Många återhämtningsindikatorer; lägenhetsinvesteringar ger goda och stabila vinster

Rapporten för tredje kvartalet 2023, publicerad av Batdongsan.com.vn den 4 oktober, visar att även om fastighetsmarknaden fortfarande står inför svårigheter, har det funnits positiva tecken när det gäller efterfrågan på transaktioner och köparsentiment.

Rapporten för tredje kvartalet 2023, publicerad av Batdongsan.com.vn den 4 oktober, visar att fastighetsmarknaden har visat positiva tecken vad gäller transaktionsefterfrågan och köparpsykologi. (Källa: Construction Newspaper)

3 viktiga indikatorer som signalerar en vändpunkt

Enligt rapporten finns det tre grundläggande indikatorer på fastighetsmarknaden som överensstämmer med de tidigare förutspådda trenderna.

För det första , angående bankräntor, om det under perioden 2008-2012 tog marknaden fyra år att visa tecken på att justera bankräntorna, har statsbanken under denna period, från och med första kvartalet 2023, gjort två justeringar för att sänka de operativa räntorna, följt av sänkningar av många typer av räntor.

För det andra, angående kredittillväxten. Om man ser tillbaka på 2012 års historia minskade kredittillväxten från 20 % till 7 %, medan inflationen nådde 8 %. År 2013 ökade kredittillväxten till 12 % och inflationen var 6 %. Redan under det år då krediten lättade visade fastighetsmarknaden omedelbart tecken på en vändning. I det nuvarande marknadssammanhanget, från början av 2023, har statsbanken riktat in kredittillväxten för hela 2023 på 14–15 %, jämfört med 14 % år 2022, vilket är en positiv signal.

För det tredje, om fastighetspolitiken. År 2008 sjönk likviditeten på fastighetsmarknaden kraftigt, men det var inte förrän 2013 som marknadsstödjande åtgärder som stödpaketet på 30 000 miljarder dollar och utfärdandet av den reviderade marklagen infördes. År 2022 upplevde marknaden en återig avmattning när krediten stramades åt, räntorna höjdes och likviditeten minskade.

Sedan slutet av 2022 har regeringen dock kontinuerligt genomfört åtgärder för att undanröja svårigheter för fastighetsmarknaden, såsom stödpaketet på 120 000 miljarder VND, dekret 08 hjälper till att lindra trycket från obligationsbetalningar för företag, resolution 33 bidrar till att avlasta fastighetsmarknaden och dekret 35 tillåter den provinsiella folkkommittén att reglera de områden som kan delas upp i tomter för försäljning, etc.

Baserat på analysen av ovanstående indikatorer vidhåller rapporten fortfarande uppfattningen: "Fastighetsmarknaden kommer sannolikt att återhämta sig runt andra till fjärde kvartalet 2023".

Marksegment: stark ökning i söder, stabil ökning i norr

Enligt data från Batdongsan.com.vn har markprisindexet bibehållit en stabil ökning från 2018 till idag nationellt men tenderar att differentiera mellan specifika regioner och områden år 2023.

Efter en lång period från första kvartalet 2018 till tredje kvartalet 2023 ökade försäljningspriset på mark i söder med 71 % och i norr med 54 %. Under de senaste 5 åren har den genomsnittliga prisökningen på mark i söder således varit högre än i norr.

Men om man tittar enbart på 2023 har markpriserna i de två regionerna visat olika trender. Det genomsnittliga försäljningspriset för mark i norr har fortsatt en uppåtgående trend och ökat med 4,9 % under tredje kvartalet 2023 jämfört med fjärde kvartalet 2022. Samtidigt har markprisdiagrammet i söder visat tecken på nedgång och minskat med 26,2 % sedan slutet av förra året.

Typiska provinser i norr upplevde stabil tillväxt i markpriserna under en lång period, från första kvartalet 2018 till tredje kvartalet 2023, inklusive Hai Phong (upp 128 %), Quang Ninh (upp 44 %), Hung Yen (upp 36 %) och Bac Ninh (upp 20 %).

I söder har Binh Duong ökat markpriserna med 147 % jämfört med början av 2018, och är en av de provinser som har den bästa markprisökningen i regionen. Mark på andra platser som Long An , Ba Ria-Vung Tau och Dong Nai har visserligen minskat försäljningspriserna på senare tid, men totalt sett under de senaste 5 åren har prisökningarna ändå ökat med 89 %, 64 % respektive 60 %.

Marknaden för låghusfastigheter är differentierad

Sedan början av året har marknaden för låghusfastigheter i hela landet varit trög med en minskning av transaktioner. Enligt rapporten för tredje kvartalet 2023 från Batdongsan.com.vn uppgav 57 % av mäklarna som deltog i undersökningen att transaktioner med låghusfastighetsprodukter minskade med mer än 50 %, medan 28 % kommenterade att transaktionerna minskade med 10–50 %.

