แปลงที่ดินรอบนอกกรุงฮานอยถูก "เพิกเฉย" แยกแยะยากระหว่างตัดขาดทุนหรือตัดกำไร ขยายกลุ่มเป้าหมายซื้อบ้านพักอาศัยสังคม

ที่ดินทรุด สภาพคล่องต่ำ ฟื้นตัวช้า บั๊กซาง ขยายเกณฑ์ซื้อบ้านพักอาศัยสังคม กระทรวงยุติธรรม "แฉ" กฎเกณฑ์ประมูลที่ดินเกษตรในฮานอย... ข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

อสังหาฯ ล่าสุด (ที่มา: หนังสือพิมพ์ XD)

ไม่น่าจะเป็นไปได้ที่ราคาที่ดินในเขตชานเมืองจะ "ร้อน" ขึ้นอีก

จากรายงานตลาดอสังหาฯ จากหลายหน่วยงานวิจัย พบว่าในไตรมาส 1 และ 2 ของปีนี้ ทำเลที่เคยเป็นแหล่งทำเลทองของที่ดินชานเมือง ในฮานอย เช่น ฮหว่ายดึ๊ก บาวี แถ่งตรี ซ็อกเซิน ด่งอันห์ ซาลัม... มีบันทึกราคาขายลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2565

ในความเป็นจริง การเพิ่มสภาพคล่องให้กับที่ดินในเขตชานเมืองยังคงเป็นเรื่องยากมาก แม้ว่าราคาจะลดลงในหลายพื้นที่ สินค้าเหล่านี้มีราคาสูงเกินไปในช่วงที่ผ่านมา ผู้ซื้อเริ่มระมัดระวังมากขึ้นในการเข้าสู่ตลาด เนื่องจากราคาขายยังคงสูง และหลายพื้นที่ไม่มีหลักประกันทางกฎหมาย

เมื่อกล่าวถึงการพัฒนาที่ดินในปัจจุบัน ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าการพัฒนาตลาดในปัจจุบันกำลังสร้างแรงกดดันมหาศาลให้กับนักเก็งกำไรที่ดินที่ใช้การกู้ยืมเงิน แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้น แต่ตลาดที่ดินมักจะเป็นตลาดที่ฟื้นตัวช้ากว่าตลาดอื่นๆ

นายเหงียน เดอะ ดิเอป รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าวว่า ในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา เจ้าของที่ดินได้ลงโฆษณาขายที่ดินกันเป็นจำนวนมาก แต่การแยกแยะระหว่างการขาดทุนจริงและการได้กำไรนั้นเป็นเรื่องยากมาก

คุณเดียปยังกล่าวอีกว่า หลายคนต้องการซื้อที่ดินในเขตชานเมืองเพื่อการลงทุนระยะยาว แต่ยังคงกังวลว่าหากซื้อในราคาที่สูง ผลตอบแทนจะต่ำ ดังนั้น หากไม่สามารถหาที่ดินราคาถูกในทำเลที่เหมาะสมได้ นักลงทุนบางส่วนจึงหันไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

“ไม่เคยมีมาก่อนเลยที่นักลงทุนจะไม่สนใจที่ดินมากเท่ากับตอนนี้ ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อยๆ กรองการเก็งกำไรออกไปและมุ่งไปสู่การลงทุนจริง” นาย Diep กล่าวเน้นย้ำ

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ตลาดยังคงประสบปัญหา สภาพคล่องยังคงอ่อนแอ ดังนั้นราคาที่ดินในเขตชานเมืองจึงไม่น่าจะเพิ่มขึ้นอีกในเวลานี้

“ในภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซา เจ้าของที่ดินและนายหน้าหลายรายจึงโฆษณา “ลดราคาเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ” และ “ลดราคาเพื่อตัดขาดทุน”... อย่างไรก็ตาม ราคาขายลดลงเพียงเมื่อเทียบกับช่วงพีคเท่านั้น และเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริงแล้ว ก็ยังถือว่าค่อนข้างสูง” นายดิงห์ กล่าว พร้อมแนะนำให้ผู้ซื้อพิจารณาข้อมูลสิทธิพิเศษและข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจ “วางเงินดาวน์”

