Massivt övergivande av markauktionsfyndigheter: Vissa grupper ser detta som ett skämt, måste straffas hårt

"Fenomenet att bjuda mycket höga priser för vissa tomter och sedan avstå från handpenningar för att manipulera marknaden"

Nyligen har resultaten av markauktioner i Hanois förorter, såsom Hoai Duc, Thanh Oai, Dan Phuong-distrikten... chockat många människor eftersom de vinnande priserna var många gånger högre än utgångspriserna. Dessutom, omedelbart efter auktionen, annonserades de flesta tomterna ut till försäljning med en skillnad på 400-600 miljoner VND/tomt. Inte nog med det, efter dessa auktioner drevs också försäljningspriset på den omgivande marknaden omedelbart upp till 5-10 miljoner VND/m2.

Nyligen genomfördes en auktion av 68 tomter i Thanh Oai-distriktet, där 55 tomter med handpenningar förverkades, inklusive den högst prissatta tomten på över 100 miljoner VND/m2. Av de 13 tomterna med full betalning var det högsta priset drygt 55 miljoner VND/m2.

Enligt byggnadsministeriet har den senaste auktionen av markanvändningsrättigheter avslöjat begränsningar och negativa aspekter. I samband med att organisera markauktioner på vissa platser förekommer det också fenomenet med "auktionsmäklare", samverkan... som påverkar auktionsdeltagarna: "Fenomenet att betala mycket höga priser för vissa tomter och sedan överge depositionen, skapa en virtuell prisnivå för att manipulera marknaden, köpa och sälja vidare många auktionerade tomter för att göra olagliga vinster är ganska vanligt på många platser och till och med organiserat".

Den senaste auktionen av 19 tomter i Hoai Duc (Foto: Duong Tam).

Nyligen utfärdade Hanois folkkommitté ett dokument som instruerar enheter som arbetar med auktioner av markanvändningsrättigheter. Hanoi begärde att stadspolisen skulle överväga professionella åtgärder för att snabbt upptäcka överträdelser av markauktioner och vägleda folkkommittéerna i distrikt, städer och kommuner att vidta åtgärder för att förhindra att brott mot auktionsreglerna fortsätter att leda till deltagande i auktioner.

Dessutom behöver polisen föreslå lösningar för att förhindra och begränsa fortsatt deltagande i auktioner för de som har deltagit i auktioner, betalat "onormalt" höga priser för att vinna auktioner men inte betalat ut auktionsvinsten enligt föreskrift.

Hanoi bad också distrikten att sammanställa en lista över fall där budgivare betalade högre priser än marknadspriset för att vinna auktionen men inte betalade. Denna lista kommer sedan att offentliggöras på distriktens och departementets webbplatser för naturresurser och miljö.

"Gruppen av människor som betalade ett mycket högt pris men övergav handpenningen såg detta som ett skämt"

I ett samtal med Dan Tri-reportern sa advokaten Pham Thanh Tuan, expert på fastighetsrätt, att det finns två anledningar till att de senaste markauktionerna har lockat ett stort antal deltagare.

För det första kom tidigare tillgången på uppdelad mark från projektutvecklingsföretag och statligt ägd auktionerad mark, vanligtvis från markfondutvecklingscentra och organisationer. Från och med den 1 augusti trädde dock lagen om fastighetsverksamhet i kraft, som förbjöd fastighetsföretag att uppdela mark i särskilda stadsområden av typ I, II och III.

Därför har utbudet av mark begränsats. Människor som vill köpa mark för att bygga hus kan bara söka sig till markauktioner som organiseras av staten. Denna typ av mark har tydlig juridisk status och är säker, så den föredras av många.

Det andra handlar om utgångspriset. År 2017 bestämdes utgångspriset med hjälp av metoden för justering av markprisets koefficient. Mer specifikt bestämmer konsultorganisationen för markvärdering koefficienten och skickar sedan in den till det lokala markvärderingsrådet och den provinsiella folkkommittén för godkännande. Därför låg utgångspriset vid den tidpunkten nära marknadspriset. Detta innebär att deltagarnas handpenning (20 % av utgångspriset) också är hög.

Advokat Pham Thanh Tuan - expert på fastighetsrätt (Foto: NVCC).

Dekret 12, som trädde i kraft från och med februari i år, kräver dock att fastställandet av utgångspriserna organiseras av distriktets folkkommitté själv, och att man inte längre anlitar ett prisvärderingsföretag.

