เตือนอย่าฉวยโอกาสประมูลที่ดินเก็งกำไร 4 คดีบุกรุกที่ดิน พิจารณาออกหนังสือแดง

บินห์เซืองประมูลที่ดิน “ทอง” หลายสิบแปลง ราคาแปลงที่ดิน เกษตร เป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยตามกฎหมายใหม่ 4 คดีบุกรุกและฝ่าฝืนกฎหมาย เข้าข่ายต้องขึ้นบัญชีแดง... ข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

อสังหาฯ : ที่ดินประมูลในเขตฮ่วยดึ๊ก ฮานอย (ที่มา : Vietnamnet)

เตือนอย่าฉวยโอกาสประมูลที่ดินเก็งกำไรขึ้นราคา

ในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา ประชาชนให้ความสนใจการประมูลที่ดิน 19 แปลงในพื้นที่ลองคุ้ก (ตำบลเตียนเยน อำเภอหว่ายดึ๊ก กรุงฮานอย) โดยราคาประมูลที่ชนะการประมูลถือเป็น "สถิติใหม่" เมื่อเทียบกับราคาก่อนหน้านี้ของเขตชานเมืองบางแห่งของกรุงฮานอย ซึ่งอยู่ที่ 133.3 ล้านดองต่อตารางเมตร "นายหน้าที่ดิน" จำนวนมากได้ลงโฆษณาขายที่ดินที่คาดว่าจะประมูลสำเร็จ โดยมีส่วนต่าง 200 ล้านดองขึ้นไป

ตามข้อมูลของ ลาวด่ง นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า “เนื่องจากราคาประมูลที่ชนะสูงกว่าราคาเฉลี่ย 2-3 เท่า ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินในบริเวณใกล้เคียงจึงมีความคิดที่จะดันราคาขายที่ดินของตนให้สูงขึ้น ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างกะทันหันยังอาจก่อให้เกิดกระแสการเก็งกำไรที่ดินอีกด้วย โดยผู้คนจำนวนมากรีบเร่งซื้อที่ดินโดยหวังจะทำกำไรจากราคาที่ดินที่ปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ดังกล่าวอาจทำให้เกิดสถานการณ์ที่เงินไหลเข้าสู่ที่ดินแทนที่จะหมุนเวียนในกิจกรรม ทางเศรษฐกิจ อื่นๆ”

เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นไปตามกฎหมาย ประชาสัมพันธ์ และความโปร่งใส นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh ได้ขอให้แก้ไขการประมูลที่ดิน โดยรายงานระบุอย่างชัดเจนว่าในบางกรณี ราคาที่ชนะการประมูลสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า รวมถึงกรณีที่รายงานราคาสูงผิดปกติ ดังนั้น นายกรัฐมนตรีจึงมอบหมายให้ประธานคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองต่างๆ สั่งให้หน่วยงานที่มีอำนาจตรวจสอบการจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในพื้นที่

ในขณะที่รอให้ทางการสอบสวนและสรุปผลขั้นสุดท้าย บริษัท Lac Viet Joint Stock Auction ได้ประกาศระงับการประมูลที่ดิน 52 แปลง จำนวน 2 ครั้ง ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าการควบคุมการเก็งกำไรที่ดินเป็นงานเร่งด่วน การควบคุมและจัดการการเก็งกำไรและเงินเฟ้อราคาตั้งแต่เริ่มต้นจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาได้อย่างแข็งแรงและยั่งยืน

ทนายความ Truong Anh Tu ประธานสำนักงานกฎหมาย TAT (สมาคมทนายความฮานอย) แสดงความเห็นว่า การเก็งกำไรที่ดินกำลังกลายเป็นปัญหาเร่งด่วน ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น และทำให้คนหนุ่มสาวและคนที่มีรายได้ปานกลางเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น เพื่อป้องกันสถานการณ์ดังกล่าว ทนายความ Tu ได้เสนอวิธีแก้ปัญหาหลายประการเพื่อควบคุมการเก็งกำไรและทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีเสถียรภาพ

“มาตรการที่มีประสิทธิผลอย่างหนึ่งคือการจัดเก็บภาษีสูงสำหรับการซื้อที่ดินโดยไม่ได้ใช้ประโยชน์จริง เมื่อบุคคลหรือองค์กรซื้อที่ดินและไม่ก่อสร้างภายในระยะเวลาหนึ่ง พวกเขาจะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้น ซึ่งไม่เพียงแต่สร้างแรงกดดันทางเศรษฐกิจให้กับนักเก็งกำไรเท่านั้น แต่ยังส่งเสริมการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้นอีกด้วย

