สำรวจตลาดอพาร์ตเมนท์ ฮานอย ไห เซืองเสนอหยุดตรวจสอบ 10 โครงการ เงื่อนไขชดเชยเมื่อรัฐทวงคืนที่ดินที่อยู่อาศัย... เป็นข่าวอสังหาฯ ล่าสุด
 |
| ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักในตลาดฮานอยทั้งหมดเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จาก 40 ล้านดองต่อตารางเมตรในช่วงต้นปี 2022 เป็นประมาณ 72 ล้านดองต่อตารางเมตรในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 ภาพ: มุมมองของโครงการ Ecolife Tay Ho (ที่มา: Thu Do Invest) |
ตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ตลาดอพาร์ทเมนต์หลักในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีอุปทานอพาร์ทเมนต์เปิดใหม่เกือบ 8,700 ยูนิต เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 208% เมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการและการแบ่งส่วนใหม่ๆ จำนวนมากในฝั่งตะวันตกและตะวันออก
OneHousing คาดการณ์ว่าในไตรมาสที่ 4 ของปี 2024 จำนวนอพาร์ตเมนต์ในภาคตะวันออกจะเกินจำนวนในภาคตะวันตก ในขณะเดียวกัน ระดับราคาหลักในฮานอยได้เพิ่มขึ้นเป็น 70 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยราคายูนิตที่ต่ำที่สุดในภาคตะวันออกอยู่ที่ประมาณ 62 ล้านดองต่อตารางเมตร
ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักในตลาดฮานอยทั้งหมดเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จาก 40 ล้านดอง/ตรม. ในช่วงต้นปี 2022 เป็นประมาณ 72 ล้านดอง/ตรม. ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาเฉลี่ยของโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ในไตรมาสนี้สูงถึงประมาณ 72 ล้านดอง/ตรม. (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) เนื่องจากอุปทานของอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดใหม่ในไตรมาสนี้ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มไฮเอนด์และหรูหรา คิดเป็นส่วนแบ่งการตลาด 100%
ที่น่าสังเกตคือ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 พื้นที่ภาคตะวันออกมีราคาขายเบื้องต้นต่ำสุดในตลาด อยู่ที่ประมาณ 62 ล้านดอง/ตรม. ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดโดยรวมประมาณ 8 ล้านดอง/ตรม. ซึ่งช่วยให้โครงการอาคารสูงใหม่ในพื้นที่ภาคตะวันออกดึงดูดความสนใจจากทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
โดยเฉพาะราคาขายหลักในเขตตะวันตกและเขตใจกลางเมืองปัจจุบันอยู่ที่สูงกว่า 75 ล้านดอง/ตรม. และ 93 ล้านดอง/ตรม. ตามลำดับ สูงกว่าเขตตะวันออก 1.2 เท่าและ 1.5 เท่า ตามลำดับ เนื่องมาจากอุปทานระดับไฮเอนด์ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในบริเวณนี้
จากสถิติพบว่าจำนวนธุรกรรมหลักในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 8,900 ยูนิต เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 160% เมื่อเทียบกับปีก่อน การเติบโตนี้ส่วนใหญ่เกิดจากอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่ต่ำและนโยบายการชำระเงินที่ยืดหยุ่นจากนักลงทุน ซึ่งดึงดูดทั้งผู้ซื้อและนักลงทุน