เกี่ยวกับข้อเท็จจริงนี้ คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ปัญหาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเกิดจากการที่ผู้ซื้อยังคงถือครองเงินไว้และรอให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงอีก นอกจากนี้ ผู้คนจำนวนมากยังคงมีมุมมองเชิงลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ นักลงทุนยังถูกกดดันให้จ่ายดอกเบี้ยในอัตราที่สูง

HoREA เสนอให้ยกเลิกข้อบังคับบางประการที่ "ไม่เหมาะสม" ในหนังสือเวียน 06

หลังจากที่ธนาคารแห่งรัฐได้ออกหนังสือเวียน 10/2023/TT-NHNN (หนังสือเวียนที่ 10) เพื่อระงับการบังคับใช้เนื้อหาบางส่วนในหนังสือเวียน 06/2023/TT-NHNN (หนังสือเวียน 06) เพื่อปรับปรุงการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับธุรกิจ สมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมิน ห์ (HoREA) ยังคงเสนอคำแนะนำต่อนายกรัฐมนตรีและธนาคารแห่งรัฐเพื่อพิจารณาแก้ไขและเพิ่มเติมกฎระเบียบอื่นๆ จำนวนหนึ่ง

ด้วยเหตุนี้ HoREA จึงเสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมข้อ d ข้อ 5 ข้อ 16 ของหนังสือเวียน 22/2019/TT-NHNN (แก้ไขและเพิ่มเติมในข้อ 1 ของหนังสือเวียน 08/2020/TT-NHNN) เพื่อขอขยายเวลาออกไป 12 เดือน เนื่องจากภายในเวลาเพียง 1 เดือนเศษ (1 ตุลาคม 2566) สถาบันสินเชื่อจะต้องปฏิบัติตามอัตราส่วนสูงสุดของเงินทุนระยะสั้นที่ใช้สำหรับสินเชื่อระยะปานกลางและระยะยาวที่ 30%

ต่อมา HoREA เสนอให้ธนาคารแห่งรัฐพิจารณาอนุญาตให้สถาบันสินเชื่อซื้อพันธบัตรขององค์กรเพื่อวัตถุประสงค์ในการปรับโครงสร้างหนี้ของตนเอง เพื่อให้สอดคล้องและสอดคล้องกับข้อ 2 มาตรา 1 แห่งพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 65/2022/ND-CP (แก้ไขข้อ 2 มาตรา 5 แห่งพระราชกฤษฎีกา 153/2020/ND-CP)

นอกจากนี้ HoREA ยังแนะนำให้ธนาคารแห่งรัฐทบทวนและพิจารณาแก้ไขและเพิ่มเติมกฎระเบียบ "ไม่เหมาะสม" หลายข้อในหนังสือเวียนที่ 06 ซึ่งธุรกิจ สมาคม และผู้เชี่ยวชาญได้เสนอ เนื่องจากหนังสือเวียนที่ 10 ของธนาคารแห่งรัฐได้ระงับการบังคับใช้เฉพาะข้อ 8, 9 และ 10 มาตรา 8 ของหนังสือเวียนที่ 39/2016/TT-NHNN (เสริมด้วยข้อ 2 มาตรา 1 ของหนังสือเวียนที่ 06/2023/TT-NHNN) ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2023 จนถึงวันที่เอกสารทางกฎหมายใหม่ที่ควบคุมประเด็นเหล่านี้มีผลบังคับใช้ แต่ในปัจจุบันยังไม่มีเอกสารทางกฎหมายเกี่ยวกับการแก้ไข เพิ่มเติม หรือยกเลิกกฎระเบียบเหล่านี้

ดังนั้น แม้ว่าหนังสือเวียนที่ 10 จะระงับการบังคับใช้กฎระเบียบบางประการที่ห้ามการให้สินเชื่อเป็นการชั่วคราว แต่สมาคมขอแนะนำให้ธนาคารแห่งรัฐยกเลิกกฎระเบียบเหล่านี้

กระทรวงยุติธรรม 'เปิดโปง' กฎระเบียบของฮานอยเกี่ยวกับการประมูลที่ดินเกษตรกรรม

ตามรายงานของ Vietnamnet กรมตรวจสอบเอกสารทางกฎหมาย (กระทรวงยุติธรรม) เพิ่งขอให้ฮานอยจัดการกับเนื้อหาที่ผิดกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการประมูลที่ดินเกษตรกรรม และพิจารณาและรับผิดชอบสำหรับกลุ่มและบุคคลที่ให้คำแนะนำ ร่าง และออกเอกสารที่ผิดกฎหมาย

