Att fastställa markpriser enligt marknadsprinciper är ett viktigt steg framåt.

Upprätthålla marknadsprinciper

Enligt Savills experter innebär Vietnams marklag 2024 betydande förändringar av principerna för markvärdering, med fokus på markvärdering enligt marknadsprinciper, vilket kommer att bidra till att öka transparensen och likviditeten på fastighetsmarknaden.

Tidigare reglerades markvärderingen enligt principen om markanvändningens syfte och varaktighet, och "i enlighet med rådande markpris på marknaden" insamlat från auktionspriser och insamlat från markanvändning. Den nya marklagen betonar dock marknadsprincipen. Detta innebär att det fastställda markpriset kommer att återspegla markens verkliga marknadsvärde.

Marknadsvärde, enligt definitionen av International Valuation Standards Council (IVSC), är "Marknadsvärdet för en fastighet är det uppskattade priset för en fastighet vid tidpunkten och platsen för värderingen mellan en villig köpare och en villig säljare i en oberoende, informerad transaktion, där parterna agerade kunnigt, försiktigt och utan tvång."

De nya lagändringarna har främjat marknadsprinciper.

Fru Giang kommenterade att marknadsvärdet tydligt återspeglar både köpares och säljares förståelse på marknaden. Vid den tidpunkten kommer mark att tilldelas investerare som är villiga att betala det högsta priset. Denna metod bidrar till att främja markallokering och en effektivare markanvändning.

I framtiden, när databasen över markpriser är färdigställd, kommer informationen om köp och försäljning att offentliggöras. Vid denna tidpunkt kan köpare och säljare få tillgång till transaktionsinformation. Därifrån kommer det att finnas en tydligare medvetenhet, vilket bidrar till ökad transparens på fastighetsmarknaden. Dessutom kommer köp och försäljning av fastigheter också att ske enklare, vilket bidrar till ökad likviditet på marknaden.

Värderingsmetoder

Till skillnad från den tidigare lagen, som saknade tydliga bestämmelser, innehåller artikel 158 i 2024 års marklag även detaljer om värderingsmetoder och i vilka fall och villkor varje metod ska tillämpas.

Beträffande värderingsmetoder föreskriver marklagen från 2023 fem värderingsmetoder: jämförelse, avdrag, inkomst, överskott och markprisjusteringskoefficient. Den reviderade marklagen föreskriver fyra metoder, varav avdragsmetoden betraktas som ett specialfall av jämförelsemetoden. Av dessa är de två metoder som vanligtvis används vid värdering av utvecklingsprojekt den direkta jämförelsemetoden och överskottsmetoden.

Med direkt jämförelsemetoden görs det genom att jämföra transaktionspriserna för liknande fastigheter på marknaden för att fastställa värdet på den fastighet som ska värderas. Denna metod är lämplig för fastigheter som radhus eller lägenheter med mycket transaktionsdata, de jämförbara fastigheterna är mycket lika, vilket bidrar till att minimera subjektivitet vid justeringar.

Fru Do Thi Thu Giang, chef för konsulttjänster, Savills HCMC

Dessutom är denna metod enkel, lättförståelig och sparar tid. Metoden har dock även vissa svagheter. Begränsad data och datanoggrannhet är de viktigaste begränsningarna. Dessutom kräver metoden justeringar, vilka kan vara subjektiva för värderaren. Speciellt för tillgångar som ska värderas som blandanvändningsprojekt är det mycket svårt, till och med omöjligt, att hitta liknande jämförbara tillgångar på grund av skillnaderna i sammansättningen av varje typ av markanvändning.

Residualmetoden utvärderar ett projekts utvecklingspotential och görs genom att uppskatta intäkter och subtrahera kostnader för att fastställa överskottsvärdet på marken. Vid värdering med denna metod utvärderar värderaren även projektets genomförbarhet och lönsamhet, vilket stöder investeringsbeslutsprocessen.

Denna metod gör det möjligt för utvecklare att analysera olika utvecklingsscenarier för att fastställa den optimala markanvändningsplanen som ger det högsta värdet, även känt som den högsta och bästa användningen. Trots sina många fördelar kräver residualmetoden komplex finansiell modellering och finansiell expertis, samt en grundlig förståelse av marknadsprognoser för försäljningspriser och kostnader, samt projektutvecklingsplaner. Detta gör residualmetoden tidskrävande på grund av omfattande insamling av marknadsdata.

Ett stort problem med markvärderingsmodeller är beroendet av antaganden, vilket gör att värderingsresultaten påverkas starkt av variabler som intäktsprognoser, kostnadsberäkningar och projekttid. Varje värderingsmetod har sina fördelar och nackdelar, vilket kräver en balanserad strategi vid avstämning av värde.

När det gäller effekterna av dessa justeringar på marknaden sa Savills experter att reglering av markpriserna för att återspegla marknadsvärden kommer att öka effektiviteten, transparensen och likviditeten på fastighetsmarknaden. Dessutom kommer kompensationspriset för markröjning för projekt att öka. Detta kommer att leda till en ökning av den totala initiala investeringskostnaden för utvecklingsprojektet, vilket sannolikt kommer att leda till en ökning av projektfastighetspriserna för att säkerställa vinster för investerare.

Dessutom ökar inkomstskatten på överföring av markanvändningsrättigheter eftersom den beräknas utifrån marknadsvärde, vilket bidrar till att öka statens budgetintäkter och därigenom tillför ytterligare kapital för infrastrukturutveckling.

”Marklagen från 2024 medför banbrytande förändringar av markvärderingen i Vietnam, främjar effektivitet, transparens och ett mer flexibelt och lyhört tillvägagångssätt för markvärdering. Genom att anpassa priserna till marknaden och utöka den lokala beslutsmakten syftar den nya lagen till att förbättra markvärderingsprocessen, vilket gynnar både marknaden och statsbudgeten”, sade Giang.

Källa: https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html