ความจำเป็นเร่งด่วนในการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม - ตอนที่ 1: การแก้ไขอุปสรรคทุกรูปแบบที่เกิดขึ้น

ในคำสั่งที่ 34-CT/TW คณะกรรมการกลางพรรคได้ประเมินว่าเป้าหมายหลายประการเกี่ยวกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติปี 2020 และวิสัยทัศน์ปี 2030 ยังไม่บรรลุผลสำเร็จ อุปทานของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงมีจำกัดเมื่อเทียบกับความต้องการที่แท้จริง ในขณะที่ราคาเฉลี่ยยังคงสูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของผู้มีสิทธิ์ได้รับประโยชน์

นอกจากนี้ การบริหารจัดการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมโดยรัฐยังคงมีจุดอ่อนและข้อบกพร่องอยู่หลายประการ สัดส่วนของที่ดินที่จัดสรรสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในเขตเมือง ตลอดจนการสนับสนุนด้านเงินทุนจากงบประมาณของรัฐสำหรับโครงการสินเชื่อพิเศษในส่วนนี้ยังคงอยู่ในระดับต่ำ และทรัพยากรทางสังคมยังไม่ได้ถูกระดมอย่างแข็งขันเพื่อเข้ามามีส่วนร่วม...

ปัจจัยมากมายเหล่านี้ได้ขัดขวางการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมไม่ให้เป็นไปตามที่คาดหวัง แม้ว่าจะได้รับการสนับสนุนด้านนโยบายอย่างมากก็ตาม นอกจากนี้ยังทำให้การบรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้เป็นเรื่องยากอย่างยิ่ง อุปสรรคมากมายกำลังขัดขวางความก้าวหน้าไปสู่เป้าหมายเหล่านี้

ความยากลำบากนั้น "จำกัด" เป้าหมาย

นายโฮอัง ไห่ ผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ( กระทรวงการก่อสร้าง ) กล่าวว่า ปัจจุบัน บางพื้นที่ยังไม่ได้ออกแผนงานเพื่อดำเนินการตามโครงการ "การลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมในช่วงปี 2021-2030" อย่างทันท่วงที พวกเขายังไม่ได้ระบุความต้องการที่ดินสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างชัดเจน เพื่อใช้เป็นพื้นฐานในการวางแผนและจัดสรรที่ดินให้เพียงพอสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม... นอกจากนี้ ธุรกิจจำนวนมากที่ลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงประสบปัญหาในการเข้าถึงที่ดิน เช่น การวางแผนการจัดสรรที่ดินและการประชาสัมพันธ์โครงการเพื่อดึงดูดการลงทุน บางโครงการได้รับการอนุมัติการลงทุนและคัดเลือกนักลงทุนแล้ว แต่การก่อสร้างยังไม่เป็นไปตามกำหนด...

นอกจากนี้ การเบิกจ่ายเงินทุนสินเชื่อพิเศษจำนวน 120,000 ล้านดอง ยังล่าช้ากว่าที่คาดหวังและไม่เพียงพอต่อความต้องการที่แท้จริง และที่สำคัญคือ ธนาคารพาณิชย์จำนวนไม่มากนักที่เข้าร่วมปล่อยสินเชื่อเพื่อสนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม – นายไห่กล่าว

ในปี 2024 รัฐบาล ตั้งเป้าหมายที่จะสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้แล้วเสร็จ 130,000 ยูนิตทั่วประเทศ อย่างไรก็ตาม สถิติจนถึงสิ้นไตรมาสแรกของปี 2024 แสดงให้เห็นว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแล้วเสร็จเพียง 8 โครงการ ซึ่งน้อยกว่า 30% ของเป้าหมาย ความคืบหน้านี้บ่งชี้ว่าเป้าหมายในการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 130,000 ยูนิตในปีนี้ยังห่างไกลจากความสำเร็จ และจะต้องใช้ความพยายามอย่างมากเพื่อให้บรรลุเป้าหมายดังกล่าว

จากมุมมองในระดับท้องถิ่น นายหวินห์ ทันห์ เขียว รองผู้อำนวยการกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ความยากลำบากที่สุดในขณะนี้คือการขาดแคลนเงินทุนจากงบประมาณ ซึ่งทำให้ไม่สามารถจัดสรรงบประมาณที่เพียงพอสำหรับการก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมของรัฐ เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้รับประโยชน์จากนโยบายอย่างเต็มที่ เช่น ข้าราชการ พนักงานรัฐ และลูกจ้างภาครัฐ

ปัจจุบัน นครโฮจิมินห์จัดสรรงบประมาณสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเพียง 10% ของงบประมาณที่จำเป็นทั้งหมด งบประมาณที่วางแผนไว้ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงปี 2025 ต้องการเงิน 37,700 ล้านดง แต่เมืองสามารถจัดสรรได้เพียงประมาณ 3,770 ล้านดงจากงบประมาณที่มีอยู่ และภายในปี 2030 เมืองจะต้องการเงิน 86,400 ล้านดง แต่สามารถจัดสรรได้เพียง 8,600 ล้านดงจากงบประมาณที่มีอยู่ ส่วนที่เหลือต้องมาจากแหล่งเงินทุนทางสังคม

