Marknaden sätter ständigt nya prisnivåer, med tankesättet "varje centimeter mark är guld", och bostadsmark i Hanoi är i köparnas sikte.

Fastighetspriserna ökar ständigt, nybyggnation, bostadsmark i Hanoi är mycket efterfrågad, de senaste reglerna för Red Book-bolån... är de senaste fastighetsnyheterna.

Bostadsfastigheter blir ett annat alternativ eftersom prisökningarna inte drivs lika "kaotiskt" som i lägenheter. (Foto: Linh An)

Fastighetspriserna fortsätter att stiga

Fru Pham Thi Mien, biträdande direktör för Vietnams institut för fastighetsmarknadsforskning och utvärdering (Vietnam Real Estate Brokers Association), sade att fastighetspriserna ständigt sätter nya nivåer, på höga nivåer, som vida överstiger inkomsttillväxttakten för majoriteten av människor.

Mer specifikt ökade fastighetsprisindexet för lägenheter under andra kvartalet 2024 i Hanoi och Ho Chi Minh City med 58 % respektive 27 % jämfört med andra kvartalet 2019. Prisvärda kommersiella lägenhetsprojekt har helt försvunnit i stadsområden. Även mellansegmentet av lägenheter blir alltmer sällsynt och "domineras" gradvis av high-end- och lyxsegmentet när mer än 80 % av utbudet av lägenheter till salu i Hanoi och Ho Chi Minh City år 2024 har priser från 50 miljoner VND/m2 eller mer. Många nylanserade lägenhetsprojekt har priser på tiotusentals USD per 1m2.

Det höga priset på primära lägenheter har lett till ett "skyhögt" pris på gamla lägenheter, där många lägenheter som har använts i årtionden säljs till priser som är dubbelt eller tredubblade jämfört med priset vid överlämningstillfället. "I linje med" den ökande lägenhetsprissättningen har försäljningspriset på hus som är anslutna till mark, inklusive villor och radhus, också "tagit fart" och ökat, inklusive vissa projekt i distrikt långt från Hanois centrum när utbudet i innerstaden blir alltmer knappt.

Om enhetspriset på hundratals miljoner per kvadratmeter för villor tidigare ansågs högt, finns det nu villor till salu till priser upp till 1 miljard VND per kvadratmeter, vilket fortfarande anses normalt. Markpriserna ökar också ständigt. Många provinser och städer har registrerat fenomenet med ren laglig mark som "värms upp" lokalt på grund av återinvesteringsaktiviteter eller på grund av att vissa grupper av investerare skapar falskt utbud och efterfrågan för att driva upp priserna. I vissa provinser och städer, som Hai Duong , har priset överstigit "febertoppen" 2022.

Fru Mien tror att priserna på primära fastigheter knappast kommer att minska på kort sikt, särskilt inte för lägenhetssegmentet – den typ som främst tillgodoser bostadsbehovet i stadsområden. Mot bakgrund av efterfrågan på fastigheter, särskilt investeringsbehovet, som ständigt ökar, kommer investerare att prioritera utvecklingen av high-end-segmentet för att maximera vinsterna när markresurser blir alltmer knappa, byggkostnaderna ökar tillsammans med investeringar i infrastruktur och allmännyttiga tjänster med allt högre kvalitet.

Den nya juridiska korridoren eliminerar investerare med svag finansiell kapacitet, vilket tvingar de återstående investerarna på "lekplatsen" att utveckla stora stadsområden med synkron infrastruktur och allmännyttiga tjänster, med stort inflytande, vilket innebär höga kostnader och gör det svårt för fastighetspriserna att sjunka.

Samtidigt lämnas marknaden endast med investerare med god finansiell potential, stark befintlig kapacitet eller fördelar i att skapa markfonder, vilket kommer att fortsätta att upprätthålla fenomenet med monopol på utbudet, stora investerare kommer att fortsätta att bestämma marknadspriset, i en högre riktning för att maximera vinsten.

Bostadsmark i Hanoi är mycket efterfrågad

Bostadsfastigheter blir ett annat alternativ när prisökningarna inte drivs "kaotiskt" som lägenheter. En undersökning från Batdongsan.com.vn visar att priset på privata hus i innerstadsområdena Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong, Hoang Mai... uppvisade en genomsnittlig prisökning på 10–20 % sedan början av året. Transaktionsvolymen på våningar som specialiserar sig på försäljning av bostadsmark i Hanoi ökade med i genomsnitt 10–30 % under de senaste 3 månaderna, samtidigt som lägenhetspriserna ständigt steg.

Herr Nguyen Quoc Anh, biträdande generaldirektör för Batdongsan.com.vn, sa också att Batdongsan.com.vns fastighetsmarknadsdata visade att intresset för privata hus och radhus bibehåller en stabil nivå. Under de första tre månaderna 2024 tenderade transaktionsvolymen och intresset för privata hus och radhus att öka i alla prisklasser. I synnerhet ökade intresset kraftigt i nästan alla distrikt i Hanoi.

