การเปลี่ยนแปลงนโยบายตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ผู้ที่มีรายได้น้อยจะสามารถทำให้ ‘ความฝัน’ ของตัวเองในการซื้อบ้านพักอาศัยสังคมเป็นจริงได้หรือไม่?

แม้ว่าจะมีนโยบายที่ถูกต้องมากมายเกี่ยวกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม แต่ผู้มีรายได้น้อยอาจยังต้องใช้เวลาในการทำให้ความฝันเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงเป็นจริง

รัฐบาล เพิ่งออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024/ND-CP ซึ่งมีรายละเอียดบทความหลายมาตราของกฎหมายที่อยู่อาศัยเกี่ยวกับการพัฒนาและการจัดการ ที่อยู่อาศัยสังคม พระราชกฤษฎีกานี้มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567

พระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ได้ “ผ่อนปรน” กฎระเบียบและเงื่อนไขหลายประการเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยและรายได้ของผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคม เงื่อนไขในการรับสวัสดิการที่อยู่อาศัยสังคมประกอบด้วย เงื่อนไขที่อยู่อาศัยและรายได้ ผู้มีรายได้น้อยในเขตเมือง คนงานและกรรมกรที่ทำงานในวิสาหกิจ สหกรณ์ และสหภาพแรงงานทั้งภายในและภายนอกเขตอุตสาหกรรม ข้าราชการพลเรือน และลูกจ้างของรัฐ ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยข้าราชการพลเรือน ข้าราชการพลเรือน และลูกจ้างของรัฐ ต้องมั่นใจว่ามีเงื่อนไขรายได้ดังต่อไปนี้

ในกรณีที่ผู้สมัครเป็นโสด รายได้ต่อเดือนจริงที่ได้รับต้องไม่เกิน 15 ล้านดอง/เดือน โดยคำนวณตามตารางเงินเดือนและค่าจ้างที่ได้รับการยืนยันจากหน่วยงาน หน่วยงาน หรือสถานประกอบการที่ผู้สมัครทำงานอยู่ ระยะเวลาในการพิจารณาเงื่อนไขรายได้คือภายใน 1 ปีติดต่อกัน นับจากวันที่ผู้สมัครที่ระบุข้างต้นยื่นคำขอที่ถูกต้องต่อนักลงทุนเพื่อลงทะเบียนซื้อหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยสังคม

ในกรณีที่ผู้สมัครสมรสตามกฎหมาย ผู้สมัครและคู่สมรสต้องมีรายได้รวมต่อเดือนไม่เกิน 30 ล้านดอง โดยคำนวณตามตารางเงินเดือนและค่าจ้างที่ได้รับการยืนยันจากหน่วยงาน หน่วยงาน หรือสถานประกอบการที่ผู้สมัครทำงานอยู่ ระยะเวลาในการพิจารณาเงื่อนไขรายได้คือภายใน 1 ปีติดต่อกัน นับจากวันที่ผู้ยื่นคำขอข้างต้นยื่นคำขอที่ถูกต้องตามกฎหมายต่อนักลงทุนเพื่อลงทะเบียนซื้อหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยสังคม

กล่าวกันว่าพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024/ND-CP ได้ "ผ่อนปรน" กฎระเบียบและเงื่อนไขต่างๆ มากมายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยและรายได้สำหรับการพิจารณาซื้อที่อยู่อาศัยทางสังคม

คาดว่าพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024/ND-CP จะช่วยทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านของผู้มีรายได้น้อยจำนวนมากเป็นจริง อย่างไรก็ตาม เป็นเรื่องที่ต้องหารือกันว่าผู้มีรายได้น้อยจะสามารถเข้าถึงกองทุนที่อยู่อาศัยสังคมได้หรือไม่ ประการแรก ปัจจุบันโครงการที่อยู่อาศัยสังคมกำลังดำเนินการและวางแผนการลงทุนในพื้นที่ต่างๆ และการก่อสร้างยังมีขนาดเล็กมาก ในเมืองใหญ่ส่วนใหญ่ เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ โครงการที่อยู่อาศัยสังคมยังเป็นเพียงจุดเริ่มต้นเท่านั้น สถานการณ์อุปทานที่ไม่สอดคล้องกับความต้องการเป็นมาหลายปีแล้ว

