Marknaden visar tecken på att "upphettas", lägenhetstransaktioner behåller "tronen", östra delen av Ho Chi Minh-staden "kokar" av nya projekt

Marknaden växer positivt, men det finns tecken på att "hettas upp", lägenhetstransaktionerna är överväldigande; utbudet av lägenheter i östra Ho Chi Minh-staden blomstrar... är de senaste fastighetsnyheterna.

Vietnams fastighetsmarknad har under tredje kvartalet i synnerhet och de första nio månaderna 2024 i allmänhet visat en positiv återhämtning efter en svår period. (Foto: Linh An)

Volymen av lägenhetstransaktioner "överväldigar" fortfarande marknaden

Enligt den vietnamesiska fastighetsmarknadsrapporten för tredje kvartalet och de första nio månaderna 2024, som nyligen publicerades av Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), visar fastighetssegmenten, från bostäder och kommersiella fastigheter till industriella fastigheter, alla tecken på positiv tillväxt.

Den vietnamesiska fastighetsmarknaden har under tredje kvartalet och de första nio månaderna 2024 i synnerhet visat en positiv återhämtning efter en svår period, tack vare den ekonomiska stabiliteten och regeringens stödpolitik. Vid presentationen av fastighetsmarknadsrapporten för tredje kvartalet och de första nio månaderna 2024 sa Pham Thi Mien, biträdande direktör för VARs IRE, att bostadsmarknaden har börjat visa tecken på att "uppvärmas".

Markauktionerna är "hetare" än någonsin, med auktioner som hålls "över natten", vilket visar att hundratals, till och med tusentals, människor har gått med på att "äta och vänta" för att tävla om en plats. Vinstpriset är också rekordhögt, lika högt som projektmark med välinvesterad infrastruktur.

Marknadsvärmen leds också av lägenhetssegmentet, där priserna ständigt når nya toppar, både på primär- och sekundärmarknaden. Den höga efterfrågan gör att tusentals lägenhetsägare regelbundet får samtal med förfrågningar om att få sälja sina hus. Trots de höga försäljningspriserna har nylanserade lägenhetsprojekt visat mycket goda absorptionsgrader.

Utöver resultaten från faktisk utbud och efterfrågan har dock marknaden också visat tecken på att "hettas upp". Denna situation återspeglas i markspekulation, vilket driver upp bostadspriserna och skapar icke-transparenta fastighetstransaktioner. Många små investerare deltar i marknaden i syfte att surfa, vilket leder till att fastighetspriserna drivs upp orimligt.

Tecken på "uppvärmning" är också tydliga i lägenhetssegmentet där prisnivån på överlåtna lägenheter blir allt högre, tack vare "hjälp" från vissa spekulativa grupper. Dessa tecken härrör alla från bristen på utbud, även om den har förbättrats.

Mer specifikt sa Ms. Mien att bostadsmarknaden under tredje kvartalet 2024 fortsatte att registrera ett utbud på 22 412 produkter som erbjöds på marknaden, med cirka 14 750 nya produkter till salu, en minskning med 25 % jämfört med föregående kvartal, men en ökning med 60 % jämfört med samma period 2023.

Under de första nio månaderna 2024 registrerade marknaden 38 797 nya produkter till salu. Utbudet uppvisade fortfarande stark differentiering. Följaktligen kom 70 % av det nya utbudet från lägenhetssegmentet. Av dessa stod produkter med försäljningspriser på över 50 miljoner VND/m2 för den överväldigande majoriteten. Marknaden saknade nästan helt prisvärda kommersiella lägenheter. Regionalt sett ledde norra regionen det nya utbudet med 46 %, följt av centrala regionen med 29 % och södra regionen med 25 %.

VARS forskningsdata visar också att, även om utbudet huvudsakligen finns inom high-end- och lyxsegmentet, registrerade hela marknaden cirka 10 400 framgångsrika transaktioner under tredje kvartalet, vilket motsvarar en absorptionsgrad på 51 %. Detta återspeglar marknadens intresse för nya fastighetsprodukter, även om det mesta av det nya utbudet kompletteras med höga standarder och investeringskostnaderna, särskilt markrelaterade kostnader, ökar.

Transaktionsvolymen och absorptionsgraden minskade med 25 % respektive en procentenhet jämfört med föregående kvartal men ökade med 80 % respektive 28 procentenheter jämfört med samma period 2023. Av dessa förblev volymen av lägenhetstransaktioner "överväldigande" och stod för 71 % av de totala bostadstransaktionerna under tredje kvartalet, med nya lägenhetsprojekt som registrerade en genomsnittlig absorptionsgrad på 75 %. Lägenhetsprojekt i Hanoi registrerade till och med en absorptionsgrad på upp till 90 % strax efter att de öppnades för försäljning.

