อสังหาฯเงียบ ธุรกิจเดือดร้อน แต่ราคาบ้านยังขึ้นต่อเนื่องไม่ “พักตัว”

หลังจากภาวะซบเซามานานกว่าหนึ่งปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มแสดงสัญญาณเชิงบวกของการฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม แทบไม่มีแรงผลักดันให้ตลาดฟื้นตัว

ธุรกิจอสังหาฯ ยังอยู่ในภาวะที่ยากลำบาก

ในงานสัมมนาการพัฒนาอย่างยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจัดขึ้นเมื่อวันที่ 22 กันยายนที่ผ่านมา คุณ Pham Tan Cong ประธาน สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย และจำนวนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งก่อตั้งใหม่ในไตรมาสนี้ก็ลดลง

ศูนย์ธุรกิจอสังหาฯ ใช้แต่ราคาบ้านยังขึ้นไม่ขาดสาย รูปที่ 1 — นาย ฟาม ตัน กง ประธานสหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) (ภาพ: DDDN)

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในไตรมาสแรกของปี 2566 มีจำนวนวิสาหกิจ 940 ราย ลดลง 63.2% จากช่วงเดียวกันของปี 2565 นอกจากนี้ จำนวนวิสาหกิจที่ถูกยุบและวิสาหกิจที่หยุดดำเนินกิจการชั่วคราวมีจำนวน 341 ราย เพิ่มขึ้น 30.2% และ 1,816 ราย เพิ่มขึ้น 60.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

ตามที่ประธาน VCCI กล่าว ปัจจุบันองค์กรต่างๆ ที่ดำเนินการในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายมากมาย และต้องเปลี่ยนแผนธุรกิจและการจัดการ เช่น การปรับโครงสร้างหนี้ การปรับโครงสร้างธุรกิจ การลดขนาดการผลิตและการลงทุนทางธุรกิจ การปรับโครงสร้างเครื่องจักร และการลดกำลังคน

“ธุรกิจหลายแห่งหยุดดำเนินโครงการใหม่ หยุดออกหุ้นเพื่อเพิ่มทุน และบางธุรกิจลดจำนวนพนักงานลงมากถึง 50% เพื่อรับมือกับสภาวะที่ยากลำบากในปัจจุบัน” นาย Pham Tan Cong กล่าวเน้นย้ำ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งระบบนโยบายที่เกี่ยวข้องกับภาคที่ดินยังมีข้อจำกัดมากมาย โดยเฉพาะกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ที่หลังจากบังคับใช้มานานเกือบ 10 ปี พบว่ายังมีข้อบกพร่องคือไม่สามารถตามทันหรือไม่สามารถควบคุมสถานการณ์ใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เพียงพอ

ประธาน VCCI วิเคราะห์ว่า กฎหมายที่ดินมีขอบเขตในการควบคุมความเป็นเจ้าของที่ดินและความสัมพันธ์การใช้ที่ดิน แต่ในกระบวนการจัดระเบียบการบังคับใช้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ กลับมีความขัดแย้งและทับซ้อนกัน

“ความขัดแย้งและการทับซ้อนเหล่านี้ทำให้เกิดความยากลำบากในการดำเนินการ ลดประสิทธิภาพและประสิทธิผลของกฎหมาย และนำไปสู่การใช้ประโยชน์ทรัพยากรที่ดินอย่างไม่มีประสิทธิภาพเพื่อการพัฒนา เศรษฐกิจและสังคม ” นาย Cong กล่าว

นาย Pham Tan Cong ยังกล่าวอีกว่า กฎหมายที่ดินปี 2556 กำลังอยู่ระหว่างการแก้ไข และได้มีการหารือกันใน สภานิติบัญญัติแห่งชาติ 2 สมัยแล้ว และอาจผ่านความเห็นชอบในสมัยประชุมหน้า

เมื่อเร็วๆ นี้ รัฐสภาและรัฐบาลได้จัดการประชุมเพื่อรับฟังความคิดเห็นจากประชาชนและภาคธุรกิจ การประชุมรัฐสภาสมัยที่ 5 ยังได้หารือและให้ความเห็นเป็นครั้งแรกเกี่ยวกับร่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) และร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข)

ดังนั้นจะเป็นโอกาสประวัติศาสตร์ที่ร่างกฎหมายที่สำคัญที่สุดทั้ง 3 ฉบับสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการพิจารณาและผ่านโดยรัฐสภาในสมัยประชุมเดียวกัน คือ สมัยประชุมที่ 6 ในเดือนตุลาคม 2566

“กฎหมายเหล่านี้จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อสิทธิและผลประโยชน์ของประชาชน รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดที่อยู่อาศัย และเศรษฐกิจ” ประธาน VCCI กล่าว

ตลาดผันผวน ราคาบ้านยังขยับขึ้นต่อเนื่อง

ขณะเดียวกัน นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามประสบปัญหาหลายประการตั้งแต่กลางปี 2565 จนถึงปัจจุบัน

