Livlig kontorshyresmarknad och expertprognoser

Skapa en konkurrensutsatt miljö

Kontorsuthyrningen har nyligen återigen varit livlig med transaktioner gällande kontorsutbyggnad eller -flytt. Marknaden har också noterat en förändring i efterfrågan från hyresgäster, vilket tvingar kontorsinvesterare att byta hyresgäster för att behålla dem, särskilt stora företag och multinationella koncerner.

För att bättre förstå förändringen i hyresgästernas efterfrågan och ta reda på de faktorer som effektivt behåller kontorshyresgäster, säger Matthew Powell, ledare för Savills Vietnam, att kontorsmarknaden gynnas av ökningen av utländska direktinvesteringar som flödar in i Vietnam på senare tid.

Följaktligen visar data från ministeriet för planering och investeringar att det totala utländska direktinvesteringskapitalet i Vietnam per den 20 april 2024 uppgick till mer än 9,27 miljarder USD, en ökning med 4,5 % jämfört med samma period 2023. Hittills har hela landet 40 049 giltiga projekt med ett totalt registrerat kapital på nästan 478,58 miljarder USD.

Många kontor i klass A att hyra i Ho Chi Minh -staden.

Utländska investerare har investerat i 17 av 21 sektorer inom den nationella ekonomin . Av dessa tog bearbetnings- och tillverkningsindustrin ledningen med ett totalt investeringskapital på över 6,15 miljarder USD, vilket motsvarar nästan 66,4 % av det totala registrerade investeringskapitalet, en ökning med 19,8 % under samma period.

Fastighetsbranschen rankades tvåa med ett totalt investeringskapital på mer än 1,73 miljarder USD, vilket motsvarar nästan 18,7 % av det totala registrerade investeringskapitalet, en ökning med 78,2 % under samma period. Följt av grossist- och detaljhandelssektorerna, lagerhållning och transport med ett totalt registrerat kapital på mer än 451,4 miljoner USD respektive nästan 383,2 miljoner USD.

Det växande inflödet av utländska direktinvesteringar och diversifieringen av branscher, tillsammans med det fortsatt positiva företagsförtroendeindexet, har visat att Vietnam är en potentiell marknad för många typer av företag, vilket leder till en ökande efterfrågan på kontor.

Kontorsuthyrningsaktiviteten var livlig under första kvartalet 2024, med hyresgäster inom IT-, tillverknings- och juridiksektorerna som höll en hög nivå.

Den höga efterfrågan gäller dock inte alla kontorssegment. Den nuvarande efterfrågan är koncentrerad till segmentet för högkvalitativa kontor, eftersom hyresgästerna har strängare krav på kontor. De behöver kontor som säkerställer god kvalitet och en bra arbetsmiljö för att attrahera och behålla talanger.

Arbetsmiljö är alltid en av de faktorer som både investerare i kontorsuthyrning och kontorshyresgäster strävar efter.

Därför går trenden gradvis mot miljöcertifierade byggnader, med kvalitetsutrymmen och kompletta faciliteter. Kontorsinvesterare måste därför hänga med och se till att tillhandahålla lokaler av hög kvalitet som möter den allmänna smaken.

Den nuvarande trenden är att de flesta hyresgäster föredrar centrala områden i storstäder, där det finns nya högkvalitativa projekt, lämpliga hyrespriser och nära till centrum.

Det framgår att trenden att välja kontor för hyresgäster beror på många faktorer och priset är inte den enda faktorn som företag tar hänsyn till, särskilt för hyresgäster som tenderar att uppgradera sina kontor till klass A-byggnader.

För många företag är en flytt till grönt certifierade kontorsbyggnader en högsta prioritet eller till och med ett krav, som en del av deras globala ESG-åtagande gentemot sina aktieägare och relevanta lagregler.