Herr Dinh Minh Tuan - chef för Batdongsan.com.vn i den södra regionen, kommenterade att priset är det största hindret för köpare just nu eftersom låghustyper har priser som är mycket högre än genomsnittsinkomsten för människor och produkter med högt värde är svåra att låna för att köpa.

Det genomsnittliga försäljningspriset för radhus under tredje kvartalet 2023 är 333 miljoner VND/m2 i Hanoi och 209 miljoner VND/m2 i Ho Chi Minh-staden.

Dinh Minh Tuan sa att varje låghussegment har en unik trend och återhämtningspotential. Mer specifikt är radhusmarknaden fortfarande lugn eftersom turism och detaljhandel inte har vuxit starkt på grund av effekterna av makroekonomin och post-Covid-19-pandemin.

Data från Batdongsan.com.vn visar att intresset för radhus i centrala stadsområden har varit nästan oförändrat, medan det i kustnära turistprovinser i de centrala, norra och södra regionerna har minskat med 11 %, 22 % respektive 41 % jämfört med första kvartalet 2021.

Sedan början av året har den lågbyggda fastighetsmarknaden i hela landet fallit in i en nedgång med en minskning av transaktionsvolymen. (Källa: Dan Viet)

Samtidigt har radhus och villor i förortsområden en hel del potential tack vare det framtida infrastrukturnätverket som stöder trenden att expandera stadsområden till utkanten och angränsande områden. Många förortsområden har sett en god ökning av priserna på villor och radhus de senaste åren, såsom Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hanoi) med en ökning på över 20 %, 30 % per år; eller Swan Bay Urban Area, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (Ho Chi Minh City) med en ökning på över 20 % per år, enligt data från Batdongsan.com.vn .

För privata hus är intresset och utropspriserna stabila i Hanoi, eftersom detta är en typ av bostäder som tillgodoser verkliga bostadsbehov, så efterfrågan bibehålls fortfarande. Under tredje kvartalet 2023 ökade utropspriserna för privata hus i många distrikt som Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai och Ha Dong fortfarande med 4–9 % jämfört med samma period 2022. Intresset ökade också något med 2–3 % i vissa distrikt i Hanoi.

I Ho Chi Minh-staden visar försäljningspriset och räntenivån för privata hus en nedåtgående trend, men minskningen är inte mer än 10 % jämfört med tredje kvartalet 2022.

Lägenhetsinvestering ger en genomsnittlig vinst på cirka 12,5 %/år

Rapporten visar också att lägenheter är den typ av fastigheter som minst påverkats av marknadens negativa effekter under det senaste året eftersom denna typ tillgodoser verkliga bostadsbehov. Under tredje kvartalet 2023 har intresset för lägenheter visat tecken på återhämtning, efterfrågan på att köpa lägenheter ökade med 1 % och efterfrågan på att hyra ökade med 6 % jämfört med föregående kvartal. Särskilt lägenheter med priser från 2 till 4 miljarder VND är de mest eftersökta.

År 2023 förändrades inte försäljningspriset för lägenheter mycket, utan ökade bara något från 1 % till 5 % i Hanoi och var nästan oförändrat i Ho Chi Minh-staden. Men på lång sikt från 2015 till nu har ökningen av lägenhetspriserna i Hanoi och Ho Chi Minh-staden överstigit ökningen av människors inkomster. Efter 8 år ökade lägenhetspriserna i Ho Chi Minh-staden och Hanoi med 82 % respektive 56 %, medan inkomsterna för människor i stadsområden endast ökade med 39 %.

Le Bao Long, strategichef för Batdongsan.com.vn, kommenterade: "Att köpa en lägenhet blir allt svårare för människor när inkomsttillväxten inte kan hålla jämna steg med husprisökningarna. I framtiden kommer även primära lägenhetsprojekt att ha höga priser eftersom investerare måste optimera vinsterna när kostnaderna pressas upp."

När det gäller fastighetskonsumenters psykologi, i samband med höga bostadspriser, vänder sig folk till att hyra eller leta efter sätt att låna för att köpa ett hus. Men för närvarande har många köpare ännu inte tagit ett lån för att köpa eftersom de fortfarande är oroliga för räntorna.

Eftersom priset på lägenheter ständigt ökar och efterfrågan på att köpa och hyra den här typen av lägenheter alltid är hög, är den genomsnittliga vinstprocenten vid investeringar i lägenheter upp till 12,5 %/år (kombinerat av prisökning och hyresvinst). Detta är en bättre och mer stabil vinstprocent än andra typer av investeringar som aktier, guld, utländsk valuta, mark och sparande.

Källa: https://baoquocte.vn/thi-truong-bat-dong-san-quy-32023-nhieu-chi-bao-phuc-hoi-dau-tu-chung-cu-thu-loi-nhuan-tot-va-on-dinh-244782.html