Mer specifikt, jämfört med början av 2023, ökade intresset för privata hus i Nam Tu Liem-distriktet med 43 %, privata hus i Hoang Mai ökade med 28 %, Dong Da ökade med 21 %, Ha Dong ökade med 26 % och Thanh Xuan ökade med 12 %. Prismässigt ökade priset på privata hus i Hanoi från i genomsnitt 95 miljoner VND/m2 under första kvartalet 2021 till 164 miljoner VND/m2 under andra kvartalet 2024.

Således är den genomsnittliga prisökningen på privata hus ganska stabil och når i genomsnitt 15-20 % per år beroende på område. Det är stabiliteten, utan priskaos och ökande kaos, som gör att antalet transaktioner av privata hus och radhus förblir stabilt, regelbundet och lockar riktiga köpares och investerares uppmärksamhet i samband med Hanois ständigt fluktuerande lägenhetspriser.

Fastighetsexperten Tran Huu Xiem, ordförande för MSP Land System, sa att det finns många faktorer som säkerställer tillväxten av bostadsfastigheter i framtiden, vilket gör att kassaflödet kommer att skifta kraftigt till detta segment.

Mer specifikt främjar de lagändringar som gjorts i den nyligen antagna marklagen och fastighetshandelslagen utvecklingen av fastighetsmarknaden i en transparent och sund riktning. I synnerhet förväntas det framtida priset på bostadsfastigheter öka i enlighet med förändringar i frekvensen av prisuppdateringar när markprisramverket och markpristabellen tas bort och uppdateras årligen.

Dessutom kommer priset på mark, radhus och privata hus i produkter med tydlig juridisk status också att öka när detaljerade villkor för beviljande av nyttjanderättscertifikat för mark i bruk utan tvister; noggrannheten i värderingen blir allt strängare, mer transparent och tydligare.

Dessutom anser ordföranden för MSP Land System att bostadsfastigheter, i samband med våra förfäders tankesätt "varje centimeter mark är guld", alltid är attraktiva på grund av den stora efterfrågan på bostäder och fastighetsägande bland vietnameserna. Bristen på mark i innerstaden, samtidigt som efterfrågan ständigt ökar, kommer också att främja ökningen av försäljningspriser och transaktioner. Därför anses detta segment alltid vara en säker hamn för kassaflöde, vilket lockar riktiga köpare och investerare.

Bac Giang utfärdar de senaste reglerna om markdelning

Folkkommittén i Bac Giang-provinsen har just utfärdat beslut nr 24 som i detalj beskriver gränserna för tilldelning av bostadsmark, gränser för erkännande av bostadsmark; minimiareal och villkor för uppdelning och sammanslagning av mark; gränser för tilldelning av jordbruksmark; gränser för tilldelning av oanvänd mark till individer för användning; gränser för mottagande av jordbruksmarköverföringar; kriterier och villkor för att ändra användningsändamålet för risodlingsmark, skyddsskogsmark, skogsmark för särskild användning, produktionsskogsmark till andra ändamål; andra typer av dokument från markanvändare före den 15 oktober 1993 som gäller i provinsen.

Följaktligen anger förordningen tydligt att villkoren för markdelning, för bostadsmark, måste ha en bostadsyta på minst 32 kvadratmeter, en fasad på minst 4 meter och ett djup jämfört med bygggränsen (om någon) på minst 5,5 meter för den ursprungliga tomten med ett befintligt djup på 5,5 meter eller mer.

Om marktomten efter att staten återtagit marken har ett befintligt djup på mindre än 5,5 m, måste minimidjupet vara 3 m.

Beträffande gränsen för tilldelning av bostadsmark till individer, enligt nya bestämmelser, för urban bostadsmark i stadsdelar i Bac Giang stad (med undantag för kommuner inom de administrativa gränserna för distrikt och städer som omvandlats till stadsdelar och städer på grund av nyupprättade, delade eller sammanslagna administrativa gränser), är maximum 100 kvadratmeter.

Urban bostadsmark i städer, bostadsmark i städer som omvandlats till valdistrikt; bostadsmark i valdistrikt i Viet Yen stad; bostadsmark i kommuner: Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My, Song Mai i Bac Giang stad; bostadsmark i kommuner inom Bac Giang stad som omvandlats till valdistrikt; bostadsmark på landsbygden längs motorväg, riksväg, provinsiell väg med en maximal yta på 120 kvadratmeter.

Bostadsmark i kommuner inom de administrativa gränserna för distrikt och städer som omvandlats till valdistrikt och städer på grund av nyupprättade, delade eller sammanslagna administrativa gränser (efter att nationalförsamlingens ständiga kommittés resolution om nyupprättade, delade eller sammanslagna administrativa gränser trätt i kraft) är högst 200 kvadratmeter.

Bostadsmark i kommuner i Midland, distrikt, städer och samhällen är maximalt 300 m2. Bostadsmark i kommuner i bergen, distrikt och samhällen är maximalt 360 m2.

Om tomten bildades före den 18 december 1980 bestäms bostadsarealen till 5 gånger den bostadsmarkgräns som motsvarar varje föreskriven region eller område, dock högst den tomtarea som används och högst 800 m2.