การใช้กฎเกณฑ์กำหนดระยะเวลาก่อสร้างบนที่ดินที่ประมูลขายทอดตลาดถือเป็นอีกแนวทางหนึ่งในการปราบปรามการเก็งกำไร หากผู้ชนะการประมูลไม่ก่อสร้างภายในเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์ที่ดินก็จะถูกเพิกถอน วิธีนี้จะช่วยให้มั่นใจได้ว่าที่ดินจะไม่ถูกกักตุนอย่างสิ้นเปลือง และส่งเสริมการพัฒนาเมืองอีกด้วย

ตามที่ทนายความ Truong Anh Tu กล่าว การจำกัดระยะเวลาในการโอนที่ดินหลังจากการซื้อก็ถือเป็นมาตรการที่สำคัญเช่นกัน

นอกจากนี้ รัฐบาลสามารถปรับนโยบายสินเชื่อได้ด้วยการเพิ่มความเข้มงวดเงื่อนไขสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุนที่ไม่มีความจำเป็นต้องใช้ที่ดินอย่างแท้จริง ซึ่งจะไม่เพียงแต่ช่วยลดปริมาณเงินทุนเก็งกำไรที่ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังช่วยปกป้องผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงอีกด้วย การจัดให้มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านราคาประหยัดจำนวนมากจะช่วยสร้างสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาด เมื่อมีตัวเลือกที่อยู่อาศัยที่เหมาะกับงบประมาณของผู้มีรายได้ปานกลางมากขึ้น แรงกดดันต่อราคาที่ดินก็จะลดลง ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์มีความสมเหตุสมผลมากขึ้น

สุดท้าย การปฏิรูปกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้สามารถแบ่งย่อยและขายที่ดินได้ในบางกรณี ก็อาจเป็นทางออกในการเพิ่มอุปทานที่ดินในตลาดได้ ช่วยทำให้ราคาที่ดินลดลง” นายทู กล่าว

บิ่ญเซืองเปิดประมูลที่ดิน “ทองคำ” หลายสิบแปลง

เพื่อสร้างรายได้ จังหวัดบิ่ญเซืองจึงตัดสินใจประมูลที่ดินหลายสิบแปลง รวมถึงพื้นที่หลายแห่งที่เคยเป็นสำนักงานใหญ่ของรัฐบาลและถือเป็น "ที่ดินทองคำ" อันทรงคุณค่า

นั่นคือข้อมูลที่คณะกรรมการกำกับดูแลให้ไว้เพื่อดำเนินการโครงการการใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดินเพื่อสร้างรายได้จากที่ดินเพื่อรองรับการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของจังหวัดบิ่ญเซืองในช่วงปี 2567-2568 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2573 ในการประชุมเมื่อเร็วๆ นี้

ทั้งนี้ ที่ดินที่นำมาประมูลส่วนใหญ่ได้มาจากที่ดินเพื่อใช้เป็นสำนักงาน สถานประกอบการของหน่วยงานภาครัฐ หน่วยงานบริการสาธารณะ ที่ดินที่ยึดคืนและส่งมอบให้องค์การพัฒนาที่ดินไปบริหารจัดการ ที่ดินสาธารณะที่บริหารจัดการโดยท้องถิ่น ที่ดินของรัฐวิสาหกิจที่แปลงสภาพแล้ว จัดการและยึดคืนใหม่ ที่ดินส่วนบุคคลและที่ดินขององค์กรซึ่งใช้งานอยู่ในปัจจุบันและคาดว่าจะยึดคืนตามผังการใช้ที่ดินและผังพัฒนาเขตเมือง นิคมอุตสาหกรรม บริการทางการค้า โลจิสติกส์ ฯลฯ

ในจำนวนนี้ มีที่ดินจำนวนมากมายที่ตั้งอยู่ในทำเลทองของจังหวัดบิ่ญเซือง ซึ่งเป็นสำนักงานใหญ่ของหน่วยงานและรัฐบาลหลายแห่ง และได้รับการยกย่องว่าเป็น “ที่ดินทองคำ” เนื่องจากมีมูลค่ามหาศาล

คาดว่าจะมีการประมูลที่ดินจำนวน 38 แปลง พื้นที่รวมประมาณ 400 ไร่ (สิทธิการใช้ที่ดิน ทรัพย์สินของรัฐ) โดยการประมูลจะจัดขึ้นเป็นระยะๆ ในปี 2567 เพียงปีเดียว จะมีการประมูลที่ดินรวม 10 แปลง พื้นที่รวมประมาณ 8.3 ไร่

ภายในปี 2568 จังหวัดจะดำเนินการประมูลที่ดินต่อไปอีก 17 แปลง มีพื้นที่รวมกว่า 331 ไร่ และในช่วงปี 2569-2573 จังหวัดจะดำเนินการประมูลที่ดินอีก 11 แปลง มีพื้นที่รวมกว่า 52.2 ไร่

