ส่วนต่างราคาอพาร์ตเมนต์ระหว่างฮานอยตะวันออกและตะวันตก เสนอให้หยุดตรวจสอบ 10 โครงการ เงื่อนไขการชดเชยเมื่อทวงคืนที่ดิน

สำรวจตลาดอพาร์ตเมนท์ฮานอย ไห่ เซือง เสนอระงับตรวจสอบ 10 โครงการ เงื่อนไขชดเชยเมื่อรัฐทวงคืนที่ดินที่อยู่อาศัย... เป็นข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักในตลาด ฮานอย ทั้งหมดเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จาก 40 ล้านดองต่อตารางเมตรในช่วงต้นปี 2565 เป็นประมาณ 72 ล้านดองต่อตารางเมตรในไตรมาสที่สามของปี 2567 ภาพ: มุมมองโครงการ Ecolife Tay Ho (ที่มา: Thu Do Invest)

ตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเติบโตอย่างต่อเนื่อง

ตลาดอพาร์ทเมนต์หลักในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีอุปทานอพาร์ทเมนต์เปิดใหม่เกือบ 8,700 ยูนิต เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส และ 208% ต่อปี เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการและการแบ่งส่วนใหม่ๆ จำนวนมากในภาคตะวันตกและตะวันออก

OneHousing คาดการณ์ว่าในไตรมาสที่สี่ของปี 2567 อุปทานอพาร์ตเมนต์ในภาคตะวันออกจะสูงกว่าภาคตะวันตก ขณะเดียวกัน ระดับราคาหลักในฮานอยได้เพิ่มขึ้นเป็น 70 ล้านดอง/ตร.ม. โดยราคาต่ำสุดในภาคตะวันออกอยู่ที่ประมาณ 62 ล้านดอง/ตร.ม.

ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักในตลาดฮานอยทั้งหมดเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จาก 40 ล้านดองต่อตารางเมตรในช่วงต้นปี 2565 เป็นประมาณ 72 ล้านดองต่อตารางเมตรในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาเฉลี่ยของโครงการที่เปิดใหม่ในไตรมาสนี้สูงถึงประมาณ 72 ล้านดองต่อตารางเมตร (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) เนื่องจากอุปทานของอพาร์ตเมนต์ที่เปิดใหม่ในไตรมาสนี้ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์และหรูหรา ซึ่งคิดเป็น 100% ของส่วนแบ่งตลาด

ที่น่าสังเกตคือ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 พื้นที่ภาคตะวันออกจะมีราคาขายเบื้องต้นต่ำที่สุดในตลาด อยู่ที่ประมาณ 62 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดโดยรวมประมาณ 8 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งช่วยให้โครงการอาคารสูงใหม่ๆ ในพื้นที่ภาคตะวันออกดึงดูดความสนใจจากทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน

โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาขายหลักในเขตตะวันตกและเขตใจกลางเมืองในปัจจุบันอยู่ที่มากกว่า 75 ล้านดองต่อตารางเมตร และ 93 ล้านดองต่อตารางเมตร ตามลำดับ ซึ่งสูงกว่าในเขตตะวันออก 1.2 เท่าและ 1.5 เท่า ตามลำดับ เนื่องจากอุปทานระดับไฮเอนด์ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในบริเวณนี้

จากสถิติ ปริมาณธุรกรรมหลักในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 8,900 ยูนิต เพิ่มขึ้น 10% ในไตรมาสนี้ และ 160% ต่อปี การเติบโตนี้ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่อยู่ในระดับต่ำและนโยบายการชำระเงินที่ยืดหยุ่นของนักลงทุน ซึ่งดึงดูดทั้งผู้ซื้อและนักลงทุน

ธุรกรรมส่วนใหญ่เน้นไปที่โครงการและโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ ได้แก่ Vinhomes Ocean Park 1-2 และ Vinhomes Smart City ซึ่งเป็นเมืองใหญ่สองแห่งที่มียอดขายเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นเวลา 7 ไตรมาสนับตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2566 โดยมีอัตราการดูดซับที่ 92-100% ในกลุ่มระดับกลาง ระดับบน และระดับหรูหรา พื้นที่เมืองทั้งสองแห่งนี้แสดงให้เห็นถึงความดึงดูดใจสูงสุดในตลาดอาคารสูงในฮานอยสำหรับกลุ่มลูกค้าทุกกลุ่ม

