อพาร์ทเมนท์ไม่ใช่สินทรัพย์ที่เสื่อมค่าลงตามกาลเวลาอีกต่อไปใช่หรือไม่?

แนวคิดเก่าๆ ล้าสมัยไปแล้ว

ในอดีต การซื้อคอนโดมิเนียมมักถูกมองว่าเป็นการลงทุนที่ไม่ปลอดภัย เนื่องจากมักถูกมองว่าเป็นสินทรัพย์สิ้นเปลืองที่เสื่อมค่าไปตามกาลเวลา อย่างไรก็ตาม ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แนวคิดนี้ล้าสมัยและไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงอีกต่อไป ในทางกลับกัน คอนโดมิเนียมที่ใช้งานมานานหลายปีกลับกลายเป็นทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจ ช่วยให้เจ้าของสามารถทำกำไรได้อย่างมากเมื่อขายต่อ

ยกตัวอย่างเช่น ใน ฮานอย อพาร์ตเมนต์บางแห่งในตำบลอานคานห์ เขตหว่ายดึ๊ก เปิดขายในช่วงปี 2558-2560 ในราคาเพียงประมาณ 17 ล้านต่อตารางเมตร อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนแต่ละห้องมีพื้นที่ประมาณ 60 ตารางเมตร มีราคาเพียงมากกว่า 1 พันล้านดอง ขึ้นอยู่กับชั้นและทำเล อย่างไรก็ตาม หลังจากใช้งานมานานหลายปี อพาร์ตเมนต์ในโครงการข้างต้นกลับขายได้ในราคาสูงกว่าประมาณ 60%

คุณเหงียน ฟอง เถา เจ้าของอพาร์ตเมนต์ในโครงการเกเม็ก 2 บนถนนเล จ่อง เติน เล่าว่า ตอนที่เธอซื้อบ้านที่นี่ แทบจะไม่มีโครงสร้างพื้นฐานใดๆ เลย ผู้อยู่อาศัยถูกทิ้งร้างมาก ราคาบ้านตอนนั้นจึงไม่แพงเกินไป หลังจากใช้งานมา 7 ปี ปัจจุบันอพาร์ตเมนต์ของเธอถูกขอซื้อในราคา 1.7 พันล้านดอง

หลายคนมาขอซื้อในราคา 1.7-1.8 พันล้านดอง แต่ฉันยังไม่ได้ขาย เพราะย่านนี้สะดวกต่อการทำงาน และลูกฉันก็เรียนอยู่แถวนั้นด้วย แต่ช่วงนี้มีคนที่อาศัยอยู่ตึกเดียวกับฉันหลายคนขายห้องชุดในราคานี้ไป ถ้าคิดอัตรากำไร ห้องชุดที่นี่ได้กำไรเกือบ 70% ไม่รวมเวลาที่ใช้หรือปล่อยเช่า” คุณเถาเล่า

ใช้ไปนานๆ ก็ยังได้อยู่ครับ ไม่ใช่สินค้าที่เสื่อมไปตามกาลเวลา รูปที่ 1 — อพาร์ทเม้นท์ที่ใช้มาเกือบ 10 ปียังคงสร้างกำไรให้กับเจ้าของ

คุณฮา อันห์ เจ้าของอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนในโครงการคริสต้า บนถนนเหงียน ซุย จิ่ง (เมืองทู ดึ๊ก นครโฮจิมินห์) เปิดเผยว่า อพาร์ตเมนต์นี้ถูกซื้อไปในราคาสูงกว่า 2 พันล้านดองในปี 2558 อย่างไรก็ตาม เมื่อไม่นานมานี้ บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งได้ติดต่อและปรึกษาหารือถึงความจำเป็นในการขายอพาร์ตเมนต์นี้ในราคา 3.2 พันล้านดอง แม้ว่าอพาร์ตเมนต์จะค่อนข้างไกลจากที่ทำงานของเธอ แต่คุณฮา อันห์ กล่าวว่าเธอไม่จำเป็นต้องขายในขณะนี้

“ดิฉันปรึกษาหลายที่แล้วค่ะ ตอนนี้ถ้าขายออกไป คงยากมากที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ใหม่ในย่านนี้ในราคานี้ ถ้าอยากซื้อบ้านแล้วยังมีกำไรเหลือใช้ ก็ต้องย้ายไปอยู่แถวๆ เขต 9 หรือบิ่ญเจิญ ญาเบ แต่แถวนั้นไม่สะดวกทำงาน แม้จะรู้ว่าจะทำกำไรได้ก็ขายไม่ได้” คุณห่า อันห์ กล่าว

ราคาอพาร์ตเมนต์มือสองที่พุ่งสูงขึ้นไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในโครงการราคาประหยัดเท่านั้น เป็นที่สังเกตว่าในโครงการระดับไฮเอนด์บางโครงการ อพาร์ตเมนต์หลายแห่งก็มีราคาสูงขึ้นเช่นกัน แม้จะผ่านการใช้งานมาแล้ว 6-8 ปี ก็ตาม ยกตัวอย่างเช่น โครงการเอสเตลลา ไฮท์ส ราคาเปิดตัวอยู่ที่ประมาณ 36 ล้านดอง/ตร.ม. แต่เมื่อไม่นานมานี้ มีโพสต์มากมายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุว่าอพาร์ตเมนต์ขนาด 180 ตร.ม. ถูกขายไปในราคาสูงกว่า 120 ล้านดอง/ตร.ม.

