ปลายปีนี้ดินแดนเหนือจะยังมี “ไข้” อยู่หรือไม่?

หลังจากเกิดกระแสความตื่นตระหนกในพื้นที่ภาคเหนือหลายแห่งในช่วงต้นปี นักลงทุนเริ่มกังวลว่าสถานการณ์เช่นนี้จะเกิดขึ้นอีกครั้งในช่วงปลายปี

รายงานล่าสุดเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 (ก่อนการควบรวมจังหวัดและเมือง) โดยบริษัท Property Guru Vietnam แสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินในพื้นที่ทางตอนเหนือหลายแห่งเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตั้งแต่ต้นปี 2566 ถึงไตรมาสที่สองของปี 2568 ตัวอย่างเช่น ในจังหวัดฮว่าบิ่ญ ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 200% จังหวัดบั๊กซาง เพิ่มขึ้น 100% จังหวัดหุ่งเยนเพิ่มขึ้น 75% จังหวัดบั๊กนิญเพิ่มขึ้น 54% และจังหวัดหวิญฟุกเพิ่มขึ้น 26%...

ใน Bac Ninh ราคาที่ดินสูงถึง 36 ล้าน VND/m², Hung Yen 35 ล้าน VND/m², Ha Nam และ Hai Duong ประมาณ 26 ล้าน VND/m², Bac Giang และ Vinh Phuc 24 ล้าน VND/m²

คุณเล ตวน อันห์ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใน ฮานอย กล่าวว่า เมื่อปลายปี พ.ศ. 2567 เขาวางแผนที่จะซื้อที่ดินขนาดมากกว่า 100 ตารางเมตรในตำบลกิ่วฟู ( ฮานอย ) ในราคา 40 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ด้วยเหตุผลหลายประการทำให้เขาไม่สามารถซื้อได้ ในเดือนมีนาคม พ.ศ. 2568 เขากลับมาหาที่ดินในบริเวณนี้อีกครั้ง และราคาได้เพิ่มขึ้นเป็น 55 ล้านดองต่อตารางเมตร ที่ดินที่เขาวางแผนจะซื้อก่อนหน้านี้ก็ถูกประกาศขายโดยเจ้าของในราคา 60 ล้านดองต่อตารางเมตรเช่นกัน

“ ผมประหลาดใจมากที่พบว่าราคาเพิ่มขึ้นถึง 30-50% ในเวลาเพียงสั้นๆ ” นายตวน อันห์ กล่าว

คาดราคาที่ดินยังปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่ไม่น่าจะถึงขั้นขาลง (ภาพประกอบ)

เขากล่าวว่า ไม่เพียงแต่ในตำบลกิ่วฟูเท่านั้น แต่ในตำบลก๊วกโอยและตำบลฟูกัต ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้น 20-30% เมื่อเทียบกับปลายปี 2567 “ ราคาที่ดินสูงเกินไป ผมจึงยังไม่กล้าซื้อ เพราะยังต้องคำนวณกำไรหลังลงทุน ผมคงรอให้ตลาดเย็นลงช่วงปลายปีแล้วค่อยคำนวณ ” คุณตวน อันห์ กล่าว

อย่างไรก็ตาม นายตวน อันห์ ยังแสดงความกังวลและเกรงว่าตั้งแต่นี้ไปจนถึงสิ้นปี โรคที่ดินอาจยังคงเกิดขึ้นต่อไป จนทำให้ราคาไม่สามารถลดลงได้

เมื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับประเด็นนี้ ผู้เชี่ยวชาญหลายคนคาดการณ์ว่า แม้ว่าราคาที่ดินอาจยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป แต่ไม่น่าจะถึงจุดสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้

นายเหงียน กวาง ฮุย ผู้อำนวยการคณะการเงินและการธนาคาร (มหาวิทยาลัยเหงียน ไตร) วิเคราะห์ว่า การปรับขึ้นราคาเมื่อเร็วๆ นี้ ส่วนใหญ่เป็นปรากฏการณ์การฟื้นตัวหลังจากรอบการปรับตัวครั้งใหญ่ในช่วงปี 2565-2567 ไม่ใช่สัญญาณของ "ไข้" ในแง่ของการเพิ่มขึ้นอย่างกะทันหันของราคาสินทรัพย์ เงินไหลเข้าจำนวนมหาศาล และพฤติกรรมเก็งกำไรที่แพร่หลาย

การจะเกิดภาวะไข้ที่ดินได้นั้น จำเป็นต้องมีปัจจัยหลายประการ ซึ่งปัจจุบันปัจจัยเหล่านี้ยังไม่ปรากฏ ประการแรก เครื่องมือควบคุมสินเชื่อสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูงยังคงถูกควบคุมโดยมีเป้าหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มธุรกิจอย่างที่ดิน ดังนั้น แม้ว่ากระแสเงินสดจะ "อุ่นขึ้น" แล้ว แต่ก็ไม่มากเกินไปจนก่อให้เกิดภาวะฟองสบู่

