อสังหาฯเงียบ ธุรกิจเดือดร้อน แต่ราคาบ้านยังขึ้นต่อเนื่องไม่ “พักตัว”

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัวในเชิงบวก หลังจากที่หยุดชะงักมานานกว่าหนึ่งปี อย่างไรก็ตาม การมีแรงจูงใจที่จะก้าวข้ามผ่านเป็นเรื่องยาก

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในสถานะที่ยากลำบาก

ในงานสัมมนาการพัฒนาอย่างยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจัดขึ้นเมื่อวันที่ 22 กันยายนที่ผ่านมา คุณ Pham Tan Cong ประธาน สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย และจำนวนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งก่อตั้งใหม่ในไตรมาสนี้ก็ลดลง

ศูนย์กลางธุรกิจอสังหาฯใช้แต่ราคาบ้านยังขึ้นอย่างไม่ต้องสงสัย รูปที่ 1 — นาย Pham Tan Cong ประธานสหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) (ภาพ : DDDN)

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในไตรมาสแรกของปี 2566 มีผู้ประกอบการ 940 ราย ลดลง 63.2% จากช่วงเดียวกันของปี 2565 นอกจากนี้ จำนวนผู้ประกอบการที่ถูกยุบเลิกและผู้ประกอบการที่หยุดดำเนินกิจการชั่วคราวมีจำนวน 341 ราย เพิ่มขึ้น 30.2% และจำนวนผู้ประกอบการที่หยุดดำเนินกิจการชั่วคราวมีจำนวน 1,816 ราย เพิ่มขึ้น 60.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

ตามที่ประธาน VCCI กล่าว ปัจจุบัน บริษัทต่างๆ ที่ดำเนินการในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายมากมาย และต้องเปลี่ยนแผนทางธุรกิจและการจัดการ เช่น การปรับโครงสร้างหนี้ การปรับโครงสร้างธุรกิจ การลดขนาดการลงทุนด้านการผลิตและธุรกิจ การปรับกระบวนการทำงาน และการลดจำนวนพนักงาน

“ธุรกิจหลายแห่งหยุดดำเนินโครงการใหม่ หยุดออกหุ้นเพื่อเพิ่มทุน และบางธุรกิจลดพนักงานลงมากถึง 50% เพื่อรับมือกับสภาวะที่ยากลำบากในปัจจุบัน” นาย Pham Tan Cong กล่าวเน้นย้ำ

โดยเฉพาะระบบนโยบายที่เกี่ยวข้องกับภาคที่ดินยังมีข้อจำกัดมากมาย โดยเฉพาะกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ที่หลังจากบังคับใช้มานานเกือบ 10 ปี พบว่ายังมีข้อบกพร่องคือไม่สามารถตามทันหรือไม่สามารถควบคุมสถานการณ์ใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เพียงพอ

ประธาน VCCI วิเคราะห์ว่า: กฎหมายที่ดินมีขอบเขตในการควบคุมความเป็นเจ้าของที่ดินและความสัมพันธ์การใช้ที่ดิน แต่ในกระบวนการจัดระเบียบการบังคับใช้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ กลับมีข้อขัดแย้งและทับซ้อนกัน

“ความขัดแย้งและการทับซ้อนเหล่านี้ทำให้เกิดความยากลำบากในการดำเนินการ ลดประสิทธิภาพและประสิทธิผลของข้อบังคับทางกฎหมาย และนำไปสู่การใช้ประโยชน์จากทรัพยากรที่ดินอย่างไม่มีประสิทธิภาพเพื่อการพัฒนา เศรษฐกิจและสังคม ” นายกงกล่าว

นาย Pham Tan Cong ยังกล่าวด้วยว่า ขณะนี้กฎหมายที่ดินปี 2556 อยู่ระหว่างการแก้ไข ได้มีการหารือใน สภานิติบัญญัติแห่งชาติ 2 สมัยแล้ว และอาจจะผ่านในสมัยประชุมหน้า

ล่าสุดรัฐสภาและรัฐบาลได้จัดการหารือกับประชาชนและภาคธุรกิจอย่างกว้างขวาง การประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติครั้งที่ 5 ล่าสุด ยังได้หารือและแสดงความเห็นเบื้องต้นเกี่ยวกับร่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (แก้ไข) และร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) อีกด้วย

ด้วยเหตุนี้ จึงถือเป็นโอกาสประวัติศาสตร์ที่ร่างกฎหมายที่สำคัญที่สุด 3 ฉบับสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการพิจารณาและผ่านโดยรัฐสภาในการประชุมเดียวกัน ซึ่งก็คือ สมัยประชุมที่ 6 ในเดือนตุลาคม 2566

“กฎหมายเหล่านี้จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อสิทธิและผลประโยชน์ของประชาชน รวมถึงส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดที่อยู่อาศัย และเศรษฐกิจ” ประธาน VCCI กล่าว

ตลาดลำบาก ราคาบ้านยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ขณะเดียวกัน นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเผชิญความยากลำบากมากมายตั้งแต่กลางปี 2565 จนถึงปัจจุบัน