คาดการณ์ว่าในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ตลาดฮานอยจะมียอดขายประมาณ 8,000 ยูนิต ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 แต่ยังคงสูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน คาดว่ายอดขายของ Vinhomes Ocean Park 1-2 จะแซงหน้า Vinhomes Smart City เนื่องจากจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัว

ธุรกรรมอาคารสูงรองมีจำนวนมากกว่า 25,000 ยูนิตในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 โดยยังคงมุ่งเน้นไปที่พื้นที่ในเมืองที่มีการขายหลักที่ดี เช่น Vinhomes Ocean Park และ Vinhomes Smart City

ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ตลาดการโอนกรรมสิทธิ์อพาร์ตเมนต์ในฮานอยเติบโตต่อเนื่องเป็นเวลาสองไตรมาส โดยมีปริมาณธุรกรรมอยู่ที่ประมาณ 9,400 ธุรกรรม การเติบโตส่วนใหญ่มาจาก 10 โครงการที่มีปริมาณธุรกรรมสูงสุด ได้แก่ Vinhomes Ocean Park และ Vinhomes Smart City ซึ่งได้รับความสนใจอย่างมากเนื่องจากระบบสาธารณูปโภคที่ครบครันและคุณภาพการก่อสร้างที่ดี

คาดการณ์ว่าในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ปริมาณธุรกรรมรองจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยคาดการณ์ไว้ที่ประมาณ 10,000 หน่วย โดยเกือบครึ่งหนึ่งของส่วนแบ่งตลาดจะมาจาก 10 โครงการที่มีธุรกรรมสูงสุดในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567

ฮานอยกำลังจะมีอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดขายเกือบ 6,000 แห่ง

ตามข้อมูลของกรมก่อสร้างกรุงฮานอย จะมีอพาร์ทเมนต์เกือบ 6,000 ยูนิตในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 11 โครงการ คาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงปี 2567-2568

ข้อมูลดังกล่าวได้รับจากกรมก่อสร้างกรุงฮานอยในการอภิปรายในหัวข้อ "การทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสุขภาพดีและพัฒนาอีกครั้ง" ซึ่งจัดโดยสถานีวิทยุกระจายเสียงและโทรทัศน์กรุงฮานอยเมื่อเร็วๆ นี้

กรมฯ ระบุว่า ปัจจุบันเมืองมีโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 69 โครงการที่ดำเนินการแล้วและอยู่ระหว่างดำเนินการ โดยตั้งแต่ปี 2564 จนถึงปัจจุบัน มีพื้นที่บ้านพักอาศัยสังคมแล้วเสร็จประมาณ 0.64 ล้านตารางเมตร ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์มากกว่า 10,270 ยูนิต ในโครงการที่สร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว 8 โครงการ และโครงการที่สร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว 3 โครงการ

พื้นที่ใช้สอยบ้านพักอาศัยสังคมประมาณ 0.345 ล้านตารางเมตร จำนวน 5,923 ยูนิต ใน 11 โครงการ คาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงปี 2567-2568

โดยมีแผนแล้วเสร็จในช่วงปี 2564-2568 จำนวน 19 โครงการ พื้นที่เคหะสังคมประมาณ 0.952 ล้านตารางเมตร จำนวนหน่วยประมาณ 15,440 หน่วย คิดเป็นประมาณ 78.3% ของเป้าหมายในแผนพัฒนาเคหะสังคมของเมือง (พื้นที่ 1.215 ล้านตารางเมตร)

เมื่อเข้าสู่ช่วงปี 2569-2573 กรมก่อสร้างกรุงฮานอยกล่าวว่ามีโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการจำนวน 50 โครงการ มีพื้นที่ประมาณ 3.21 ล้านตารางเมตร และมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 57,170 ยูนิต

จากข้อมูลของหน่วยงานบริหารจัดการ ระบุว่า กรุงฮานอยกำลังดำเนินการประเมินนโยบายการลงทุนเพื่อรองรับการประมูลคัดเลือกนักลงทุนในพื้นที่เคหะสังคม 4/5 แห่ง (อิสระ) ที่กระจุกตัวอยู่ในเขตด่งอันห์, ซาลัม และเมลินห์ โดยมีขนาดการใช้ที่ดินรวมกว่า 200 เฮกตาร์ หรือประมาณ 12,000 ยูนิต

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รวมถึงพื้นที่เคหะสังคม 2 แห่งในตำบลเตี๊ยนเดือง (อำเภอด่งอันห์); พื้นที่เคหะสังคมที่กระจุกตัวอยู่ในตำบลโกบี (อำเภอซาลัม) และพื้นที่เคหะสังคมที่กระจุกตัวอยู่ในตำบลไดมัค (อำเภอด่งอันห์) และตำบลเตียนฟอง (อำเภอเมลิงห์)