ผู้อำนวยการกรมตรวจสอบเอกสารกฎหมาย (เรียกอีกอย่างว่า กรมตรวจสอบเอกสารกฎหมาย) Ho Quang Huy เพิ่งลงนามเอกสารสรุปผลการตรวจสอบมติหมายเลข 24/2022 ของคณะกรรมการประชาชนฮานอยที่ควบคุมการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินในพื้นที่

ตามคำสั่งกรมตรวจสอบเอกสารที่ 24/2565 มีเนื้อหาที่ผิดกฎหมาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อ 1 มาตรา 1 ของคำวินิจฉัยนี้ ระบุว่า “ที่ดินเพื่อการเกษตรที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ ตามที่กำหนดไว้ใน ข้อ 3 มาตรา 132 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน: คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอ จัดให้มีการประมูลเพื่อการเกษตรเป็นระยะเวลา 5 ปี”

อย่างไรก็ตาม สำหรับที่ดินเพื่อการเกษตรที่ใช้ประโยชน์สาธารณะแต่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ ตามบทบัญญัติของมาตรา 132 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน คณะกรรมการประชาชนระดับตำบลจะให้เช่าแก่ครัวเรือนและบุคคลในท้องถิ่นเพื่อการผลิตทางการเกษตรและการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำโดยการประมูล ระยะเวลาการเช่าที่ดินแต่ละครั้งต้องไม่เกิน 5 ปี

ดังนั้นการตัดสินใจของคณะกรรมการประชาชนฮานอยในการมอบอำนาจในการประมูลที่ดินเกษตรกรรมเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะจึงไม่เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน

ในทางกลับกัน มาตรา 7 วรรค 2 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 กำหนดว่าประธานคณะกรรมการประชาชนตำบลต้องรับผิดชอบต่อรัฐในการใช้ที่ดินเกษตรกรรมเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ

“ดังนั้น ระเบียบของคณะกรรมการประชาชนฮานอยเกี่ยวกับการมอบหมายอำนาจในการประมูลที่ดินเกษตรที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะแต่ยังไม่ได้ใช้ให้กับคณะกรรมการประชาชนอำเภอ จะมีผลต่อการตัดสินใจของหน่วยงานที่รับผิดชอบต่อรัฐในการใช้ที่ดินเกษตรเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ” - เอกสารของกรมตรวจสอบเอกสารระบุไว้อย่างชัดเจน

นอกจากนี้ ตามคำสั่งของกรมตรวจสอบเอกสาร มาตรา 6 มาตรา 1 แห่งคำสั่งที่ 24 ระบุว่า การประกาศต่อสาธารณะเกี่ยวกับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่ดำเนินการในหนังสือพิมพ์ Kinh te Do thi หนังสือพิมพ์ Ha Noi Moi และหนังสือพิมพ์ Dau bien ถือเป็น "การกระทำที่ไม่มีพื้นฐานทางกฎหมาย"

กรมฯ อ้างถึงมาตรา 57 แห่งพระราชบัญญัติการประมูลทรัพย์สิน พ.ศ. 2559 ซึ่งระบุว่า กฎหมายฉบับนี้ไม่ได้จำกัดเฉพาะหน้าหนังสือพิมพ์บางหน้าในการประกาศต่อสาธารณะ

ในส่วนของกฎระเบียบเกี่ยวกับการชำระเงินมัดจำ การตัดสินใจของกรุงฮานอยยังถูกประเมินโดยกระทรวงยุติธรรมว่าไม่สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายการประมูลทรัพย์สิน พ.ศ. 2559 เนื่องจากไม่ได้ระบุว่าเฉพาะในกรณีที่เงินมัดจำมีมูลค่าต่ำกว่า 5 ล้านดองเท่านั้นที่ผู้ดำเนินการประมูลจะสามารถชำระเงินโดยตรงได้

จากนั้น กรมตรวจสอบเอกสารขอแนะนำให้คณะกรรมการประชาชนฮานอยดำเนินการจัดการกับเนื้อหาผิดกฎหมายดังกล่าวข้างต้นโดยด่วน

