อสังหาฯ : นายกฯ ขอแก้ไขกิจกรรมเก็งกำไรดันราคาขึ้น ไม่ใช่ตะวันตก นี่คือจุดสนใจตลาดอพาร์ตเมนท์ฮานอย

นายกรัฐมนตรีขอให้กระทรวงความมั่นคงสาธารณะเข้าแทรกแซงเพื่อแก้ไขกิจกรรมการปั่นราคา วันซางกลายเป็นศูนย์กลางตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและหุ่งเยน สัญญาอสังหาริมทรัพย์ต้องมีการรับรองโดยทนายความ... เป็นข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

จำนวนธุรกรรมการซื้ออพาร์ตเมนต์หลักทั้งหมด ในฮานอย และวันซาง (หุ่งเยน) ในปี 2024 บันทึกไว้ที่ประมาณ 33,800 ยูนิต สูงกว่าปี 2023 มากกว่า 3 เท่า ภาพ: Vinhomes Ocean Park Gia Lam Urban Area ฮานอย (ที่มา: Vinhomes)

เก็งกำไรดันราคาอสังหาฯพุ่ง นายกฯ สั่ง รมว.ความมั่นคงฯ เข้าแทรกแซง

นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh เพิ่งลงนามในเอกสารอย่างเป็นทางการเรียกร้องให้กระทรวง สาขา และท้องถิ่นต่างๆ เน้นไปที่การแก้ไขและจัดการกับการปรับราคา การเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ รวมไปถึงการตรวจสอบและสอบสวนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และโครงการก่อสร้าง

ดังนั้นในปี 2024 บางพื้นที่มีการบันทึกว่าราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นสูงเกินกว่าความสามารถทางการเงินของประชาชน สาเหตุก็คือกลุ่มเก็งกำไรและสมาคมบางกลุ่มใช้ประโยชน์จากการขาดความเข้าใจและทัศนคติแบบหมู่คณะของผู้คนเพื่อบิดเบือนจิตวิทยา "ขึ้นราคา" "สร้างราคาเสมือนจริง" และทำลายข้อมูลตลาดเพื่อแสวงหากำไร

นอกจากนี้ นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์บางรายยังใช้ประโยชน์จากสถานการณ์อุปทานอสังหาริมทรัพย์ที่มีจำกัดเพื่อเสนอราคาที่สูงกว่าราคาเฉลี่ยของโครงการเพื่อทำกำไร ผลการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในบางพื้นที่สูงผิดปกติ ทำให้ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยสูงขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาเหมาะสมกับความสามารถในการซื้อของผู้มีรายได้น้อยและปานกลางและที่อยู่อาศัยสังคม...

เพื่อเสริมสร้างการควบคุมและรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาฯ ราคาที่อยู่อาศัย และเร่งแก้ไขและจัดการกับการจัดการอสังหาฯ การขึ้นราคา และการเก็งกำไร นายกรัฐมนตรีได้ขอให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้างเป็นประธานและประสานงานกับกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN-MT) และกระทรวงและสาขาที่เกี่ยวข้องเพื่อศึกษาและเสนอโครงการนำร่องในรูปแบบ “ศูนย์ธุรกรรมอสังหาฯ และสิทธิการใช้ที่ดินที่รัฐบริหารจัดการ” โดยรายงานต่อนายกรัฐมนตรีในไตรมาสที่ 2 ปี 2568

นอกจากนี้ ให้ประสานงานกับกระทรวงความมั่นคงสาธารณะ ปรับปรุง ดำเนินการระบบฐานข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ เชื่อมโยงกับฐานข้อมูลประชากร การรับรองเอกสาร ที่ดิน การลงทุน การก่อสร้าง ฯลฯ ให้แล้วเสร็จภายในปีนี้

ข่าวที่เกี่ยวข้อง

รัสเซียขาดแคลนก๊าซ ผู้บริโภค 'ทำให้กระเป๋าสตางค์ของตนเองเสียหาย' เยอรมนียังคงประสบปัญหา เอเชียได้รับผลกระทบ เงินยังคงไหลเข้าประเทศอย่างต่อเนื่อง

พร้อมกันนี้ ให้กำกับและประสานงานกับกระทรวงความมั่นคงสาธารณะและคณะกรรมการประชาชนจังหวัดและเมือง เพื่อตรวจสอบ สอบสวน และทบทวนกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท นักลงทุน ผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ โดยเฉพาะในพื้นที่และโครงการที่มีการขึ้นราคาผิดปกติ ให้แก้ไข ป้องกัน และดำเนินการอย่างเคร่งครัดตามอำนาจหน้าที่โดยเร็ว

