Byggnadsverket i Ho Chi Minh-staden har just utfärdat ett dokument som kräver att fastighetsföretag strikt följer lagar om offentliggörande av projektinformation, transaktioner och äganderätter. Enligt andan i 2023 års lag om fastighetsverksamhet och dekret 94, 96/2024/ND-CP måste företag offentliggöra projektinformation innan de inleder verksamhet, rapportera transaktionsstatus skriftligen och elektroniskt, och vara ansvariga för uppgifternas riktighet.
Förbud mot kringgående, auktorisation för mäklare
Det är värt att notera att dokumentet strikt förbjuder investerare att ge andra organisationer eller individer tillstånd att underteckna avtal om insättningar, försäljning, överföringar, leasingköp av bostäder eller markanvändningsrättigheter i projekt. Investerare får endast sälja eller leasaköpa framtida bostäder efter att skriftligen ha meddelat den statliga förvaltningsmyndigheten att de uppfyllt transaktionsvillkoren.
Innan byggdepartementet utfärdade detta dokument hade många projekt i Ho Chi Minh-staden öppnats för försäljning med tillstånd. Många mäklarfirmor på F2- och F3-nivå fick depositioner från kunder, medan projekten inte hade beviljats bygglov och inte uppfyllde de lagstadgade krav. Många kunder från de norra provinserna flög till Ho Chi Minh-staden för att "betala goodwill-depositioner" men hade i verkligheten inte tecknat något kontrakt med investeraren.
Vid en nyligen genomförd projektöppning sa Ms. Loan (bosatt i Tan Hung-distriktet i Ho Chi Minh-staden) att hon hade gjort en "goodwill-insättning" på 50 miljoner VND genom golvet och sedan betalat ytterligare 10 % av lägenhetens värde, men bara via ett mäklarföretag och utan att samarbeta med investeraren. "Jag trodde att det var en normal process, men när jag frågade senare fick jag reda på att jag inte var kvalificerad att öppna för försäljning", berättade hon.
En direktör för ett fastighetsbolag i Ho Chi Minh-staden medgav att många investerare under lång tid har försökt "kringgå lagen" genom att ge mäklargolv tillåtelse att ta emot insättningar från kunder. Denna "genväg" genom marknadsföring och kommunikation gör att kunderna bara känner till handelsgolvet utan direktkontakt med investeraren.
Enligt den ekonomiska experten Dr. Tran Nguyen Dan har situationen där investerare "kringgår lagen" genom mäklargolv för att skaffa kapital funnits länge. "Många projekt mobiliserar upp till 90–95 % av lägenhetsvärdet innan köpekontraktet tecknas. Förvaltningsbyråer ser tydligt men hanterar det inte, vilket leder till att marknaden snedvrids, vilket skapar virtuell efterfrågan och FOMO-psykologi (fear of missing out) för köpare", analyserade Dan.
Enligt honom blåser denna metod inte bara upp fastighetspriserna utan lägger också risken på köparens sida. För om det inträffar en incident kommer de bara att få tillbaka sin deposition eller bankränta, medan investeraren fortfarande tillägnar sig kapitalet. "De dyra lärdomarna från några större incidenter på marknaden tidigare har fortfarande varningsvärde", betonade han.
Samtidigt har regeringens utkast till resolution om mekanismen för att kontrollera fastighetspriserna också väckt allmänhetens uppmärksamhet. I detta utkast föreslår förvaltningsmyndigheten att fastighetstransaktioner måste genomföras via en statligt förvaltad handelsplats, samtidigt som krediten för låntagare som köper en andra och tredje lägenhet skärps. Dessutom uppmuntrar utkastet även utvecklingen av prisvärda kommersiella bostäder och utökar utbudet av mellanklasslägenheter för att möta de verkliga bostadsbehoven.
Vo Hong Thang, biträdande konsultchef på DKRA Consulting, sa att enligt en undersökning av DKRA Group var upp till 70 % av de kunder som tidigare köpt nya projekt för investeringar, varav 50–60 % redan ägde en andra lägenhet och mer än 20 % ägde en tredje lägenhet eller fler. Man måste dock också beakta huruvida man bör strama åt kreditreglerna för att minska den spekulativa efterfrågan, kyla ner priserna och få marknaden tillbaka till sitt verkliga värde.
Han kommenterade också att om denna policy tillämpas kommer bankkrediten för fastighetssektorn att öka långsamt, och marknadslikviditeten kan minska med cirka 30 %. "Spekulanter måste noggrant överväga, medan människor med verkliga behov kommer att ha möjlighet att få tillgång till mer lämpliga produkter", kommenterade Thang.
Kunder får information om ett fastighetsprojekt i Ho Chi Minh-staden. Foto: TAN THANH
Implementera synkrona, långsiktiga lösningar
Herr Vo Hong Thang stöder fastighetsskattepolitiken för att begränsa spekulation, men han hoppas att regeringen, ministerierna och grenarna bör ha en stegvis genomförandeplan, med en färdplan, noggranna beräkningar och undvika plötslig tillämpning. "Om skatten skärps för snabbt kan marknaden reagera kraftigt, vilket påverkar likviditeten och den totala ekonomins tillväxt, eftersom fastigheter är en bransch med stort inflytande på andra områden", kommenterade herr Thang.