ศูนย์ธุรกิจอสังหาฯ ใช้แต่ราคาบ้านยังขึ้นไม่ขาดสาย รูปที่ 2 — นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง (ภาพ: DDDN)

สภาพคล่องที่ลดลงอย่างรวดเร็วยิ่งทำให้ปัญหาต่างๆ ทวีความรุนแรงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งอุปทานที่ลดลง ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย และที่ดินเริ่มปรับตัวสูงขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2564

สิ้นปีราคาห้องชุดปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5-7% ราคาบ้านเดี่ยวในโครงการปรับตัวเพิ่มขึ้น 15-20% และราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้น 20-30% เมื่อเทียบกับปลายปี 2563

โดยทั่วไปแล้ว อพาร์ตเมนต์มักมีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากจำนวนอพาร์ตเมนต์ในตลาดลดลง อพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดมีราคาอยู่ระหว่าง 25-30 ล้านดอง/ตร.ม. ถึง 30 ล้านดอง/ตร.ม. อพาร์ตเมนต์ระดับกลางมีราคาอยู่ระหว่าง 30-50 ล้านดอง/ตร.ม. และอพาร์ตเมนต์ระดับหรูมีราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งเริ่มเกินขีดความสามารถในการลงทุนของประชากรในแต่ละกลุ่ม

นายไห่ประเมินว่า ในปัจจุบันโครงการที่อยู่อาศัยและโครงการในเขตเมืองที่อยู่ระหว่างการดำเนินการหลายโครงการประสบปัญหา อุปสรรค หรือหยุดชะงักการดำเนินการเนื่องมาจากหลายสาเหตุ โดยทั่วไปมักเกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดิน

ปัจจุบันหลายโครงการกำลังประสบปัญหา อุปสรรค และการดำเนินงานล่าช้า อันเนื่องมาจากกฎระเบียบเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน หลายโครงการกำลังประสบปัญหา อุปสรรค และการดำเนินงานล่าช้า อันเนื่องมาจากกฎระเบียบเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน

เหตุผลเกี่ยวข้องกับกฎหมายว่าด้วยการวางผังเมือง อำนาจในการปรับปรุงผังเมืองทั่วไปบางส่วน เงื่อนไขและระยะเวลาในการทบทวน ปรับปรุง ปรับปรุงผังเมืองให้มีความสอดคล้องกันในการวางผังก่อสร้าง เช่น การวางผังเมืองทั่วไป การวางผังแบ่งเขต ฯลฯ หรือเหตุผลที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายว่าด้วยการลงทุน

ศูนย์ธุรกิจอสังหาฯ ใช้แต่ราคาบ้านยังขึ้นไม่ขาดสาย รูปที่ 3 — อสังหาฯ ซบเซา ธุรกิจซบเซา แต่ราคาบ้านยังพุ่งไม่หยุด (ภาพ: RT)

นอกเหนือจากปัญหาทางกฎหมายแล้ว ยังมีปัญหาต่างๆ มากมายที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยทางสังคม แหล่งสินเชื่อ การออกพันธบัตรขององค์กร และองค์กรที่ดำเนินการเมื่อมีกรอบทางกฎหมาย แต่การดำเนินการยังคงล่าช้าด้วยเหตุผลหลายประการ

นอกจากนี้ ข้อมูลที่ไหลเวียนจำนวนมากยังสร้างความสับสนให้กับนักลงทุน ส่งผลกระทบต่อชีวิต ตลาด และธุรกิจ

นายไห่กล่าวว่า เพื่อสร้างแรงผลักดันที่ก้าวล้ำ ในอนาคตอันใกล้นี้ กระทรวง สาขา และหน่วยงานท้องถิ่นต่างๆ ยังคงต้องมุ่งเน้นไปที่การทบทวนและขจัดอุปสรรคด้านขั้นตอนเพื่อให้กระบวนการเตรียมการลงทุนเสร็จสมบูรณ์ โดยมุ่งเน้นไปที่การขจัดความยากลำบาก ส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ...

ขณะเดียวกัน หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเร่งดำเนินการจัดตั้ง ประเมินผล และอนุมัติแผนการก่อสร้าง ผังเมือง และผังการใช้ที่ดินในเขตเมืองและชนบท ทบทวนและเพิ่มเติมแผนการพัฒนาเมือง ผังเมืองอุตสาหกรรม จัดให้มีกองทุนที่ดินที่เพียงพอสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน และบังคับใช้กฎระเบียบเกี่ยวกับการกันเงินกองทุนที่ดินที่อยู่อาศัย 20% ที่ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมือง เพื่อการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมตามกฎหมายที่อยู่อาศัยอย่างเคร่งครัด

“เราจะติดตามและรวบรวมข้อมูลและพัฒนาการของตลาด และดำเนินมาตรการที่ทันท่วงทีเพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาด ป้องกันราคาพุ่งสูงและฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่” นายไห่เน้นย้ำ

แหล่งที่มา