ระวัง “ไข้ที่ดิน” ก่อนรับข่าวสารการควบรวมจังหวัดและเมือง

ตลาดที่ดินกำลัง “คึกคัก” จากข่าวลือการควบรวมกิจการจริงหรือ?

โปลิตบูโรได้ร้องขอให้มีแผนการรวมจังหวัดและยกเลิกระดับอำเภอโดยเร่งด่วนเพื่อศึกษาและดำเนินการ ไม่เพียงแต่เป็นปัญหาด้านการบริหารเท่านั้น แต่ยังเปิดโอกาสและความท้าทายมากมายให้กับเศรษฐกิจ โดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย แม้ว่าจะยังไม่มีข้อมูลอย่างเป็นทางการ แต่ราคาที่ดินในหลายพื้นที่ที่มีการควบรวมกิจการก็ถูกดันสูงขึ้นหลายครั้งในช่วงเวลาสั้นๆ

ตามคำกล่าวของนาย Nguyen Van Chung (นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน) ราคาที่ดินในเมือง ราคาที่ดินในจังหวัดราชเกียนซาง (Kien Giang) เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจาก 20% - 30% ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับราคาที่ดินเมื่อก่อน การซื้อขายที่ดินมีการโฆษณาขายในราคาที่สูงกว่าราคาจริง ทำให้เกิดความสนใจและดึงดูดนักลงทุนจำนวนมาก ส่งผลให้ตลาดที่ดินมีความผันผวนอย่างมาก สาเหตุหลักคือข่าวลือที่ว่าจังหวัดอานซางจะรวมเข้ากับจังหวัดเกียนซาง โดยสำนักงานใหญ่ของจังหวัดแห่งใหม่คาดว่าจะอยู่ที่จังหวัดเกียนซาง (?)

นอกจากนี้ นายจุง ซึ่งเป็น “นายหน้าที่ดิน” ชื่อ เล มินห์ ที. ซึ่งประกอบกิจการอยู่ในพื้นที่เกียนซาง ยังได้กล่าวอีกว่า ข้อมูลการควบรวมกิจการดังกล่าวทำให้ราคาที่ดินในหลายพื้นที่ในเกียนซาง โดยเฉพาะในตัวเมืองมีราคาสูงขึ้น รัชเกียเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว นายที กล่าวว่า “ภายในเวลาเพียงไม่กี่เดือน ราคาที่ดินในบางพื้นที่ก็เพิ่มขึ้นจาก 20 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็น 28 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้เส้นทางคมนาคมที่เพิ่งเปิดใหม่หรือใกล้โครงการโครงสร้างพื้นฐานกลับเพิ่มขึ้นอย่างมาก”

นักลงทุนอีกรายหนึ่ง นางสาวทราน ทิ ลาน กล่าวว่า เธอได้ลงทุนในที่ดินในพื้นที่ที่กำลังจะมีการควบรวมกิจการทันทีที่ได้รับข้อมูลดังกล่าว นางสาวลานเล่าว่า “ฉันเห็นว่าราคาที่ดินในพื้นที่เหล่านี้ยังต่ำกว่าราคาจริงเมื่อเทียบกับราคาที่คาดว่าจะพัฒนา โอกาสที่ราคาจะปรับขึ้นมีมาก โดยเฉพาะเมื่อมีการวางแผนดำเนินการ”

ธรรมชาติของ “ไข้แผ่นดิน”

ในอดีต เราได้พบเห็นไข้แผ่นดินหลายครั้ง โดยแต่ละไข้มีสาเหตุที่แตกต่างกัน อย่างไรก็ตาม ประเด็นร่วมกันก็คือ เมื่อมีข่าวลือ ราคาที่ดินมักจะพุ่งสูงขึ้นมาก เมื่อข่าวลือเหล่านี้เงียบลงหรือเมื่อข้อมูลอย่างเป็นทางการไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง ราคาที่ดินจะลดลงอย่างรวดเร็ว หรืออาจลดลงอย่างรวดเร็วจนทำให้ตลาดหยุดชะงัก

ตัวอย่างที่ชัดเจนคือในปี 2008 ก่อนที่ฮาเตยจะรวมเข้ากับฮานอย ราคาที่ดินในฮาดงมีการผันผวนเพียงแค่ 12 - 15 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น อย่างไรก็ตาม หลังจากการควบรวมกิจการ โครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่นี้ได้รับการพัฒนาอย่างแข็งแกร่งด้วยการขยายเส้นทางการจราจรและโครงการสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้พุ่งสูงขึ้นมากกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตรในเวลาเพียงไม่กี่ปี สิ่งนี้ทำให้หลายคนคาดหวังว่าจะมีการพัฒนาเพิ่มเติมในพื้นที่ที่มีการรายงานการควบรวมกิจการ แม้ว่าสิ่งเหล่านี้จะเป็นเพียงข่าวลือก็ตาม

นักลงทุนมีความเสี่ยงอะไรบ้าง?

นักลงทุนต้องมีความตระหนักถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นอย่างชัดเจนเมื่อเข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ความเสี่ยงใหญ่ประการหนึ่งคือการลงทุนในพื้นที่ที่ไม่มีการวางแผนที่ชัดเจนหรือไม่มีการพัฒนาอย่างสอดประสานกัน อาจส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินลดลงฮวบฮาบได้ หากความคืบหน้าของโครงการไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง นอกจากนี้ การซื้อที่ดินในพื้นที่ที่ราคาเพิ่มขึ้นเพียงเพราะข่าวลือหรือการตื่นเต้นของตลาดอาจทำให้ผู้ลงทุน "ฝังเงินทุน" เมื่อราคาที่ดินไม่สามารถรักษาระดับการเพิ่มขึ้นดังกล่าวได้ นอกจากนี้ นักลงทุนยังต้องเผชิญกับความเสี่ยงทางกฎหมายอีกด้วยหากไม่ตรวจสอบเอกสารและบันทึกทางกฎหมายของโครงการอย่างรอบคอบ

นักลงทุนต้องตื่นตัวและหลีกเลี่ยงการถูกครอบงำโดยจิตวิทยาของกลุ่มคน การเข้าใจราคาที่ดินในพื้นที่ที่คุณตั้งใจจะลงทุนอย่างถ่องแท้ รวมถึงการเข้าใจความคืบหน้าของการวางแผน จะช่วยในการประเมินความเสี่ยงและศักยภาพในการพัฒนาได้อย่างแม่นยำ เมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การทำการวิจัยอย่างละเอียดและการตัดสินใจโดยอาศัยข้อมูลจริง จะช่วยลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้

เหงียน ตรี

ที่มา: https://baoangiang.com.vn/kinh-te/tieu-dung-thi-truong/canh-giac-voi-con-sot-dat-truoc-thong-tin-sap-nhap-tinh-thanh-pho-a418080.html