Trenden att utveckla små lägenheter för att minska lägenhetens totala värde, mer anpassade till singlars och unga familjers behov och ekonomiska kapacitet blir allt tydligare. Detta är också den typ av fastighet med bäst likviditet.

Ho Chi Minh-staden kommer att publicera en prislista för mark senast den 20 oktober.

På eftermiddagen den 14 oktober hade delegationen från Ho Chi Minh-stadens nationalförsamling ett arbetsmöte med stadens folkkommitté om den socioekonomiska situationen, genomförandet av nationalförsamlingens resolutioner och innehållet som registrerades för godkännande vid den 15:e nationalförsamlingens åttonde session.

Vid mötet tog delegaten Nguyen Tran Phuong Tran (ordförande för Ho Chi Minh-stadens kvinnoförbund) upp frågan om när stadens markprislista skulle offentliggöras och sa att väljarna var mycket intresserade av denna fråga.

Som svar sa en representant för Ho Chi Minh-stadens avdelning för naturresurser och miljö att den nya markprislistan har lämnats in till stadens värderingsråd.

"I morse sammanträdde rådet och gav Naturresurs- och miljödepartementet i uppdrag att slutföra inlämningen och undertecknandet. Det förväntas att markprislistan för år 2025 kommer att utfärdas senast den 20 oktober", sade en representant för Naturresurs- och miljödepartementet.

Tidigare, i slutet av september, rapporterade Ho Chi Minh-stadens folkkommitté till stadens folkråd om framstegen och innehållet i tabellen för markprisjusteringar. Följaktligen kommer departementet för naturresurser och miljö att färdigställa rapporten för att lämnas till rådet. Det förväntas att rådet kommer att hålla ett utvärderingsmöte före den 10 oktober. Enligt planen kommer den justerade markpristabellen att utfärdas av Ho Chi Minh-stadens folkkommitté före den 15 oktober.

Under den tid då den justerade prislistan inte är tillgänglig, godkände folkkommittén i Ho Chi Minh-staden den 21 september att avdelningarna, filialerna, folkkommittén i Thu Duc City och distrikten tillämpar den nuvarande markprislistan och markprisjusteringskoefficienten för att fastställa ekonomiska förpliktelser och skatter.

Område i utkanten av Hanoi "stänger" markauktion efter 20 timmar

Den 13 oktober samordnade Quoc Oai District Land Fund Development Center med National Auction Joint Stock Company No. 5 en auktion av 54 tomter på auktionsområdet i byn Son Trung, kommunen Yen Son, distriktet Quoc Oai, med en total yta på nästan 5 200 kvadratmeter.

De auktionerade tomterna har en area på 92,5–121,4 m2, med ett utgångspris på nästan 12,5 miljoner VND/m2.

Auktionen hade nästan 300 kunder med fler än 1 000 deltagande ansökningar, vilket motsvarar fler än 5 kunder intresserade av en tomt.

Auktionsmetoden är direktröstning i flera omgångar, med minst 5 obligatoriska omgångar. Det genomsnittliga priset för tomterna är 2 miljoner VND/m2. Auktionen avslutas endast när det inte finns fler kunder som deltar i budgivningen.

Efter nästan 20 timmar och 12 omgångar, vid ungefär klockan 02.00 den 14 oktober, hade 54 tomter framgångsrikt auktionerats ut, där det högsta priset nådde nästan 55 miljoner VND/m2, 4,4 gånger högre än utgångspriset. Det lägsta vinnande priset var nästan 45 miljoner VND/m2, 3,6 gånger högre än utgångspriset.

Det totala beloppet som Quoc Oai-distriktet samlade in från auktionen var nästan 243 miljarder VND, en skillnad på nästan 180 miljarder VND från utgångspriset.

Enligt en undersökning på vissa fastighetssajter varierar priset på fastigheter till salu i Yen Son kommun mellan 28 och 50 miljoner/m2.

På den senaste tidens fastighetsmarknad har transaktionerna varit ganska lugna, även om priserna har stigit i vissa områden. På vissa platser har investerare som står inför ekonomiska svårigheter sänkt priserna för att minska förluster, men transaktioner är fortfarande svåra.