ประเภทที่ยืดหยุ่น

บางคนแย้งว่าสาเหตุหนึ่งที่ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมไม่ประสบความสำเร็จคือการขายบ้านให้กับคนที่ไม่มีกำลังซื้อ นายเหงียน วัน ดินห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า นอกเหนือจากผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมทั้งแบบขายและเช่าซื้อแล้ว ปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแบบเช่าก็ต้องการการสนับสนุนด้านนโยบายเช่นกัน เนื่องจากที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมุ่งเป้าไปที่กลุ่มผู้มีรายได้น้อยเป็นหลัก

ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าวว่า กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยปี 2023 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ได้ยกเลิกข้อกำหนดที่บังคับให้ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมต้องจัดสรรพื้นที่ใช้สอย 20% สำหรับการให้เช่า หมายความว่า หากสามารถขายห้องชุดได้ทั้งหมด 100% รัฐจะต้องหาทางเลือกอื่นในการให้เช่ามาทดแทน

กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยปี 2023 กำหนดไว้เพียงว่า ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานในเขตอุตสาหกรรมนั้นเป็นการเช่าเท่านั้น ดังนั้น กลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่ไม่ใช่คนงานในเขตอุตสาหกรรม เช่น แรงงานไร้ฝีมือและผู้ประกอบอาชีพอิสระในเขตเมือง จึงแทบไม่มีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในรูปแบบการเช่าเลย

นายตรินห์ กวาง มินห์ ประธานคณะกรรมการบริหารโครงการสถาบันสหภาพแรงงาน สมาพันธ์แรงงานแห่งชาติเวียดนาม แสดงความคิดเห็นใน ทำนองเดียวกันว่า การสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเพื่อขายนั้นทำได้ยากมาก เนื่องจากขั้นตอนที่ยืดเยื้อ ราคาขายสูงเมื่อเทียบกับรายได้ของแรงงานที่มีรายได้น้อย กฎระเบียบไม่ดึงดูดนักลงทุน โดยมีอัตรากำไรจำกัดเพียง 10%... ดังนั้น การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้เช่าจึงสมเหตุสมผลกว่า ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงและสอดคล้องกับรายได้ของแรงงาน นอกจากนี้ ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยสูงมาก ในขณะที่อุปทานมีน้อย และราคาเช่าในตลาดก็สูงมาก

ปัจจุบัน สหพันธ์แรงงานแห่งชาติเวียดนามได้เสนอแผนโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมให้เช่า โดยมีราคาค่าเช่าเท่ากับหรือต่ำกว่าราคาตลาด ตัวอย่างที่สำคัญคือ โครงการนำร่องบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมให้เช่าของสหพันธ์แรงงานแห่งชาติเวียดนามในจังหวัดฮานัม ซึ่งมีผู้เช่าเต็มจำนวนในระยะเวลาอันสั้นหลังจากเปิดตัว

ราคาค่าเช่าสำหรับโครงการนี้อยู่ที่ 1.2 ถึง 1.4 ล้านดงต่อเดือน ในขณะที่โครงการอื่นๆ ราคาค่าเช่าอยู่ที่ 2 ถึง 3 ล้านดงต่อเดือน อย่างไรก็ตาม นายมินห์กล่าวว่า การสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้เช่านั้นมีอุปสรรคอยู่ 3 ประการ ได้แก่ การดึงดูดเงินลงทุน ทำเลที่ตั้งโครงการ และราคาค่าเช่า

จากมุมมองทางธุรกิจ นายเลอ ฮู เหงีย กรรมการผู้จัดการบริษัท เลอ ถั่น คอนสตรัคชั่น แอนด์ เทรดดิ้ง ได้วิเคราะห์ว่า หากลงทุนสร้างบ้านพักอาศัยเพื่อสังคม 1,000 ยูนิต แต่ละยูนิตราคาประมาณ 500 ล้านดง ต้นทุนการลงทุนรวมจะอยู่ที่ 500 พันล้านดง หากให้เช่าในราคา 3-3.5 ล้านดงต่อเดือน โดยมีทั้งหมด 1,000 ยูนิต นักลงทุนจะได้รับรายได้ 3-3.5 พันล้านดงต่อเดือน หรือ 30-35 พันล้านดงต่อปี

หากนักลงทุนกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินในอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า 10-13% ต่อปี เงิน 500,000 ล้านดองนี้จะก่อให้เกิดภาระดอกเบี้ยถึง 50,000 ล้านดอง และนักลงทุนจะต้องขาดทุนอย่างแน่นอน ในขณะเดียวกัน ตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยปี 2023 อัตรากำไรจากการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้เช่ามีเพียง 10% ของอัตรากำไรจากการขายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ตามระเบียบใหม่ ที่อยู่อาศัยให้เช่าจะไม่ได้รับการลงทุนจากรัฐในด้านโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและสิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคมอีกต่อไป ดังนั้นจึงไม่มีนักลงทุนรายใดกล้าที่จะดำเนินการโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้เช่า – นายเหงียเน้นย้ำ

