พลิกโฉมกองทุนที่ดินวงแหวนรอบ 4 สู่พลังขับเคลื่อนพัฒนาใหม่

“การออม” หรือ คอขวดการพัฒนา?

ถนนวงแหวนที่ 4 (เขตเมืองหลวง) มีความยาวมากกว่า 112 กม. ถือเป็นโครงการโครงสร้างพื้นฐานเชิงยุทธศาสตร์ที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งในภาคเหนือ เชื่อมต่อ ฮานอย กับหุ่งเอียน บั๊กนิญ และจังหวัดใกล้เคียง นี่ไม่เพียงแต่เป็นโครงการด้านการจราจรเท่านั้น เส้นทางสายนี้ยังเป็นการเปิด "แกนพลวัต" สำหรับอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ เมืองดาวเทียม บริการด้านโลจิสติกส์ และห่วงโซ่อุปทานสมัยใหม่ด้วย

อย่างไรก็ตาม ยังมีกองทุนที่ดินจำนวนมหาศาลตามมาทั้งสองฝั่งถนน ตามที่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกล่าวไว้ กองทุนที่ดินถือเป็น "เงินสำรอง" ที่สามารถสร้างผลกำไรได้สูง หากวางแผนและใช้ด้วยความชาญฉลาด ตามการคำนวณเบื้องต้นกองทุนที่ดินทั้งสองฝั่งเส้นทางอาจมีขนาดถึงหลายพันเฮกตาร์ ครอบคลุมพื้นที่หลายท้องที่ นี่เป็นโอกาสทองในการสร้างเขตเมืองใหม่ ศูนย์กลางโลจิสติกส์ สวนอุตสาหกรรมแบบผสมผสาน หรือเขตนวัตกรรม

งานปรับพื้นที่เพื่อก่อสร้างถนนวงแหวน 4 ภาพโดย : H.Thanh

แต่ปัญหาไม่ได้ง่ายแค่เพียงว่า “ถ้าคุณมีที่ดิน ก็ขายมันซะ” ประเด็นสำคัญคือจะใช้กองทุนที่ดินอย่างชาญฉลาด ยั่งยืน และสร้างมูลค่าเพิ่มในวงกว้างได้อย่างไร แทนที่จะปล่อยให้การเก็งกำไร การแบ่งย่อย และการแยกส่วนเกิดขึ้นอย่างซ้ำซากจำเจดังที่เห็นในโครงการต่างๆ มากมาย

ความเป็นจริงจากเส้นทางแถบก่อนหน้านี้แสดงให้เห็นว่า หากไม่มีวิสัยทัศน์และวินัยในการวางแผน ที่ดินทั้งสองฝั่งของเส้นทางก็อาจถูก "ตัดขาด" ได้ง่ายๆ เนื่องจากโครงการบ้านเรือนที่ไม่สอดประสาน พื้นที่เมืองที่เป็นทางการ และการดำเนินการโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่ล่าช้า

ทางหลวงสาย 3 ถือเป็นสัญญาณเตือน พื้นที่ในเขตเมืองหลายสิบแห่งผุดขึ้น แต่ขาดการเชื่อมโยงในระดับภูมิภาค ขาดฟังก์ชันสนับสนุนการผลิต ส่งผลให้มีผู้อยู่อาศัยเพียงไม่กี่คน และที่ดินถูกกักขังอยู่ในบล็อกคอนกรีตที่ไม่มีชีวิตชีวา

ดังนั้น Belt 4 จึงไม่ใช่เส้นทางที่ถูกตีเส้นกันทั่วไป ที่ดินเป็นทรัพยากรที่มีจำกัด แต่หากมีการจัดการอย่างดี ก็จะกลายเป็นเครื่องมือดึงดูดทุนการลงทุน พัฒนาอุตสาหกรรมสีเขียว พื้นที่เมืองที่ยั่งยืน และปรับปรุงคุณภาพชีวิตของผู้คน ด้วยเหตุนี้ จำเป็นต้องมีแผนแม่บทระดับภูมิภาค โดยจะต้องวางแผนที่ดินทั้งสองฝั่งเส้นทางตามหลักการเชื่อมโยงการขนส่ง อุตสาหกรรม เขตเมือง โลจิสติกส์ และ เกษตรกรรม อัจฉริยะ

ต้องมีแนวคิดการพัฒนาแบบ “หลังยุคเข็มขัด”

