รัฐบาลจะมีมติเรื่องอสังหาริมทรัพย์

เมื่อเช้าวันที่ 17 กุมภาพันธ์ นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh เป็นประธานการประชุมออนไลน์แห่งชาติเพื่อหารือเกี่ยวกับการขจัดความยากลำบากและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย สุขภาพแข็งแรง และยั่งยืน การประชุมดังกล่าวจัดขึ้นในบริบทที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกอยู่ในภาวะวิกฤตมาเกือบหนึ่งปีแล้ว โดยจำนวนบริษัทที่ล้มละลายเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 40

“พวกผู้ใหญ่” แห่งสามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขงได้เสนอคำแนะนำหลายประการ

รองรัฐมนตรี ว่าการกระทรวงก่อสร้าง เหงียน วัน ซิงห์ กล่าวว่า ในปี 2565 อุปทานอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยจะมีไม่เพียงพอ โครงสร้างผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มไปในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน โดยที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยยังขาดแคลน

ตามรายงานของธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) สินเชื่อคงค้างสำหรับกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 4 ปี 2022 มีมูลค่าเกือบ 800,000 พันล้านดอง หนี้คงค้างของพันธบัตรของแต่ละบริษัทอยู่ที่ประมาณ 2 ล้านล้านดอง ซึ่งหนี้คงค้างของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่กว่า 4 แสนล้านดอง (คิดเป็นกว่า 30%) ในปี 2565 การดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะประสบกับความยากลำบากหลายประการ เนื่องจากมีปัญหาในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน (สินเชื่อ พันธบัตร ฯลฯ) อัตราดอกเบี้ย, อัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ, ราคาวัตถุดิบเพิ่มขึ้น; ไม่สามารถขายสินค้าได้...ส่งผลให้หลายบริษัทและธุรกิจต้องลดขนาดการลงทุนลง การปรับปรุงกระบวนการทำงาน (บางบริษัทลดพนักงานลงถึงร้อยละ 50) หยุด เลื่อนการลงทุน ก่อสร้างบางโครงการ; หยุดดำเนินการโครงการใหม่...ความยากลำบากในตลาดอสังหาฯ ก่อให้เกิดความลำบากแก่ผู้รับเหมา ผู้จัดหาอุปกรณ์ และอุตสาหกรรมอื่นๆ อีกมากมาย ส่งผลกระทบต่อความมั่นคงทางสังคม

สิ่งที่ต้องการการสนับสนุนด้านกลไกคือคำแนะนำของนาย Bui Thanh Nhon ประธานคณะกรรมการบริษัท Nova Real Estate Group Joint Stock Company ( Novaland ) นายนพนธ์เสนอให้รัฐบาลและธนาคารกลาง พิจารณาออกกฎเกณฑ์ให้ธนาคารต่างๆ ยืดเวลา ชะลอ และรักษากลุ่มหนี้โครงการอสังหาฯ ออกไป 2-3 ปี เพื่อช่วยให้ธุรกิจต่างๆ มีเวลารอให้ตลาดฟื้นตัวและดำเนินกระบวนการทางกฎหมายของโครงการให้เสร็จสิ้น “การให้ความช่วยเหลืออย่างทันท่วงทีถือเป็นสิ่งสำคัญมากในการป้องกันไม่ให้หนี้ค้างชำระของระบบเศรษฐกิจ 10% - 20% กลายมาเป็นหนี้เสีย” นายนงกล่าว

ผู้นำโนวาแลนด์เสนอให้รัฐบาลให้การสนับสนุนกลไกในการขจัดความยากลำบากให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในภาพ: โครงการ NovaWorld Phan Thiet ภาพ : ซอน หง

อัตราดอกเบี้ยยังเป็นข้อกังวลสำคัญสำหรับธุรกิจในปัจจุบัน นายนพนธ์ กล่าวว่า อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นค่อนข้างรวดเร็วนับตั้งแต่ปลายปี 2565 โดยสินเชื่อบางส่วนมีอัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นเกือบ 30% ประธานโนวาแลนด์เสนอให้รัฐบาล ธนาคารของรัฐ และธนาคารพาณิชย์ ดำเนินมาตรการลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก โดยจะช่วยลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลงอย่างรวดเร็ว ประธานบริษัท Novaland ยังแนะนำให้รัฐบาลออกพระราชกฤษฎีกาแก้ไขพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 65 ว่าด้วยการออกพันธบัตรของบริษัทเอกชนในเร็วๆ นี้