ธุรกรรมส่วนใหญ่เน้นไปที่โครงการและโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ ได้แก่ Vinhomes Ocean Park 1-2 และ Vinhomes Smart City ซึ่งเป็นมหานคร 2 แห่งที่มียอดขายเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นเวลา 7 ไตรมาสนับตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2566 โดยมีอัตราการดูดซับ 92-100% ในกลุ่มระดับกลาง ระดับไฮเอนด์ และระดับหรูหรา พื้นที่เขตเมือง 2 แห่งเหล่านี้จึงดึงดูดลูกค้าทุกกลุ่มได้มากที่สุดในตลาดอาคารสูงของฮานอย
คาดการณ์ว่าในไตรมาสที่ 4 ปี 2024 ตลาดฮานอยจะมีการบริโภคประมาณ 8,000 ยูนิต ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 แต่ยังคงสูงกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว คาดว่าปริมาณการขายของ Vinhomes Ocean Park 1-2 จะแซงหน้า Vinhomes Smart City เนื่องจากมีโครงการเปิดตัวใหม่จำนวนมาก
ธุรกรรมอาคารสูงรองมีจำนวนมากกว่า 25,000 ยูนิตในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 โดยยังคงเน้นในพื้นที่เมืองที่มีการขายหลักที่ดี เช่น Vinhomes Ocean Park และ Vinhomes Smart City
ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 ตลาดการโอนอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเติบโตอย่างต่อเนื่องเป็นเวลา 2 ไตรมาส โดยมีปริมาณธุรกรรมอยู่ที่ประมาณ 9,400 ธุรกรรม การเติบโตส่วนใหญ่มาจาก 10 โปรเจ็กต์ที่มีปริมาณธุรกรรมสูงสุด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Vinhomes Ocean Park และ Vinhomes Smart City ซึ่งได้รับความสนใจอย่างมากเนื่องจากระบบสาธารณูปโภคครบครันและคุณภาพการก่อสร้างที่ดี
คาดการณ์ว่าในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ปริมาณธุรกรรมรองจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 10,000 หน่วย โดยเกือบครึ่งหนึ่งของส่วนแบ่งการตลาดมาจาก 10 โปรเจกต์ที่มีการซื้อขายสูงสุดในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567
ฮานอยกำลังจะมีอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดขายเกือบ 6,000 แห่ง
ตามข้อมูลของกรมก่อสร้างกรุงฮานอย จะมีอพาร์ทเมนต์เกือบ 6,000 ยูนิตในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 11 โครงการ คาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงปี 2567-2568
ข้อมูลดังกล่าวได้รับจากกรมก่อสร้างกรุงฮานอยในการอภิปรายในฟอรั่ม "เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับสู่ภาวะปกติและได้รับการพัฒนา" ซึ่งจัดโดยสถานีวิทยุและโทรทัศน์กรุงฮานอยเมื่อเร็วๆ นี้
กรมฯ กล่าวว่าปัจจุบันเมืองมีโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 69 โครงการที่ดำเนินการแล้วและอยู่ระหว่างดำเนินการ โดยตั้งแต่ปี 2021 จนถึงปัจจุบัน พื้นที่บ้านพักอาศัยสังคมสร้างเสร็จไปแล้วประมาณ 0.64 ล้านตารางเมตร โดยมีอพาร์ตเมนต์มากกว่า 10,270 ยูนิตในโครงการที่สร้างเสร็จสมบูรณ์ 8 โครงการ และโครงการที่สร้างเสร็จบางส่วน 3 โครงการ
พื้นที่ใช้สอยบ้านพักอาศัยสังคมประมาณ 0.345 ล้านตารางเมตร 5,923 ยูนิตใน 11 โครงการ คาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงปี 2567-2568
โดยมีแผนสร้างแล้วเสร็จในช่วงปี 2564-2568 จำนวน 19 โครงการ พื้นที่ใช้สอยบ้านพักอาศัยสังคม ประมาณ 0.952 ล้านตร.ม. จำนวน 15,440 หน่วย คิดเป็นประมาณ 78.3% ของเป้าหมายในแผนพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคมของเมือง (พื้นที่ใช้สอย 1.215 ล้านตร.ม.)