เมื่อเผชิญกับปัญหาการพัฒนาที่สมดุล ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่า รัฐบาล และหน่วยงานในพื้นที่จะต้องจัดทำกรอบทางกฎหมายสำหรับการใช้ประโยชน์กองทุนที่ดินในบริเวณใกล้เคียงเส้นทางจราจรเชิงยุทธศาสตร์ให้เสร็จโดยเร็ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถดำเนินได้เพียงลำพัง แต่ต้องมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันของรัฐในบทบาทการประสานงาน การกำกับดูแล และการมุ่งเน้นการพัฒนา

เห็นด้วยกับมุมมองข้างต้น จากการพูดคุยกับผู้สื่อข่าวของหนังสือพิมพ์อุตสาหกรรมและการค้า ดร. สถาปนิก Dao Ngoc Nghiem รองประธานสมาคมวางแผนและพัฒนาเมืองเวียดนาม กล่าวว่า เพื่อให้สามารถใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดินตามถนนวงแหวนหมายเลข 4 ได้อย่างมีประสิทธิภาพ จำเป็นต้องมีการวางแนวทางเชิงกลยุทธ์เพื่อให้แน่ใจว่าการพัฒนาจะเกิดความกลมกลืนระหว่างผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจและสังคมกับข้อกำหนดการวางแผนที่ยั่งยืน ประการแรกจำเป็นต้องจัดทำแผนงานโดยละเอียด เปิดเผยต่อสาธารณะ และโปร่งใส เพื่อเชิญชวนธุรกิจต่างๆ เข้ามาลงทุนโดยเร่งด่วน

“ หากไม่มีการวางแผนอย่างละเอียด ก็ไม่สามารถพูดคุยเกี่ยวกับการพัฒนาอย่างยั่งยืนได้ วิสาหกิจที่ต้องการลงทุนยังต้องมีแผนงานที่ชัดเจน กองทุนที่ดินที่สะอาด และคำมั่นสัญญาจากรัฐบาลในการเชื่อมโยงโครงสร้างพื้นฐานและแรงจูงใจในการลงทุน ” นายดาว ง็อก เหงียม ยืนยัน

ดร. ดาว ง็อก เหงียม เสนอว่าในช่วงปี 2568-2573 ท้องถิ่นต่างๆ ควรดำเนินการพัฒนา "แผนที่การวางแผนดิจิทัล" อย่างจริงจัง และเผยแพร่สู่สาธารณะบนพอร์ทัลข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ เพื่อให้ธุรกิจต่างๆ เข้าถึงได้ง่าย ขณะเดียวกันก็หลีกเลี่ยงสถานการณ์การวางแผนที่ถูกระงับ การรอคอย หรือการปรับเปลี่ยนในท้องถิ่นที่บิดเบือนพื้นที่พัฒนา

การพัฒนาถนนวงแหวนหมายเลข 4 จะไม่เพียงแต่แก้ไขปัญหาของฮานอยเองเท่านั้น แต่ยังจะแก้ไขปัญหาในภูมิภาคต่างๆ ของเมืองหลวงอีกด้วย ภาพประกอบ

ควบคู่กับความโปร่งใสของข้อมูลแล้ว ยังจำเป็นต้องใช้กลไกการประมูลที่ดินสาธารณะอย่างรอบคอบอีกด้วย ต้องใช้ความโปร่งใสอย่างทั่วถึงเพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ของการ "จับโจรด้วยมือเปล่า" หรือการจัดการตลาด การคัดเลือกนักลงทุนยังต้องเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับเกณฑ์ความสามารถทางการเงิน ความมุ่งมั่นต่อความคืบหน้า แนวคิดในการวางแผน และความรับผิดชอบต่อสิ่งแวดล้อม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ จำเป็นต้องนำแบบจำลองการพัฒนาเมืองตามแนวทางการพัฒนาระบบขนส่งสาธารณะ (TOD) มาใช้ในการวางแผนพื้นที่เขตเมืองรอบถนนวงแหวนหมายเลข 4 โดยเร็ว “ โลกได้พิสูจน์แล้วว่าพื้นที่เขตเมืองที่ประสบความสำเร็จคือจุดที่ระบบขนส่งสาธารณะกลายมาเป็นกระดูกสันหลังของการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม หากถนนวงแหวนหมายเลข 4 เป็นเพียงเส้นทางการจราจรธรรมดา มูลค่าเพิ่มจะจำกัดอยู่แต่ถ้าวางไว้ในวิสัยทัศน์ TOD มันจะเป็นเส้นทางที่นำไปสู่การพัฒนาเมืองบริวารที่ทันสมัยและยั่งยืน ลดการพึ่งพารถยนต์ส่วนตัว และส่งเสริมการพัฒนาสีเขียว ” ดร. Dao Ngoc Nghiem กล่าวเน้นย้ำ

