เตือนอย่าฉวยโอกาสประมูลที่ดินเก็งกำไร คดีบุกรุกที่ดิน 4 ราย รอลงบัญชีแดง

บินห์เซือง เปิดประมูลที่ดิน "ทอง" หลายสิบแปลง ปรับราคาที่ดินเกษตรเป็นที่อยู่อาศัยตามกฎหมายใหม่ 4 คดีบุกรุกและฝ่าฝืน พิจารณาขึ้นทะเบียนหนังสือแดง... ข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

อสังหาริมทรัพย์ : ที่ดินประมูลในเขตฮว่ายดึ๊ก กรุงฮานอย (ที่มา: Vietnamnet)

เตือนอย่าฉวยโอกาสประมูลที่ดินเก็งกำไรขึ้นราคา

ในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา ประชาชนให้ความสนใจกับการประมูลที่ดิน 19 แปลง ในย่านลองคุ้ก (ตำบลเตี่ยนเยน อำเภอหว่ายดึ๊ก กรุงฮานอย) โดยราคาประมูลที่ชนะเป็นสถิติใหม่ เมื่อเทียบกับราคาก่อนหน้าของบางเขตชานเมืองของกรุงฮานอย ซึ่งสูงถึง 133.3 ล้านดองต่อตารางเมตร นายหน้าที่ดินหลายรายลงโฆษณาขายที่ดินที่คาดว่าจะประมูลสำเร็จ โดยมีส่วนต่างตั้งแต่ 200 ล้านดองขึ้นไป

จากข้อมูลของ ลาวด่ง คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า "เนื่องจากราคาประมูลที่ชนะสูงกว่าราคาเฉลี่ยถึง 2-3 เท่า ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินในพื้นที่โดยรอบจึงมีความคิดที่จะดันราคาขายที่ดินให้สูงขึ้น ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างฉับพลันยังก่อให้เกิดกระแสการเก็งกำไรที่ดิน ซึ่งหลายคนรีบเร่งซื้อที่ดินเพื่อหวังผลกำไรจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม สถานการณ์เช่นนี้อาจทำให้เกิดสถานการณ์ที่เงินไหลเข้าที่ดินแทนที่จะถูกนำไปใช้หมุนเวียนในกิจกรรม ทางเศรษฐกิจ อื่นๆ"

เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นไปตามกฎหมาย การเปิดเผยข้อมูล และความโปร่งใส นายกรัฐมนตรีฝ่าม มิญ จิ่ง ได้ยื่นคำร้องให้แก้ไขการประมูลที่ดิน รายงานระบุอย่างชัดเจนว่าในบางกรณี ราคาที่ชนะการประมูลสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า ซึ่งรวมถึงกรณีที่รายงานราคาสูงผิดปกติด้วย ดังนั้น นายกรัฐมนตรีจึงมอบหมายให้ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดและเมืองต่างๆ กำกับดูแลหน่วยงานที่เกี่ยวข้องให้ตรวจสอบการจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในพื้นที่

ระหว่างที่รอเจ้าหน้าที่สอบสวนและสรุปผลขั้นสุดท้าย บริษัท Lac Viet Joint Stock Auction ได้ประกาศระงับการประมูลที่ดิน 2 แปลง จำนวน 52 แปลง ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าการควบคุมการเก็งกำไรที่ดินเป็นภารกิจเร่งด่วน การควบคุมและรับมือกับการเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อตั้งแต่ต้นจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน

ทนายความเจือง อันห์ ตู ประธานสำนักงานกฎหมายททท. (สมาคมเนติบัณฑิตยสภาฮานอย) ให้ความเห็นว่า การเก็งกำไรที่ดินกำลังกลายเป็นประเด็นร้อน ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น และทำให้คนหนุ่มสาวและผู้มีรายได้ปานกลางเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น เพื่อป้องกันสถานการณ์เช่นนี้ ทนายความตูได้เสนอแนวทางแก้ไขหลายประการเพื่อควบคุมการเก็งกำไรและสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

มาตรการหนึ่งที่มีประสิทธิภาพคือการจัดเก็บภาษีสูงสำหรับการซื้อที่ดินโดยไม่ได้ใช้ประโยชน์จริง เมื่อบุคคลหรือองค์กรซื้อที่ดินแต่ไม่ได้ก่อสร้างภายในระยะเวลาที่กำหนด พวกเขาจะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้น ซึ่งไม่เพียงแต่สร้างแรงกดดันทางเศรษฐกิจให้กับนักเก็งกำไรเท่านั้น แต่ยังส่งเสริมการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้นอีกด้วย