การจัดหาที่อยู่อาศัยทางสังคมในฮานอยในช่วงเวลาอันใกล้นี้จะได้รับการเสริมด้วยการเปลี่ยนที่อยู่อาศัยนักเรียนในเขตเมืองใหม่ Phap Van - Tu Hiep ให้เป็นที่อยู่อาศัยทางสังคมให้เช่า

ตามที่กรมก่อสร้างแจ้งว่า ขณะนี้คณะกรรมการประชาชนเมืองกำลังมอบหมายให้กรมจัดทำเอกสารเพื่อเสนอโครงการลงทุน ส่งขออนุมัติในปี 2567 และคาดว่าจะปรับปรุงและปรับปรุงอาคาร A2 และ A3 ให้แล้วเสร็จในปี 2569 และลงทุนและก่อสร้างอาคาร A4 ให้แล้วเสร็จภายในปี 2570

นอกจากนี้ นครฮานอยได้มอบหมายให้กรมผังเมืองและสถาปัตยกรรมประสานงานกับคณะกรรมการประชาชนประจำเขต ตำบล และคณะกรรมการบริหารเขตอุตสาหกรรมและเขตแปรรูปส่งออกฮานอย เพื่อพิจารณาและจัดสรรที่ดินประมาณ 15 กองทุน เพื่อสร้างพื้นที่ที่อยู่อาศัยสังคมอิสระขนาดใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัส (ประมาณ 2,000 ยูนิต/พื้นที่) โดยเสนอให้คัดเลือกพื้นที่ 2-3 แห่งที่ตั้งอยู่ใกล้เขตอุตสาหกรรม เพื่อลงทุนสร้างที่อยู่อาศัยสังคมให้เช่า โดยใช้เงินทุนจากภาครัฐ ตามนโยบายของ กรมการเมือง ในคำสั่งที่ 34 ปี 2024

อาคาร 3 หลัง ในพื้นที่หอพักนักศึกษา ฟับวัน-ตือเฮียบ (ฮานอย) ถูกดัดแปลงเป็นบ้านพักสังคมให้เช่า (ที่มา: Vietnamnet)

โครงการ 10 แห่งในไหเซืองถูกเสนอให้หยุดการตรวจสอบ

เมื่อไม่นานนี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดไห่เซืองได้ร้องขอต่อกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมให้หยุดตรวจสอบโครงการที่อยู่อาศัยและโครงการในเขตเมือง 10 แห่งในจังหวัด ตามมติหมายเลข 4270 ปี 2023 ของกระทรวงนี้

สาเหตุเกิดจากพายุลูกที่ 3 (ยากิ) ที่เพิ่งเกิดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ ซึ่งสร้างความเสียหายอย่างหนักให้กับเมืองไห่เซือง ขณะนี้พื้นที่ดังกล่าวกำลังอยู่ในช่วงฟื้นฟูผลกระทบจากพายุ

พร้อมกันนี้ เมื่อวันที่ 17 กันยายน รัฐบาลได้ออกมติที่ 143/NQ-CP เกี่ยวกับภารกิจสำคัญและแนวทางแก้ไขเพื่อแก้ไขผลกระทบจากพายุลูกที่ 3 อย่างเร่งด่วน ฟื้นฟูสถานการณ์ของประชาชนให้กลับมาเป็นปกติโดยเร็ว ส่งเสริมการผลิตและการฟื้นตัวของธุรกิจ กระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างจริงจัง และควบคุมเงินเฟ้อได้ดี

มีเนื้อหาว่า “ให้กองตรวจราชการ กระทรวง และสาขาต่างๆ ระงับการตรวจสอบภายในท้องถิ่นเป็นการชั่วคราว เพื่อให้ท้องถิ่นสามารถมุ่งเน้นการแก้ไขปัญหาภัยธรรมชาติและอุทกภัยได้”