พร้อมกันนี้ให้ทบทวนกระบวนการปฏิบัติตามมติที่ ๒๔/๒๕๖๕ เพื่อดำเนินการแก้ไขผลกระทบอันเกิดจากการบังคับใช้กฎหมายที่ผิดกฎหมาย (ถ้ามี)

นอกจากนี้ กรมตรวจสอบเอกสารยังได้แนะนำให้มีการทบทวนและดำเนินการรับผิดชอบกลุ่มและบุคคลที่ให้คำแนะนำ ร่าง และออกเอกสารผิดกฎหมายอีกด้วย

Bất động sản mới nhất. Nhà ở xã hội. (Nguồn: VNN)

ในปี 2564-2565 จังหวัดบั๊กซางจะเร่งอนุมัตินโยบายการลงทุนและการคัดเลือกนักลงทุนเพื่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสำหรับคนงาน (ภาพประกอบ - ที่มา: VNN)

บั๊กซางขยายกลุ่มเป้าหมายในการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

จังหวัดบั๊กซางเพิ่งออกมติอนุมัติการปรับปรุงและเพิ่มเติมโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานในจังหวัดบั๊กซางจนถึงปี 2568 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2573 (โครงการ)

จากข้อมูลของโครงการ พบว่าจำนวนแรงงานที่ต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในช่วงปี พ.ศ. 2564-2568 อยู่ที่ประมาณ 424,000 คน โดยมีเป้าหมายว่าภายในปี พ.ศ. 2568 จังหวัดจะสามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสำหรับแรงงานได้ 80% หรือคิดเป็นประมาณ 339,000 คน

ในปี พ.ศ. 2564-2565 จังหวัดจะเร่งอนุมัตินโยบายการลงทุนและคัดเลือกนักลงทุนเพื่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสำหรับแรงงาน จังหวัดมีโครงการบ้านพักอาศัยสำหรับแรงงาน 15 โครงการ คาดว่าจะเริ่มดำเนินการภายในปี พ.ศ. 2568

ภายในสิ้นปี 2568 หากโครงการเหล่านี้ดำเนินการครบทุกโครงการ จะสามารถจัดหาอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมสำหรับคนงานได้ประมาณ 29,762 ยูนิต

โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรสวัสดิการที่ได้ดำเนินการแล้วและคาดว่าจะดำเนินการตามแผนในช่วงปี 2564-2568 จำนวน 40,697 ยูนิต

โดยการดำเนินการโครงการบ้านพักอาศัยสวัสดิการสำหรับคนงานนั้น จะทำให้สามารถขยายกลุ่มผู้รับสวัสดิการบ้านพักอาศัยสวัสดิการตามกฎหมาย โดยให้ความสำคัญกับคนงานที่ทำงานในเขตนิคมอุตสาหกรรมและคลัสเตอร์เป็นหลัก

โดยมีโครงการใหม่ๆ ที่กำลังดำเนินการและมีผลิตภัณฑ์ในช่วงปี 2569-2573 จังหวัดบั๊กซางมุ่งเน้นที่การสร้างโครงสร้างให้ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยทางสังคม โดยมีจำนวนบ้านทั้งหมดที่จะสร้าง 46,003 หลัง

คาดการณ์ว่าจำนวนคนงานทั้งหมดในนิคมอุตสาหกรรมบั๊กซางภายในสิ้นปี 2568 จะอยู่ที่ประมาณ 262,284 คน และภายในปี 2573 จะอยู่ที่ประมาณ 487,584 คน

ขณะเดียวกัน ในช่วงปี 2564-2568 คาดการณ์ความต้องการบ้านพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยอยู่ที่ 13,106 หน่วย และในช่วงปี 2569-2573 คาดการณ์ความต้องการอยู่ที่ประมาณ 31,351 หน่วย

ดังนั้นเพื่อเรียกร้องการลงทุนและตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยในจังหวัดบั๊กซางจึงได้ขยายโอกาสให้ผู้รับประโยชน์ไม่เพียงแต่คนงานเท่านั้นแต่ผู้มีรายได้น้อยก็สามารถเข้าร่วมซื้อที่อยู่อาศัยทางสังคมในโครงการได้

แหล่งที่มา