อสังหาฯ เข้าสู่รอบฟื้นตัว

จากผลการสำรวจผู้ประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาฯ จำนวน 1,152 ราย จัดทำโดยสถาบันวิจัย เศรษฐกิจ -การเงิน-อสังหาฯ (BDS)-ดาดแซงห์เซอร์วิส (DXS-FERI) ในเดือนมีนาคม 2567 พบว่าผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่คาดว่าตลาดอสังหาฯ จะฟื้นตัวในเร็วๆ นี้

ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง 38% เชื่อว่าตลาดอสังหาฯ จะฟื้นตัวในปีนี้ ประมาณ 50% คาดว่าตลาดจะฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ขณะสำรวจ พบว่านายหน้าที่ลาออกจากงานประมาณ 13% กลับเข้าสู่วงการอีกครั้ง และคาดว่านายหน้าที่ลาออกจากงาน 55% จะยังคงกลับมาอีกในอนาคตอันใกล้นี้

Căn hộ chung cư đang được nhiều khách hàng quan tâm trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào chu kỳ hồi phục Ảnh: TẤN THẠNH — อพาร์ตเมนต์กำลังได้รับความสนใจจากลูกค้าเป็นอย่างมาก ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่วงจรการฟื้นตัว ภาพ: TAN THANH

ผลสำรวจยังแสดงให้เห็นว่าลูกค้าส่วนใหญ่ในเวลานี้คือผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย (58%) รองลงมาคือผู้ที่ซื้อบ้านเพื่อการลงทุนระยะยาวและเช่า (34%) โดยมีเพียงไม่กี่รายเท่านั้นที่สนใจ "เล่นเซิร์ฟ" ระยะสั้น (3%) ปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อและขายบ้านในเวลานี้คือกระแสเงินสดที่ "ถูก" ซึ่งหมายถึงอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษมากมายจากนักลงทุน

จากผลสำรวจอีกครั้งของ DXS-FERI พบว่ากลุ่มผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นกลุ่มผลิตภัณฑ์หลักในตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2.5 พันล้านดองมีสัดส่วนสูง (สูงถึง 68%) รองลงมาคืออพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 3.5 พันล้านดอง (22%)

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่านี่คือช่วงเวลาที่ทุกฝ่ายพร้อมสำหรับ "การแข่งขัน" และต้อนรับวัฏจักรใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในการแข่งขันครั้งนี้ กลุ่มนักลงทุนมีบทบาทนำ พวกเขาแข่งขันกันเปิดตัวผลิตภัณฑ์และโครงการต่างๆ เพื่อเพิ่มอุปทานเข้าสู่ตลาด อย่างไรก็ตาม นักลงทุนทุกคนไม่ได้เริ่มต้นพร้อมกัน แต่กลุ่มผู้ประกอบการต่างชาติได้ "ก้าวออกจากจุดเริ่มต้นและขึ้นนำชั่วคราว" ขณะที่นักลงทุนในประเทศและผู้ประกอบการรายใหม่ที่เข้าสู่ตลาดยังอยู่ในช่วง "เริ่มต้นใหม่"

ตามบันทึกของเรา ตั้งแต่ปลายปี 2566 จนถึงปัจจุบัน นักลงทุนยังคงรักษานโยบายที่ดีสำหรับผลิตภัณฑ์ใน "ตะกร้า" ของการขายครั้งก่อน แต่ค่อยๆ ลดนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษสำหรับผลิตภัณฑ์ใน "ตะกร้า" ของผลิตภัณฑ์ใหม่ลง เนื่องมาจากความต้องการที่สูงขึ้นจากผู้ซื้อสำหรับโครงการใหม่

ราคาไม่น่าจะลดลงอีก

ในส่วนของการพัฒนาตลาดในไตรมาสแรกของปี 2567 คุณ Vo Huynh Tuan Kiet ผู้อำนวยการฝ่ายขาย CBRE Vietnam ให้ความเห็นว่าปี 2567 ถือเป็นปีที่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก่อนที่จะมีกฎหมายใหม่ (กฎหมายที่ดินที่แก้ไข กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แก้ไข และกฎหมายที่อยู่อาศัยที่แก้ไข) ที่เกี่ยวข้องกับสาขานี้จะมีผลบังคับใช้

เนื่องจากเป็นปีที่สำคัญมาก นักลงทุนและลูกค้าจึงไม่แน่ใจว่าอะไรจะเกิดขึ้น แต่ราคาของบางกลุ่ม (อพาร์ตเมนต์ ที่ดิน ฯลฯ) ได้เปลี่ยนไปสู่แนวโน้มขาขึ้นเนื่องมาจากหลายสาเหตุ เช่น ช่วงเวลาที่มีเงินราคาถูก ความคาดหวังของตลาด ต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้นสำหรับโครงการต่างๆ เป็นต้น