นายกรัฐมนตรียังได้มอบหมายให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงความมั่นคงสาธารณะสั่งการให้หน่วยงานวิชาชีพและตำรวจในพื้นที่เข้าจับกุมสถานการณ์อย่างเข้มข้น ตรวจจับ สืบสวน และดำเนินการตามกฎหมายอย่างเคร่งครัดต่อองค์กรและบุคคลที่กระทำผิดกฎหมายถึงขั้นต้องดำเนินคดีอาญาในคดีประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ให้ข้อมูลอันเป็นเท็จเพื่อสร้างกระแส และหลอกลวงประชาชนเพื่อประโยชน์ส่วนตัว

ส่วนรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นายกรัฐมนตรีได้สั่งการให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดและเมืองส่วนกลางเร่งรัดตรวจสอบ สอบสวน ทบทวนกิจกรรมกำหนดราคาที่ดิน จัดทำบัญชีราคาที่ดิน การชดเชย การเคลียร์พื้นที่ การประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ฯลฯ พร้อมทั้งเร่งแก้ไข ป้องกัน และดำเนินการอย่างเคร่งครัดหากพบการกระทำที่ฝ่าฝืนอำนาจหน้าที่ โดยเฉพาะการแสวงหากำไรจากการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินจนก่อให้เกิดการหยุดชะงักของตลาด

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังได้รับมอบหมายให้ศึกษาและเสนอนโยบายภาษีเพื่อจำกัดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ ให้สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจ-สังคมของเวียดนามและแนวปฏิบัติสากล....โดยเฉพาะศึกษาแผนการเก็บภาษีส่วนต่างราคาระหว่างราคาคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินกับราคาขายของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ของโครงการ จัดเก็บภาษีส่วนต่างของการทำธุรกรรม และรายงานให้นายกรัฐมนตรีทราบก่อนวันที่ 30 เมษายน

ที่อยู่แห่งเดียวในใจกลางเมืองฮานอยที่สร้างขึ้นด้วยความสูง 45 ชั้น

ข้อบังคับการจัดการสถาปัตยกรรมกรุงฮานอย ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 10 มกราคม ระบุข้อบังคับเฉพาะเกี่ยวกับอาคารสูงในเขตใจกลางเมืองที่มีประวัติศาสตร์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พื้นที่เมืองสำคัญหลายแห่งได้รับการระบุไว้ว่าการศึกษาการก่อสร้างอาคารสูงต้องได้รับการอนุมัติจากสภาการวางผังเมืองและสถาปัตยกรรม

พื้นที่เดียวที่สามารถสร้างได้สูงสุด 45 ชั้น และความสูงสูงสุด 162 ม. คือ ที่ดินเลขที่ 29 Lieu Giai (เขต Ba Dinh)

นอกจากนี้ยังมีพื้นที่ไฮไลท์ในเมืองหลายแห่งที่สร้างขึ้นด้วยความสูงสูงสุด 39 ชั้น ความสูงสูงสุด 140 เมตร ได้แก่ พื้นที่คาบสมุทรทางตะวันออกของทะเลสาบตะวันตก (เขตบาดิญ) จุดตัดของพื้นที่เมืองทะเลสาบตะวันตก และถนนวงแหวน 2

ในบริเวณสี่แยกหลายแห่ง ฮานอยจะศึกษาการก่อสร้างอาคารสูงบนที่ดินที่ติดกับเส้นสีแดงที่บริเวณสี่แยก โดยมีรูปแบบสถาปัตยกรรมใหม่ที่เหมาะสมกับภูมิทัศน์ของพื้นที่ ซึ่งได้รับการอนุมัติจากสภาผังเมืองและสถาปัตยกรรม โดยมีจำนวนชั้นสูงสุด 39 ชั้น และความสูงสูงสุด 140 เมตร

นี่คือจุดตัดระหว่างถนนวงแหวนที่ 2 - ฮวางฮวาถัม - ฮวางก๊วกเวียด ซึ่งต้องปฏิบัติตามแผนอนุรักษ์ศาสนสถานบ้านเรือนชุมชนอันไทย ใกล้บริเวณจุดตัด; จุดตัดระหว่างถนนเหงียนชีทานห์กับถนนลัง; จุดตัดระหว่างถนนลังห่าและถนนลัง ซึ่งต้องปฏิบัติตามแผนอนุรักษ์บ้านเรือนชุมชนอุ๊งเทียนและวัดกามอุ๊ง; จุดตัดระหว่างถนนเตยซอนกับถนนลัง ซึ่งต้องปฏิบัติตามแผนอนุรักษ์เจดีย์ฟุ๊กคานห์; จุดตัดระหว่างถนนกิมหงุและถนนมินห์ไค...

