บุตรสาวของนางไห่ อันห์ ( นาม ดิงห์ ) เพิ่งสอบเข้ามหาวิทยาลัยในฮานอยผ่าน และกำลังเตรียมตัวเข้าเรียน ครอบครัวของเธอกำลังพิจารณาว่าจะเช่าบ้านหรือซื้ออพาร์ตเมนต์ให้บุตรดี
คุณไฮ อันห์ เล่าว่า ครอบครัวนี้มีเงินในธนาคาร 2 พันล้านดอง เธอและสามีกำลังสงสัยว่าควรจะออมเงินต่อไป แล้วนำดอกเบี้ยไปเช่าบ้านให้ลูกทุกเดือน หรือจะนำเงินทั้งหมดไปซื้ออพาร์ตเมนต์ดี
ในบริบทของอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงและราคาอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง การพิจารณาว่าควรจ่ายเงินเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ให้ลูกที่เพิ่งสอบเข้ามหาวิทยาลัยผ่านในเวลานี้หรือไม่ อาจเป็นข้อกังวลของผู้ปกครองหลายๆ คน
คุณ Ngo Thanh Huan ซีอีโอของ FIDT Joint Stock Company ซึ่งเป็นหน่วยงานที่เชี่ยวชาญด้านการวางแผนการลงทุนและการจัดการสินทรัพย์ในเวียดนาม ได้ให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าว VietNamNet ว่า ก่อนอื่นเลย คุณต้องดูว่ากระแสเงินสดปัจจุบันของคุณเกินหรือขาด เช่น กระแสเงินสดในช่วงที่บุตรหลานของคุณเรียนอยู่ และพอร์ตสินทรัพย์ของครอบครัว
หากรายได้ต่อเดือนอยู่ที่ 60 ล้านดอง ค่าใช้จ่ายครอบครัวอยู่ที่ 30 ล้านดอง และมีเงินเหลือ 30 ล้านดอง การเช่าอพาร์ทเมนท์ราคา 7-8 ล้านดองจึงเป็นเรื่องปกติ
แต่ถ้ารายได้เพียง 40 ล้านดอง/เดือน ค่าครองชีพ 35 ล้านดอง ที่เหลือ 5 ล้านดองไม่พอจ่ายค่าเช่า
คุณฮวนกล่าวว่า หากเขาตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์ด้วยเงิน 2 พันล้านดอง เขาควรกู้ยืมเพิ่มหรือไม่ ในเมื่อ อัตราดอกเบี้ย ของธนาคารขนาดใหญ่และธนาคารต่างชาติบางแห่งคงที่อยู่ที่ 8-9% เป็นเวลา 1-2 ปี ซึ่งถือเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ดีมากสำหรับอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป
“สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในเวียดนาม หากคุณกู้ยืมเพื่อซื้อ คุณควรกู้ยืมที่อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า 9% ด้วยอัตราดอกเบี้ยนี้ ไม่จำเป็นต้องใช้เงินทั้งหมด 2 พันล้านดอง” เขากล่าว
นักวิเคราะห์กล่าวว่าอพาร์ตเมนต์มีอัตราการเพิ่มมูลค่าที่ดีที่สุดในช่วง 3-5 ปีแรกของการใช้งาน ตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไป อัตราการเติบโตของอพาร์ตเมนต์จะชะลอตัวลง และหลังจากปีที่ 8 อัตราการเพิ่มมูลค่าจะอยู่ที่ประมาณ 4% เท่านั้น
อพาร์ตเมนต์มีกำไรสองทาง คือ กำไรจากราคาที่เพิ่มขึ้นและผลตอบแทนจากการเช่า ผลตอบแทนจากการเช่าจะอยู่ระหว่าง 4-6% ยิ่งอพาร์ตเมนต์มีขนาดเล็ก ผลตอบแทนจากการเช่าก็จะยิ่งสูง เฉพาะอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดอง ผลตอบแทนจากการเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 6% และอพาร์ตเมนต์ราคาสูงกว่า 3 พันล้านดอง ผลตอบแทนจากการเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 4.5%
ในเรื่องมูลค่า คุณฮวน กล่าวว่า เมื่อคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ ราคาอาจเพิ่มขึ้นได้ 6-9% ในช่วงปีแรกๆ
ดังนั้น ด้วยผลตอบแทนจากการเช่า 6-9% บวกกับผลตอบแทนจากการเช่า 4-5% ผลตอบแทนเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองจะผันผวนอยู่ที่ 11-14% ต่อปี