ด้วยเหตุนี้ พื้นที่เขตเมืองที่เกิดขึ้นรอบถนนวงแหวน 4 จึงต้องได้รับการออกแบบให้สอดคล้องกับระบบโครงสร้างพื้นฐานขนส่งสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้าใต้ดิน ระบบขนส่งมวลชนแบบด่วนพิเศษ (BRT) และจุดขนส่งโลจิสติกส์ ในเวลาเดียวกัน มีความจำเป็นที่จะต้องประกาศแผนการสร้างสถานีขนส่งขนาดใหญ่โดยเร็ว เพื่อเชื่อมโยงพื้นที่เมืองที่มีอยู่กับพื้นที่เมืองใหม่ เพื่อให้มั่นใจว่าผู้อยู่อาศัยสามารถเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกและงานต่างๆ ได้อย่างเต็มที่โดยไม่ต้องเดินทางไกลมากเกินไป

ดร. Dao Ngoc Nghiem ไม่หยุดอยู่เพียงการแสวงหาผลประโยชน์จากกองทุนที่ดินบนพื้นดินเท่านั้น แต่ยังให้ความสนใจเป็นพิเศษกับการพัฒนาพื้นที่ใต้ดิน ซึ่งเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในเมืองต่างๆ ทั่วโลกที่ทันสมัย

“ ถนนวงแหวนหมายเลข 4 ไม่เพียงแต่เป็นแกนการจราจรบนผิวดินเท่านั้น แต่ยังต้องได้รับการคำนวณเพื่อให้กลายเป็นทางเดินหลายระดับ โดยใช้พื้นที่ใต้ดินสำหรับกิจกรรมเชิงพาณิชย์ ที่จอดรถ เส้นทางรถไฟใต้ดินใต้ดิน หรือโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค นี่เป็นการแสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ระยะยาวที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพพื้นที่พัฒนาโดยไม่เพิ่มแรงกดดันต่อโครงสร้างพื้นฐานบนผิวดิน ” นาย Nghiem วิเคราะห์

หากมีการวางแผนอย่างสอดประสานกัน พื้นที่ใต้ดินตามถนนวงแหวน 4 ก็สามารถกลายเป็นระบบโครงสร้างพื้นฐานใต้ดินอัจฉริยะ เชื่อมโยงพื้นที่ในเมือง ศูนย์กลางโลจิสติกส์ และแม้กระทั่งกลายเป็นพื้นที่ทางการค้าและบริการระดับไฮเอนด์ได้ สิ่งนี้ไม่เพียงช่วยลดปัญหาการจราจรติดขัดเท่านั้น แต่ยังช่วยเพิ่มมูลค่าการใช้ที่ดินอีกด้วย ซึ่งจะช่วยสร้างแรงผลักดันการพัฒนาเศรษฐกิจในระยะยาว

ทางหลวงสาย 4 (เขตเมืองหลวง) จะต้องกลายเป็นพื้นที่สำหรับ “ระบบนิเวศการพัฒนาใหม่” ที่จะก่อให้เกิดศูนย์บริการ อุตสาหกรรมไฮเทค โลจิสติกส์สมัยใหม่ และเมืองอัจฉริยะ นั่นคือหนทางสู่การสร้างมูลค่าเพิ่มที่ยั่งยืนในระยะยาว แทนที่จะเป็น “โรคที่ดิน” ที่หายได้เร็วและทิ้งผลกระทบระยะยาว

ในปัจจุบัน เราต้องมีแนวคิดในการ "สร้างพื้นที่พัฒนา" มากกว่าที่จะมุ่งเน้นแค่การ "ขายที่ดินเพื่อเงิน" เพียงอย่างเดียว ณ เวลานั้น พื้นที่ทุกตารางเมตรริมทางหลวงสาย 4 จะไม่เพียงแต่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจทันทีเท่านั้น แต่ยังเป็นรากฐานสำหรับการสร้างอนาคตของดินแดนที่อุดมสมบูรณ์และเจริญรุ่งเรืองอีกด้วย

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าประสบการณ์จากเกาหลี ญี่ปุ่น และสิงคโปร์ แสดงให้เห็นว่าเส้นทางหนึ่งแถบหนึ่งเส้นทางมีประสิทธิผลก็ต่อเมื่อมีการใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดินโดยรอบอย่างมีการวางแผนอย่างมีประสิทธิผล ซึ่งจะช่วยให้บรรลุเป้าหมายในการพัฒนาอุตสาหกรรมและความทันสมัย ​​ไม่ใช่แค่การ "ขายที่ดินเพื่อเงิน" เท่านั้น

เทียน คิม

ที่มา: https://congthuong.vn/bien-quy-dat-vanh-dai-4-thanh-dong-luc-phat-trien-moi-386970.html