นาย Pham Thieu Hoa ประธานคณะกรรมการบริษัท Vinhomes Joint Stock Company ยังได้หยิบยกประเด็นทางกฎหมายขึ้นมาหารือในงานประชุมด้วย และเน้นย้ำว่าปัญหานี้เป็นปัญหาที่สำคัญ นอกเหนือจากปัญหาสินเชื่อและอุปทานที่อยู่อาศัยที่ขาดแคลนแล้ว นายฮัว กล่าวว่า อุปทานและอุปสงค์ไม่สมดุลกัน และไม่สามารถออกพันธบัตรขององค์กรได้ เมื่อเผชิญกับปัญหาทางกฎหมายและเงินทุน ธุรกิจต่างๆ ไม่สามารถตอบสนองความต้องการด้านอุปทานที่แท้จริงได้ “หากปัญหาต่างๆ ยังคงเกิดขึ้นโดยไม่มีทางแก้ไขอย่างทันท่วงที ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งจะต้องปิดตัวลงและล้มละลาย และอุปทานในตลาดซึ่งขาดแคลนอยู่แล้วก็จะยิ่งหายากขึ้นไปอีก” นายฮวาแสดงความกังวล

รัฐบาลและรัฐสภาต้องเข้ามามีส่วนร่วม

นอกจากนี้ กรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์ ยังกังวลเกี่ยวกับกลไกและปัญหาทางกฎหมาย โดยหลังจากเข้าร่วมการประชุม เขาได้กล่าวว่า โครงการของบริษัทมีขั้นตอนและเอกสารทางกฎหมายที่จำเป็นทั้งหมด และเกือบจะเสร็จสมบูรณ์แล้ว แต่เนื่องจากกลไกที่ไม่คุ้มค่า หน่วยงานในพื้นที่จึงไม่ได้ดำเนินการ ส่งผลให้โครงการติดขัดเป็นเวลานาน สร้างความยากลำบากให้กับบริษัท และเกิดความสูญเสียครั้งใหญ่

"การประชุมดังกล่าวได้แก้ไขปัญหาทั่วไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายประการด้วยคำแนะนำที่เกี่ยวข้องกับนโยบายการเงินและสินเชื่อ... แต่ส่วนใหญ่แล้วจะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ที่อยู่อาศัยสังคม... นั่นก็ถือเป็นสัญญาณที่ดีที่ทำให้ตลาดมีเสถียรภาพและยั่งยืน" บุคคลนี้ให้ความเห็น

ในขณะเดียวกัน ผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งซึ่งมีทุนของรัฐ 99.78% กล่าวว่า โครงการของบริษัทถูก “ระงับ” เป็นเวลา 4 ปี เพียงเพราะชื่อของบริษัทมหาชนไม่ได้รับการปรับปรุงหลังจากการแปลงสภาพเป็นทุนตามนโยบายทั่วไปของรัฐบาล หลังจากการประชุมตั้งแต่เริ่มต้น ผู้นำรายนี้กล่าวว่า การประชุมครั้งนี้ถือเป็นความหวังสุดท้ายในการแก้ไขปัญหาทางธุรกิจในทางปฏิบัติ

เมื่อถึงจุดนี้ สิ่งที่สามารถกอบกู้ได้อย่างรวดเร็วคือการพิจารณาการรื้อโครงการเฉพาะแต่ละโครงการ สำหรับโครงการที่ยังไม่เสร็จสิ้น จำเป็นต้องพิจารณาการสนับสนุนและความยากลำบากเพื่อทำให้ผลิตภัณฑ์เสร็จสมบูรณ์ “นักลงทุนสามารถขายสินค้าได้ ผู้ซื้อบ้านมีบ้าน มีกระแสเงินสดกลับมา ธุรกิจสามารถชำระเงินกู้ธนาคาร ลดหนี้เสีย... เมื่อถึงเวลานั้น ตลาดจะชัดเจนแน่นอน” บุคคลนี้แสดงความคิดเห็นของเขา

นายบุ่ย ซวน เกวง รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ เมืองจะมุ่งเน้นไปที่การขจัดความยากลำบากและอุปสรรคในขั้นตอนการลงทุนสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ที่พักอาศัยสำหรับคนงาน และการปรับปรุงอาคารอพาร์ตเมนต์เก่า กระบวนการดำเนินการจะเน้นการขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ล่าช้ากว่ากำหนดในแง่ของความถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับผลประโยชน์ของประชาชนให้เสร็จสิ้น

ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกวง ผู้แทนรัฐสภา รองอธิการบดีมหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ กล่าวว่า เพื่อแก้ไขปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน จำเป็นต้องให้รัฐบาลเข้ามามีส่วนร่วมด้านสินเชื่อ การจัดการพันธบัตรขององค์กร และการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย

นายเกวง กล่าวว่า ปัญหาทางกฎหมายส่วนใหญ่เกิดจากกฎหมายที่ทับซ้อน ขัดแย้ง หรือไม่ชัดเจน ทำให้หน่วยงานบริหารเกรงว่าจะมีการฝ่าฝืนและไม่กล้าตัดสินใจ หากเราพิจารณาทบทวนและแก้ไขพระราชกฤษฎีกาทั้งหมด หรือรอแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องทั้งหมด คงใช้เวลานานมาก ดังนั้นจำเป็นต้องมีการดำเนินการอย่างทันท่วงทีและสอดประสานกันทั้งจากรัฐบาลและรัฐสภา

ฝ่ายรัฐบาลจำเป็นต้องจัดตั้งคณะกรรมการเพื่อแก้ไขปัญหาทางกฎหมายตั้งแต่ระดับส่วนกลางไปจนถึงระดับท้องถิ่น ฝ่ายรัฐสภาจำเป็นต้องลงมติแก้ไขปัญหาและความขัดแย้งด้านระเบียบกฎหมายโดยด่วน

ธุรกิจก็มีกำไรและขาดทุน!

ในการกล่าวสรุปการประชุม นายกรัฐมนตรีประเมินว่าการตอบสนองนโยบายของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง (หน่วยงานบริหาร รัฐวิสาหกิจ ธนาคาร) ยังคงล่าช้า เจ้าหน้าที่บางสถานที่และบางช่วงยังคงเกรงกลัวความรับผิดชอบ ไม่กล้าที่จะทำ และธุรกิจก็ยังไม่ยืดหยุ่นจริงๆ ไม่สามารถจัดการกับปัญหาที่เกิดขึ้นเองได้อย่างทันท่วงที

หัวหน้ารัฐบาลเน้นย้ำว่า ยิ่งมีอุปสรรคและความท้าทายมากเท่าใด หน่วยงานที่เกี่ยวข้องก็ยิ่งต้องสามัคคีกัน ส่งเสริมความรับผิดชอบ และร่วมกันจัดการปัญหาโดยยึดหลัก “ผลประโยชน์ร่วมกันและความเสี่ยงร่วมกัน” ระหว่างรัฐ ประชาชน และธุรกิจ นายกรัฐมนตรีกล่าวว่า การขจัดความยุ่งยากต่างๆ จะต้องสอดคล้องกับกฎเกณฑ์การตลาด กฎเกณฑ์อุปทานและอุปสงค์ และกฎเกณฑ์การแข่งขัน อสังหาริมทรัพย์จะต้องถูกกำหนดให้เท่าเทียมกับอุตสาหกรรมและสาขาอื่น ๆ ซึ่งความสมดุลและความกลมกลืนระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่สะท้อนออกมาในราคาอสังหาริมทรัพย์จะต้องเป็นแรงผลักดันในการส่งเสริมการพัฒนา ไม่ใช่การขจัดการพัฒนา

ในด้านภารกิจและแนวทางแก้ไข นายกรัฐมนตรีได้มอบหมายให้หน่วยงานบริหารส่วนรัฐดำเนินการเสริมสร้างสถาบันตรวจสอบ เสริม และพัฒนาให้สมบูรณ์แบบ การวางแผน; ติดตาม ตรวจสอบ และแก้ไขปัญหาที่ยังคงค้างอยู่ ธนาคารและสถาบันการเงินต้องปลดการปิดกั้นการไหลเวียนของเงินทุนและแก้ไขปัญหาสินเชื่อ ธุรกิจอสังหาฯ ต้องเป็นผู้ที่รับผิดชอบต่อตนเอง แก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นด้วยตนเอง ปรับโครงสร้างกลุ่มธุรกิจ และกำหนดราคาที่เหมาะสม เพื่อส่งเสริมสภาพคล่อง มุ่งสู่การดำเนินธุรกิจที่ทำกำไรแต่กลมกลืน

“การทำธุรกิจเพื่อหวังผลกำไร เราต้องชดเชยเมื่อขาดทุน เราไม่สามารถทำกำไรได้ตลอด ไม่สามารถเรียกร้องกำไรได้แม้จะเผชิญความยากลำบาก ไม่มีใครจับมือเราไว้จนถึงกลางคืน ไม่มีใครนอนกับเราจนถึงเช้า เราต้องมีส่วนสนับสนุนเพื่อประโยชน์ส่วนรวม” นายกรัฐมนตรีเน้นย้ำ