เมื่อเข้าสู่ช่วงปี 2569-2573 กรมก่อสร้างกรุงฮานอยเผยว่ามีโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ 50 โครงการ มีพื้นที่ประมาณ 3.21 ล้านตารางเมตร มีอพาร์ทเมนต์ประมาณ 57,170 ยูนิต
จากข้อมูลของหน่วยงานบริหารจัดการ ระบุว่า กรุงฮานอยกำลังดำเนินการประเมินนโยบายการลงทุนเพื่อรองรับการประมูลคัดเลือกนักลงทุนในพื้นที่ที่อยู่อาศัยสังคม 4/5 แห่ง (อิสระ) ที่กระจุกตัวอยู่ในเขตด่งอันห์, ซาลัม และเมลินห์ โดยมีพื้นที่การใช้ที่ดินรวมกว่า 200 เฮกตาร์ หรือประมาณ 12,000 ยูนิต
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มีพื้นที่ที่อยู่อาศัยทางสังคม 2 แห่งในตำบลเตี๊ยนเซือง (เขตด่งอันห์) ได้แก่ พื้นที่ที่อยู่อาศัยทางสังคมที่กระจุกตัวอยู่ในตำบลโกบี (เขตซาลัม) และพื้นที่ที่อยู่อาศัยทางสังคมที่กระจุกตัวอยู่ในตำบลไดมัค (เขตด่งอันห์) และตำบลเตียนฟอง (เขตเมลินห์)
การจัดหาที่อยู่อาศัยทางสังคมในฮานอยในช่วงเวลาอันใกล้นี้จะได้รับการเสริมด้วยการเปลี่ยนที่อยู่อาศัยนักเรียนในเขตเมืองใหม่ Phap Van - Tu Hiep ให้เป็นที่อยู่อาศัยทางสังคมให้เช่า
ตามที่กรมก่อสร้างแจ้งว่า ขณะนี้คณะกรรมการประชาชนเมืองกำลังมอบหมายให้กรมจัดทำข้อเสนอโครงการเพื่อการลงทุน ส่งขออนุมัติในปี 2567 โดยคาดว่าจะปรับปรุงและยกระดับอาคาร A2 และ A3 เสร็จสิ้นในปี 2569 และลงทุนและก่อสร้างอาคาร A4 เสร็จสิ้นภายในปี 2570
นอกจากนี้ ทางเทศบาลได้มอบหมายให้กรมผังเมืองและสถาปัตยกรรมประสานงานกับคณะกรรมการประชาชนของเขต เทศบาล และคณะกรรมการบริหารเขตอุตสาหกรรมและเขตแปรรูปเพื่อการส่งออกฮานอย เพื่อพิจารณาและเสริมกองทุนที่ดินประมาณ 15 กองทุน เพื่อสร้างพื้นที่ที่อยู่อาศัยทางสังคมอิสระขนาดใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัส (ประมาณ 2,000 ยูนิต/พื้นที่สำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคม) โดยเสนอให้คัดเลือกพื้นที่ 2-3 แห่งที่อยู่ใกล้เขตอุตสาหกรรมเพื่อลงทุนสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมให้เช่าโดยใช้ทุนลงทุนของภาครัฐ ตามนโยบายของ โปลิตบูโร ในคำสั่งที่ 34 ในปี 2567
 |
| อาคาร 3 หลังในบริเวณหอพักนักศึกษา Phap Van - Tu Hiep (ฮานอย) ถูกดัดแปลงเป็นบ้านพักสังคมให้เช่า (ที่มา: Vietnamnet) |
10 โครงการใน ไหเซือง เสนอให้หยุดการตรวจสอบ
เมื่อไม่นานนี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดไหเซืองได้ร้องขอต่อกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมให้หยุดตรวจสอบโครงการที่อยู่อาศัยและในเขตเมือง 10 แห่งในจังหวัด ตามคำสั่งหมายเลข 4270 ปี 2023 ของกระทรวงนี้
สาเหตุเกิดจากพายุลูกที่ 3 (ยากิ) ที่ผ่านมา ซึ่งสร้างผลกระทบและสร้างความเสียหายอย่างใหญ่หลวงให้กับเมืองไฮเดือง ขณะนี้พื้นที่ดังกล่าวกำลังอยู่ในช่วงฟื้นตัวจากผลกระทบของพายุ
พร้อมกันนี้ เมื่อวันที่ 17 ก.ย. รัฐบาลได้ออกมติที่ 143/NQ-CP เกี่ยวกับภารกิจสำคัญและแนวทางแก้ไขเพื่อแก้ไขผลกระทบจากพายุลูกที่ 3 อย่างเร่งด่วน รวมถึงสร้างเสถียรภาพให้กับสถานการณ์ของประชาชนโดยเร็วเพื่อส่งเสริมการฟื้นตัวของการผลิตและการดำเนินธุรกิจ กระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างจริงจัง และควบคุมเงินเฟ้อให้ดี
มีเนื้อหาว่า “ให้กองตรวจการ กระทรวง สำนักนายกรัฐมนตรี ระงับกิจกรรมตรวจสอบภายในท้องถิ่นเป็นการชั่วคราว เพื่อให้ท้องถิ่นสามารถมุ่งเน้นการแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นจากภัยธรรมชาติและอุทกภัยได้”