Om tomten bildades mellan den 18 december 1980 och före den 15 oktober 1993, bestäms gränsen för bostadsmark till tre gånger den bostadsmarkanvisningsgräns som motsvarar varje föreskriven region eller område, men den totala arean överstiger inte arean av den tomt som används och är högst 600 m2.

Detta beslut träder i kraft den 21 september och ersätter beslut nr 40/2021 och beslut nr 44/2023 från den provinsiella folkkommittén.

Villkoren för markanvändare att pantsätta markanvändningsrättigheter anges i artikel 45 i marklagen från 2024. (Foto: Ha Phong)

Viktiga regler för Red Book-bolån

Villkoren för markanvändare att pantsätta markanvändningsrättigheter anges i artikel 45 i 2024 års marklag.

Villkor för att utöva rätten att pantsätta enligt den röda boken

Enligt klausul 1, artikel 45 i marklagen från 2024 får markanvändare pantsätta markanvändningsrättigheter när följande villkor är uppfyllda:

Ha ett intyg om markanvändningsrättigheter eller ett intyg om husägande och markanvändningsrättigheter eller ett intyg om markanvändningsrättigheter, husägande och andra tillgångar knutna till mark, förutom i följande fall: (1) Arv av markanvändningsrättigheter; (2) Omvandling av jordbruksmark vid konsolidering av åkrar, byte av tomter eller donation av markanvändningsrättigheter till staten eller samhället; (3) Utlandsinvesterade ekonomiska organisationer som tar emot fastighetsprojektöverföringar; (4) Hushåll och individer som använder mark som inte har beviljats ​​ett intyg om markanvändningsrättigheter, ett intyg om husäganderättigheter och markanvändningsrättigheter, ett intyg om markanvändningsrättigheter, husäganderättigheter och andra tillgångar knutna till mark, ett intyg om markanvändningsrättigheter, äganderätter till tillgångar knutna till mark men som är berättigade till ett intyg om markanvändningsrättigheter, äganderätter till tillgångar knutna till mark, får överföra markanvändningsrättigheter, arrendera ut, vidarearrendera ut markanvändningsrättigheter och bidra med kapital med hjälp av markanvändningsrättigheter för att genomföra projekt.

Marken har ingen tvist eller tvisten har lösts av en behörig statlig myndighet, en domstolsdom eller ett domstolsbeslut, eller ett skiljedomsbeslut eller en skiljedom som har vunnit laga kraft.

Markanvändningsrättigheter är inte föremål för beslag eller andra åtgärder för att säkerställa verkställighet av domar i enlighet med bestämmelserna i lagen om verkställighet av civilrättsliga domar. Under markanvändningsperioden är markanvändningsrättigheter inte föremål för tillfälliga nödåtgärder i enlighet med lagens bestämmelser.

Måste Red Book-lånekontraktet notariseras?

Enligt klausul 3, artikel 27 i marklagen från 2024 utförs notarisering och autentisering av avtal och dokument som utövar markanvändarrättigheter enligt följande:

Avtal om överlåtelse, donation, inteckning och kapitaltillskott med användning av markanvändningsrättigheter, markanvändningsrättigheter och tillgångar knutna till mark måste notariebekräftas eller certifieras, med undantag för det fall som anges i punkt b i denna klausul.

Avtal om leasing, andrahandsuthyrning av markanvändningsrättigheter, markanvändningsrättigheter och tillgångar knutna till mark, avtal om omvandling av jordbruksmark; avtal om överföring och kapitaltillskott i form av markanvändningsrättigheter, markanvändningsrättigheter och tillgångar knutna till mark, tillgångar knutna till mark där en eller flera parter som deltar i transaktionen är en fastighetsorganisation måste bestyrkas eller certifieras på parternas begäran.

Dokument om arv av markanvändningsrättigheter, markanvändningsrättigheter och tillgångar knutna till mark är notariebekräftade eller certifierade i enlighet med bestämmelserna i civilrätten. Notarisering och certifiering utförs i enlighet med bestämmelserna i lagen om notariebekräftelse och certifiering. Således, vid pantsättning enligt Röda boken, måste pantavtalet notariebekräftas och certifieras.

Vad innehåller en Red Book-fil med bolån?

I artikel 27 i dekret 99/2022/ND-CP ska den person som begär registrering av inteckning lämna in en uppsättning dokument, inklusive följande dokument: Originalblankett nr 01a; Garantiavtal eller notariebekräftat eller certifierat garantiavtal (1 original eller 1 bestyrkt kopia);

Originalintyg (röd bok, rosa bok) förutom vid ansökan om registrering av säkerhetsåtgärder som lämnas in samtidigt med: (1) Ansökan om registrering av ändringar i mark och egendom som är knuten till mark; eller; (2) Ansökan om intyg om äganderätt till egendom som är knuten till mark.

Kan pantsatt mark säljas?

Enligt klausul 8, artikel 320 och klausul 5, artikel 321 i 2015 års civillag får pantsättaren inte sälja, byta eller donera den pantsatta egendomen, såvida inte panthavaren samtycker. Således får pantsättaren endast sälja marken om panthavaren samtycker.

Källa: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html