จากการประมูลที่ดินดังกล่าว จังหวัดบิ่ญเซืองจะรวบรวมเงินได้ "จำนวนมหาศาล" เพื่อใช้ในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

ผู้นำศูนย์พัฒนาที่ดินจังหวัดบิ่ญเซือง กล่าวว่า นอกเหนือจากการประมูลแปลงที่ดินแล้ว จังหวัดยังจะเสนอราคาคัดเลือกนักลงทุนสำหรับแปลงที่ดิน 75 แปลง รวมถึงพื้นที่เมืองใหม่ 75 แห่งและพื้นที่พัฒนาเมืองด้วย

ขณะนี้โครงการกำลังอยู่ในระหว่างนำเสนอคณะกรรมการประชาชนจังหวัดบิ่ญเซืองเพื่อพิจารณาและแสดงความคิดเห็นก่อนดำเนินการ

คดีบุกรุกที่ดินและฝ่าฝืนกฎหมาย 4 คดี พิจารณาออกหนังสือปกแดง

ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2557 มีกรณีการใช้ที่ดินที่มีการละเมิดสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 จำนวน 4 กรณี ที่จะนำมาพิจารณาในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (หนังสือปกแดง)

โดยเฉพาะมาตรา 139 ของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่าในกรณีแรก ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้งานที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 เนื่องจากการบุกรุกทางเดินปลอดภัยของงานก่อสร้างหลังจากที่รัฐประกาศและวางเครื่องหมายแล้ว การบุกรุกถนน ข้างทาง และทางเดินเท้าหลังจากประกาศเขตการก่อสร้าง การบุกรุกที่ดินที่ใช้เพื่อการก่อสร้างสำนักงานใหญ่ของหน่วยงาน งานสาธารณะ และงานสาธารณะอื่นๆ รัฐต้องเรียกร้องที่ดินคืนเพื่อนำกลับไปก่อสร้างโดยไม่ต้องออกหนังสือปกแดงสำหรับพื้นที่ที่ถูกบุกรุก

อย่างไรก็ตาม ในกรณีการละเมิดที่ดินดังกล่าวข้างต้น หากมีการปรับเปลี่ยนผังการใช้ที่ดินและผังการก่อสร้างที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่แล้ว แต่พื้นที่ที่บุกรุกไม่ได้อยู่ในเขตปลอดภัยของงานสาธารณะอีกต่อไป ไม่อยู่ในเขตก่อสร้างถนน ไม่เหมาะสำหรับใช้เป็นสำนักงานใหญ่ของหน่วยงาน งานสาธารณะ หรืองานสาธารณะอื่นๆ บุคคลที่ใช้ที่ดินดังกล่าวในปัจจุบันจะได้รับการพิจารณาให้จัดทำหนังสือสีแดง เจ้าของที่ดินจะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเมื่อจัดทำหนังสือสีแดงสำหรับที่ดินดังกล่าว

กรณีที่ 2 ผู้ที่ใช้พื้นที่ที่ถูกบุกรุกซึ่งอยู่ในแผนการจัดการป่าไม้สำหรับป่าสงวนและป่าสงวนแห่งชาติ จะต้องได้รับคำสั่งจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดให้ทำการทวงคืนพื้นที่ที่ถูกบุกรุกและส่งมอบให้คณะกรรมการจัดการป่าไม้ดำเนินการจัดการและใช้ประโยชน์ต่อไป ผู้ที่ใช้พื้นที่ที่ถูกบุกรุกจะต้องได้รับการพิจารณาจากคณะกรรมการจัดการป่าไม้เพื่อดำเนินการคุ้มครองและพัฒนาป่าไม้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยป่าไม้

หากท้องถิ่นนั้นไม่มีคณะกรรมการจัดการป่าไม้ บุคคลที่ใช้ที่ดินที่ถูกบุกรุกหรือยึดครอง จะได้รับการจัดสรรที่ดินโดยรัฐเพื่อวัตถุประสงค์ในการปกป้องและพัฒนาป่าคุ้มครอง และจะได้รับการพิจารณาให้อยู่ในบัญชีแดง

หากพื้นที่ที่ถูกบุกรุกเป็นพื้นที่เกษตรกรรมและป่าไม้ และมีแผนที่จะก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะเรียกคืนพื้นที่ดังกล่าวและส่งมอบให้ผู้ลงทุนก่อสร้าง บุคคลที่ละเมิดการใช้พื้นที่ดังกล่าวอยู่ในปัจจุบันจะได้รับอนุญาตให้ใช้พื้นที่ดังกล่าวชั่วคราวจนกว่ารัฐจะเรียกคืนพื้นที่ดังกล่าว และจะต้องรักษาสถานะปัจจุบันและจดทะเบียนที่ดินดังกล่าว

