ผู้เชี่ยวชาญชี้วิธีตั้งราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด

คณะกรรมาธิการสามัญ ประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติ เพิ่งให้ความเห็นเกี่ยวกับการชี้แจง ยอมรับ และแก้ไขโครงการกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) หนึ่งในเนื้อหาที่ยังคงมีข้อกังวลอย่างมากคือการประเมินราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด

จากการสำรวจของ กระทรวงก่อสร้าง พบว่าโครงการอสังหาฯ มากกว่า 50% ประสบปัญหาอุปสรรค และการดำเนินการล่าช้า เนื่องมาจากความยากลำบากในการกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินตามราคาตลาด

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าการกำหนดราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดเป็นเรื่องยาก แต่ก็ไม่ใช่ว่าจะไม่มีวิธีแก้ไข

ศาสตราจารย์ ดร. ดัง หุ่ง วอ อดีตรองปลัด กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า การใช้บริการประเมินราคาภายใต้การตรวจสอบและกำกับดูแลของหน่วยงานภาษีเป็นทางออกเดียวที่จะทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใส

นายโว อ้างถึงบางประเทศที่ดำเนินการดังกล่าว โดยกล่าวว่าในออสเตรเลียและนิวซีแลนด์ กฎหมายกำหนดให้คู่สัญญาที่เกี่ยวข้องในการทำธุรกรรมต้องจ้างบริษัทประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายมีใบรับรองการประเมินราคาของตนเอง ผู้ประเมินราคามีหน้าที่รับผิดชอบตามกฎหมายสำหรับใบรับรองการประเมินราคาที่ตนได้ลงนามไว้ สำนักงานทะเบียนธุรกรรมจะพิจารณาเฉพาะผลการประเมินราคาเพื่อพิจารณาว่าเป็นที่ยอมรับหรือไม่

การใช้บริการประเมินราคาที่ดินเป็นวิธีที่จะมีความโปร่งใสและตั้งราคาให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด

ในเวียดนาม คุณโวกล่าวว่าหน่วยงานภาษีสามารถมอบหมายให้ควบคุมใบรับรองการประเมินราคาได้ หากมีข้อสงสัย หน่วยงานภาษีจะมอบหมายใบรับรองดังกล่าวให้ผู้ให้บริการประเมินราคาบุคคลที่สามตรวจสอบและสรุปผล

“ ฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องในการทำธุรกรรมเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาทั้งหมด ในขั้นต้น กลไกการประเมินราคาดังกล่าวจะใช้กับอสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูงเท่านั้น และจะค่อยๆ ขยายขอบเขตไปยังอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ” ศาสตราจารย์ดัง หง วอ แนะนำ

รองศาสตราจารย์ ดร.โง ตรี ลอง ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า การประเมินราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดเป็นข้อกำหนดที่สำคัญในโครงการกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) และนี่ไม่ใช่เรื่องง่ายเลย

นายลอง กล่าวว่า วิธีแก้ปัญหาที่ดีที่สุดคือ ราคาที่ดินจะได้รับการกำหนดโดยองค์กรและหน่วยงานประเมินราคาที่ดินอิสระ

องค์กรเหล่านี้ยังมีภาระผูกพันที่จะปฏิบัติตามมาตรฐาน หลักการ และวิธีการประเมินมูลค่าใน "มาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเวียดนาม" เพื่อให้แน่ใจว่าการประเมินมูลค่าที่ดินมีความสอดคล้องกัน เช่น การสะท้อนราคาตลาดอย่างซื่อสัตย์ หลักการของความเป็นอิสระและความเป็นกลางของที่ปรึกษาและหน่วยงานกำหนดราคาที่ดิน และการปฏิบัติตามกลไกการตรวจสอบและกำกับดูแล...

จากนั้นกิจกรรมการประเมินมูลค่าที่ดินจึงจะสามารถรับประกันความเป็นกลาง ความโปร่งใส และสะท้อนมูลค่าตลาดได้อย่างถูกต้อง

จากมุมมองอื่น นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่าการประเมินราคาที่ดินควรได้รับการควบคุมโดยหน่วยงานของรัฐเพียงหน่วยงานเดียว และสิ่งที่สมเหตุสมผลที่สุดคือการมอบหมายให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเป็นประธานและประสานงานกับกรมการคลังและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อดำเนินการ

ขณะเดียวกันผู้แทนกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมทำหน้าที่เป็นสมาชิกถาวรของสภาการประเมินราคาที่ดิน เพื่อให้แน่ใจว่าการประเมินราคาที่ดินและกิจกรรมการประเมินราคาที่ดินเป็นไปอย่างราบรื่น

จากสรุปประสบการณ์การปฏิบัติจริงเกือบ 10 ปี ในการปฏิบัติตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 พบว่า กฎระเบียบราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงเป็นจุดบกพร่อง
ราคาที่ดินเฉพาะที่กำหนดโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะนำมาใช้เป็นพื้นฐานในการคำนวณค่าชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐาน เมื่อรัฐเรียกคืนที่ดินโดยไม่ได้รับความยินยอมจากประชาชนจำนวนมากที่มีที่ดินถูกเรียกคืน ข้อพิพาทและข้อร้องเรียนที่เกี่ยวข้องกับราคาค่าชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานยังคงมีสัดส่วนสูง (ประมาณร้อยละ 60 ของการร้องเรียนของประชาชน) เนื่องจากราคาที่ดินเฉพาะนั้นถูกกำหนดไว้ต่ำกว่าราคาโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่แท้จริงในตลาด

เฉา อันห์

แหล่งที่มา