Utbudet av lägenheter i Ho Chi Minh-staden ökar kraftigt i öst

I november öppnar King Crown Infinity-projektet officiellt för försäljning på lägenhetsmarknaden i Ho Chi Minh City. King Crown Infinity, beläget på Vo Van Ngan Street (Binh Tho Ward, Thu Duc City), består av två 30-vånings torn, Apollo och Artemis, vilket förser marknaden med 729 lägenheter. Beroende på läge och område kommer försäljningspriset för lägenheter på King Crown Infinity att börja från 90 miljoner VND/m2.

Ett annat lägenhetsprojekt i Ho Chi Minh-staden som officiellt har lanserat nya produkter under årets sista månader i östra Ho Chi Minh-staden är Eaton Park av investeraren Gamuda Land. Eaton Park, som ligger på Mai Chi Tho-gatan, förser marknaden med 2 000 lyxlägenheter. Priset i den första fasen är cirka 120 miljoner/m2, vilket motsvarar cirka 6-7 miljarder/1-rumslägenhet, från 8-10 miljarder/2-rumslägenhet, från 13-15 miljarder/3-rumslägenhet. Efter att ha avyttrat nästan alla A5- och A6-byggnader kommer Eaton Park under fjärde kvartalet 2024 att fortsätta lansera produktkorgen för A1- och A2-byggnaderna, inklusive 550 lägenheter med ett genomsnittspris på 142 miljoner VND/m2.

Även under fjärde kvartalet 2024 kommer utbudet av lägenheter i östra Ho Chi Minh-staden att kompletteras av Opus One-området i stadsområdet Vinhomes Grand Park. Opus One-området är en kombination av investeraren Vinhomes och den japanska partnern SAMTY. Det är känt att projektet består av fyra torn, vilket utökar marknaden med 2 000 lyxlägenheter med priser från 80 miljoner VND/m2.

Öst kommer också att välkomna ett nytt utbud av lägenheter i Ho Chi Minh City från Fiato Uptown-projektet i Tam Phu-distriktet, Thu Duc stad. Fiato Uptown består av fyra lägenhetsbyggnader belägna på ett 1,6 hektar stort område, med nästan 400 bostadslägenheter och kommersiella servicelägenheter. Försäljningspriset för lägenheter i Fiato Uptown är från 55 miljoner VND/m2.

Fastighetsmarknadsdata från Batdongsan.com.vn visar att lägenhetspriserna i Ho Chi Minh-staden har ökat kontinuerligt under åren. Från 2015 till 2023 har prisökningsindexet för lägenheter i Ho Chi Minh-staden överstigit tillväxttakten för människors inkomster. Från 2015 till 2023, efter 8 år, ökade lägenhetspriserna i Ho Chi Minh-staden med 56 %, medan inkomsterna för människor i stadsområden endast ökade med 39 %.

Enligt en rapport från Cushman & Wakefield har genomsnittspriset för lägenheter i Ho Chi Minh City ökat med cirka 12 % per år under de senaste 10 åren. På primärmarknaden är det genomsnittliga försäljningspriset för lägenheter i Ho Chi Minh City över 60 miljoner VND/m2. På andrahandsmarknaden är det genomsnittliga lägenhetspriset 45 miljoner VND/m2.

Bara under tredje kvartalet 2024, enligt data från Batdongsan.com.vn, var lägenheterna i Ho Chi Minh City de ljusaste på marknaden jämfört med samma period förra året. Det är den typ av fastigheter med den starkaste tillväxten i intresse, som nådde 19 % jämfört med samma period förra året.

Lägenheter är också den typ av fastigheter med den starkaste ökningen i försäljningspris jämfört med samma period förra året, med 12 %. Det är värt att notera att trots det höga priset har vissa projekt fortfarande ganska god likviditet på marknaden, särskilt i projekt med fullständiga juridiska dokument och från stora, välrenommerade investerare. Likviditetsgraden för projekt når över 60 % vid varje lansering.

I en kommentar till denna verklighet sa Dinh Minh Tuan, chef för Batdongsan.com.vn i den södra regionen, att det framtida utbudet i verkligheten är ganska begränsat på grund av bristen på ren mark. Juridiska flaskhalsar håller fortfarande på att lösas, vilket gör det svårt för investerare att genomföra nya projekt. Dessutom gör den stora ekonomiska pressen att många investerare saknar kapital för att genomföra projekt.

Dessutom kommer den nya punkten i marklagen 2024 om justering av den nya markprislistan att påverka företagens insatskostnader och försäljningspriserna för kunder, vilket leder till en uppåtgående trend i framtida försäljningspriser. Lägenheter står fortfarande för en hög andel av efterfrågan på långsiktiga investeringar och fastigheter. Därför kommer lägenheter fortfarande att ha god absorption på marknaden och försäljningspriserna kommer att fortsätta att öka.

Källa: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html