ผู้นำรัฐบาลต้องการให้ธนาคารลดต้นทุนปัจจัยการผลิตและอัตราดอกเบี้ยโดยการมีส่วนร่วมของธนาคารแห่งรัฐ ส่งผลให้ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ปรับโครงสร้างกลุ่มหนี้ ลดค่าธรรมเนียม ค่าบริการ ฯลฯ เพราะธนาคารสามารถพัฒนาได้ก็ต่อเมื่อเศรษฐกิจพัฒนาเท่านั้น

หน่วยงานทุกระดับดำเนินการขจัดความยุ่งยากและปัญหาด้านขั้นตอนการดำเนินการ เร่งรัดการก่อสร้าง ปรับเปลี่ยนแผนให้เหมาะสมกับสภาพและสถานการณ์ในท้องถิ่น และปฏิบัติตามแผนอย่างเคร่งครัด ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่จะรักษาสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของประชาชน

รัฐบาลจะมีโครงการแยกกันระหว่างโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย บ้านพักคนทำงาน และบ้านพักคนมีรายได้น้อย รัฐบาลจะพิจารณาแพ็กเกจสินเชื่อ 110 ล้านล้านดองสำหรับภาคส่วนนี้

ก่อนจะสรุปการประชุม นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh เน้นย้ำอีกครั้งถึงจิตวิญญาณของการประชุมคือการขจัดความยากลำบาก และส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อพัฒนาอย่างปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน และ "ไม่มีใครช่วยเหลือใคร"

ไม่มีห้องเครดิตแยกสำหรับอสังหาฯ

ผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม เหงียน ทิ ฮ่อง กล่าวว่า เธอได้กำชับสถาบันสินเชื่อให้จัดสรรเงินทุนสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงตามเงื่อนไขทางกฎหมาย มีศักยภาพในการบริโภคผลิตภัณฑ์ และตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริงต่อไป ประหยัดต้นทุนการดำเนินการเพื่อปล่อยกู้ด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำ

“เพื่อพัฒนาตลาดอสังหาฯ ที่ปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืน เราต้องมุ่งให้บริการประชาชนส่วนใหญ่ โดยเฉพาะผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง และจำกัดการเก็งกำไร การขึ้นราคา และการแสวงหากำไรเกินควร ในส่วนของแนวทางการให้สินเชื่อ ในปี 2566 เราจะเติบโต 14-15% สูงกว่า 14.17% ของปีที่แล้ว ธนาคารแห่งรัฐไม่มีพื้นที่แยกต่างหากในการควบคุมสินเชื่ออสังหาฯ” นางหง กล่าว

ส่วนการปรับโครงสร้างหนี้ นางหงส์ กล่าวว่า กระทรวงก่อสร้างต้องทบทวนโครงการทั้งหมด ดูว่าโครงการไหนเป็นการเก็งกำไร โครงการไหนเกี่ยวข้องกับการผลิตและธุรกิจ โครงการไหนเกี่ยวข้องกับการค้าและบริการ แล้วจึงค่อยหาแนวทางรับมือและแนวทางแก้ไขของตนเอง

เปิดโอกาสสร้างความคาดหวังมากมายให้กับตลาดอสังหาฯ

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) แสดงความเห็นว่า การประชุมครั้งนี้มีการวิเคราะห์ประเด็นเชิงปฏิบัติมากมาย มีการพูดคุย รับฟัง และแลกเปลี่ยนความคิดเห็นอย่างจริงใจและตรงไปตรงมาระหว่างรัฐบาล กระทรวง สาขา และธุรกิจต่างๆ... คาดว่าปัญหาทางกฎหมายจะได้รับการแก้ไขในเร็วๆ นี้ ในส่วนของสินเชื่อ ธนาคารแห่งรัฐก็มีความสนใจที่จะปรับโครงสร้างและขยายสินเชื่อเช่นกัน นายโจวกล่าวว่านั่นเป็นสิ่งที่ดีมาก

“เรายินดีต้อนรับความมุ่งมั่นของนายกรัฐมนตรีและกระทรวงต่างๆ ที่จะขจัดปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม โดยให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับตลาดที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย” นายเชาว กล่าว

ความมั่นคงทางสังคมต้องมาเป็นอันดับแรกเสมอ ดังนั้น นายโจว กล่าวว่า ตัวธุรกิจเอง หน่วยงานในพื้นที่ กระทรวงต่างๆ และแม้แต่ลูกค้า จะต้องรับผิดชอบต่อการกระทำของตนเอง เพื่อให้ผลประโยชน์ทั้งหมดมีความกลมกลืนกัน เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถพัฒนาได้อย่างแข็งแรง

ที่มา: https://nld.com.vn/thoi-su/chinh-phu-se-co-nghi-quyet-ve-bat-dong-san-20230217223039694.htm