ลบออกจากนโยบาย

ในขณะที่หลายพื้นที่ประสบปัญหาในการดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แต่เมืองไฮฟองกลับประสบความสำเร็จอย่างน่าทึ่ง จนถึงปัจจุบัน เมืองไฮฟองได้อนุมัตินโยบายและคัดเลือกนักลงทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 31 โครงการ รวมทั้งหมด 36,600 ยูนิต โดยในจำนวนนี้ 9 โครงการ รวมประมาณ 15,000 ยูนิต ได้เริ่มก่อสร้างแล้ว ด้วยจำนวนนี้ คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยแล้วเสร็จประมาณ 16,200 ยูนิต ในช่วงปี 2021-2025 ซึ่งเกินเป้าหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมของรัฐบาลที่ตั้งไว้ 15,400 ยูนิต

สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่าปัญหายังคงมีอยู่ แต่จำเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างเด็ดขาด โดยเริ่มต้นจากนโยบาย และเรื่องราวของเมืองไฮฟองเป็นตัวอย่างที่ดีเยี่ยม เพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่ดีเหล่านี้ เมืองไฮฟองได้ปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยอย่างเคร่งครัด โดยคณะกรรมการพรรคเมืองไฮฟองได้ให้ความสำคัญกับการกำกับดูแล สภาประชาชนเมืองได้ผ่านมติ 5 ฉบับ และคณะกรรมการประชาชนเมืองได้ออกคำสั่งที่เกี่ยวข้อง 13 ฉบับเพื่อนำไปปฏิบัติ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมืองไฮฟองได้นำกลไกและนโยบายที่มีอยู่มาปรับใช้ปรับปรุงสภาพแวดล้อมการลงทุนและธุรกิจอย่างยืดหยุ่นและมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย รวมถึงที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ซึ่งได้สร้างสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่โปร่งใส เปิดกว้าง และเป็นมิตร ดึงดูดโครงการลงทุนขนาดใหญ่จำนวนมาก และตอบสนองความต้องการของประชาชนในการซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ตามที่ผู้อำนวยการหวงไห่กล่าว แม้ว่าจะบรรลุผลสำเร็จที่สำคัญบางประการแล้ว แต่การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงเผชิญกับความท้าทายอยู่บ้าง ปัจจุบัน กระทรวงการก่อสร้างกำลังมุ่งเน้นไปที่การดำเนินการ การสรุปผล และการให้คำแนะนำแก่ท้องถิ่นในการดำเนินการตามพระราชกฤษฎีกา มติ และหนังสือเวียนที่ให้รายละเอียดและคำแนะนำเกี่ยวกับการดำเนินการตามกฎหมายว่าด้วยการเคหะ พ.ศ. 2566 และกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 หลังจากที่ได้ประกาศใช้แล้ว

ในขณะเดียวกัน กระทรวงการก่อสร้างยังคงเร่งรัดให้หน่วยงานท้องถิ่นต่างๆ พัฒนาแผนการดำเนินงานเฉพาะสำหรับการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมโดยเร็วที่สุด โดยอิงตามวัตถุประสงค์ของโครงการ "การลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมในช่วงปี 2021-2030" และเป้าหมายในภาคผนวกสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่จะต้องแล้วเสร็จในปี 2024 เพื่อให้มั่นใจว่าบรรลุวัตถุประสงค์ที่กำหนดไว้

เพื่อเป็นการดำเนินการตามยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติสำหรับช่วงปี 2021-2030 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2045 กระทรวงการก่อสร้างได้ส่งเอกสารไปยังคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองที่อยู่ภายใต้การบริหารส่วนกลางเกี่ยวกับการพัฒนาและการปรับปรุงแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับปี 2024 และช่วงปี 2021-2025 โดยกำหนดความต้องการและวัตถุประสงค์ของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อย ที่อยู่อาศัยสำหรับกองทัพ และที่พักคนงานไว้อย่างชัดเจน เพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยปี 2023

นอกจากนี้ ในส่วนหนึ่งของโครงการกำกับดูแลของรัฐสภาประจำปี 2024 รัฐสภาจะดำเนินการกำกับดูแลเชิงหัวข้อในหัวข้อ "การดำเนินการตามนโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ตั้งแต่ปี 2015 ถึงสิ้นปี 2023" การกำกับดูแลเชิงหัวข้อนี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อประเมินผลสัมฤทธิ์ ข้อจำกัด และปัญหา ระบุสาเหตุ และกำหนดความรับผิดชอบของหน่วยงาน องค์กร และบุคคลอย่างชัดเจน เพื่อปรับปรุงประสิทธิผลของการดำเนินการตามนโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม จากนั้นจะเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อปรับปรุงนโยบายและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ด้วยการมีส่วนร่วมอย่างประสานงานของระบบการเมืองทั้งหมด โดยมีแนวทางเชิงรุกในการแก้ไขอุปสรรคทุกประการที่เกิดขึ้น การดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะบรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้และตอบสนองความคาดหวังของสังคมได้

บทเรียนที่ 2: การทำให้คนงานเข้าถึงทรัพยากรได้ง่ายขึ้น

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594