ประการที่สอง นักลงทุนกำลังกลับเข้าสู่ตลาด แต่พฤติกรรมของพวกเขาเปลี่ยนไป พวกเขาให้ความสำคัญกับสินทรัพย์ที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน ทำเลที่ตั้งที่แท้จริง และกระแสเงินสด แทนที่จะไล่ตามข่าวลือเหมือนแต่ก่อน

ประการที่สาม เครื่องมือในการควบคุมตลาดที่ดินได้รับการนำมาใช้และยังคงถูกนำมาใช้โดยเคร่งครัด เช่น การแบ่งย่อยและแยกแปลงที่ดินให้เข้มงวดยิ่งขึ้น การทำให้การวางแผนมีความโปร่งใส การแปลงข้อมูลที่ดินเป็นดิจิทัล และการกำหนดทิศทางการจัดเก็บภาษีทรัพย์สิน

โดยเฉพาะระบบกฎหมายใหม่ปี 2568 (แก้ไข พ.ร.บ. ธุรกิจที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์) กำลังสร้างรากฐานสำหรับการบริหารตลาดที่เข้มงวดยิ่งขึ้น ลดความเสี่ยงของการเกิดไข้เสมือนจริง

“ ผมคิดว่าตลาดจะไม่เผชิญกับภาวะวิกฤตที่ดินครั้งใหญ่ในช่วงปลายปีนี้ อาจมีจุดร้อนในท้องถิ่นบ้าง แต่เป็นเพียงระยะสั้น กระจายตัว และส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ที่มีความก้าวหน้าด้านโครงสร้างพื้นฐาน การขยายตัวของเมือง หรือการเปลี่ยนแปลงอุตสาหกรรมอย่างแท้จริง ” นายฮุยกล่าว

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Property Guru Vietnam มีมุมมองเดียวกัน กล่าวด้วยว่า หลังจากช่วงที่ตลาดเติบโตอย่างร้อนแรง ตลาดกำลังเปลี่ยนจากการซื้อขายที่ดินไปสู่กลุ่มที่มีสภาพคล่องดีกว่า เช่น อพาร์ตเมนต์ ตลาดที่ดินในภาคเหนือไม่ได้ "ง่าย" สำหรับนักลงทุนอีกต่อไป ปัญหาในการเลือกทำเล พื้นที่ และช่วงเวลาที่เหมาะสม กำลังทวีความรุนแรงมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม นายเหงียน ก๊วก อันห์ ยังกล่าวอีกว่า แนวโน้มของภาคที่ดินตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปีนี้ขึ้นอยู่กับนโยบายเป็นอย่างมาก

“ จิตวิทยาของนักลงทุนส่งผลอย่างมากต่อประเภทของการลงทุน เมื่อตลาดผันผวน พวกเขาจะมองหาสินทรัพย์ที่ปลอดภัย เช่น อพาร์ตเมนต์ เมื่อตลาดเริ่มคึกคัก พวกเขาจะมองหาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท แผนงานนี้มีความชัดเจนมาก ” เขากล่าว

ดังนั้น หากนโยบายที่จะเกิดขึ้น โดยเฉพาะด้านภาษี ได้รับการประกาศใช้อย่างชัดเจน เป็นธรรม และสมเหตุสมผล ตลาดที่ดินก็จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง ในทางกลับกัน หากนโยบายยังคงมีความซับซ้อน จิตวิทยาการลงทุนที่ระมัดระวังก็กลับมาอีกครั้ง ประกอบกับข้อมูลเกี่ยวกับความเป็นไปได้ในการเก็บภาษีที่ดินรกร้าง นักลงทุนจะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ

คุณเล ดินห์ ชุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ SGO Homes คาดการณ์ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจะมีศักยภาพที่จะมีราคาสูงขึ้น อันที่จริง ในพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของประชากรต่ำและมีสิ่งอำนวยความสะดวกน้อย ราคาที่ดินจะไม่เพิ่มขึ้นมากเท่ากับในพื้นที่ที่มีการสร้างที่อยู่อาศัยแล้ว พร้อมบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน และตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงได้ดี

ดังนั้น คุณชุง กล่าวว่า นักลงทุนที่เคยลงทุนในที่ดินมาก่อนจะค่อยๆ หันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โดยจะเน้นในพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่น ใจกลางเมือง และมีศักยภาพในการให้เช่าที่ดี

ที่มา: https://baolangson.vn/cuoi-nam-dat-nen-mien-bac-co-con-len-con-sot-5054305.html