ยกเลิกข้อกำหนดบังคับสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านพื้นที่ซื้อขาย

ต่อเนื่องจากการประชุมสมัยที่ 25 ในช่วงบ่ายของวันที่ 24 สิงหาคม 2558 ณ รัฐสภา คณะกรรมาธิการสามัญของรัฐสภาได้แสดงความเห็นเกี่ยวกับการชี้แจง การยอมรับ และการแก้ไขร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม)

นายหวู่ ฮ่อง ถัน ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ รายงานในการประชุมว่า ตามความเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้มีการพิจารณาร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) เพื่อให้มีขอบเขตในการปรับปรุงร่วมกับร่างกฎหมายว่าด้วยที่ดิน (แก้ไข) ร่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (แก้ไข) และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ร่างกฎหมายดังกล่าวจะรับรองไม่ให้มีการทับซ้อนหรือขัดแย้งในขอบเขตการกำกับดูแล พร้อมทั้งรับรองความสอดคล้องและประสานกันของระบบกฎหมาย และปรับปรุงในทิศทางของการกำหนดขอบเขตการกำกับดูแลอย่างชัดเจน ซึ่งรวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สิทธิและหน้าที่ขององค์กรและบุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการบริหารจัดการของรัฐในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ หวู่ ฮ่อง ถัน กล่าวว่า ร่างกฎหมายดังกล่าวได้เพิ่มบทบัญญัติในกรณีที่กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่มีผลบังคับใช้ เพื่อให้เป็นไปตามขอบเขตการกำกับดูแลของร่างกฎหมายดังกล่าว สำหรับแนวคิดเรื่อง “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ร่างกฎหมายได้แก้ไขแนวคิดเรื่องธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้ ชี้แจงประเภทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ชัดเจน เสริมเนื้อหาเรื่องการดำเนินการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ ใช้คำว่า “เพื่อผลกำไร” ให้สอดคล้องกับหลักการดำเนินธุรกิจที่กำหนดไว้ในกฎหมายวิสาหกิจ

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจสภาแห่งชาติ หวู่ ฮ่อง ถันห์ นำเสนอรายงาน ภาพโดย: ดวน ตัน/VNA

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ หวู่ ฮ่อง ถัน กล่าวว่า มีความคิดเห็นจำนวนมากที่เสนอแนะว่าไม่ควรบังคับให้เป็นข้อบังคับ แต่ควรสนับสนุนการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านช่องทางซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น มีความคิดเห็นบางประการที่ตรงกันเกี่ยวกับกฎระเบียบเกี่ยวกับประเภทการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านทางตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

คณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจพบว่าสรุปทางปฏิบัติของการดำเนินการตามกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2014 แสดงให้เห็นว่าพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่ได้รับประกันความโปร่งใสและไม่รับประกันความปลอดภัยทางกฎหมายของธุรกรรม เนื่องจากพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้รับผลประโยชน์ในความสัมพันธ์ของธุรกรรม การบังคับให้ทำธุรกรรมผ่านช่องทางซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่สอดคล้องกับระบบกฎหมายในปัจจุบัน ขัดขวางเสรีภาพในการดำเนินธุรกิจ มีความเสี่ยงในการใช้ประโยชน์จากกฎหมายเพื่อผูกขาดและรบกวนตลาด และไม่รับประกันการดำเนินภารกิจในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสุขภาพดี ปลอดภัย และยั่งยืน

เพื่อตอบสนองต่อความคิดเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ร่างกฎหมายดังกล่าวได้รับการแก้ไขในทิศทางดังต่อไปนี้: ยกเลิกบทบัญญัติบังคับเกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านระบบซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในบทที่ 7 ของร่างกฎหมาย เพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุนและลูกค้าในการเลือกวิธีการทำธุรกรรมได้อย่างอิสระ มาตรา 8 เพิ่มเติม 7 แห่งร่างกฎหมายว่าด้วยนโยบายรัฐเกี่ยวกับการลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้ “รัฐส่งเสริมให้องค์กรและบุคคลทำธุรกรรมการซื้อ ขาย โอน เช่า ให้เช่าบ้าน งานก่อสร้าง และสิทธิการใช้ที่ดินผ่านช่องทางซื้อขายอสังหาริมทรัพย์”

ร่างกฎหมายเสนอทางเลือกสองทางสำหรับการฝากเงินในธุรกิจที่อยู่อาศัยและโครงการก่อสร้างในอนาคต