การบังคับใช้กฎระเบียบเกี่ยวกับกำหนดเวลาการก่อสร้างที่บังคับบนที่ดินที่ประมูลขายทอดตลาดเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการป้องกันการเก็งกำไร หากผู้ชนะการประมูลไม่ก่อสร้างภายในเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์ที่ดินอาจถูกเพิกถอนได้ วิธีนี้ช่วยให้มั่นใจได้ว่าที่ดินจะไม่ถูกกักตุนอย่างสิ้นเปลืองและส่งเสริมการพัฒนาเมือง

ตามที่ทนายความ Truong Anh Tu กล่าว การจำกัดเวลาในการโอนที่ดินหลังจากการซื้อก็ถือเป็นมาตรการที่สำคัญเช่นกัน

นอกจากนี้ รัฐบาลยังสามารถปรับนโยบายสินเชื่อโดยการเพิ่มความเข้มงวดเงื่อนไขสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุนที่ไม่มีความจำเป็นต้องใช้ที่ดินอย่างแท้จริง ซึ่งไม่เพียงแต่จะช่วยลดปริมาณเงินทุนเก็งกำไรที่ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังช่วยปกป้องผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงอีกด้วย การมีโครงการบ้านจัดสรรและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจำนวนมากจะช่วยสร้างสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาด เมื่อมีตัวเลือกที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับงบประมาณของผู้มีรายได้ปานกลาง แรงกดดันด้านราคาที่ดินก็จะลดลง ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์มีความเหมาะสมมากขึ้น

สุดท้าย การปฏิรูปกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้สามารถแบ่งแยกและขายที่ดินได้ในบางกรณี อาจเป็นทางออกในการเพิ่มอุปทานที่ดินในตลาด ช่วยพยุงราคาที่ดินให้เย็นลงได้” นายตูกล่าว

บิ่ญเซืองเปิดประมูลที่ดิน “ทองคำ” หลายสิบแปลง

เพื่อสร้างรายได้ จังหวัดบิ่ญเซืองจึงตัดสินใจประมูลที่ดินหลายสิบแปลง รวมถึงพื้นที่หลายแห่งที่เคยเป็นสำนักงานใหญ่ของรัฐบาลและถือเป็น "ที่ดินทองคำ" อันทรงคุณค่า

นั่นคือข้อมูลที่คณะกรรมการอำนวยการได้ให้ไว้สำหรับการดำเนินโครงการการแสวงหาผลประโยชน์จากกองทุนที่ดิน การสร้างรายได้จากที่ดินเพื่อรองรับการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของจังหวัดบิ่ญเซืองในช่วงปี 2567-2568 พร้อมวิสัยทัศน์ถึงปี 2573 ในการประชุมเมื่อเร็วๆ นี้

ทั้งนี้ ที่ดินที่นำมาประมูลส่วนใหญ่มาจากที่ดินสำหรับใช้เป็นสำนักงาน สถานประกอบการของหน่วยงานภาครัฐ หน่วยงานบริการสาธารณะ ที่ดินที่ยึดคืนและส่งมอบให้องค์การบริหารส่วนที่ดินเพื่อบริหารจัดการ ที่ดินสาธารณะที่ท้องถิ่นบริหารจัดการ ที่ดินของรัฐวิสาหกิจที่โอนกรรมสิทธิ์แล้ว ที่ดินที่จัดระบบและเวนคืนแล้ว ที่ดินส่วนบุคคลและที่ดินขององค์กรที่ใช้อยู่ในปัจจุบันและคาดว่าจะยึดคืนได้ตามผังการใช้ที่ดินและผังพัฒนาเขตเมือง เขตอุตสาหกรรม บริการทางการค้า โลจิสติกส์ ฯลฯ

ในจำนวนนี้ มีแปลงที่ดินจำนวนมากที่ตั้งอยู่ในทำเลทองของจังหวัดบิ่ญเซือง ซึ่งเป็นสำนักงานใหญ่ของหน่วยงานและหน่วยงานของรัฐหลายแห่ง และถือเป็น "ที่ดินทองคำ" เนื่องจากมีคุณค่ามหาศาล

คาดว่าจะมีการประมูลที่ดิน 38 แปลง รวมพื้นที่เกือบ 400 เฮกตาร์ (สิทธิการใช้ที่ดิน และทรัพย์สินสาธารณะ) การประมูลจะจัดขึ้นเป็นระยะๆ โดยในปี 2567 จะมีการประมูลที่ดิน 10 แปลง รวมพื้นที่ประมาณ 8.3 เฮกตาร์

ภายในปี 2568 จังหวัดจะดำเนินการประมูลที่ดินต่อไปอีก 17 แปลง พื้นที่รวมกว่า 331 ไร่ และในปี 2569-2573 จังหวัดจะดำเนินการประมูลที่ดินอีก 11 แปลง พื้นที่รวม 52.2 ไร่