Metoden för att beräkna utgångspriset är nu att använda den årliga markprisjusteringskoefficienten istället för den tidigare justeringskoefficientmetoden multiplicerad med den markprislista som regleras av provinsens eller den centralt styrda stadens folkkommitté. Detta leder till ett lågt utgångspris och en låg handpenning.

Det låga utgångspriset leder till att många människor deltar med mentaliteten "om det är okej, så är det okej, om inte, glöm det då". Dessutom är de nuvarande bankräntorna relativt låga, folk har inte många investeringskanaler. Så de flesta har fortfarande mentaliteten att investera i mark för att skapa vinst.

Enligt Pham Thi Mien, biträdande direktör för Vietnams institut för forskning och utvärdering av fastighetsmarknaden (VARS IRE), hade de senaste markauktionerna tusentals deltagare, medan antalet tomter var begränsat. Detta visar tydligt problemet med att utbud och efterfrågan inte stämmer överens när efterfrågan på investeringar och bostäder är mycket hög.

Enligt henne är dock det vinnande priset mycket högre än genomsnittet, vilket är svårt för både investeringar och bostadsbehov att acceptera. Dessutom finns det direkt på auktionerna personer som erbjuder sig att sälja till ett högre pris, vilket visar tecken på spekulation och prisinflation här.

"Den nuvarande andelen övergivna depositioner är hög och de tomter som har betalats i sin helhet har alla måttliga priser, vilket innebär att de övergivna tomterna med höga priser visar tecken på spekulation", sa Ms. Mien.

Angående frågan om huruvida det finns grupper av "stora aktörer" som deltar i spekulation och orsakar marknadsmanipulation, sa Pham Thanh Tuan att nuvarande lagar inte har några bestämmelser för att definiera, beskriva och bestraffa prisinflation inom fastighetssektorn. Därför sker hanteringen fortfarande endast på civil nivå, det vill säga att auktionsvinnaren som inte betalar hela beloppet kommer att förlora handpenningen.

”Lagen har inga bestämmelser om straff för spekulativt beteende och prisinflation som stör fastighetsmarknaden. Vi har bara reglerat vissa specifika former av spekulativt beteende och prisinflation, såsom bedrägeri, vilseledande och svindleri inom fastighetsbranschen; förfalskning av dokument, avsiktlig förfalskning av information om fastigheter... Därför har det inte fastställts vad som utgör prisinflation eller marknadsmanipulation, så det finns ingen rättslig grund för att hantera beteende som liknar prisinflation”, sa Tuan.

Enligt honom är det svårt att identifiera beteendet hos fastighetsspekulation, men att hantera det är ännu svårare. För även om prisinflationen identifieras är straffet, om det tillämpas, inte värt den vinst de får.

Hanteringen av de som betalar höga priser men avstår från sina depositioner enligt straffrättslig lagstiftning beror på utredningsprocessen för att upptäcka eventuell samverkan mellan budgivaren och auktionsförrättaren eller auktionsorganisationen. Vi måste vänta på resultatet från utredningsmyndigheten.

Enligt Tuan betalar vissa individer och grupper av människor mycket höga priser men deponerar inte eftersom de ser det som ett skämt. Konsekvenserna orsakar förvirring i fastighetsmarknaden och samtidigt skapar det en mentalitet bland människor att fastighetspriserna stiger och att de alla spekulerar i auktionerad mark. Faktum är att trenden med "auktionsyrket" nu har dykt upp.

Dessutom kommer processen för markförvärv av staten och företag för att genomföra projekt att möta svårigheter eftersom de personer vars mark förvärvas kommer att behöva jämföra det kompenserade markpriset med det auktionerade markpriset.

Den nyligen genomförda auktionen av 68 tomter i Thanh Oai (Foto: Duong Tam).

När staten organiserar markauktioner har den två mål: att skapa bostäder för människor och att generera intäkter för budgeten. Det höga budet men ingen handpenning har brutit båda dessa mål.

Vissa åsikter säger att deltagare som förverkar sina budgetdepositioner kommer att få fler depositioner från deltagarna. De tomter som förverkas måste dock auktioneras ut igen, vilket kommer att kosta statsbudgeten mer.

Angående konsekvenserna av dyra auktioner men inställda handpenningar, uppgav Pham Thi Mien att marknadspriset på mark i auktionsområdet kommer att vara högt förankrat. Även om situationer med inställda handpenningar uppstår, kommer folk bara att minnas det höga vinnande priset och använda det som referens för att sälja mark. "Konsekvenserna kommer att bli enorma om marken i auktionsområdet pressas upp och förankras orimligt högt, vilket gör det omöjligt för människor med verkliga behov att äga mark och bostäder", sa hon.

