"Plötslig inbromsning" av fastighetskrediter kan inte sänka bostadspriserna

Byggministeriet ber om synpunkter på regeringens utkast till resolution om mekanismen för att kontrollera och begränsa fastighetspriserna. Utkastet föreslår att en gräns ska gälla för lån för köp av ett andra hem eller mer (ett maximalt lån på 50 % av köpekontraktets värde för ett andra hem och ett lån på högst 30 % för ett tredje hem).

I ett samtal med den elektroniska investeringstidningen Baodautu.vn sa en ekonomisk expert att en åtstramning av fastighetskrediten för andra och tredje gången kommer att bli en plötslig broms på fastighetskrediten, vilket kan leda till en plötslig minskning av likviditeten och en frusen marknad. Tidigare har åtstramningar av krediten också lett till en kris på fastighetsmarknaden.

"För mer än ett decennium sedan, under perioden 2011-2013, hamnade även fastighetsmarknaden i kris, delvis på grund av att bankerna stramade åt fastighetskreditgivningen medan fastighetsbubblan sprack 2009-2010. Under den perioden klassificerades fastighetsutlåning av statsbanken som en "icke-produktionssektor" och var tvungen att begränsa utlåningen. Som ett resultat sjönk fastighetspriserna, men likviditeten var också mycket lugn, marknaden frös nästan till is. Den andra och tredje åtstramningen av fastighetskreditgivningen, om den genomfördes under den aktuella perioden, skulle inte nödvändigtvis sänka bostadspriserna på grund av det knappa utbudet, utan skulle leda till att marknaden hamnade i en likviditetskris innan den hade återhämtat sig helt", sade experten.

Dr Le Xuan Nghia, ekonomisk expert.

Dr. Le Xuan Nghia, medlem av premiärministerns rådgivande råd för politiska frågor, sa också att denna åtgärd inte bör tillämpas. Sedan början av året har partiet och regeringen utfärdat en rad resolutioner som flyttar tankesättet från administrativ ledning till proaktivt skapande, i tjänst för människor och företag. När det gäller kredit begärde premiärministern också att statsbanken skulle testa att eliminera kreditutrymmet under 2026. I detta sammanhang är det inte marknadsmässigt att tillämpa en lånegräns för en andra eller flera fastigheter.

Enligt denna expert har dessutom affärsbanker enligt gällande lagbestämmelser rätt att besluta om sina egna lånegränser för kunder, och statsbanken eller någon annan förvaltningsmyndighet kan inte inkräkta på företagens affärsfrihet. Statsbanken kan endast tillhandahålla tekniska verktyg för att säkerställa att banker verkar säkert och hälsosamt (till exempel regler om kapitalsäkerhetskvoter, kreditgränser, skuldklassificering etc.).

Under de senaste decennierna har statsbanken haft många lösningar för att kontrollera fastighetskreditrisker, till exempel att öka/minska fastighetsriskkoefficienten (ibland upp till 250 %), minska andelen kortfristigt kapital som används för medel- och långfristiga lån från 60 % till 30 %... Faktum är att många verktyg för att kontrollera fastighetskrediter är ineffektiva, och bankkapital flödar fortfarande starkt in i detta område.

Enligt Dr. Le Xuan Nghia förhindrar dock nästan inget land fastighetsspekulation genom att strama åt kreditpolitiken, utan främst genom skattepolitik. Beskattning av andrahandsfastigheter kan endast tillämpas när det finns en komplett fastighetsdatabas. Med den nuvarande situationen i Vietnam är detta omöjligt.

”Banker är inte myndigheter, så de kan inte veta hur många fastigheter låntagare äger. Inte ens att beskatta andra fastigheter är lätt. Kina tillämpade en gång en skatt på andra hem, men den misslyckades eftersom de inte kunde kontrollera information och inte kunde sänka bostadspriserna”, sa Dr. Le Xuan Nghia.

Enligt denna expert kräver processen att samla in fastighetsdata och klassificera vilka fastigheter som är av första, andra eller tredje klass en enorm mängd mänskliga resurser, teknik och tid och kan inte göras omedelbart.

Dessutom är omfattningen av fastighetskrediter i vårt land (cirka 4 miljoner miljarder VND, vilket motsvarar 24 % av den totala utestående skulden i hela systemet) inte alltför stor. I många utvecklade länder kan denna andel vara upp till 40 %. I andra länder är fastighetskrediter naturligtvis främst till för individer att låna för att köpa hus, och investerare hittar ofta kapital på obligations- och aktiemarknaderna.

Viktigast av allt, enligt denna expert, är att även om fastighetskrediten stramas åt eller fritidshus beskattas, kan fastighetspriserna inte minska om utbudet fortsätter att vara knappt som det är nu.

Därför rekommenderar experter att vi istället för att strama åt kreditgivningen för andra och tredje bostäder bör fokusera på den mest genomförbara och grundläggande lösningen på problemet, vilket är att öka utbudet av fastigheter, särskilt sociala bostäder och prisvärda bostäder för låginkomsttagare.

För att öka utbudet av sociala bostäder och billiga bostäder ligger den viktigaste frågan i att undanröja rättsliga hinder och ha en politik som stöder bostadsköpare. För närvarande har statsbanken ett paket på 145 000 miljarder VND för sociala bostadslån, men utbetalningarna är fortfarande mycket små. Förutom strikta villkor och utlåningsvillkor är det lilla antalet projekt och höga räntor (på grund av bristande budgetstöd) bland orsakerna till denna situation.

Källa: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html