รายชื่อโครงการที่อยู่อาศัยและในเขตเมือง 10 โครงการที่เสนอให้หยุดการตรวจสอบ ได้แก่ พื้นที่ที่อยู่อาศัยใหม่ทางตะวันตกของเมืองThanh Ha; พื้นที่ที่อยู่อาศัยใหม่หมู่บ้านDong Phan ในตำบลTan An; พื้นที่ที่อยู่อาศัยใหม่ทางเหนือของแม่น้ำ Huong (Thanh Ha); พื้นที่ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และตลาด Cong Hoa (เมือง Chi Linh); พื้นที่ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ตำบล Cam Phuc (Cam Giang); พื้นที่ที่อยู่อาศัยใหม่ Dong Khe ในตำบล Hong Phong และพื้นที่ที่อยู่อาศัยใหม่หมู่บ้าน Thuong Duong, ตำบล Nam Trung (Nam Sach); พื้นที่ที่อยู่อาศัยใหม่ตำบล Binh Dan (Kim Thanh); พื้นที่ที่อยู่อาศัยใหม่หมู่บ้าน Phu, ตำบล Thai Hoc, หมู่บ้าน Thuan Dong, ตำบล Binh Minh และโครงการพื้นที่ที่อยู่อาศัยหมู่บ้านหัตถกรรม Luoc Vac (Binh Giang)
เงื่อนไขการชดเชยที่ดินกรณีรัฐเรียกคืนที่ดินอยู่อาศัย
เงื่อนไขการรับเงินชดเชยที่ดินเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดินเพื่ออยู่อาศัยมีอะไรบ้าง อ่านบทความด้านล่างเพื่อทำความเข้าใจกฎระเบียบปัจจุบัน
มาตรา 98 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนสิงหาคม พ.ศ. 2567) กำหนดให้มีการจ่ายค่าชดเชยที่ดินเมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดินที่อยู่อาศัย ดังนี้
1. ครัวเรือน บุคคล ผู้มีเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ องค์กรเศรษฐกิจที่ใช้ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย เป็นเจ้าของบ้านที่ติดอยู่กับสิทธิการใช้ที่ดินในเวียดนาม เมื่อรัฐเรียกคืนที่ดิน หากตรงตามเงื่อนไขการชดเชยที่กำหนดไว้ในมาตรา 95 ของกฎหมายนี้ จะได้รับการชดเชยด้วยที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยหรือบ้าน หรือเงิน หรือที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้แตกต่างไปจากประเภทของที่ดินที่เรียกคืน
2. องค์กรเศรษฐกิจ บุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ และองค์กรเศรษฐกิจที่มีทุนการลงทุนจากต่างประเทศซึ่งใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย เมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดิน หากตรงตามเงื่อนไขการชดเชยที่กำหนดไว้ในมาตรา 95 แห่งกฎหมายนี้ จะต้องได้รับการชดเชยเป็นเงินหรือที่ดิน
3. รัฐบาลจะต้องระบุรายละเอียดในมาตราข้อนี้
มาตรา 95 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่า กรณีตามวรรค 1 แห่งมาตรานี้ จะต้องได้รับการชดเชยที่ดิน เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้:
ก) มีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หรือ หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์บ้านและสิทธิการใช้ที่ดิน หรือ หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์บ้านและทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน หรือ หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน
ข) มีคำวินิจฉัยเรื่องการจัดสรรที่ดิน หรือคำวินิจฉัยเรื่องสัญญาเช่าที่ดิน หรือคำวินิจฉัยให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่
ค) มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งเป็นหลักฐานในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินตามที่กำหนดในมาตรา 137 แห่งพระราชบัญญัตินี้
ข) รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามที่กฎหมายบัญญัติจากบุคคลผู้มีสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมายแต่ไม่ดำเนินการจดทะเบียนที่ดิน
ง) การใช้ที่ดินตามที่ตกลงในสัญญาจำนองเพื่อชำระหนี้; เอกสารรับรองผลการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่ผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามที่กฎหมายกำหนด
3. รัฐจะกำหนดกรณีการชดเชยค่าที่ดินอื่นๆ และเงื่อนไขการชดเชยค่าที่ดิน
ดังนั้นการที่รัฐจะชดเชยที่ดินให้เมื่อเวนคืนที่ดินเพื่ออยู่อาศัย จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่กล่าวข้างต้น
ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chenh-lech-gia-chung-cu-giua-dong-va-tay-ha-noi-de-nghi-dung-thanh-tra-10-du-an-dieu-kien-boi-thuong-khi-thu-hoi-dat-294253.html
การแสดงความคิดเห็น (0)