อสังหาริมทรัพย์และโอกาสจากสินทรัพย์คริปโต

ในบรรดาอุตสาหกรรมที่มีศักยภาพในการประยุกต์ใช้สินทรัพย์ดิจิทัล อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นสาขาชั้นนำเนื่องจากลักษณะของสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง แบ่งแยกได้ยาก และมีสภาพคล่องจำกัด

การนำโทเค็นอสังหาริมทรัพย์ไปปฏิบัติจะประสบความสำเร็จได้ก็ต่อเมื่อบูรณาการเข้ากับระบบกฎหมายและฐานข้อมูลสาธารณะอย่างแน่นหนา ภาพประกอบ: Tuan Anh/VNA

รัฐบาลเพิ่งออกมติเลขที่ 05/2025/NQ-CP เกี่ยวกับโครงการนำร่องการดำเนินตลาดสินทรัพย์ดิจิทัลในเวียดนาม พร้อมแผนงาน 5 ปี มตินี้ถือเป็นหนึ่งในก้าวแรกที่จะบรรลุเป้าหมายการพัฒนาการเงินดิจิทัล และสร้างช่องทางการระดมทุนใหม่ให้กับ เศรษฐกิจ โดยคาดว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีความต้องการเงินทุนจำนวนมากและสภาพคล่องต่ำ จะเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่ได้รับประโยชน์อย่างชัดเจนและเร็วที่สุดจากนโยบายนี้ อย่างไรก็ตาม โอกาสต่างๆ เหล่านี้ยังมีความท้าทายที่สำคัญในด้านกฎหมาย เทคโนโลยี การบริหารความเสี่ยง และการถือครองทรัพย์สิน ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าตลาดสินทรัพย์ดิจิทัลจะพัฒนาอย่างยั่งยืนได้ก็ต่อเมื่อมีการประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างกรอบกฎหมาย ศักยภาพทางเทคโนโลยี โครงสร้างพื้นฐานข้อมูล และกลไกการติดตามเชิงรุก

ศักยภาพในการเขียนโค้ดสูง

ตามมติที่ 05 สินทรัพย์ดิจิทัลในระยะนำร่องจะต้องเชื่อมโยงกับสินทรัพย์อ้างอิงที่เป็นสินทรัพย์จริง โดยไม่รวมถึงหลักทรัพย์หรือเงินตราทั่วไป หัวข้อที่เสนอขายจำกัดเฉพาะนักลงทุนต่างชาติ และกิจกรรมการซื้อขายจะเกิดขึ้นบนแพลตฟอร์มที่จัดทำโดยองค์กรในประเทศ ภายใต้ใบอนุญาตและการบริหารจัดการของ กระทรวงการคลัง ในบรรดาอุตสาหกรรมที่สามารถนำสินทรัพย์ดิจิทัลไปใช้ อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นสาขาชั้นนำ เนื่องจากลักษณะของสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง แบ่งแยกได้ยาก และมีสภาพคล่องจำกัด

ดร. ฟาม เหงียน อันห์ ฮุย อาจารย์อาวุโสด้านการเงิน มหาวิทยาลัย RMIT ประเทศเวียดนาม ให้ความเห็นว่ามติ 05 เปิดโอกาสให้มีโครงการนำร่องกลไกใหม่ ซึ่งจะทำให้ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์สามารถนำเสนอและซื้อขายในรูปแบบของสินทรัพย์คริปโตได้ หนึ่งในผลกระทบที่สำคัญที่สุดของสินทรัพย์คริปโตคือความสามารถในการแบ่งแยกความเป็นเจ้าของ ซึ่งทำให้สามารถแบ่งอสังหาริมทรัพย์ออกเป็นหน่วยโทเคนจำนวนมากเพื่อขายให้กับนักลงทุนหลายราย กลไกนี้ช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาดและขยายการเข้าถึงนักลงทุนรายย่อยและกระแสเงินทุนระหว่างประเทศ

“แทนที่จะสามารถออกพันธบัตรหรือกู้ยืมเงินจากธนาคารได้เพียงอย่างเดียว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถใช้โทเค็นเพื่อระดมทุนสำหรับแต่ละโครงการโดยเฉพาะได้ พร้อมทั้งสิทธิประโยชน์ต่างๆ เช่น การแบ่งปันกำไร รายได้จากการเช่า หรือสิทธิในการซื้อคืน” นายฮุยวิเคราะห์