รายชื่อโครงการที่อยู่อาศัยและโครงการในเขตเมือง 10 โครงการที่เสนอให้หยุดการตรวจสอบ ได้แก่: พื้นที่ที่อยู่อาศัยใหม่ทางตะวันตกของเมืองThanh Ha; พื้นที่ที่อยู่อาศัยใหม่ในหมู่บ้านDong Phan ในตำบลTan An; พื้นที่ที่อยู่อาศัยใหม่ทางเหนือของแม่น้ำ Huong (Thanh Ha); พื้นที่ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และตลาด Cong Hoa (เมือง Chi Linh); พื้นที่ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในตำบล Cam Phuc (Cam Giang); พื้นที่ที่อยู่อาศัยใหม่ในเขต Dong Khe ในตำบล Hong Phong และพื้นที่ที่อยู่อาศัยใหม่ในหมู่บ้าน Thuong Duong, ตำบล Nam Trung (Nam Sach); พื้นที่ที่อยู่อาศัยใหม่ในตำบล Binh Dan (Kim Thanh); พื้นที่ที่อยู่อาศัยใหม่ในหมู่บ้าน Phu, ตำบล Thai Hoc, หมู่บ้าน Thuan Dong, ตำบล Binh Minh และโครงการพื้นที่ที่อยู่อาศัยหมู่บ้านหัตถกรรม Luoc Vac (Binh Giang)

เงื่อนไขการชดเชยที่ดินกรณีรัฐทวงคืนที่ดินอยู่อาศัย

เงื่อนไขใดบ้างที่รัฐต้องปฏิบัติตามจึงจะได้รับการชดเชยที่ดินเมื่อรัฐทวงคืนที่ดินที่อยู่อาศัย โปรดอ่านบทความด้านล่างเพื่อทำความเข้าใจกฎระเบียบปัจจุบัน

มาตรา 98 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 (มีผลใช้บังคับตั้งแต่เดือนสิงหาคม พ.ศ. 2567) กำหนดให้มีการจ่ายค่าชดเชยที่ดินเมื่อรัฐทวงคืนที่ดินที่อยู่อาศัย ดังนี้

1. ครัวเรือน บุคคล ผู้มีเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ องค์กรเศรษฐกิจที่ใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย เป็นเจ้าของบ้านที่ติดสิทธิการใช้ที่ดินในเวียดนาม เมื่อรัฐเรียกคืนที่ดิน หากเข้าเงื่อนไขการชดเชยที่กำหนดไว้ในมาตรา 95 แห่งกฎหมายนี้ จะได้รับการชดเชยด้วยที่ดินเพื่ออยู่อาศัยหรือบ้าน หรือเงิน หรือที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้แตกต่างไปจากประเภทของที่ดินที่เรียกคืน

2. องค์กรเศรษฐกิจ บุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ และองค์กรเศรษฐกิจที่มีทุนการลงทุนจากต่างประเทศ ซึ่งใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย เมื่อรัฐทวงคืนที่ดิน หากตรงตามเงื่อนไขการชดเชยที่กำหนดไว้ในมาตรา 95 แห่งกฎหมายนี้ จะได้รับการชดเชยเป็นเงินหรือที่ดิน

3. รัฐบาลจะต้องระบุรายละเอียดมาตราข้อนี้

มาตรา 95 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. ๒๕๖๗ กำหนดว่า กรณีตามวรรคหนึ่งแห่งมาตรานี้ ให้ชดใช้ค่าที่ดิน เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้

ก) มีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หรือ หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์บ้านและสิทธิการใช้ที่ดิน หรือ หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์บ้านและทรัพย์สินอื่นอันติดกับที่ดิน หรือ หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินอันติดกับที่ดิน

ข) มีการตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินหรือการให้เช่าที่ดินหรือการตัดสินใจเกี่ยวกับการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่

ค) มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งเพื่อใช้เป็นหลักฐานในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอันติดกับที่ดินตามมาตรา ๑๓๗ แห่งพระราชบัญญัตินี้

ง) รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายจากบุคคลผู้มีสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมายแต่ยังไม่ดำเนินการจดทะเบียนที่ดิน

ง) การใช้ที่ดินตามข้อตกลงในสัญญาจำนองเพื่อชำระหนี้; เอกสารรับรองผลการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่ผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามที่กฎหมายกำหนด

3. รัฐต้องกำหนดกรณีอื่น ๆ ของการชดเชยที่ดินและเงื่อนไขการชดเชยที่ดิน

ดังนั้นการที่รัฐจะเรียกคืนที่ดินเพื่ออยู่อาศัยจึงจำเป็นต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขดังกล่าวข้างต้น

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chenh-lech-gia-chung-cu-giua-dong-va-tay-ha-noi-de-nghi-dung-thanh-tra-10-du-an-dieu-kien-boi-thuong-khi-thu-hoi-dat-294253.html