หรือบริเวณสี่แยกกาวจาย - ลาถั่น - บ่วย - ลาง ก็ถูกระบุให้เป็นพื้นที่ไฮไลท์เมืองที่สามารถสร้างอาคารได้สูงสุดถึง 39 ชั้น แต่ทางทิศตะวันออกเฉียงเหนือของสี่แยก (บริเวณสวนสาธารณะทูเล) ห้ามสร้างอาคารสูง

พื้นที่ที่เป็นจุดเด่นของเมืองบนคาบสมุทรกวางอัน ฮานอย จำเป็นต้องดำเนินการตามการวางแผนโดยละเอียดของแกนพื้นที่กลางของคาบสมุทรกวางอันในมาตราส่วน 1/500 สำหรับโครงการของพรรคและรัฐ เกณฑ์ที่จำเป็นสำหรับสถาปัตยกรรมและภูมิทัศน์จะพิจารณาจากลักษณะเฉพาะของโครงการ คำแนะนำจากทุกระดับ และดำเนินการตามโครงการแยกกัน

วันซางกลายเป็นศูนย์กลางตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและหุ่งเยน

ปริมาณการซื้อขายอพาร์ตเมนต์หลักในฮานอยและวันซาง (หุ่งเยน) ในปี 2567 รวมอยู่ที่ 33,800 ยูนิต สูงขึ้นกว่าปี 2566 ถึง 3 เท่า

โดยภาคตะวันออกมีการซื้อขาย 12,800 รายการ คิดเป็น 38% ของตลาดฮานอยทั้งหมด หากพิจารณาจากอุปทานของตลาดตะวันออกเพียงอย่างเดียว ในปี 2024 เขต Gia Lam มี 11,000 ยูนิต คิดเป็น 85% ของพื้นที่ที่พัฒนาแล้วที่สุดของฮานอย อย่างไรก็ตาม จำนวนผลิตภัณฑ์จะลดลงอย่างรวดเร็วในปี 2025 และคาดว่าจะไม่มีอุปทานอีกต่อไปในปี 2026

ในเมืองลองเบียน อุปทานในปี 2024 ยังคงจำกัด โดยมีมากกว่า 600 ยูนิต คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 2,800 ยูนิตในปี 2025 เนื่องจากนักลงทุนบางรายได้ดำเนินกระบวนการทางกฎหมายแล้วและเริ่มก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม คาดว่าจำนวนนี้จะลดลงเกือบครึ่งหนึ่งในปี 2026

ที่น่าสังเกตคือ ในปี 2567 อุปทานในเขตวันซาง (หุ่งเยน) อยู่ที่ 2,200 ยูนิต คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็นสามเท่าในปี 2568 และสูงถึงมากกว่า 11,000 ยูนิตในปี 2569 ซึ่งเทียบเท่ากับปีที่มีอุปทานสูงสุดในเขตเจียลัมในปี 2567 โดยส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เมืองบริวารที่มีสาธารณูปโภคแบบบูรณาการมากมาย เช่น Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Ecopark...

ด้วยทำเลที่ตั้งและข้อได้เปรียบด้านโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง ทำให้ภาคตะวันออกมีเสน่ห์ดึงดูดนักลงทุนรายใหญ่จำนวนมาก และคาดว่าจะเป็นผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮานอยในระยะยาว ในช่วงปี 2025-2026 Van Giang - Hung Yen จะจัดหาอพาร์ตเมนต์ประมาณหนึ่งในสามให้กับฮานอยและพื้นที่ใกล้เคียง

นายทราน มินห์ เตียน ผู้อำนวยการศูนย์วิจัยตลาดและข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า One Mount กล่าวว่า Van Giang จะกลายเป็นจุดสำคัญของตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและหุ่งเยนในช่วงปี 2568 - 2569 โดยขับเคลื่อนด้วยปัจจัย 2 ประการ:

ประการแรกคือ นโยบายกระจายประชากรในพื้นที่ใจกลางเมือง เนื่องจากกองทุนที่ดินในเขตเมืองชั้นในค่อยๆ หมดลง ทางเมืองจึงได้ดำเนินนโยบายจำกัดประชากรในพื้นที่ใจกลางเมืองและย้ายผู้คนไปยังเขตชานเมือง เช่น ลองเบียน เกียลัม และพื้นที่ใกล้เคียง เช่น วันซาง (หุ่งเยน) ตามแผนพัฒนาของเมืองหลวงและวันซาง (หุ่งเยน) คาดว่าภายในปี 2030 ภาคตะวันออกจะมีประชากร 1.05 ล้านคน เพิ่มขึ้น 39% เมื่อเทียบกับปี 2022 ปัจจัยด้านประชากรเหล่านี้จะสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยและสิ่งอำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัยในภาคตะวันออกอย่างมากในอนาคตอันใกล้

ประการที่สองคือวิสัยทัศน์การวางแผนของเขตทางตะวันออกของกรุงฮานอยและจังหวัดหุ่งเยน ในอนาคตอันใกล้นี้ โครงการด้านการจราจรที่สำคัญ เช่น ถนนวงแหวน 3.5 ถนนวงแหวน 4 สะพานเมโซ สะพานหงห่า... จะผลักดันการพัฒนาเมืองวานซางให้เติบโตอย่างมาก ระยะเวลาเดินทางที่สั้นลงและการเชื่อมต่อการจราจรที่สะดวกจะดึงดูดผู้อยู่อาศัยและธุรกิจจำนวนมากให้เข้ามาลงทุนและอยู่อาศัย

สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องมีการรับรองโดยสำนักงานทนายความ

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 สัญญาอสังหาริมทรัพย์หลายฉบับต้องได้รับการรับรองหรือรับรองตามระเบียบข้อบังคับ มิฉะนั้นจะถือเป็นโมฆะ

สัญญาเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน

ตามข้อ a และข้อ b วรรค 3 มาตรา 27 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 สัญญาต่อไปนี้ต้องได้รับการรับรองโดยสำนักงานทนายความหรือทนายความรับรอง:

- สัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดิน (เฉพาะที่ดิน) สิทธิการใช้ที่ดิน และทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน (รวมทั้งที่ดินและบ้านหรือทรัพย์สินอื่น) เว้นแต่สัญญาโอนสิทธิที่ฝ่ายหนึ่งหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งที่เข้าร่วมในการทำธุรกรรมเป็นองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

- สัญญาบริจาคสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดิน และทรัพย์สินอันติดมากับที่ดิน

- สัญญาจำนองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดิน และทรัพย์สินอันติดกับที่ดิน

- สัญญาการขอใช้สิทธิใช้ที่ดิน สิทธิใช้ที่ดิน และทรัพย์สินอันติดมากับที่ดิน

สัญญาการอยู่อาศัย

ตามมาตรา 164 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2567 สัญญาที่อยู่อาศัยต่อไปนี้ต้องได้รับการรับรองโดยสำนักงานทนายความหรือทนายความรับรอง:

- สัญญาซื้อขายบ้าน

- สัญญาเช่าที่อยู่อาศัย

- สัญญารับบริจาคที่อยู่อาศัย

- สัญญาแลกเปลี่ยนที่อยู่อาศัย

- สัญญาเงินสมทบทุนที่อยู่อาศัย

- สัญญาจำนองบ้าน

กรณีองค์กรบริจาคบ้านกตัญญู บ้านการกุศล บ้านสามัคคี การซื้อ ขาย หรือเช่าบ้านที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ การซื้อ ขาย หรือเช่าบ้านที่ฝ่ายหนึ่งเป็นองค์กร ได้แก่ บ้านพักอาศัยสังคม บ้านพักกองกำลังติดอาวุธของประชาชน และบ้านพักสำหรับตั้งถิ่นฐานใหม่ การนำทุนมาสมทบในรูปแบบบ้านพักที่ฝ่ายหนึ่งเป็นองค์กร การเช่า การยืม การพักอาศัย หรือการอนุญาตให้บริหารจัดการบ้านพัก ไม่จำเป็นต้องมีการรับรองหรือรับรองสัญญา เว้นแต่ฝ่ายหนึ่งมีความจำเป็น

ดังนั้น สัญญาเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินและที่อยู่อาศัย (ต่อไปนี้เรียกว่า สัญญาอสังหาริมทรัพย์) ข้างต้นต้องได้รับการรับรองหรือรับรองโดยทางทนายความ มิฉะนั้นจะถือเป็นโมฆะ