ผู้ออกโทเค็นต้องเผยแพร่หนังสือชี้ชวน เก็บรักษาข้อมูลไว้อย่างน้อย 10 ปี และปฏิบัติตามกฎระเบียบต่อต้านการฟอกเงินและป้องกันการสนับสนุนทางการเงินแก่การก่อการร้าย เงื่อนไขเหล่านี้คาดว่าจะช่วยปรับปรุงมาตรฐานการกำกับดูแล ความโปร่งใสของข้อมูล และลดความเสี่ยงสำหรับนักลงทุน

ดร.เหงียน ดินห์ กุง อดีตผู้อำนวยการสถาบันการจัดการเศรษฐกิจกลาง (Central Institute for Economic Management) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า สินทรัพย์ดิจิทัลเป็นก้าวสำคัญในการเปลี่ยนผ่านสู่ยุคดิจิทัลของเศรษฐกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพสูงแต่ยังขาดกลไกการระดมทุนที่ทันสมัย ​​อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องนำร่องอย่างรอบคอบและปรับนโยบายอย่างยืดหยุ่นเพื่อรับมือกับความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น

ดังนั้น คุณ Cung จึงเน้นย้ำว่าบทบาทของรัฐมีความสำคัญอย่างยิ่งในระยะนำร่อง ไม่เพียงแต่ในด้านกฎหมายเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการตรวจสอบและกำกับดูแลด้วย เขากล่าวว่า จำเป็นต้องพิจารณาจัดตั้งคณะกรรมการเฉพาะกิจเพื่อกำกับดูแลสินทรัพย์ดิจิทัล โดยมีกระทรวงการคลัง ธนาคารแห่งรัฐ กระทรวงยุติธรรม และตัวแทนจากองค์กรระหว่างประเทศเข้าร่วม

อย่างไรก็ตาม ความสำเร็จของตลาดสินทรัพย์ดิจิทัลไม่ได้ขึ้นอยู่กับกลไกทางกฎหมายเพียงอย่างเดียว แต่ยังต้องอาศัยรากฐานทางเทคโนโลยีที่แข็งแกร่งอีกด้วย คุณเลอ ซวน ซาง ซีอีโอของบริษัทฟินเทค กล่าวว่า การแปลงสินทรัพย์เป็นโทเค็นอสังหาริมทรัพย์จะมีประสิทธิภาพได้ก็ต่อเมื่อเทคโนโลยีมีความแข็งแกร่งเพียงพอ ไม่ว่าจะเป็นแพลตฟอร์มบล็อกเชน การเก็บรักษา การเข้ารหัสข้อมูล ไปจนถึงส่วนติดต่อผู้ใช้ นักลงทุนจะรู้สึกปลอดภัยก็ต่อเมื่อมีระบบที่รับรองสิทธิ์และควบคุมความเสี่ยง

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ยังตั้งข้อสังเกตว่าการเลือกประเภทของบล็อกเชน (สาธารณะ ส่วนตัว หรือไฮบริด) ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดต้นทุน ความเร็ว และความสามารถในการปรับขนาดของระบบ ขณะเดียวกัน ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องสร้างสถานการณ์การสำรองข้อมูลทางเทคนิคเพื่อให้มั่นใจถึงความปลอดภัยในกรณีที่ระบบถูกโจมตีหรือมีข้อผิดพลาดในการปฏิบัติงาน

การกำหนดมาตรฐานทางกฎหมายและความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน

แม้ว่าโอกาสจะชัดเจน แต่ผู้เชี่ยวชาญยังคงระมัดระวังเกี่ยวกับความเสี่ยงทางกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งความเชื่อมโยงระหว่างโทเค็นและสิทธิในทรัพย์สิน ดร. ฟาม เหงียน อันห์ ฮุย กล่าวว่า หากโทเค็นไม่เชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับสิทธิในทรัพย์สิน ข้อพิพาทก็มีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นเมื่อธุรกิจล้มละลายหรือถูกขายทรัพย์สิน