การประมูลที่ดินดังกล่าวจะทำให้จังหวัดบิ่ญเซืองสามารถรวบรวมเงินจำนวน "มหาศาล" เพื่อใช้ในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

ผู้นำศูนย์พัฒนาที่ดินจังหวัดบิ่ญเซือง กล่าวว่า นอกเหนือจากการประมูลแปลงที่ดินแล้ว จังหวัดยังจะเสนอตัวคัดเลือกนักลงทุนสำหรับแปลงที่ดิน 75 แปลง รวมถึงพื้นที่เมืองใหม่ 75 แห่งและพื้นที่พัฒนาเมืองด้วย

ขณะนี้โครงการกำลังอยู่ในระหว่างการนำเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัดบิ่ญเซืองเพื่อพิจารณาและแสดงความคิดเห็นก่อนดำเนินการ

คดีบุกรุกที่ดินและฝ่าฝืน 4 คดี พิจารณาออกหนังสือปกแดง

ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2557 มีกรณีการใช้ที่ดินที่มีการละเมิดสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 จำนวน 4 กรณี ที่จะนำมาพิจารณาในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (หนังสือปกแดง)

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรา 139 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่าในกรณีแรก ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2557 เนื่องจากการบุกรุกทางเดินปลอดภัยของงานก่อสร้างหลังจากที่รัฐประกาศและวางเครื่องหมายแล้ว การบุกรุกบนถนน ข้างทาง และทางเท้าหลังจากประกาศกำหนดเขตการก่อสร้าง การบุกรุกที่ดินที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการสร้างสำนักงานใหญ่ของหน่วยงาน งานสาธารณะ และงานสาธารณะอื่นๆ รัฐต้องเรียกคืนที่ดินเพื่อนำกลับมาใช้ก่อสร้างโดยไม่ต้องออกหนังสือปกแดงสำหรับพื้นที่ที่ถูกบุกรุก

อย่างไรก็ตาม ในกรณีการละเมิดที่ดินดังกล่าวข้างต้น หากมีการปรับเปลี่ยนผังการใช้ที่ดินและผังการก่อสร้างที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่แล้ว แต่พื้นที่ที่ถูกบุกรุกไม่ได้อยู่ในเขตความปลอดภัยงานสาธารณะ ไม่อยู่ในเขตก่อสร้างถนน ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อใช้เป็นสำนักงานใหญ่ของหน่วยงาน งานสาธารณะ หรืองานสาธารณะอื่นๆ บุคคลที่กำลังใช้ที่ดินดังกล่าวอยู่จะได้รับการพิจารณาให้จัดทำหนังสือรับรองที่ดินสีแดง เจ้าของที่ดินต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเมื่อจัดทำหนังสือรับรองที่ดินสีแดง

ในกรณีที่สอง ผู้ที่ใช้ประโยชน์จากพื้นที่ที่ถูกบุกรุกซึ่งอยู่ในแผนงานป่าไม้เพื่อป่าสงวนและป่าอนุรักษ์ จะได้รับคำสั่งจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดให้ทวงคืนพื้นที่ที่ถูกบุกรุกและส่งมอบให้คณะกรรมการจัดการป่าไม้เพื่อการจัดการและใช้ประโยชน์ ผู้ที่ใช้ประโยชน์จากพื้นที่ที่ถูกบุกรุกจะได้รับการพิจารณาจากคณะกรรมการจัดการป่าไม้เพื่อการคุ้มครองและพัฒนาป่าไม้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยป่าไม้

หากท้องถิ่นนั้นไม่มีคณะกรรมการจัดการป่าไม้ บุคคลที่ใช้ที่ดินที่ถูกบุกรุกหรือยึดครอง จะได้รับการจัดสรรที่ดินโดยรัฐเพื่อวัตถุประสงค์ในการปกป้องและพัฒนาป่าคุ้มครอง และจะได้รับการพิจารณาให้อยู่ในบัญชีแดง

หากพื้นที่ที่ถูกบุกรุกเป็นพื้นที่เกษตรกรรมและป่าไม้ และมีแผนที่จะพัฒนาเป็นโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะยึดคืนและส่งมอบที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้ลงทุนเพื่อดำเนินการก่อสร้าง บุคคลที่ใช้ที่ดินดังกล่าวอยู่ในปัจจุบันโดยฝ่าฝืนจะได้รับอนุญาตให้ใช้ที่ดินดังกล่าวเป็นการชั่วคราวจนกว่ารัฐจะยึดคืน และต้องรักษาสถานะที่ดินเดิมและจดทะเบียนที่ดิน

