หยุด “ซื้อขายอสังหาฯ สองราคา” ทันทีไม่ได้

สมาพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ได้ตอบเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการเลขที่ 2298/UBKT15 ของคณะกรรมการ เศรษฐกิจ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ เกี่ยวกับคำขอความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (ต่อไปนี้จะเรียกว่าร่างกฎหมาย) โดยเฉพาะอย่างยิ่ง VCCI ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับหลักการ หลักเกณฑ์ และวิธีการประเมินราคาที่ดิน (มาตรา 159 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน)

ขั้นแรกทำการป้อนข้อมูลเพื่อกำหนดราคาที่ดินตามวิธีการประเมินราคาที่ดิน

ข้อ ก. ข้อ ข. ข้อ 3 มาตรา 159 แห่งร่าง พ.ร.บ.ที่ดินฯ กำหนดข้อมูลนำเข้าเพื่อกำหนดราคาที่ดินตามวิธีการประเมินราคาที่ดิน ได้แก่ ราคาที่ดินที่บันทึกในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ได้รับการรับรองโดยสำนักงานที่ดิน, ราคาที่ดินที่ได้มาโดยการประมูลกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ไม่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยที่ทำให้ราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงอย่างฉับพลัน, ธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับญาติพี่น้องหรือสิ่งจูงใจอื่นใดที่บันทึกไว้ในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ, กรณีที่ไม่มีข้อมูลราคาที่ดินในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ ให้เก็บรวบรวมข้อมูลราคาที่ดินโดยการสืบสวนและสำรวจ

VCCI เชื่อว่ากฎระเบียบข้างต้น ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ทันทีเมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้ จะเป็นการยากที่จะนำไปปฏิบัติ VCCI อธิบายว่า “ราคาที่ดินที่บันทึกในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ได้รับการรับรองและรับรองโดยสำนักงานที่ดิน” จะไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง เนื่องจากปัจจุบันธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีราคาสองราคา และจะต้องใช้เวลาพอสมควรในการเปลี่ยนแปลงสถานการณ์นี้

ในทางกลับกัน มันเป็นเรื่องยากที่จะระบุว่า "ได้รับผลกระทบจากปัจจัยที่ทำให้ราคาเพิ่มขึ้นอย่างกะทันหัน" อย่างไร ในขณะที่การประมูลดำเนินการโดยรัฐและยังต้องรับประกันหลักการตลาด

กฎระเบียบที่เข้มงวดที่ว่า “ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลราคาที่ดินในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ จะต้องรวบรวมข้อมูลราคาที่ดินผ่านการตรวจสอบและสำรวจ” อาจทำให้เกิดความยากลำบากในการประยุกต์ใช้จริง เนื่องจากหากในระหว่างกระบวนการประเมินราคาที่ดิน ผู้ดำเนินการประเมินพบว่า “ราคาที่ดินอยู่ในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ” แต่ราคาไม่ใกล้เคียงกับราคาตลาด ตามกฎระเบียบนี้ จะไม่สามารถ “รวบรวมข้อมูลราคาที่ดินผ่านการตรวจสอบและสำรวจ” ได้

“โดยสรุป กฎระเบียบที่เข้มงวดซึ่งกำหนดให้ใช้ได้เฉพาะฐานข้อมูลที่ดินหรือราคาตามสัญญาและราคาประมูลเท่านั้น จะทำให้ความยืดหยุ่นของวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินเฉพาะเจาะจงลดลง และรับรองหลักการตลาด” VCCI แสดงความคิดเห็น

กยท.เสนอให้พิจารณาแก้ไขข้อบังคับดังกล่าวข้างต้นในทิศทางดังต่อไปนี้ กรณีที่ไม่มีข้อมูลราคาที่ดินในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ หรือผู้ประเมินราคาที่ดิน (ผู้ประเมินราคา สมาชิกสภาที่ดิน) พบว่าราคาในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติไม่เป็นไปตามหลักการตลาด ก็มีสิทธิที่จะรวบรวมข้อมูลราคาที่ดินโดยการสอบสวนและสำรวจ

ประการที่สอง ให้ใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน

ข้อ 3 วรรค 5 มาตรา 159 บัญญัติว่า “วิธีส่วนเกินนั้น ใช้สำหรับกำหนดราคาที่ดินเปล่าและพื้นที่นอกภาค เกษตรกรรม ที่ยังไม่ได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคหรือยังไม่ได้ลงทุนในงานก่อสร้างตามแบบผังการก่อสร้างรายละเอียด เว้นแต่กรณีที่กำหนดไว้ในข้อ d ของมาตรานี้”

ดังนั้น เมื่อเปรียบเทียบกับกฎระเบียบปัจจุบัน กรณีการใช้วิธีการส่วนเกินจึงแคบลงอย่างมาก ประเด็นนี้จึงจำเป็นต้องได้รับการพิจารณาใหม่

เนื่องจากวิธีส่วนเกินเป็นวิธีการกำหนดราคาที่ดินโดยพิจารณาจากวัตถุประสงค์การใช้งานที่มีศักยภาพในการพัฒนาในอนาคต วิธีการนี้สามารถนำไปประยุกต์ใช้กับที่ดินที่ยังไม่ได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ไม่ได้ลงทุนในงานก่อสร้าง หรือได้ลงทุนในงานก่อสร้างแล้ว แต่ที่ดินเหล่านี้สามารถรื้อถอนเพื่อสร้างสิ่งปลูกสร้างใหม่ให้มีประสิทธิภาพสูงสุดได้ การลดเงื่อนไขการใช้งานของวิธีส่วนเกินอาจทำให้การกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไม่เหมาะสมสำหรับที่ดินหรือแปลงที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา

VCCI เสนอให้พิจารณากำหนดเงื่อนไขการใช้เกณฑ์ส่วนเกินตามที่กำหนดในปัจจุบัน ซึ่งก็คือ "เกณฑ์ส่วนเกินจะถูกนำไปใช้กับมูลค่าที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาอันเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงการวางแผนหรือการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน เมื่อรายได้รวมที่คาดว่าจะได้รับจากการพัฒนาและต้นทุนโดยประมาณทั้งหมดได้รับการกำหนดแล้ว"

ภูมิปัญญา

แหล่งที่มา