จากมุมมองทางกฎหมาย ทนายความเหงียน ถุ่ย ฮัง ผู้เชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยีทางการเงิน กล่าวว่า หากกฎหมายไม่รับรองโทเค็นเป็นหลักฐานแสดงความเป็นเจ้าของประเภทหนึ่ง หรือไม่มีกลไกในการแปลงเป็นการเป็นเจ้าของแบบดั้งเดิม นักลงทุนอาจสูญเสียทุกสิ่งทุกอย่างในกรณีที่เกิดข้อพิพาท

ขณะเดียวกัน ทนายความยังได้เสนอให้พิจารณาแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายเทคโนโลยีสารสนเทศในเร็วๆ นี้ ขณะเดียวกัน ให้มีการสร้างกลไกการแปลงข้อมูลทางกฎหมายในระยะนำร่อง โดยอนุญาตให้แปลงโทเค็นเป็นหนังสือปกแดงหรือใบรับรองเมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขทางกฎหมายและทางเทคนิค

ผู้เชี่ยวชาญอ้างอิงประสบการณ์ระดับนานาชาติที่แสดงให้เห็นว่าการนำโทเค็นอสังหาริมทรัพย์ไปปฏิบัติจะประสบความสำเร็จได้ก็ต่อเมื่อมีการบูรณาการอย่างแน่นแฟ้นกับระบบกฎหมายและฐานข้อมูลสาธารณะ ยกตัวอย่างเช่น บริษัท RealT (USA) ซึ่งเข้ารหัสและซื้อขายสินทรัพย์ทางออนไลน์ อนุญาตให้ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกได้ในราคาเพียง 50 ดอลลาร์สหรัฐ และใช้เวลาดำเนินการน้อยกว่า 30 นาที

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่สำคัญที่สุดคือการเชื่อมโยงระหว่างโทเค็นและระบบการจดทะเบียนที่ดิน เพื่อให้มั่นใจว่าไม่มี “เจ้าของสองคน” นอกจากนี้ ประเทศต่างๆ เช่น สิงคโปร์และสหรัฐอเมริกา ยังกำหนดให้มีการรายงานทางการเงินที่ได้มาตรฐาน การประเมินมูลค่าอิสระ และกระบวนการออกโทเค็น

ในเวียดนาม ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าจำเป็นต้องสร้างระบบนิเวศเฉพาะด้านการดูแลสินทรัพย์ พื้นที่ซื้อขายที่มีการกำกับดูแล กฎระเบียบด้านการประกันความเสี่ยง และกองทุนเงินทดแทนเพื่อปกป้องนักลงทุน การให้ความสำคัญกับโครงการที่มีกระแสเงินสดที่ชัดเจนในช่วงเริ่มต้น เช่น อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า จะช่วยให้ตลาดดำเนินงานได้อย่างปลอดภัยยิ่งขึ้นก่อนที่จะขยายตัว

การถือกำเนิดของมติ 05 ไม่เพียงแต่เปิดประตูสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามเท่านั้น แต่ยังเป็นการทดสอบความสามารถในการบริหารจัดการ การประยุกต์ใช้เทคโนโลยี และปรับปรุงกรอบกฎหมายให้สมบูรณ์แบบอีกด้วย แม้ว่าสินทรัพย์ดิจิทัลจะนำมาซึ่งโอกาสมากมาย แต่การนำไปปฏิบัติจำเป็นต้องมีความระมัดระวังอย่างยิ่ง มีการควบคุม และให้ความสำคัญกับการคุ้มครองนักลงทุนเป็นอันดับแรก

ดังนั้น ในระยะนำร่อง ผู้เชี่ยวชาญจึงแนะนำให้จัดลำดับความสำคัญของโครงการที่มีพื้นฐานทางกฎหมายที่ชัดเจน มีกระแสเงินสดที่โปร่งใส ใช้มาตรฐานความปลอดภัยสูง และไม่ส่งเสริมการลงทุนในวงกว้างแก่นักลงทุนรายย่อย นี่เป็นขั้นตอนที่จำเป็นในการเตรียมรากฐานที่มั่นคงสำหรับอนาคตของตลาดสินทรัพย์ดิจิทัลโดยรวม และโดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ดิจิทัลในเวียดนาม

ที่มา: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-va-co-hoi-tu-tai-san-ma-hoa-20250927132953434.htm