ใช้ไปนานๆ ก็ยังได้อยู่ครับ ไม่ใช่สินค้าที่เสื่อมไปตามกาลเวลา รูปที่ 2 — อพาร์ทเมนต์ที่เอสเตลล่าถูกขายในราคาเกือบสี่เท่าของราคาเปิดตัวเมื่อแปดปีก่อน

ทำไมราคาอพาร์ทเม้นท์เก่าถึงสูงขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างแข็งแกร่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ ราคาที่ดินที่สูงขึ้นและอุปทานอพาร์ตเมนต์ที่ลดลง ส่งผลให้มูลค่าอพาร์ตเมนต์ระยะยาวเพิ่มขึ้น แนวโน้มนี้ทำให้นักลงทุนเล็งเห็นถึงศักยภาพในการปรับขึ้นราคาอพาร์ตเมนต์ และพร้อมที่จะถือครองไว้ในระยะยาวเพื่อให้ได้กำไรที่สูงขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สำหรับอพาร์ตเมนต์ในเขตชานเมืองและเขตชานเมือง การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้อพาร์ตเมนต์แห่งนี้โดดเด่น โครงการสาธารณะต่างๆ เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล สวนสาธารณะ และศูนย์การค้า ถูกสร้างขึ้นใกล้กับอพาร์ตเมนต์ ก่อให้เกิดสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยต่อการใช้ชีวิตประจำวันของผู้อยู่อาศัย ส่งผลให้มูลค่าของอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นและสนับสนุนการขายต่อในราคาที่สูงขึ้น

สำหรับอพาร์ตเมนต์ระดับกลางและระดับไฮเอนด์นั้น อุปทานที่จำกัด การแข่งขันด้านคุณภาพ ทำเลที่ตั้ง และการสร้างแบรนด์โครงการ ล้วนผลักดันให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้น อย่างไรก็ตาม สำหรับอพาร์ตเมนต์ในกลุ่มนี้ การมีสภาพคล่องทางการเงินท่ามกลางราคาที่ "สูงลิ่ว" ในช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบปัญหา ก็เป็นปัญหาที่ยากสำหรับนักลงทุนที่เป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์เช่นกัน

นอกจากนี้ ค่าครองชีพ อัตราเงินเฟ้อที่ผันผวนตลอดหลายปีที่ผ่านมา และความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้น ล้วนผลักดันให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้น นอกจากนี้ อพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันยังถูกสร้างด้วยมาตรฐานคุณภาพที่สูงขึ้นและเข้มงวดยิ่งขึ้น ทำให้การเสื่อมสภาพอย่างรวดเร็วของอพาร์ตเมนต์ในช่วงไม่กี่ปีแรกของการใช้งานเกิดขึ้นน้อยลง ส่งผลให้ค่าเสื่อมราคาของอพาร์ตเมนต์หลังการใช้งานลดลง

ใช้ไปนานๆ ก็ยังได้อยู่ครับ ไม่ใช่สินค้าที่เสื่อมไปตามกาลเวลา รูปที่ 3 — การซื้อบ้านในอพาร์ทเมนต์ในพื้นที่ที่โครงสร้างพื้นฐานยังไม่พัฒนาถือเป็นช่องทางในการเพิ่มราคาอพาร์ทเมนต์ในอนาคต

เป็นที่ชัดเจนว่าแนวคิดที่ว่าอพาร์ตเมนต์เป็นสินทรัพย์ที่เสื่อมค่าลงตามกาลเวลานั้นล้าสมัยไปแล้ว ในทางกลับกัน อพาร์ตเมนต์กลับกลายเป็นรูปแบบการลงทุนที่น่าสนใจและสร้างผลกำไรให้กับนักลงทุนผ่านการเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ

อย่างไรก็ตาม มีปัญหาคือราคาบ้านสามารถเห็นกำไรได้ แต่ในความเป็นจริงแล้ว เจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่ซื้อมาเพื่ออยู่อาศัยจริงกลับไม่มีความจำเป็นต้องขาย เพราะเมื่อราคาตลาดโดยรวมสูงขึ้น เงินที่ได้จากการขายอพาร์ตเมนต์แม้จะทำกำไรได้ แต่ก็ไม่เพียงพอที่จะเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์อีกห้องในทำเลเดียวกัน

ผู้เชี่ยวชาญหลายรายเชื่อว่าในช่วงระยะเวลาข้างหน้า เมื่อตลาดแก้ไขปัญหาด้านอุปทาน โดยเฉพาะในกลุ่มราคาที่จับต้องได้ซึ่งเหมาะสมกับความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ราคาอพาร์ตเมนต์จะมีช่วงที่หยุดนิ่ง

แหล่งที่มา