ที่ดินบุกรุกที่มีต้นตอมาจากการทำเกษตรกรรมหรือเพื่ออยู่อาศัยในปัจจุบันก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2557 ที่ไม่รวมอยู่ในผังเมืองป่าไม้สำหรับป่าใช้ประโยชน์พิเศษ ป่าคุ้มครอง ที่ไม่รวมอยู่ในผังการใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ ผู้ใช้ที่ดินจะได้รับการพิจารณาให้ออกหนังสือปกแดงและต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามบทบัญญัติของกฎหมาย

กรณีที่สาม ครัวเรือนและบุคคลที่มีการใช้ที่ดินอันเกิดจากการบุกรุกหรือครอบครองที่ไม่เข้าข่ายกรณีข้างต้นและใช้ที่ดินผิดวัตถุประสงค์ หากใช้ที่ดินอย่างมั่นคงถูกต้องตามผังการใช้ที่ดินระดับอำเภอ หรือผังเมืองทั่วไป หรือผังเมืองรวม หรือผังเมืองก่อสร้าง หรือผังชนบท จะได้รับการพิจารณาออกหนังสือปกแดงและต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามบทบัญญัติของกฎหมาย

หากที่ดินที่ฝ่าฝืนนั้นไม่ได้ถูกใช้โดยมั่นคงหรือไม่เป็นไปตามผังเมือง ผู้ใช้งานสามารถใช้ที่ดินนั้นได้ชั่วคราวเท่านั้นเมื่อรัฐเรียกร้องคืน

สุดท้าย ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินเกษตรกรรมที่ตนเองได้เรียกร้องคืนและไม่มีข้อพิพาทใดๆ จะได้รับหนังสือรับรองจากรัฐบาลตามขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินเกษตรกรรมที่คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดกำหนด พื้นที่ดินที่เกินขีดจำกัดจะถูกโอนเป็นสัญญาเช่าของรัฐ

กรณีครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินฝ่าฝืนกฎหมายที่ดินตั้งแต่วันที่ 1 ก.ค.57 เป็นต้นไป รัฐจะไม่ออกหนังสือแดงให้และจะดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ราคาแปลงที่ดินเกษตรเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยตามกฎหมายใหม่

ตามมาตรา 8 ข้อ 1 และ 2 แห่งพระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP เมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจออกคำสั่งอนุญาตให้ครัวเรือนและบุคคลเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะคำนวณดังนี้:

โดย : ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินประเภทที่ดินภายหลังการแปลงสภาพคิดดังนี้

ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินประเภทที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน (ต่อไปนี้เรียกว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน) คำนวณดังนี้

สำหรับที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ คือ ที่ดินเพื่อการเกษตรของครัวเรือนหรือบุคคลที่รัฐจัดสรรที่ดินให้โดยไม่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือที่ดินเพื่อการเกษตรที่มีแหล่งกำเนิดตามกฎหมายจากครัวเรือนหรือบุคคลที่รัฐจัดสรรที่ดินให้โดยไม่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ให้คำนวณราคาที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ โดยนำ (=) พื้นที่ดิน (x) คูณด้วยราคาที่ดินของประเภทที่ดินเพื่อการเกษตรที่สอดคล้องกันในบัญชีราคาที่ดิน

สำหรับที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ คือ ที่ดินเพื่อการเกษตร รัฐให้เช่าที่ดินและจ่ายค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดอายุการเช่า โดยคำนวณค่าเช่าที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ดังนี้

ในนั้น:

ราคาที่ดินที่สอดคล้องกับระยะเวลาการเช่าที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์เป็นราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าเช่าที่ดินที่ชำระเป็นเงินก้อนเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า

ระยะเวลาการใช้ที่ดินที่เหลือให้กำหนดโดย (=) ระยะเวลาการจัดสรรที่ดินหรือเช่าที่ดินก่อนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินลบด้วย (-) ระยะเวลาการใช้ที่ดินก่อนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์

กรณีระยะเวลาการใช้ที่ดินคงเหลือตามสูตรที่กำหนดไว้ในข้อนี้ไม่ครบ 1 ปี ให้คิดเป็นเดือน ถ้าระยะเวลาไม่ครบ 1 เดือน ให้นับระยะเวลา 15 วันขึ้นไปเป็น 1 เดือน ถ้าระยะเวลาไม่ถึง 15 วัน ไม่ต้องคิดค่าใช้ที่ดินเป็นจำนวนวันนี้

สำหรับที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ คือ ที่ดินเพื่อการเกษตรที่รัฐให้เช่าในรูปแบบการเช่าที่ดินรายปี ค่าเช่าที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้คือศูนย์ (= 0)

หมายเหตุ : กรณีที่ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินประเภทที่ดินภายหลังเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินมีค่าน้อยกว่าหรือเท่ากับราคาที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจะเป็นศูนย์ (=0)

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html