“หากกระแสเงินสดมีเสถียรภาพ โดยมีพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ระดับปานกลางที่ 70% คุณยังสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม เช่น อพาร์ตเมนต์ได้
หากคุณซื้ออพาร์ตเมนต์ คุณควรซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ใช้งานน้อยกว่า 3 ปี นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ และไม่ควรซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ใช้งานนานกว่า 6 ปี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ควรให้ความสำคัญกับการซื้ออพาร์ตเมนต์ที่มีมูลค่ารวมน้อยกว่า 3 พันล้านดอง และยิ่งไปกว่านั้น น้อยกว่า 2 พันล้านดอง เหตุผลก็คือ ตลาดได้พิสูจน์แล้วว่า ยิ่งมูลค่าอพาร์ตเมนต์ต่ำเท่าไหร่ สภาพคล่องและการเติบโตของราคาก็จะยิ่งดีขึ้น และผลตอบแทนจากการเช่าก็จะสูงขึ้นเท่านั้น" ผู้เชี่ยวชาญจาก FIDT กล่าวเสริม
จากการวิเคราะห์ดังกล่าว คุณฮวน กล่าวว่า ประสิทธิภาพของอพาร์ทเมนท์ใหม่ราวๆ 11-14% ถือว่าสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยออมทรัพย์มาก
จากการประเมินของเขา ในปี 2567 อัตราดอกเบี้ยการระดมเงินอาจลดลงเล็กน้อยหรือคงเดิม แต่เป็นการยากที่จะเพิ่มขึ้น ด้วยระดับอัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ยการระดมเงินอาจผันผวนอยู่ที่ประมาณ 5.5 - 7.5% ต่อระยะเวลา 12 เดือน
เมื่อเปรียบเทียบกับกำไรรวมที่อพาร์ตเมนต์ได้รับจากผลการดำเนินงานในการเช่าและการเติบโตของราคา คุณฮวนแนะนำว่าการซื้ออพาร์ตเมนต์น่าจะเหมาะสมกว่าสำหรับช่วงปี 2566 - 2567
เวลาที่เหมาะสมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย เช่น อพาร์ทเมนท์ คือช่วงปลายปี 2566 ซึ่งถือเป็น “ช่วงฤดูใบไม้ร่วงสีทอง”
ในกรณีของนางสาวไห่ อันห์ ซึ่งครอบครัวมีทรัพย์สิน 2 พันล้านดอง ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า หากพวกเขาตัดสินใจซื้ออพาร์ทเมนท์ในช่วงราคานี้ ไม่ว่าจะเพิ่งซื้อหรือเพิ่งซื้อเมื่อ 1-2 ปีก่อน ก็จะดีกว่าการประหยัดเงิน
อพาร์ตเมนต์ราคา 2 พันล้านดอง ให้ผลตอบแทนจากการเช่า 6% เท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร ยังไม่รวมถึงราคาที่เพิ่มขึ้น 6-9% ต่อปี ยิ่งไปกว่านั้น ปีนี้ถือเป็นปีที่ “ตกต่ำ” ของอพาร์ตเมนต์ ราคาจึงไม่สามารถลดลงได้อีก รายงานการวิเคราะห์ตลาดระบุว่าในปี 2566 ราคาจะลดลง ยกเว้นกลุ่มอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาสูงกว่า 70 ล้านดอง/ตร.ม. หรือมูลค่าอพาร์ตเมนต์รวมสูงกว่า 6 พันล้านดอง
สำหรับอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดอง ราคาจะไม่ลดลงอย่างแน่นอน ยกเว้นอพาร์ตเมนต์ที่มีอายุมากกว่า 8 ปี อพาร์ตเมนต์ใหม่ที่มีมูลค่าไม่สูงจะมีราคาสูงขึ้น ดังนั้น เมื่อตลาดฟื้นตัว อพาร์ตเมนต์กลุ่มนี้ก็จะยิ่งมีราคาสูงขึ้นไปอีก” คุณฮวนกล่าว
ตามที่เขากล่าวไว้ แนวโน้มการลงทุนและผลการดำเนินงานในปัจจุบัน ปัจจัยทั้งสองนี้แสดงให้เห็นว่าการซื้ออพาร์ตเมนต์ดีกว่าการเก็บเงินเพื่อรับดอกเบี้ยแล้วจึงเช่าบ้าน
จากการวิเคราะห์ของผู้เชี่ยวชาญ คุณไห่ อันห์ และผู้ปกครองท่านอื่นๆ ที่มีความกังวลคล้ายกัน สามารถพิจารณาภาพรวมทางการเงิน กระแสเงินสด สินทรัพย์ โครงสร้างสินทรัพย์ ฯลฯ เพื่อตัดสินใจได้อย่างเหมาะสม
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)