เดือดร้อน “เงินติดลบ” จากการฝากคอนโดเทลให้นักลงทุนธุรกิจ

จากข้อมูลในฟอรัมอสังหาริมทรัพย์บางแห่ง นักลงทุนจำนวนมากแสดงความไม่พอใจและผิดหวังกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท โดยเฉพาะคอนโดเทล การลงทุนประเภทนี้เคยเป็นที่ต้องการของใครหลายคน เนื่องจากราคาที่เข้าถึงได้ ให้ผลตอบแทนที่ดี ช่วยให้นักลงทุนสามารถดำเนินธุรกิจแทนตนเองได้ และยังได้รับวันหยุดพักผ่อนประจำปีตามจำนวนที่กำหนด

ในปี 2562 ระดับการมุ่งมั่นสร้างผลกำไรของโครงการคอนโดเทลบางโครงการถือว่าเหมาะสมที่ 6% สำหรับโครงการที่มีผู้บริหารต่างชาติ และ 10% สำหรับโครงการที่ดำเนินการโดยผู้ลงทุนเอง

แต่ในความเป็นจริง นักลงทุนคอนโดเทลส่วนใหญ่กำลังตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบากเมื่อต้องติดอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ หลายคนกล่าวว่า ต่างจากคำมั่นสัญญาที่จะได้กำไรเมื่อเชิญชวนให้ซื้อคอนโดเทลในช่วงที่ตลาดกำลัง "ร้อนแรง" ในบางโครงการที่ไม่สามารถดึงดูดลูกค้าได้ อัตรากำไรที่บันทึกไว้กลับอยู่ที่เพียง 1-2% ต่อปีเท่านั้น

ในขณะเดียวกัน นักลงทุนที่ใช้เลเวอเรจยังคงต้อง "ยอมก้มหัว" จ่ายดอกเบี้ยธนาคารในขณะที่อัตราดอกเบี้ยยังค่อนข้างสูง บางคนที่ไม่สามารถจ่ายดอกเบี้ยได้อีกต่อไปต้องขายคอนโดเทลในราคาขาดทุน บางรายการต้องลดราคาลงถึง 50% แต่ก็ยังหาผู้ซื้อไม่ได้ เพราะความเชื่อมั่นในตลาดนี้อยู่ในระดับต่ำมาก

นักลงทุนเสียเงินมากขึ้นจากการส่งเกมคอนโดเทลให้กับนักลงทุนธุรกิจ ภาพที่ 1 — คอนโดเทลเคยเป็นรูปแบบการลงทุนที่นักลงทุนจำนวนมากต้องการ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จากข้อมูลของนักลงทุนเจ้าของคอนโดเทลมูลค่ากว่า 4 พันล้านดองในโครงการหนึ่งทางภาคเหนือ ระบุว่า เนื่องจากรายได้จากการเช่าต่ำกว่าค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการและทำความสะอาด ฯลฯ ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 เจ้าของคอนโดเทลจะขาดทุน 18 ล้านดอง โดยยอดติดลบ 3 ล้านดองต่อเดือนนี้จะถูกหักจากเจ้าของอพาร์ตเมนต์

นอกจากนี้ โครงการคอนโดเทลบางโครงการยังก่อให้เกิดความขัดแย้งระหว่างเจ้าของและนักลงทุนมากมายในช่วงที่ผ่านมา หลายคนซื้อคอนโดเทลแต่ไม่ได้เป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์จริง และการดำเนินธุรกิจของตนเองก็ประสบปัญหามากมายเนื่องจากปัญหาในการดำเนินงานและการบริหารจัดการกับนักลงทุน

ปัญหาเหล่านี้ทำให้การลงทุนประเภทนี้ยากที่จะสร้างความเชื่อมั่นจากนักลงทุนกลับคืนมาได้ ดังนั้น หลายคนจึงประสบปัญหาในการขายเมื่อขาดทุนเพื่อลดแรงกดดันทางการเงินจากธนาคาร หรือต้องการคืนทุนเพื่อนำไปลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่น

ในสถานการณ์ปัจจุบัน ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าปัญหาที่คอนโดเทลเผชิญอยู่จะไม่หยุดอยู่แค่เรื่องราวข้างต้น แม้ว่า รัฐบาล จะมีนโยบายมากมายเพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคต่างๆ แต่โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดเทลและตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทโดยรวมยังคงเผชิญกับปัญหาอื่นๆ อีกมากมาย ซึ่งทำให้ตลาดนี้ฟื้นตัวได้ยากขึ้น ซึ่งรวมถึงอุปทานที่สูงกว่าอุปสงค์มากเกินไป ส่งผลให้อัตรากำไรของธุรกิจประเภทนี้ลดลง

นักลงทุนสูญเสียเงินมากขึ้นจากการส่งเกมคอนโดเทลให้กับนักลงทุนธุรกิจ ภาพที่ 2 — การท่องเที่ยว ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ประกอบกับอุปทานล้นตลาด ส่งผลให้กำไรจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทลดลง

รายงานล่าสุดของ DKRA Group ระบุว่า ณ เดือนมิถุนายน คอนโดมิเนียมคงเหลือในเดือนมิถุนายนเพิ่มขึ้นเป็น 42,364 ยูนิต โดยทาวน์เฮาส์ริมชายฝั่งมียอดรวมประมาณ 30,000 ยูนิต เฉพาะวิลล่าริมชายฝั่ง ยอดรวม ณ สิ้นไตรมาสที่สองของปี 2566 อยู่ที่ 15,000 ยูนิต ทั้งในภาคเหนือและภาคใต้

จากการวิจัยของฝ่ายวิจัยตลาด BHS Group ตั้งแต่ปี 2563 จนถึงปัจจุบัน ทั่วประเทศมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศที่อยู่ระหว่างการส่งมอบและอยู่ระหว่างดำเนินการรวม 81 โครงการ คิดเป็นผลิตภัณฑ์กว่า 44,000 รายการ ทั้งโครงการแนวสูงและแนวราบ ในจำนวนนี้ 67 จาก 81 โครงการได้ดำเนินการแล้ว คิดเป็นเกือบ 20,000 รายการ ด้วยจำนวนโครงการที่ยังคงเหลืออยู่และโครงการที่เปิดดำเนินการแล้วที่ยังไม่ได้นำออกสู่ตลาด อุปทานของอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศยังคงมีอยู่มาก

นอกจากนี้ อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของเวียดนามยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ อัตราการเข้าพักในโครงการรีสอร์ทและโรงแรมจึงยังไม่สูงนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่ "เผลอ" มอบอพาร์ตเมนต์ของตนให้กับนักลงทุนที่มีต้นทุนการบริหารจัดการสูง ย่อมเห็นได้ชัดว่าพวกเขาต้องประสบกับผลกำไรติดลบ

แหล่งที่มา