ที่ดินบุกรุกที่เกิดจากการทำเกษตรกรรมหรือเพื่ออยู่อาศัยในปัจจุบันก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2557 ไม่รวมอยู่ในผังการจัดการป่าไม้ประเภทป่าใช้ประโยชน์พิเศษ ป่าอนุรักษ์ ไม่รวมอยู่ในผังการใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ ผู้ใช้ที่ดินจะต้องได้รับการพิจารณาให้ออกหนังสือปกแดงและต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามบทบัญญัติของกฎหมาย

กรณีที่สาม ครัวเรือนและบุคคลที่มีการใช้ที่ดินอันเป็นการบุกรุกหรือครอบครองที่ไม่เข้าข่ายกรณีข้างต้นและนำที่ดินไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ หากใช้ที่ดินอย่างมั่นคงถูกต้องตามผังเมืองระดับอำเภอหรือผังเมืองทั่วไปหรือผังเมืองรวมหรือผังเมืองย่อยหรือผังเมืองก่อสร้างหรือผังเมืองชนบท จะได้รับการพิจารณาออกหนังสือปกแดงและต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามบทบัญญัติของกฎหมาย

หากที่ดินที่ละเมิดไม่ได้รับการใช้ให้มั่นคงหรือไม่เป็นไปตามผังเมือง ผู้ใช้สามารถใช้ที่ดินนั้นได้ชั่วคราวเท่านั้นเมื่อรัฐทวงคืน

ท้ายที่สุด ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินเกษตรกรรมที่ตนเองได้ทวงคืนมาและไม่มีข้อพิพาทใดๆ จะได้รับหนังสือรับรองจากรัฐตามวงเงินจัดสรรที่ดินเกษตรกรรมที่คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดกำหนด พื้นที่ที่เกินวงเงินดังกล่าวจะถูกโอนเป็นสัญญาเช่าที่ดินของรัฐ

กรณีครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินฝ่าฝืนกฎหมายที่ดินที่ประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2557 เป็นต้นไป รัฐจะไม่ออกหนังสือปกแดงและจะดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ราคาการแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินที่อยู่อาศัยภายใต้กฎหมายใหม่

ตามมาตรา 8 ข้อ 1 และ 2 แห่งพระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP เมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจออกคำตัดสินอนุญาตให้ครัวเรือนและบุคคลเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้เป็นที่ดินที่อยู่อาศัย ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะถูกคำนวณดังนี้:

โดยที่ : ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินประเภทที่ดินภายหลังการแปลงสภาพคิดดังนี้

ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินประเภทที่ดินก่อนเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน (ต่อไปนี้เรียกว่า ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก่อนเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน) คำนวณได้ดังนี้

สำหรับที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ คือ ที่ดินทำกินของครัวเรือนหรือบุคคลที่รัฐจัดสรรที่ดินให้โดยไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือ ที่ดินทำกินที่มีแหล่งกำเนิดการโอนโดยชอบด้วยกฎหมายจากครัวเรือนหรือบุคคลที่รัฐจัดสรรที่ดินให้โดยไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ให้คำนวณราคาที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ โดยนำ (=) เนื้อที่ดิน (x) คูณด้วยราคาที่ดินประเภทที่ดินทำกินที่สอดคล้องกันในบัญชีราคาที่ดิน

สำหรับที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ คือ ที่ดินทำการเกษตร รัฐให้เช่าที่ดินและจ่ายค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดอายุการเช่า ค่าเช่าที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้คำนวณดังนี้

ในนั้น:

ราคาที่ดินที่สอดคล้องกับระยะเวลาเช่าที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์เป็นราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าเช่าที่ดินที่ชำระเป็นเงินก้อนเดียวตลอดระยะเวลาเช่า

ระยะเวลาการใช้ที่ดินที่เหลือจะกำหนดโดย (=) ระยะเวลาการจัดสรรหรือเช่าที่ดินก่อนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินลบด้วย (-) ระยะเวลาการใช้ที่ดินก่อนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์

กรณีระยะเวลาการใช้ที่ดินคงเหลือที่กำหนดตามสูตรที่กำหนดไว้ในข้อนี้มีจำนวนไม่ครบ 1 ปี ให้คิดเป็นรายเดือน หากระยะเวลาไม่ครบ 1 เดือน ให้นับระยะเวลา 15 วันขึ้นไปเป็น 1 เดือน หากน้อยกว่า 15 วัน ไม่ต้องคิดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นจำนวนวันนี้

สำหรับที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ คือ ที่ดินทำกินที่รัฐให้เช่าในรูปแบบค่าเช่าที่ดินรายปี ค่าเช่าที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้เป็นศูนย์ (= 0)

หมายเหตุ : กรณีค่าใช้ที่ดินประเภทที่ดินภายหลังเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน น้อยกว่าหรือเท่ากับราคาที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ค่าใช้ที่ดินเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจะเป็นศูนย์ (=0)

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html