ไม่ต้องพูดถึงเมื่อโครงการบ้านจัดสรรสังคมเกิดขึ้นและเข้าสู่ขั้นตอนการพิจารณาใบสมัครเช่าซื้อบ้านจัดสรรสังคม ก็เกิดข้อถกเถียงมากมาย เช่น “นายหน้า” โฆษณาขายบ้านจัดสรรสังคมผิดกฎหมาย ขึ้นราคาห้องชุดเกินจริง หรือเรื่องราวคนรวยขับรถมาซื้อบ้านจัดสรรสังคม... และในความเป็นจริง บ้านราคาประหยัดก็ยังคงเป็นแค่ความฝันอันห่างไกลของผู้มีรายได้น้อยหลายคน

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายท่านเชื่อว่าการที่แรงงานจะสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยสังคมได้นั้น จำเป็นต้องลดราคาขายให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมยิ่งขึ้น นอกจากนี้ จำเป็นต้องขยายเป้าหมายการสนับสนุนไปยังผู้มีรายได้มากกว่า 15 ล้านดองต่อเดือน ขณะเดียวกัน หน่วยงานท้องถิ่นจำเป็นต้องตรวจสอบ ตรวจตรา และจัดการอย่างเข้มงวดกับนักลงทุนและนายหน้าซื้อขายที่อยู่อาศัยสังคมที่โฆษณาและขายที่อยู่อาศัยสังคมที่ฝ่าฝืนกฎระเบียบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งขั้นตอนการประเมินและอนุมัติใบสมัครขอซื้อที่อยู่อาศัยสังคม เพื่อให้ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่ถูกต้อง นั่นคือผู้มีรายได้น้อย

เมื่อพูดถึงประเด็นการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม คุณโด เวียด เชียน รองประธานสมาคม อสังหาริมทรัพย์ เวียดนามวิเคราะห์ว่าปัจจุบันความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานในเขตอุตสาหกรรม และที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยมีสูงมาก นอกจากนี้ หลายพื้นที่ยังให้ความสนใจและจัดตั้งกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมตามบทบัญญัติของกฎหมาย นักลงทุนได้รับแรงจูงใจด้านค่าเช่าที่ดิน การใช้ที่ดิน และการลดหย่อนภาษี เพื่อให้สามารถคืนทุนและสร้างผลกำไรได้อย่างรวดเร็วเมื่อเข้าร่วมโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม...

อย่างไรก็ตาม จนถึงปัจจุบัน ผู้ประกอบการลงทุนโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมที่ดำเนินโครงการต่างๆ ยังคงประสบปัญหาและอุปสรรคในการเข้าถึงที่ดินมากมาย อาทิ การประชาสัมพันธ์โครงการ การวางแผนกองทุนที่ดิน แหล่งเงินทุนและการเข้าถึงสินเชื่อ ขั้นตอนการบริหารจัดการในการคัดเลือกนักลงทุน การลงทุนก่อสร้าง และการอนุมัติราคาขายบ้าน ... ” นายเชียน กล่าว

นายเชียน กล่าวว่า เพื่อขจัดปัญหาให้กับภาคธุรกิจและส่งเสริมการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรสังคม อันดับแรก กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่นต่างๆ จะต้องนำแนวทางของ นายกรัฐมนตรี ในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรสังคมให้ครบถ้วน ในโครงการสร้างบ้านจัดสรรสังคมให้ได้ 1 ล้านหลังภายในปี 2573 และต้องทบทวนและติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด เพื่อแก้ไขปัญหาให้กับนักลงทุนต่อไป

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องจัดตั้งกองทุนการลงทุนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมโดยเร็ว โดยมีเป้าหมายสูงสุดคือการแก้ไขปัญหาความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน เพื่อสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดโดยเร็ว และเดินหน้าพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทนี้ต่อไป นอกจากนี้ คุณเชียนยังกล่าวอีกว่า ท้องถิ่นต่างๆ จำเป็นต้องปรับปรุงโครงการและแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องปริมาณและเป้าหมายของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในปี พ.ศ. 2567-2568 และเผยแพร่รายชื่อโครงการลงทุนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอิสระให้นักลงทุนลงทะเบียน...

จะเห็นได้ว่าแม้จะมีนโยบายและแนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่ถูกต้องมากมาย แต่กระบวนการดำเนินการยังคงเผชิญกับความยากลำบากและอุปสรรคมากมายที่สร้างอุปสรรคที่ทำให้ธุรกิจไม่สามารถสร้าง "คลื่น" ที่แท้จริงในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้ และผู้มีรายได้น้อยอาจต้องรอให้ความฝันในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงเป็นจริง

แหล่งที่มา