อสังหาฯเข้าสู่รอบฟื้นตัว

จากผลการสำรวจกลุ่มตัวอย่างบุคคล 1,152 รายที่ทำงานเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งดำเนินการโดยสถาบันวิจัย เศรษฐกิจ การเงิน และอสังหาริมทรัพย์ (BDS) - ดาดซานห์บริการ (DXS -FERI) ในเดือนมีนาคม พ.ศ. 2567 ผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวในเร็วๆ นี้

ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง 38% เชื่อว่าตลาดอสังหาฯ จะฟื้นตัวในปีนี้ ส่วนประมาณ 50% คาดว่าตลาดจะฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ขณะสำรวจพบว่านายหน้าที่ลาออกจากงานประมาณ 13% กลับเข้ามาในอุตสาหกรรมนี้อีกครั้ง และคาดว่านายหน้าที่ลาออกจากงาน 55% จะยังคงกลับมาอีกในอนาคตอันใกล้นี้

Căn hộ chung cư đang được nhiều khách hàng quan tâm trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào chu kỳ hồi phục Ảnh: TẤN THẠNH — อพาร์ตเมนต์ได้รับความสนใจจากลูกค้าเป็นจำนวนมาก เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่วงจรการฟื้นตัว ภาพ: TAN THANH

ผลสำรวจยังระบุอีกว่าลูกค้าส่วนใหญ่ในเวลานี้คือผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย (58%) รองลงมาคือผู้ที่ซื้อบ้านเพื่อการลงทุนระยะยาวและเช่า (34%) มีเพียงส่วนน้อยเท่านั้นที่สนใจ "เล่นเซิร์ฟ" ระยะสั้น (3%) เหตุผลในการตัดสินใจซื้อและขายบ้านในเวลานี้คือกระแสเงินสด "ถูก" หมายถึงอัตราดอกเบี้ยต่ำและนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษมากมายจากนักลงทุน

จากการสำรวจอีกครั้งของ DXS-FERI พบว่ากลุ่มอพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นกลุ่มผลิตภัณฑ์หลักในตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2,500 ล้านดองคิดเป็นสัดส่วนสูง (สูงถึง 68%) รองลงมาคืออพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 3,500 ล้านดอง (22%)

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่านี่คือเวลาที่ทุกฝ่ายพร้อมสำหรับ "การแข่งขัน" และต้อนรับรอบใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในการแข่งขันครั้งนี้ กลุ่มนักลงทุนมีบทบาทนำ พวกเขาแข่งขันกันเปิดตัวผลิตภัณฑ์และเปิดตัวโครงการเพื่อเพิ่มอุปทานเข้าสู่ตลาด อย่างไรก็ตาม นักลงทุนทุกคนไม่ได้เริ่มต้นในเวลาเดียวกัน แต่กลุ่มวิสาหกิจต่างชาติได้ "ออกจากจุดเริ่มต้นและเป็นผู้นำชั่วคราว" ในขณะที่นักลงทุนในประเทศและวิสาหกิจใหม่ที่เข้าสู่ตลาดอยู่ในช่วง "เริ่มต้นใหม่" เท่านั้น

ตามบันทึกของเรา ตั้งแต่ปลายปี 2566 จนถึงปัจจุบัน นักลงทุนยังคงรักษานโยบายที่ดีสำหรับผลิตภัณฑ์ใน "ตะกร้า" ของการขายก่อนหน้า แต่ค่อยๆ ลดนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษสำหรับผลิตภัณฑ์ใน "ตะกร้า" ของผลิตภัณฑ์ใหม่ลง เนื่องมาจากความต้องการที่สูงขึ้นจากผู้ซื้อสำหรับโครงการใหม่

ราคาไม่น่าจะลดลงต่อไปอีก

ในส่วนของพัฒนาการของตลาดในไตรมาสแรกของปี 2567 นายหวอ หยุน ตวน เกียต ผู้อำนวยการฝ่ายขาย CBRE Vietnam ให้ความเห็นว่าปี 2567 ถือเป็นปีที่สำคัญมากสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก่อนที่กฎหมายใหม่ (กฎหมายที่ดินที่แก้ไข กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แก้ไข และกฎหมายที่อยู่อาศัยที่แก้ไข) ที่เกี่ยวข้องกับสาขานี้จะมีผลบังคับใช้

เนื่องจากเป็นปีที่สำคัญมาก นักลงทุนและลูกค้าไม่แน่ใจว่าอะไรจะเกิดขึ้น แต่ราคาของบางกลุ่ม (ห้องชุด ที่ดิน ฯลฯ) ได้เปลี่ยนไปสู่แนวโน้มขาขึ้นเนื่องมาจากหลายสาเหตุ เช่น ช่วงที่เงินถูก ความคาดหวังของตลาด ต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้นสำหรับโครงการต่างๆ เป็นต้น

“ผมมองว่าคนจะซื้อบ้านควรรีบซื้อเพราะราคาจะไม่ลดลงอีก ถ้าลังเลก็จะซื้อทำเลดีๆ ไม่ได้ ส่วนเรื่องที่ดิน กฎหมายใหม่คุมเข้มการแบ่งสรรที่ดิน อุปทานมีจำกัด ราคาคงไม่ลดลง” นายเกียรติ กล่าว

นาย Luu Quang Tien รองผู้อำนวยการ DXS-FERI กล่าวด้วยว่า ตั้งแต่ปี 2024 เป็นต้นไป ด้วยแรงกดดันจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตามกฎระเบียบใหม่ ราคาอสังหาริมทรัพย์ขั้นต้นจึงมีแนวโน้มสูงขึ้น ลูกค้าและนักลงทุนที่ลังเลอาจพลาดโอกาสในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคาดีในช่วงเริ่มต้นของ "คลื่น" "โอกาสมีไว้สำหรับนักลงทุนที่ชาญฉลาดและเด็ดขาดเสมอ" นาย Tien กล่าวเน้นย้ำ

ดร. Pham Anh Khoi ผู้อำนวยการ DXS-FERI ประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสัญญาณเชิงบวกมากมายและกำลังอยู่ในเส้นทางการฟื้นตัว เขาคาดการณ์ว่าตลาดจะค่อยๆ ปรับตัวขึ้นจากจุดต่ำสุด “U” โดยความเร็วในการฟื้นตัวจะขึ้นอยู่กับปัจจัยมหภาคและจุลภาค โดยปัจจัยที่สำคัญที่สุดคือความเชื่อมั่นของตลาด

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าวไว้ สถานการณ์ในอุดมคติสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่ 2 ปี 2024 คือ อุปทานจะเพิ่มขึ้น 30% - 40% ในช่วงเวลาเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยลอยตัว 8% - 10% ราคาขายเพิ่มขึ้น 10% - 20% และอัตราการดูดซับจะสูงถึง 40% - 50%

“ปี 2024 เป็นปีที่สำคัญสำหรับตลาดในการสะสมและเตรียมพร้อมสำหรับรอบการพัฒนาใหม่ ในแต่ละรอบเศรษฐกิจจะมีปรากฏการณ์ “คลื่นลูกต่อไปกดดันคลื่นลูกก่อนหน้า” ซึ่งหมายความว่าแบรนด์เก่าๆ จะเสื่อมถอยหรือออกจากตลาด และจะมีแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ เกิดขึ้นเพื่อสร้างตำแหน่งในรอบการพัฒนาใหม่ ในเวลานี้ ใครก็ตามที่ยังมีทรัพยากรที่ดีก็จะเอาชนะและฝ่าฟันได้อย่างแข็งแกร่ง

“หลังจากผ่านกระบวนการปรับปรุงคุณภาพเป็นเวลา 4 ปี มีเพียงธุรกิจประมาณ 20% เท่านั้นที่ยังคงอยู่ โดยส่วนใหญ่เป็นชื่อที่เป็นที่รู้จักและมีศักยภาพที่จะสร้างการเปลี่ยนแปลงที่แท้จริงให้กับอุตสาหกรรมทั้งหมดในวัฏจักรใหม่นี้” ดร. Pham Anh Khoi วิเคราะห์

อุปทานอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์ยังคงลดลงอย่างรวดเร็ว

จากข้อมูลของ CBRE ในไตรมาสแรกของปี 2024 ฮานอย มีอพาร์ตเมนต์ 2,300 ยูนิตและบ้านชั้นเดียวใหม่ 30 หลังสำหรับขาย เพิ่มขึ้น 11% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในขณะเดียวกัน อุปทานอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้มีเพียง 500 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในไตรมาสหนึ่งในรอบ 15 ปีที่ผ่านมา โดยลดลงเพียง 17% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

รายงานของ Savills Vietnam ยังแสดงให้เห็นอีกว่าอุปทานหลักในกลุ่มอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ ทาวน์เฮาส์ และวิลล่าในนครโฮจิมินห์ในไตรมาสแรกของปี 2567 ยังคงลดลงอย่างรวดเร็วถึง 35% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 28% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน เหลือ 4,922 ยูนิต หลังจากโครงการ 9 โครงการระงับการขายชั่วคราวเนื่องจากข้อกำหนดทางกฎหมายยังไม่ครบถ้วนหรือปรับนโยบายการขาย

ธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ก็เงียบสงบเช่นกัน โดยมีการขายเพียง 1,116 ยูนิตในไตรมาสนี้ ลดลง 63% จากไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 29% จากช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566 โดยผลิตภัณฑ์คลาสซี (ประหยัด) ได้รับความนิยมจากผู้ซื้อ คิดเป็น 61% ของยอดขาย รองลงมาคืออพาร์ตเมนต์คลาสบี (ระดับกลาง) คิดเป็น 37%

ที่มา: https://nld.com.vn/bat-dong-san-buoc-vao-chu-ky-hoi-phuc-196240418193642831.htm