ตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ ยังไม่มีสัญญาณการ 'ละลาย' มากนัก

เมื่อก้าวเข้าสู่ปีใหม่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ ยังคงเผชิญกับปัญหาเดิมๆ เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูง อุปทานที่อยู่อาศัยมีน้อย และความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยที่ลดลงเรื่อยๆ

ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ ยังไม่มีสัญญาณ "การละลาย" มากนัก - ภาพ: REUTERS

สัญญาณบวกแต่ยังไม่เพียงพอ

ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ แสดงให้เห็นสัญญาณการฟื้นตัวบ้างตั้งแต่ปลายปี 2567 โดยจำนวนบ้านที่ขายได้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงสี่เดือนจนถึงเดือนพฤศจิกายน 2567 นำมาซึ่งความหวังว่าตลาดจะค่อยๆ ฟื้นตัวหลังจากที่แทบจะหยุดนิ่งมาเป็นเวลาสองปี

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ผู้ซื้อบ้านกำลังค่อยๆ ปรับความคาดหวังของตนเอง โดยไม่ต้องรอให้อัตราดอกเบี้ยลดลงอย่างรวดเร็วอีกต่อไปเพื่อเป็นเจ้าของบ้าน ในบางพื้นที่ โดยเฉพาะภาคใต้ ซึ่งมีอุปทานที่อยู่อาศัยมากกว่าและมีโอกาสในการจ้างงานมากกว่า จำนวนบ้านที่รอการขายเพิ่มขึ้น 5.2% ในเดือนพฤศจิกายน 2567

“อัตราดอกเบี้ยจำนองสูงกว่า 6 เปอร์เซ็นต์ในช่วง 24 เดือนที่ผ่านมา และผู้ซื้อไม่คาดหวังว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญในอนาคตอันใกล้นี้อีกต่อไป” ลอว์เรนซ์ หยุน หัวหน้า นักเศรษฐศาสตร์ ของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (NAR) กล่าว

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านลดลงเล็กน้อยในช่วงฤดูร้อนปี 2567 ก่อนที่ธนาคารกลางสหรัฐฯ จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงเป็นครั้งแรกในรอบสี่ปี อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านยังคงอยู่ในระดับสูงสุดในรอบหลายทศวรรษ โดยแตะระดับ 7% ณ สิ้นปี ส่งผลให้จำนวนคำขอสินเชื่อบ้านลดลงเกือบ 22% ภายในสิ้นเดือนธันวาคม

“เราไม่คาดว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจะลดลงเหลือ 5% ภายในปี 2568 หรือแม้แต่ปีถัดไป มีแนวโน้มว่าจะอยู่ที่ประมาณ 6% ในอีกสองปีข้างหน้า” โรเบิร์ต เรฟฟ์กิน ซีอีโอของ Compass กล่าวกับ CNBC

แรงกดดันจากนโยบายและเศรษฐศาสตร์มหภาค

ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจในวงกว้างกำลังส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งความเสี่ยงจากภาวะเงินเฟ้อจากนโยบายเศรษฐกิจของประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ นักเศรษฐศาสตร์กังวลว่าภาษี ภาษีศุลกากร และข้อจำกัดด้านการย้ายถิ่นฐานอาจผลักดันให้ราคาสินค้าอุปโภคบริโภคสูงขึ้น

ผู้รับเหมาก่อสร้างกล่าวว่าแผนของนายทรัมป์ในการเนรเทศผู้อพยพที่ไม่มีเอกสารเป็นจำนวนมากอาจส่งผลให้แรงงานในสหรัฐฯ ซึ่งพึ่งพาผู้อพยพเป็นอย่างมาก ลดน้อยลง ส่งผลให้การก่อสร้างล่าช้า และราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม บางคนยังคงสงสัยว่ารัฐบาลชุดใหม่จะสามารถดำเนินมาตรการที่เข้มงวดเหล่านี้ได้หรือไม่

ในขณะเดียวกัน ตลาดพันธบัตรก็ได้กำหนดราคาความไม่แน่นอนของนโยบายไว้แล้ว และเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยจำนองถูกกำหนดโดยอิงตามผลตอบแทนพันธบัตร รัฐบาล 10 ปี ผู้ซื้อบ้านที่รอให้อัตราดอกเบี้ยลดลงอย่างรวดเร็วอาจต้องผิดหวัง

อัตราดอกเบี้ยที่สูงส่งผลให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบหลายทศวรรษ ธนาคารกลางแอตแลนตาระบุว่า สำหรับครอบครัวที่มีรายได้ปานกลาง ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยได้แตะระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2549

จากการวิเคราะห์ของ NBC News ในเดือนตุลาคม พ.ศ. 2567 พบว่าผู้ซื้อบ้านรายใหม่ที่มีรายได้เฉลี่ยประมาณหนึ่งในสี่ ซึ่งเป็นสองเท่าของรายได้เมื่อสิบปีก่อน มีภาระทางการเงินจากการใช้จ่ายเกินตัว

“ราคาบ้านและอัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องสร้างสภาพแวดล้อมที่ยากลำบากสำหรับทั้งผู้ซื้อบ้านครั้งแรกและผู้ที่อัปเกรดบ้าน” บริษัทข้อมูล CoreLogic กล่าว เจ้าของบ้านเดิมจำนวนมากที่กู้ยืมเงินด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำกำลัง “ติดกับดัก” ซึ่งทำให้ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยรุนแรงขึ้น

แสงแห่งความหวังสำหรับปี 2025

อย่างไรก็ตาม CoreLogic กล่าวว่าบ้านใหม่บางหลังกำลังเข้าสู่ตลาดในพื้นที่ที่มีความต้องการสูง เช่น ฟลอริดาและเท็กซัส ซึ่ง CoreLogic มองว่าเป็น "แสงแห่งความหวังเล็กๆ" สำหรับตลาดที่สมดุลมากขึ้นในปี 2568

ตามที่นักวิเคราะห์ ระบุว่า ในอีก 5 ปีข้างหน้า ผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 จะค่อยๆ เปลี่ยนไปเป็นผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากการบริหารของประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ คนใหม่

นอกจากนี้ การขยายตัวของปัญญาประดิษฐ์ (AI) ไปสู่สาขาอื่นๆ และการเสื่อมสลายลงอย่างค่อยเป็นค่อยไปของระเบียบระหว่างประเทศตามกฎเกณฑ์ที่เน้นกระแสการค้าโลกจะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยเหล่านี้จะไม่ส่งผลกระทบมากเท่ากับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน หากอัตราดอกเบี้ยยังคงค่อนข้างสูง ธุรกรรมต่างๆ จะขึ้นอยู่กับการย้ายบ้านของครัวเรือนเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงงาน สถานการณ์ทางการเงิน หรือการเปลี่ยนแปลงทางประชากรศาสตร์มากขึ้น

หากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สามารถลดลงได้อย่างรวดเร็ว ความต้องการที่ถูกเก็บกดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาก็อาจจะได้รับการระบายออกไป และปริมาณก็จะกลับมาอยู่ที่ระดับก่อนเกิดโรคระบาด

ที่มา: https://tuoitre.vn/chua-co-nhieu-dau-hieu-tan-bang-tren-thi-truong-nha-o-my-20250104002329238.htm