Fastighetsmarknaden i Ho Chi Minh City - Del 1: Juridiska problem, bristande utbud

Lärdom 1: Juridiska problem, bristande tillgång

Enligt fastighetsmäklarföreningen i Ho Chi Minh City (HoREA) medför stödåtgärder, tillsammans med stöd från företag och förvaltningsorgan, inte bara starka återhämtningsmöjligheter utan omformar också marknadsstrukturen mot en långsiktig utvecklingsvision.

Återstående utmaningar

Enligt en rapport från Ho Chi Minh Citys statistikkontor kommer fastighetsintäkterna år 2024 att uppgå till 199 155 miljarder VND, vilket motsvarar 60,3 % av de totala intäkterna från "andra tjänster", med en positiv tillväxttakt på 6,7 %. Enligt Ho Chi Minh Citys fastighetsförening (HoREA) kan denna tillväxttakt dock inte dölja det faktum att svårigheterna har varat de senaste fyra åren, med många projekt som stannat av eller försenats.

Ansträngningarna att lösa juridiska frågor från regeringen och Ho Chi Minh-stadens folkkommitté har dock lett till vissa resultat, såsom en förlikning av 64 projekt under 2024, varav 8 projekt har slutförts. Däremot har mer än 100 andra projekt inte lösts, vilket allvarligt hindrar nya leveranser till marknaden.

Le Hoang Chau, ordförande för HoREA, sa att det faktum att fler än 100 projekt har juridiska problem som inte har lösts inte bara stoppar utbudet av nya bostäder, utan också allvarligt påverkar produktstrukturen på marknaden. Segmentet för exklusiva bostäder fortsätter att dominera, medan efterfrågan på mellanklass- och prisvärda bostäder ökar.

Dessutom har förseningen med att godkänna projekt för sociala bostäder orsakat allvarliga sociala konsekvenser. Låg- och medelinkomsttagare har inte tillgång till prisvärda bostäder, vilket ökar ojämlikheten i tillgången till urbana resurser.

Det är värt att notera att Ho Chi Minh-staden endast har 12 bostadsprojekt som godkänts för investeringar under 2024, vilket är mycket lägre än det genomsnittliga antalet på 60 projekt/år före covid-19-pandemin. Av dessa godkändes endast ett projekt för sociala bostäder, vilket visar på en allvarlig stagnation i utvecklingen av segmentet för prisvärda bostäder.

Dessutom har inga projekt tilldelats mark eller arrenderats, och endast två kommersiella bostadsprojekt har beviljats ​​bygglov. Komplicerade juridiska förfaranden, från investeringsgodkännande, godkännande av detaljplan 1/500 till markvärdering, fortsätter att vara stora hinder för marknadsutveckling.

Å andra sidan påverkas fastighetsmarknaden i Ho Chi Minh-staden också av en rad osynkroniserade rättsliga åtgärder. Regler om projektvärdering enligt marklagen, bostadslagen och relaterade dekret har inte skapat gynnsamma förutsättningar för att lösa rättsliga hinder. Implementeringen av nya mekanismer som dekret 115/2024/ND-CP och ändringar i planeringslagen och investeringslagen förväntas bli en vändpunkt, men det kommer att ta längre tid innan det träder i kraft.

För att inte tala om att fastighetsbranschen för närvarande står inför stor press på grund av brist på investeringskapital. Enligt uppskattningar kan det totala värdet av företagsobligationer som förfaller inom fastighetssektorn år 2025 uppgå till 180 000 miljarder VND. Detta får många företag att skjuta upp eller helt stoppa pågående projekt, vilket skapar en ond cirkel som stagnerar marknaden.

Obalanserat utbud, stigande bostadspriser

År 2024 kommer marknaden i Ho Chi Minh City endast att ha 31 kommersiella bostadsprojekt under utveckling, med totalt 31 167 lägenheter, en kraftig minskning jämfört med det tidigare årsgenomsnittet. Det är värt att notera att endast 4 projekt är berättigade att mobilisera kapital, med 1 611 lägenheter, alla i high-end-segmentet. Detta är första gången i marknadens historia som det inte längre finns något utbud av mellan- och prisvärda bostäder.

Dessutom håller fastighetsproduktstrukturen på att hamna i en "upp och ner pyramid"-situation, där exklusiva bostäder står för 100 % av utbudet under 11 månader 2024, jämfört med 70,6 % år 2020. Samtidigt har prisvärda bostäder – det segment med störst efterfrågan – helt försvunnit från marknaden.

Denna allvarliga obalans har lett till okontrollerade ökningar av bostadspriserna. Genomsnittspriset för lyxlägenheter nådde 9,39 miljarder VND/enhet, exklusive kostnader som uppstår på andrahandsmarknaden. I centrala områden som distrikt 1 och distrikt 3 fortsätter bostadspriserna att stiga, medan Thu Duc City och Binh Chanh-distriktet fortfarande saknar nya projekt, vilket fördjupar klyftan mellan bostadspriser och människors betalningsförmåga.

Dessutom förutspår byggnadsministeriet att bostadspriserna, med justeringen av markprislistan under 2024, kan fortsätta att öka med 15–20 % under 2025. Denna prisökning minskar inte bara möjligheten till bostadsägande för medel- och låginkomstgrupper, utan ökar också ojämlikheten i tillgången till bostäder i stora stadsområden som Ho Chi Minh-staden.

Trots många svårigheter förväntas fastighetsmarknaden i Ho Chi Minh-staden fortfarande återhämta sig om de juridiska problemen löses ordentligt. Områden som Binh Chanh, Nha Be och Thu Duc City med stora markfonder och förbättrad trafikinfrastruktur kan bli de viktigaste tillväxtmotorerna.

Viktiga projekt som tunnelbanelinje 1, Ho Chi Minh City - Moc Bai Expressway och Ring Road 3 förväntas inte bara bidra till att koppla samman det centrala området med förorterna utan också skapa utvecklingsmöjligheter för satellitstäder som Long An, Dong Nai och Binh Duong.

För att kunna utnyttja dessa potentialer måste dock de juridiska flaskhalsarna lösas snart. Ho Chi Minh-staden behöver stärka kopplingsmekanismen mellan förvaltningsmyndigheter, förkorta handläggningstiden för investeringsprojekt; samtidigt måste man också fokusera på att övervaka bostadspriserna och balansera produktstrukturen på marknaden för att säkerställa hållbar utveckling.

Föregående artikel: Att reda ut knutarna, ta tillfället i akt att bryta igenom

Källa: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406