Expert: Utan specifika sanktioner kommer situationen med övergivna insättningar att återuppstå

Enligt experter kommer situationen med höga auktionspriser och därefter förverkande av handpenningar att fortsätta att återkomma, särskilt under övergångsperioden, det vill säga övergången från 2013 års marklag till 2024 års marklag, då den gamla markprislistan som tidigare utfärdats fortfarande används av orterna.

"Alla säger att det är en inflationshandling som orsakar marknadsmanipulation att lägga ett högt bud och sedan annullera insättningen. Men för att kunna avgöra denna handling måste lagen vara tydligt definierad. När det inte finns någon reglering finns det ingen sanktion som bestraffar den."

Men även om det finns en straffmekanism är det fortfarande svårt att förhindra spekulation och prisinflation. Till exempel inom värdepapperssektorn finns det regler om marknadsmanipulation, men överträdelser förekommer fortfarande. Problemet är att fördelarna och straffen för närvarande inte finns och kommer att vara svåra att matcha. Det är uppenbart att den nuvarande lagen fortfarande saknar bestämmelser, sa han.

Angående frågan om att Hanoi offentligt avslöjar identiteten på de högstbjudande som förverkar sina insättningar, sa Tuan att detta endast är en informationsåtgärd och inte kommer att få några konsekvenser för dem som förverkar sina insättningar. Eftersom de inte är förbjudna att delta i auktionen och deras intressen inte påverkas.

Enligt honom har den ändrade lagen om fastighetsauktion lagt till sanktioner för att hantera överträdelser mot auktionsdeltagare i artikel 70. Följaktligen, vid marktilldelning eller leasing för att genomföra investeringsprojekt eller rättigheter till mineralutvinning, kommer auktionsvinnaren som förverkar depositionen, vilket leder till att resultaten annulleras, inte att få delta i auktionen på 6 månader till 5 år.

Denna bestämmelse gäller dock endast i fall där auktionsförrättaren genomför investeringsprojekt eller rättigheter till mineralutvinning. Den reviderade lagen om fastighetsauktion träder i kraft den 1 januari 2025.

Att hitta och identifiera föremålet för fastighetsprisinflation kommer inte att vara effektivt. För att förhindra spekulation behöver det finnas ett fastighetsskatteverktyg baserat på kvantitet eller tidpunkt för överlåtelse. Till exempel kommer fastigheter som överlåts inom en månad att ha en annan skattesats än fastigheter som köps och säljs efter 5 år. Dessutom är det möjligt att beskatta efter kvantitet och area jämfört med varje persons genomsnittliga användningsbehov.

Fru Mien diskuterade lösningar för att förhindra spekulation och sa att det nu finns tydliga regler som säger att om fastighetspriserna ökar onormalt med 20 % inom 3 månader eller när marknaden har andra fluktuationer som påverkar den socioekonomiska stabiliteten, kommer staten att ingripa för att reglera.

För att hantera den ovanliga ökningen av fastighetspriserna är det dock nödvändigt att bygga upp ett databassystem och uppdatera det regelbundet så att staten kan vidta snabba ingripandeåtgärder.

Samtidigt sa hon att det är nödvändigt att använda skatteverktyg och kreditpolitiska ingripanden. Specifikt kommer fall där man äger många fastigheter men inte tar dem i bruk utan lämnar dem övergivna att behöva betala högre skatter. Fastigheter som köps och säljs på kort tid kommer att bli föremål för höga skatter. Ju längre fastighetsöverlåtelseperioden är, desto lägre blir skatten.

Angående kreditpolitiken sa fru Mien att om marknaden visar tecken på instabilitet kommer kreditnivåerna att minskas.

Till exempel är kapitalutlägget normalt 30 %, resterande 70 % lånas från banken. Men om marknaden fluktuerar oförutsägbart kommer kreditnivån att minska till cirka 40–50 %, det återstående kapitalet blir köparens kapital. En högre ränta kan till och med tillämpas. Hon noterade dock att denna åtgärd endast bör tillämpas på dem som köper ett andra hem eller fler. För dem som köper ett första hem att bo i bör det finnas en mer förmånlig policy.

För att förhindra att man bjuder högt men avstår från handpenningen, sa Mien att det dessutom bör finnas åtgärder för att utvärdera anseendenivån. De som vinner auktionen men avstår från handpenningen kommer att avstängas från att delta under en viss tidsperiod.

Källa: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm