อสังหาฯ : ‘ตลาดร้อนแรง’ ปี 68 จะค่อย ๆ ขยายวง จุดเด่นของตลาด ฮานอยลดการประมูลที่ดิน ‘ไข้’

อสังหาริมทรัพย์ : ที่ดินประมูลในเขตThanh Oai กรุงฮานอย (ที่มา: Vietnamnet)

ลงทุนอะไรในยุคตลาดใหม่?

ท่ามกลางกระแสตลาดที่คึกคัก ปี 2567 ถือเป็นปีที่ก้าวหน้าอย่างมั่นคง สร้างพื้นฐานให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ได้อย่างมั่นใจ ด้วยช่องทางกฎหมายที่สมบูรณ์ ข้อมูลที่โปร่งใส และความต้องการที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตลาดกำลังสร้างจุดสำคัญที่น่าดึงดูดในอนาคตอันใกล้นี้

ตามข้อมูลจาก TS. เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปี 2567 ได้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุด โดยมีสัญญาณการฟื้นตัวเชิงบวกหลายประการ ด้วยการสนับสนุนจากปัจจัย มหภาค นโยบายการบริหารจัดการที่มีประสิทธิผล และความต้องการของตลาดที่เติบโตขึ้น อสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามยังคงรักษากระบวนการฟื้นตัวไว้ได้ และเปิดช่องว่างสำหรับการเติบโตที่แข็งแกร่งในอนาคต

จุดที่สดใสในภาพตลาดคือการกลับมาของนายหน้าและห้องซื้อขายจำนวนมากควบคู่ไปกับอุปทานที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก ในปี 2567 ตลาดทั้งหมดบันทึกผลิตภัณฑ์เสนอขายเกือบ 81,000 รายการ เพิ่มขึ้นกว่า 40% จากปีก่อน โดยมีการทำธุรกรรมสำเร็จ 47,000 รายการ ด้วยอัตราการดูดซับที่น่าประทับใจที่ 72% ที่น่าสังเกตคือมากกว่าร้อยละ 50 ของธุรกรรมหลักมาจากความต้องการการลงทุน

รายงานพยากรณ์ตลาดของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่า "ความร้อนแรงของตลาด" อสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะค่อยๆ แพร่กระจายอย่างเท่าเทียมกันมากขึ้นในแต่ละภูมิภาค ซึ่งภาคเหนือยังคงมีอากาศร้อน ส่วนภาคใต้เริ่มมีสัญญาณอุณหภูมิเพิ่มขึ้นชัดเจน ซึ่งวิลล่า/ทาวน์เฮาส์ เริ่มกลายมาเป็น “จุดสนใจ” ของตลาดไปทีละน้อย กลุ่มอสังหาฯ ท่องเที่ยว และรีสอร์ท มีสัญญาณบวกเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์ประเภทคอนโดเทล (รีสอร์ท อพาร์ทเมนต์) เมื่อมีโครงการที่เปิดดำเนินการอยู่และได้รับการอนุมัติใบรับรองแล้ว

ข่าวที่เกี่ยวข้อง

ราคาทองคำวันนี้ 7 มกราคม 2568 : ราคาทองคำโลกและในประเทศเคลื่อนไหวสวนทางกัน รอข่าวจากสหรัฐฯ ประเทศคอเคซัสใต้กลายเป็นช่องทางส่งออกทองคำรัสเซียหลัก

กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมได้รับสัญญาณเชิงบวกหลายประการจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ รวมถึงโอกาสต่างๆ ที่เปิดกว้างสำหรับ "ยักษ์ใหญ่" หลายแห่งทั่วโลกจากการตัดสินใจเลือกเวียดนามเป็น "จุดจอดเรือ"

การเติบโตที่ชัดเจนนี้ไม่เพียงแต่ทำให้พื้นที่อสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม "คึกคัก" มากขึ้นเท่านั้น แต่ยังส่งเสริมแนวโน้มการพัฒนาของโมเดลที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเพื่อสุขภาพอีกด้วย กลุ่มนี้ให้คุณค่าแบบรีสอร์ทที่สุขภาพกายและใจสมดุลกันอย่างลงตัว แบบจำลองที่รวมสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น การทำสมาธิ โยคะ ออนเซ็น นวด และพื้นที่สีเขียวสดชื่น...

ตามข้อมูลของ Forbes ตลาดนี้มีมูลค่า 438.3 พันล้านดอลลาร์ในปี 2023 และคาดว่าจะเติบโตถึง 2,034.1 พันล้านดอลลาร์ในปี 2034 ด้วยอัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้น (CAGR) ที่ 14.8%

จุดสว่างของอสังหาฯอุตสาหกรรม

อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังคงเป็นจุดสดใสในตลาดในปี 2568 โดยดึงดูดทุนการลงทุนจากต่างชาติและเป็นผู้นำในด้านจำนวนธุรกรรม กลุ่มนี้มีความเกี่ยวข้องกับความต้องการเช่าที่สูงและการเติบโตของอุปทานที่มั่นคงจากโครงการนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งที่ได้รับการอนุมัติและดำเนินการทั่วประเทศ ค่าเช่าในตลาดสำคัญจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง พร้อมด้วยอัตราการเข้าพักที่สูง

แรงขับเคลื่อนหลักของอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมมาจากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่ไหลเข้าสู่ภาคอุตสาหกรรมการผลิต โดยเฉพาะแนวโน้มของการกระจายห่วงโซ่อุปทานและการย้ายการผลิตออกจากจีน ความเชื่อมั่นของตลาดในกลุ่มวิสาหกิจ FDI ได้รับการเสริมความแข็งแกร่งจากยอดรวมเงินทุน FDI ที่ลงทุนในประเทศเวียดนามในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2567 ซึ่งประเมินไว้ที่ 21,680 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 7.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งสร้างสถิติใหม่ในช่วงปี 2562-2567 นอกจากนี้ยังถือเป็นปีที่สามติดต่อกันที่เวียดนามประสบความสำเร็จในการเบิกจ่ายเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เกิน 20,000 ล้านเหรียญสหรัฐฯ

ตามการสำรวจของ JETRO (ประเทศญี่ปุ่น) พบว่าในปี 2567-2568 บริษัทญี่ปุ่นมากกว่า 60% ในเวียดนามมีแผนที่จะขยายธุรกิจในเวียดนาม โดยถือว่าเป็นจุดหมายปลายทางสำหรับการพัฒนาธุรกิจที่น่าดึงดูดที่สุดในอาเซียน นอกจากนี้ Google ยังมีแผนที่จะเปิดสำนักงานในเวียดนามในเดือนเมษายน 2025 และ Nvidia จะเปิดศูนย์ R&D เพื่อพัฒนาแอปพลิเคชันปัญญาประดิษฐ์ในเวียดนาม

ดังนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมจึงจะเป็นจุดสว่างเปิดโอกาสการลงทุนที่ดีและศักยภาพทำกำไรสูงในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของคนงาน รองรับพื้นที่บริการและการพาณิชย์ในพื้นที่เหล่านี้

ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ใน 4 เขตใจกลางเมืองฮานอยเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า

ตามที่ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม นายเหงียน วัน ดิงห์ เปิดเผยว่า ในปี 2567 อุปทานอพาร์ทเมนท์ในฮานอยจะเริ่มเติบโตอีกครั้ง แต่จะกระจุกตัวอยู่ในเขตชานเมืองที่ห่างไกลจากใจกลางเมืองเป็นหลัก คิดเป็นมากกว่า 90%

อุปทานอพาร์ทเมนท์ในพื้นที่ใจกลางเมืองรวมทั้งเขตฮว่านเกี๋ยม, บาดิ่ญ, ดองดา และไฮบ่าจุง ยังคงขาดแคลนมาก เบื้องต้นปี 2567 พื้นที่ส่วนกลางบันทึกรายการขายเพียง 400 รายการ โดยมีโครงการขายใหม่ 3 รายการ คิดเป็นเพียง 30% ของปี 2566 เท่านั้น

อุปทานของอพาร์ทเมนท์ในเขตใจกลางกรุงฮานอยยังคงอยู่ในระดับต่ำและขาดแคลนมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องมาจากกองทุนที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการลดน้อยลงเรื่อยๆ และกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเกี่ยวกับความสูงและความหนาแน่นของการก่อสร้าง ทำให้อุปทานลดลงเรื่อยๆ

โดยเฉพาะราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใจกลางเมืองมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเนื่องจากมีความต้องการสูงจากการพัฒนาเศรษฐกิจและเมือง

ราคาเฉลี่ย ของอพาร์ทเมนท์ ใน 4 เขตใจกลางเมืองฮานอยเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับต้นปี 2019 ซึ่งสูงกว่าราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยในฮานอยโดยรวมถึง 30% ในบรรดาพื้นที่เหล่านี้ เขต Hai Ba Trung และ Dong Da เป็นสถานที่ที่มีอัตราการเติบโตของราคาที่ดีที่สุดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

โครงการใหม่ที่เปิดขายในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาก็มีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประมาณ 10% หลังจากเปิดขายในแต่ละเฟส

ในปี 2567 เพียงปีเดียว จะมีโครงการอพาร์ทเมนท์หรูเปิดใหม่ใจกลางเมืองเปิดขาย โดยราคาส่วนกลางเริ่มต้นที่ 125 ล้านดอง/ตร.ม. อพาร์ทเมนท์พร้อมบริการมีราคาอยู่ที่ประมาณ 88 ล้านดองต่อตารางเมตร (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) นายดิงห์กล่าว

ขณะเดียวกันราคาค่าเช่าอพาร์ทเมนท์ก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว สูงกว่าการเพิ่มขึ้นทั่วไปของตลาดโดยรวม เนื่องมาจากทั้งแนวโน้มทั่วไปและความขาดแคลน โดยคาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 15% ในช่วงเวลาเดียวกัน

คาดการณ์อัตราการดูดซับอุปทานใหม่เบื้องต้นในปี 2567 อยู่ที่ 50% อัตราการเข้าพักอพาร์ตเมนท์ให้เช่าจะสูงกว่า 80% เสมอ และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

ในระยะยาวอุปทานห้องชุดในพื้นที่ส่วนกลางอาจเสริมด้วยโครงการห้องชุดใหม่ๆ ที่มีโอกาสพัฒนาเพียงเล็กน้อยผ่านนโยบายปรับปรุงห้องชุดและบ้านพักรวมเก่า

ขณะเดียวกัน ความต้องการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะความต้องการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์จากชนชั้นกลางและชั้นสูงที่ขยายตัวต่อเนื่อง พร้อมๆ กับการพัฒนาเศรษฐกิจ และจากทีมผู้เชี่ยวชาญตามกระแสการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI)

ที่ดินประมูลในเขตชานเมืองฮานอยลดลงอย่างรวดเร็ว

ในช่วงปลายปี 2567 ที่ดินจำนวน 26 แปลง (พื้นที่ LK2, LK6) ในพื้นที่ DG31/2019 หมู่บ้าน Yen Quan ตำบล Tan Phu อำเภอ Quoc Oai ได้ รับการประมูล สำเร็จ การประมูลเริ่มต้นที่ 4.7 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. โดยราคาที่ชนะสูงที่สุดอยู่ที่ 76.7 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. (สูงกว่าราคาเริ่มต้น 16 เท่า) และราคาต่ำที่สุดอยู่ที่ 40.7 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. (สูงกว่าราคาเริ่มต้น 8.7 เท่า)

หากเปรียบเทียบกับการประมูลที่ดินล่าสุดในพื้นที่ DG31/2019 ของหมู่บ้านเยนกวน ตำบลตันฟู เมื่อปลายเดือนพฤศจิกายน 2567 การประมูลครั้งนี้ลดลงอย่างรวดเร็ว โดยที่ดินที่มีราคาชนะสูงที่สุดลดลง 18 ล้านดอง หรือประมาณ 20%

โดยเฉพาะการประมูลแปลงที่ดิน 20 แปลงครั้งก่อนมีราคาสูงสุดที่ประมูลได้เกือบ 95 ล้านดองต่อตรม. และต่ำสุดที่ประมูลได้เกือบ 71 ล้านดองต่อตรม.

ในเดือนสิงหาคมและกันยายน พ.ศ. 2567 การประมูลหลายครั้งในเขตชานเมืองฮานอยดึงดูดผู้เข้าร่วมหลายร้อยคน โดยบางรายการมีการลงทะเบียนมากกว่า 1,000 ราย การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของกรุงฮานอยได้กลายมาเป็น "จุดที่ร้อนแรง" โดยราคาที่ชนะการประมูลจะ "เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง" โดยที่ดินหลายแปลงมีราคาสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ความร้อนแรงจากการประมูลไม่ได้เกิดขึ้นอีกต่อไป

สังเกตได้ว่าการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอยเริ่มมีสัญญาณการผ่อนปรนลง หลังจากหน่วยงานจัดการได้ดำเนินการแก้ไขหลายอย่าง จำนวนผู้เข้าร่วมและการลงทะเบียนประมูลลดลงอย่างมาก

ตัวอย่างเช่น ในเดือนพฤศจิกายน ในเขตฟุกเทอ การประมูลที่ดิน 12 แปลงในพื้นที่ด็อกทรานห์ (ตำบลตราชไมล็อค) พื้นที่เฮืองนาม (ตำบลซวนดิ่ญ) และพื้นที่กงโช (ตำบลติ๊กซาง) มีผู้ยื่นใบสมัครมากกว่า 120 ราย โดยมีลูกค้า 32 รายลงทะเบียนเข้าร่วม หากเปรียบเทียบกับการประมูลในเดือนสิงหาคมและกันยายน จำนวนผู้เข้าร่วมลดลงอย่างมาก

ในการประมูลครั้งนี้ ราคาเสนอซื้อที่ดินที่ชนะก็ลดลงอย่างรวดเร็วเช่นกัน โดยมีที่ดินจำนวน 7 แปลง ในพื้นที่ดอกตระพังห์ ที่ขายได้สำเร็จทั้งหมด แต่ราคาที่ชนะสูงสุดอยู่ที่ 37.6 ล้านดองต่อตรม. ราคาที่ชนะต่ำที่สุดในพื้นที่นี้คือ 28.8 ล้านดอง/ตรม. สูงกว่าราคาเริ่มต้นเพียง 20% เท่านั้น

ในขณะเดียวกัน ที่ดินแดน Doc Tranh การประมูลครั้งก่อนๆ ก็ได้ "ไปถึงจุดสูงสุดใหม่" อย่างต่อเนื่อง โดยราคาที่ชนะสูงสุดในแต่ละเซสชันสูงกว่าเซสชันก่อนหน้า จาก 60 เป็น 69.8 และจากนั้นก็สูงถึง 75 ล้านดองต่อตารางเมตรในการประมูลในช่วงกลางเดือนกันยายน

ที่ "จุดสนใจ" ของการประมูลที่ดินในฮหว่ายดึ๊ก ทัญโอยก็ลด "ความร้อนแรง" ลงเช่นกัน เมื่อมีการยกเลิกการมัดจำหลายรายการ ในการประมูลเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2567 ในเขตThanh Oai ราคาที่ชนะสูงสุดถูกบันทึกไว้ที่ 75 ล้านดองต่อตรม. ลดลง 20% เมื่อเปรียบเทียบกับการประมูลในสัปดาห์ก่อนหน้าในพื้นที่เดียวกัน เมื่อเทียบกับการประมูลทำลายสถิติที่บันทึกมากกว่า 100 VND/m2 ในเดือนสิงหาคม ราคานี้ได้ลดลงประมาณ 35%

ในช่วงต้นเดือนธันวาคม พ.ศ. 2567 นายกรัฐมนตรีได้เตือนกระทรวงและท้องถิ่นให้แก้ไขการประมูลที่ดิน หลังจากที่บางสมัยการประชุมแสดงสัญญาณของภาวะราคาพุ่งสูงขึ้น ส่งผลให้ตลาดได้รับผลกระทบ ท้องถิ่นหลายแห่งต้องระงับการประมูลที่ดินชั่วคราวในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปีเพื่อทบทวนปัญหาทางกฎหมาย

ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ เหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่าการปรับรายการราคาที่ดินจะสร้าง “ช่องทางหนี” ให้กับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

เมื่อพิจารณาถึงความเป็นจริง นายดิงห์ประเมินว่าเมื่อเร็วๆ นี้ ทั้งในกรุงฮานอยและในบางพื้นที่ มีหลายกรณีที่ผู้เข้าร่วมการประมูลเต็มใจที่จะจ่ายในราคาสูงโดยไม่คำนึงถึงเงื่อนไขใดๆ โดยยอมที่จะสูญเสียเงินมัดจำ เนื่องจากตามมาตรา 159 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 ราคาเริ่มต้นในการประมูลที่ดินจะคำนวณตามบัญชีราคาที่ดิน

ในขณะเดียวกัน รายการราคาที่ดินในฮานอย (ก่อนวันที่ 20 ธันวาคม 2567) และท้องถิ่นหลายแห่งต่ำเกินไป ทำให้ราคาเริ่มต้นต่ำมาก และเงินมัดจำที่คำนวณที่ 20% ของราคาเริ่มต้นก็ต่ำมากเช่นกัน สร้างความดึงดูดใจอย่างมากเพื่อดึงดูดผู้เข้าร่วมจำนวนมาก

อย่างการประมูลในเขตซ็อกเซินที่สร้างความฮือฮาในสายตาประชาชนเมื่อราคาประมูลสูงถึง 3 หมื่นล้านดอง/ตรม. โดยมีราคาเริ่มต้นเพียง 2-3 ล้านดอง/ตรม. เท่านั้น บางคนยินดีที่จะ "แข่งขัน" จ่ายราคาสูงด้วยความคิดว่า "อย่างมากที่สุดก็จะสูญเสียเงินมัดจำ" สร้าง "การแข่งขัน" ในการเสนอราคาและทำให้เกิดความหงุดหงิด ต้องการรบกวนการประมูล

“กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ออกเอกสารเรียกร้องให้ท้องถิ่นต่างๆ ทบทวน ปรับปรุง และอัปเดตบัญชีราคาที่ดินโดยเร็ว เพื่อให้เป็นไปตามหลักการของตลาด ในความเป็นจริง ท้องถิ่นหลายแห่ง รวมถึงนครโฮจิมินห์และฮานอย ได้ประกาศบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว โดยปรับราคาขึ้นหลายเท่าจากบัญชีราคาที่ดินเดิม เมื่อราคาเริ่มต้นในการประมูลที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาด และเงินมัดจำเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ผู้คนจะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนเข้าร่วมการประมูล การประมูลจะกลายเป็นงานที่มีความเป็นมืออาชีพและเป็นมิตรมากขึ้น แทนที่จะเป็นสถานการณ์ที่วุ่นวายเหมือนในอดีต” นายดิงห์กล่าว