Enligt Dr. Pham Viet Thuan, chef för Ho Chi Minh City Institute of Natural Resources and Environment Economics, är skatt på fastighetstransaktioner ett effektivt verktyg för att begränsa spekulation.
Han föreslog att skatt skulle tillämpas enligt innehavstiden för fastigheten: om ägandet varit kortare än 12 månader kommer skatten att vara 20 % av försäljningspriset, från 12 till 36 månader är det 10 %, från 36 till 60 månader är det 5 % och över 60 månader behåller man den nuvarande skattesatsen på 2 %. "Denna skattesats bör också tillämpas på fall av auktoriserat köp och försäljning för att undvika juridiska kryphål", sade Thuan.
Han anser att denna skattemetod är enklare och lättare att tillämpa än att tvinga fram transaktioner via onlinebörser, vilket inte är lämpligt i rådande sammanhang. ”Skatt baserad på ägartid bidrar till att begränsa surfandet men snedvrider inte marknaden. De som investerar kortsiktigt kommer att få betala höga skatter, medan de som äger långsiktigt kommer att ges incitament, vilket är rättvist och rimligt”, betonade Thuan.
Dessutom föreslog Thuan att man skulle bygga en markprislista som tenderar att minska över tid, och att mark betraktas som ett produktionsmedel, inte en spekulationsvara. När markpriserna kontrolleras ordentligt, i kombination med flexibla transaktionsskatter, kommer marknaden att återgå till sitt verkliga värde, vilket skapar möjligheter för människor att köpa hus, samtidigt som det bidrar till att stabilisera socialförsäkringen.
Enligt Dr. Tran Nguyen Dan måste hanteringen av spekulation ske synkront och långsiktigt, och kan inte lösas över en natt. Han anser att det, utöver beskattning, är nödvändigt att kombinera kredit- och administrativa verktyg. "Kreditpoäng måste fastställas för låntagare och banker måste vara skyldiga att delta i kontrollen. Låntagare som köper ett andra hem bör betala högre räntor och lägre lånekvoter, till exempel endast 50 % för ett andra hem och 30 % för ett tredje hem", föreslog han.
Dr. Dan betonade också att om en kund ber en släkting att använda deras namn för att undvika skatt, kommer den person som använder deras namn också att få bära konsekvenserna, såsom att bli hindrad från att låna eller att bli beskattad vid nästa köp. "Det måste finnas samordning mellan förvaltningsmyndigheter, banker och skattesystemet för att säkerställa rättvisa och undvika juridiska kryphål", tillade han.
Enligt honom är detta ett problem som kräver en 5–10-årig färdplan, med samordning mellan ministerier, filialer och lokala myndigheter för att stabilisera marknaden. ”Fastighetspriserna kan bara minska och stabiliseras när vi synkroniserar skatte- och kreditpolitiken med projektets laglighet. När människor med verkliga behov lätt kan få tillgång till bostäder kommer spekulationen naturligtvis att minska”, kommenterade Dan.
Prisökningar beror inte bara på spekulation.
Dr. Tran Nguyen Dan påpekade också öppet att orsaken till eskaleringen av fastighetspriserna inte bara är spekulation utan även utdragna rättsliga förfaranden. ”Många projekt tar 7–8 år att slutföra, vilket leder till att kapitalkostnaderna ökar. När kostnaderna ökar tvingas företagen höja försäljningspriserna för att kompensera, och slutköparna drabbas. Därför måste staten tydligt definiera ansvaret för varje steg och varje myndighet i projektgodkännandeprocessen för att förkorta tiden och minska kostnaderna”, sa Dan.
Da Nang spårar markprisinflation och spekulation
Den 13 oktober tillkännagav Da Nangs folkkommittékontor att ordföranden för stadens folkkommitté just har undertecknat och utfärdat ett officiellt dekret om inspektion, granskning, korrigering och hantering av prismanipulation och fastighetsspekulation; samt stärkande av förvaltningen och användningen av mark i området.
Följaktligen gav ordföranden för folkkommittén i Da Nang staden jordbruks- och miljödepartementet i uppdrag att leda och samordna med byggnadsdepartementet, centrumet för markfondsutveckling, folkkommittéerna i kommuner, valdistrikt och relaterade enheter för att organisera inspektioner, undersökningar och granskningar av alla specifika markvärderingsaktiviteter samt utveckling och utfärdande av markprislistor; kompensation, stöd och omplacering när staten återtar mark; samt auktion av markanvändningsrättigheter.
För närvarande har Da Nang registrerat många tecken på "landfeber" i förorter och nya projektområden, särskilt på platser med planeringsinformation, administrativ enhetsarrangemang eller genomförande av stora infrastrukturprojekt.
H. Dinh
Källa: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm
Kommentar (0)