Ibland är företag villiga att betala en premie för en byggnad av bättre kvalitet med grön certifiering, vilket ger en produktiv arbetsmiljö för anställda och en positiv varumärkesimage för kunderna. Så även om priset uppenbarligen är en mycket viktig faktor, är det inte den avgörande faktorn.

Savills experter har noterat skillnaden mellan grönt certifierade byggnader och icke-certifierade byggnader.

Äldre byggnader som inte uppfyller miljöstandarder kommer nu att utsättas för större press att sänka hyrorna eftersom de inte kan konkurrera med byggnader med miljöcertifiering. Det finns bevis för att vissa hyresvärdar, särskilt för kontorslokaler i klass B, har varit tvungna att sänka hyrorna för att behålla hyresgäster medan lyxbyggnader fortfarande har stabila hyror.

”Priset är självklart viktigt. Men precis som med allt annat är många människor villiga att betala för kvalitetsupplevelser. Precis som att köpa en bil, kläder eller handväskor är ibland en prisskillnad acceptabel för produkter och tjänster av högre kvalitet”, sa Matthew Powell.

Kontorshyrorna i Ho Chi Minh-staden stiger.

Enligt Savills experter har kontorsmarknaden i Ho Chi Minh City många styrkor, med stora kontorsytor åtföljda av en större kommersiell marknad. Kontorshyrorna i Ho Chi Minh City är fortfarande högre än i Hanoi, särskilt i projekt i Distrikt 1.

Ho Chi Minh City-marknaden var dock tidigare mestadels koncentrerad till ett område, Distrikt 1, som tillhandahöll den huvudsakliga kontorsleveransen. Denna marknad har dock nu registrerat en förskjutning till Thu Thiem-området, med nya kontorsleveranser, stor golvyta och många gröna certifierade projekt.

Samtidigt är historien i Hanoi annorlunda. Hanoi har en mer utbredd utveckling av kontorsmarknaden, då det finns olika platser som fokuserar på kommersiella projekt som Hoan Kiem, Ba Dinh, västra Hanoi och snart området kring Västra sjön.

Den nuvarande uthyrningskapaciteten för projekt i Hoan Kiem- och Ba Dinh-områdena är dock ganska hög. Därför kommer nya byggnader som förväntas lanseras inom en snar framtid, såsom Grand Terra, Taisei Square Hanoi, Tien Bo Plaza och BRG Diamond Park Plaza, att vara nya leveranskällor, vilket skapar mer spänning för kommersiella aktiviteter.

Ho Chi Minh-staden anses ha ett stort antal kontor att hyra som lockar ett stort antal kunder och har bättre priser.

Experter tror också att kontorshyrespriserna i Hanoi sannolikt inte kommer att överstiga de i Ho Chi Minh-staden i framtiden.

Enligt Savills Asia Pacific låg hyran för kontor i kategori A i Hanoi i förhållande till regionen kvar på en genomsnittlig nivå under andra halvåret 2023, på 41,7 USD/m2/månad (inklusive skatter och serviceavgifter). I Ho Chi Minh-staden är den siffran 63,2 USD/m2/månad.

Särskilt med tanke på att utbudet av nya bostäder av klass A i Hanoi förväntas öka framöver, kommer hyrespriserna att fortsätta vara konkurrenskraftiga.

För enskilda byggnader som är populära eller av god kvalitet kan högre priser krävas, men de kommer inte att vara betydligt högre än alternativen. Därför kommer Hanoi att upprätthålla rimliga hyrespriser för högkvalitativa lokaler under den kommande tiden.

Samtidigt anser experter att investeringskostnaden för gröna byggnader är en långsiktig investering. Samtidigt är historien om prissänkningar en kortsiktig historia. Eftersom kontorshyresgäster ofta använder kontoret under en längre tid, minst 5–10 år, eller ännu längre.

Därför är hållbart utvecklade gröna kontorsbyggnader en extremt viktig faktor för investerare för att behålla långsiktiga hyresgäster. Det nuvarande problemet för investerare i gröna projekt är alltså långsiktiga investeringar.

Källa: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html