“ในความคิดของผม คนที่ต้องการซื้อบ้านควรรีบซื้อตั้งแต่เนิ่นๆ เพราะราคาจะไม่ลดลงอีก หากลังเลก็จะไม่สามารถซื้อทำเลดีๆ ได้ ส่วนเรื่องที่ดิน กฎหมายใหม่ทำให้การจัดสรรที่ดินมีความเข้มงวดมากขึ้น อุปทานมีจำกัด ราคาจึงแทบจะไม่ลดลง” คุณเกียรติกล่าว

คุณหลิว กวาง เตียน รองผู้อำนวยการ DXS-FERI กล่าวเพิ่มเติมว่า ตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นไป ด้วยแรงกดดันจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตามกฎระเบียบใหม่ ราคาอสังหาริมทรัพย์ขั้นต้นมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ลูกค้าและนักลงทุนที่ลังเลอาจพลาดโอกาสในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคาดีในช่วงเริ่มต้นของ "คลื่น" "โอกาสมีไว้สำหรับนักลงทุนที่ชาญฉลาดและตัดสินใจเสมอ" คุณเตียนกล่าวเน้นย้ำ

ดร. ฟาม อันห์ คอย ผู้อำนวยการ DXS-FERI ประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังแสดงสัญญาณเชิงบวกมากมายและกำลังอยู่ในเส้นทางการฟื้นตัว เขาคาดการณ์ว่าตลาดจะค่อยๆ ปรับตัวขึ้นจากจุดต่ำสุด (U bottom) โดยความเร็วในการฟื้นตัวจะขึ้นอยู่กับปัจจัยทั้งในระดับมหภาคและจุลภาค โดยปัจจัยที่สำคัญที่สุดคือความเชื่อมั่นของตลาด

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าวไว้ สถานการณ์ในอุดมคติสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 คืออุปทานจะเพิ่มขึ้น 30% - 40% ในช่วงเวลาเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยลอยตัว 8% - 10% ราคาขายเพิ่มขึ้น 10% - 20% และอัตราการดูดซับจะสูงถึง 40% - 50%

ปี 2024 เป็นปีสำคัญสำหรับตลาดในการสะสมและเตรียมพร้อมสำหรับวัฏจักรการพัฒนาครั้งใหม่ ในแต่ละวัฏจักรเศรษฐกิจ จะเกิดปรากฏการณ์ “คลื่นลูกใหม่กำลังดันคลื่นลูกเดิม” ซึ่งหมายความว่า แบรนด์เก่าๆ หลายแบรนด์จะเสื่อมถอยหรือออกจากตลาดไป และจะมีแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ เกิดขึ้นมากมาย เพื่อสร้างตำแหน่งในวัฏจักรการพัฒนาครั้งใหม่ ณ เวลานี้ ใครที่ยังมีทรัพยากรที่ดีอยู่ก็จะสามารถฝ่าฟันและก้าวข้ามผ่านอุปสรรคได้อย่างแข็งแกร่ง

หลังจากผ่านกระบวนการปรับปรุงคุณภาพมาเป็นเวลา 4 ปี เหลือเพียงธุรกิจที่ยังคงอยู่เพียงประมาณ 20% เท่านั้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นชื่อที่เป็นที่รู้จักและมีศักยภาพที่จะสร้างการเปลี่ยนแปลงที่แท้จริงให้กับอุตสาหกรรมทั้งหมดในวัฏจักรใหม่นี้” ดร. Pham Anh Khoi วิเคราะห์

อุปทานอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์ยังคงลดลงอย่างรวดเร็ว

จากข้อมูลของ CBRE ในไตรมาสแรกของปี 2567 ฮานอย มีอพาร์ตเมนต์ 2,300 ยูนิต และบ้านแนวราบใหม่ 30 หลังประกาศขาย เพิ่มขึ้น 11% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะเดียวกัน อุปทานอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้มีเพียง 500 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 15 ปีที่ผ่านมา โดยลดลงเพียง 17% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

รายงานของ Savills Vietnam ยังแสดงให้เห็นอีกว่าอุปทานหลักในกลุ่มอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ ทาวน์เฮาส์ และวิลล่าในนครโฮจิมินห์ในไตรมาสแรกของปี 2567 ยังคงลดลงอย่างรวดเร็วถึง 35% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และลดลง 28% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน เหลือ 4,922 ยูนิต หลังจากที่โครงการทั้ง 9 โครงการระงับการขายชั่วคราวเนื่องจากข้อกำหนดทางกฎหมายไม่ครบถ้วนหรือปรับนโยบายการขาย

ธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ก็เงียบเหงาเช่นกัน โดยมียอดขายเพียง 1,116 ยูนิตในไตรมาสนี้ ลดลง 63% จากไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 29% จากช่วงเดียวกันของปี 2566 โดยผลิตภัณฑ์คลาส C (ประหยัด) ได้รับความนิยมจากผู้ซื้อ คิดเป็น 61% ของยอดขาย รองลงมาคืออพาร์ตเมนต์คลาส B (ระดับกลาง) คิดเป็น 37%

ที่มา: https://nld.com.vn/bat-dong-san-buoc-vao-chu-ky-hoi-phuc-196240418193642831.htm