängd fastigheter i ett projekt som är berättigade till transaktion enligt lagens bestämmelser men som inte har avyttrats under rapporteringsperioden.

Vad är grunden för att bestämma inventarieinnehållet?

Enligt den senaste rapporten från byggministeriet är fastighetsbeståndet i projekt under första kvartalet 2024 i 56 provinser och städer över hela landet cirka 23 029 enheter (inklusive lägenheter, enskilda hus, mark), varav: lägenheter har 3 706 enheter; enskilda hus har 8 468 enheter; mark har 10 855 tomter. Följaktligen kan man se att inventeringskvoten huvudsakligen ligger i segmentet enskilda bostäder och tomter i projekt.

Byggministeriet uppgav att det för närvarande finns 3 706 osålda lägenheter, men det faktiska antalet är mycket större.

Vo Hong Thang, chef för FoU-avdelningen på DKRA Group, sa att fastighetsinventering förstås som antalet produkter i fastighetsprojekt som inte har blivit framgångsrikt omsatta.

Enligt Thang baseras lagerdata på data som rapporterats av fastighetsföretag enligt klausul 1, artikel 3 i dekret 44/2022/ND-CP. Enligt dekretet är fastighetsinventering den mängd fastigheter i ett projekt som är berättigade till handel enligt lagens bestämmelser men som inte har omsatts under rapporteringsperioden.

Rapporteringsperioden kommer att genomföras kvartalsvis och investeraren kommer att rapportera projektinformation och transaktionsstatus (inklusive information om fastighetsinventering) enligt blanketterna nr 10 och 12 som bifogas dekret 44/2022/ND-CP.

I vilken blankett nr 10 innehåller information och data om fastighetsprojekt och fastighetsprodukter som är berättigade till transaktioner; blankett nr 12 innehåller information och data om projektets fastighetstransaktionssituation.

Verkligheten är en annan än data

Fastighetsföretag anser att den lagerdata som tillkännagivits av byggministeriet inte är helt korrekt. Ha Van Thien, biträdande generaldirektör för Tran Anh Group Real Estate Corporation, sa att de företag som rapporterar lagerdata för närvarande är noterade på börsen.

Onoterade fastighetsbolag rapporterar endast i sina årsredovisningar. Det finns till och med obekräftad information om hur fastighetsbolag "undviker" problemet, att vissa investerare inte har sålt sina produkter utan låter sina anställda köpa produkterna i deras namn och sedan lånar pengar från banken för att få kassaflöde. När det finns kunder som köper dessa produkter, kommer företaget att lösa lånet med banken för att sälja till faktiska kunder, så produkten anses fortfarande ha öppnats för försäljning, men i verkligheten är det fortfarande lager. Därför kan de publicerade lageruppgifterna vara felaktiga.

Enligt Thien är det faktiska lagret större än de rapporterade siffrorna, eftersom antalet fastighetsföretag som inte är börsnoterade är mycket stort, dessa företag har ett stort antal projekt i provinserna och mängden sålda varor räcker i många år.

Till exempel, i Binh Duong finns det många lägenhetsprojekt som har fullständiga juridiska dokument, men antalet sålda produkter är mycket lågt. Mer specifikt Danh Khoi Group med Astral City-projektet, projektet har 4 966 lägenheter, öppnade för försäljning sedan 2020, men endast cirka 40 % av ovanstående produkter har sålts. Le Phong Group har 3 projekt till salu med fullständiga juridiska dokument och är i färd med att överlämna hus i 2 projekt, antalet osålda produkter är nästan 1 000 enheter...

Dessutom har Binh Duong för närvarande dussintals projekt som har varit till salu under en längre tid och nästan är färdigställda, men investerare erbjuder fortfarande inventarier till salu. Samtidigt, enligt byggministeriet, har marknaden för närvarande ett inventarie på cirka 3 706 lägenheter. Det kan således ses att uppgifterna skiljer sig mycket åt.

Eller i Ho Chi Minh-staden år 2023, även om det finns få projekt till salu på marknaden, är mängden varor inte liten. Till exempel är MT Eastmark City-projektet i Thu Duc City, med nästan 2 000 lägenhetsprodukter, sålda från 2021 till nu, fortfarande öppet för försäljning av investerare. Projektet i distrikt 1 av Novaland Group, sålt från 2019 till nu, har fortfarande osålda varor, lägenhetsprojektet i Binh Chanh-distriktet av An Gia Group, trots att det överlämnades, har fortfarande en stor mängd lager... Men i början av 2024 rapporterade Ho Chi Minh-stadens byggnadsavdelning att Ho Chi Minh-staden för närvarande inte har något lager.

Dessutom är en historia om lager som behöver nämnas att efter en svår ekonomisk period från 2022 fram till nu var många kunder som beställde fastighetsprodukter men inte hade tillräcklig ekonomisk kapacitet tvungna att returnera varorna till investeraren, så denna lagermängd är också ganska stor.

Dessutom är det ett problem att baserat på klausul 1, artikel 3 i dekret 44/2022/ND-CP, tillämpad på projekt som är berättigade till handel enligt lagens bestämmelser, beräkna som lager.

Till exempel, i Ho Chi Minh-staden finns det för närvarande många projekt som har öppnats för försäljning, byggts och överlämnats till kunder, men som inte har uppfyllt de juridiska villkoren för transaktioner, så investeraren och kunden har bara tecknat ett depositionsavtal för att behålla platsen, trots att de har samlat in upp till 95 % av husets värde. Och dessa projekt, eftersom de inte uppfyller de juridiska villkoren, betraktas fortfarande som oformerade projekt och kan inte räknas som lager om produkterna inte är slutsålda.

Källa: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html