ตัวเลือกที่ 1: กฎระเบียบ “ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้าได้เฉพาะในกรณีที่โครงการมีแบบบ้านพื้นฐานที่ได้รับการประเมินจากหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง ข้อตกลงการวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้างให้ชัดเจน และจำนวนเงินมัดจำต้องไม่เกิน 10% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง”

ตัวเลือกที่ 2: กฎระเบียบ “ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขการดำเนินกิจการทั้งหมดและดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้เท่านั้น”

คณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจได้เลือกทางเลือกที่ 1 เนื่องจากเมื่อการออกแบบขั้นพื้นฐานได้รับการประเมินโดยหน่วยงานก่อสร้างเฉพาะทาง ความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการจะมีความชัดเจนเพียงพอสำหรับผู้ซื้อ องค์กรต่างๆ มักจะมีความกระตือรือร้นมากขึ้นในการวางแผนธุรกิจ โดยเริ่มตั้งแต่การออกแบบการก่อสร้างหลังจากการออกแบบพื้นฐานแล้ว

ตามที่คณะกรรมการเศรษฐกิจถาวรระบุว่า อัตราการยอมรับเงินฝากจำเป็นต้องได้รับการควบคุมในระดับที่เหมาะสม เพื่อให้แน่ใจว่าจุดประสงค์ของการฝากเงินนั้นไม่ใช่เพื่อให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รับเงินฝากเป็นช่องทางระดมเงินทุน

หากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากสูงเกินไป ก็จะไม่สามารถขจัดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีความสามารถออกจากการเข้าร่วมในตลาดได้ ส่งผลให้เพิ่มความเสี่ยงของการยักยอกเงินทุน การฉ้อโกง และการยักยอกทรัพย์สินของลูกค้า (ประชาชน) หากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากต่ำเกินไป ก็จะไม่สามารถผูกมัดความรับผิดชอบของฝ่ายที่เกี่ยวข้องได้อย่างมีประสิทธิผล และฝ่ายที่เกี่ยวข้องอาจยินยอมที่จะละเมิดพันธะและยอมรับการสูญเสียเงินฝากก็ได้

ดังนั้นร่างกฎหมายจึงกำหนดให้อัตราดอกเบี้ยเงินฝากสูงสุดอยู่ที่ร้อยละ 10 ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อ นอกจากนี้ ร่างกฎหมายดังกล่าวยังเสริมระเบียบที่คู่สัญญาจะต้องระบุราคาซื้อขายและเช่าซื้ออย่างชัดเจนในสัญญามัดจำ ซึ่งจะช่วยผูกมัดความรับผิดชอบและรับรองการลงนามในสัญญา

ตามที่คณะกรรมการถาวรแห่งคณะกรรมการเศรษฐกิจได้กล่าวไว้ สำหรับทางเลือกที่ 2 ที่ให้มีการเก็บเงินมัดจำเมื่อ “บ้านหรืองานก่อสร้างได้ตรงตามเงื่อนไขการเริ่มดำเนินการทั้งหมดและได้ดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้” จะไม่มีความหมายว่าเป็นเงินมัดจำอีกต่อไป แต่จะกลายเป็นการชำระเงินตามสัญญาตามความคืบหน้าโดยพื้นฐาน

ก่อนหน้านี้ในการประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติครั้งที่ 5 ได้หารือและแสดงความเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) คณะกรรมาธิการเศรษฐกิจถาวรซึ่งมีประธานเป็นประธานได้ประสานงานกับหน่วยงานร่างกฎหมาย ( กระทรวงก่อสร้าง ) และหน่วยงานและองค์กรที่เกี่ยวข้องเพื่อศึกษา พิจารณา และอธิบายการแก้ไขร่างกฎหมายดังกล่าว โดยยึดหลักความเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ พร้อมกันนี้ ให้จัดประชุมหารือเชิงปฏิบัติการกับผู้เชี่ยวชาญ ผู้บริหาร และผู้ได้รับผลกระทบจากร่างกฎหมาย เพื่อให้มีพื้นฐานทางทฤษฎีและปฏิบัติมากขึ้น เพื่อปรับปรุงร่างกฎหมายให้สมบูรณ์แบบ

ร่างพระราชบัญญัติฯ ที่ผ่านความเห็นชอบและแก้ไขแล้ว มี 10 บท 84 มาตรา โดยตัด 9 มาตรา และเพิ่ม 1 มาตรา จากร่างพระราชบัญญัติฯ ที่เสนอสภานิติบัญญัติแห่งชาติในสมัยประชุมครั้งที่ 5

ตามรายงานของหนังสือพิมพ์ VNA/Tin Tuc

แหล่งที่มา