ศูนย์กลางธุรกิจอสังหาฯใช้แต่ราคาบ้านยังขึ้นอย่างไม่ต้องสงสัย ภาพที่ 2 — นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง (ภาพ : DDDN)

ซึ่งการที่อำนาจซื้อและสภาพคล่องลดลงอย่างรวดเร็วก็ทำให้ความยากเพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งอุปทานที่ลดลงส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย และที่ดินเริ่มเพิ่มขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2564

ภายในสิ้นปีราคาห้องชุดปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 5-7% ราคาบ้านเดี่ยวในโครงการปรับเพิ่มขึ้น15-20% ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้น 20-30% เมื่อเทียบกับปลายปี 2563

โดยทั่วไปแล้ว ราคาอพาร์ตเมนต์จะมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่วางจำหน่ายในตลาดลดน้อยลง อพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงมีราคาตั้งแต่ 25-30 ล้านดอง/ตรม. ถึง 30 ล้านดอง/ตรม. อพาร์ทเมนท์ระดับกลางมีราคาตั้งแต่ 30-50 ล้านดอง/ตรม. อพาร์ทเมนท์หรูหรามีราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตรม. ซึ่งเริ่มจะเกินขีดความสามารถในการลงทุนของชนชั้นดังกล่าวแล้ว

นายไห่ประเมินว่า ขณะนี้โครงการบ้านจัดสรรและโครงการในเขตเมืองที่อยู่ระหว่างดำเนินการหลายแห่งประสบปัญหา อุปสรรค หรือหยุดชะงักการดำเนินการเนื่องมาจากหลายสาเหตุ โดยทั่วไปมักเกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดิน

ในปัจจุบันโครงการต่างๆ จำนวนมากประสบปัญหา อุปสรรค และการดำเนินการล่าช้า เนื่องมาจากข้อกำหนดเกี่ยวกับวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน โครงการต่างๆ จำนวนมากประสบกับความยากลำบาก อุปสรรค และความล่าช้าในการดำเนินการ เนื่องมาจากข้อกำหนดเกี่ยวกับวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน

สาเหตุเป็นเพราะกฎหมายผังเมืองและอำนาจในการปรับปรุงผังเมืองทั่วไปในระดับท้องถิ่น เกี่ยวกับเงื่อนไข ระยะเวลาในการทบทวน ปรับปรุง ปรับเปลี่ยนผังเมืองให้สอดคล้องกันของแผนการก่อสร้าง รวมถึงผังเมืองทั่วไป ผังผังผังผังเมือง... หรือเหตุผลที่เกี่ยวกับกฎหมายการลงทุน

ศูนย์กลางธุรกิจอสังหาฯใช้แต่ราคาบ้านยังขึ้นอย่างไม่ต้องสงสัย ภาพที่ 3 — อสังหาฯ ซบเซา ธุรกิจประสบปัญหา แต่ราคาบ้านยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องไม่หยุดหย่อน (ภาพ : RT)

นอกเหนือจากความยากลำบากทางกฎหมายแล้ว ยังมีปัญหาต่างๆ มากมายที่เกี่ยวข้องกับการเคหะสงเคราะห์ แหล่งสินเชื่อ การออกพันธบัตรขององค์กร และองค์กรดำเนินการเมื่อมีกรอบกฎหมายอยู่แล้ว แต่การนำไปปฏิบัติยังคงล่าช้าอยู่เนื่องด้วยเหตุผลหลายประการ

นอกจากนี้ข้อมูลที่ไหลเวียนมากมายยังสร้างความสับสนให้กับนักลงทุน ส่งผลกระทบต่อชีวิต ตลาด และธุรกิจ

นายไห่ กล่าวว่า เพื่อสร้างแรงผลักดันให้เกิดความก้าวหน้า ในอนาคต กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่นต่างๆ ยังคงต้องมุ่งเน้นที่การทบทวนและขจัดอุปสรรคด้านขั้นตอนเพื่อให้กระบวนการเตรียมการลงทุนเสร็จสมบูรณ์ โดยเน้นที่การขจัดความยากลำบาก ส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ...

ขณะเดียวกัน ทางการเร่งดำเนินการจัดตั้ง ประเมินผล และอนุมัติแผนการก่อสร้างในเมืองและชนบท การวางแผนการใช้ที่ดิน และแผนผัง ทบทวนและเสริมการวางแผนเมืองและการวางแผนเขตอุตสาหกรรม ให้มีกองทุนที่ดินเพียงพอสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน และบังคับใช้กฏหมายเกี่ยวกับการสำรองที่ดินที่อยู่อาศัยร้อยละ 20 ที่ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมืองเพื่อการลงทุนในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมตามกฎหมายที่อยู่อาศัยอย่างเคร่งครัด

“เราจะติดตามและจับตาข้อมูลและการพัฒนาของตลาด และดำเนินมาตรการทันท่วงทีเพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาด ป้องกันราคาพุ่งสูงและฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่” นายไห่เน้นย้ำ

แหล่งที่มา