สมาชิกสภาผู้แทนราษฎรอภิปรายข้อกำหนดว่าธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะต้องผ่านสภา

ควรส่งเสริม ไม่ใช่บังคับ

เมื่อช่วงบ่ายของวันที่ 23 มิถุนายน ผู้แทน Cam Ha Chung (คณะผู้แทน Phu Tho ) เข้าร่วมแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แสดงความไม่เห็นด้วยต่อบทบัญญัติในร่างกฎหมายที่กำหนดให้ต้องมีการทำธุรกรรมผ่านการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์

ผู้แทนยังไม่เห็นด้วยกับกฎระเบียบที่อนุญาตให้ทำธุรกรรมที่ไม่จำเป็นต้องได้รับการรับรองจากโนตารีหรือการรับรองสัญญา และสามารถใช้การยืนยันจากตลาดหลักทรัพย์เพื่อทำธุรกรรมต่อไปได้ เขาให้ความเห็นว่ากฎระเบียบนี้ขัดแย้งกับรัฐธรรมนูญ กฎหมายวิสาหกิจ และกฎหมายการลงทุน

ด้วยเหตุนี้ ร่างกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงกำหนดให้ธุรกิจและบุคคลต้องดำเนินธุรกรรมผ่านหน่วยตัวกลาง (พื้นที่ซื้อขาย) ซึ่งมีแนวโน้มจะขัดต่อสิทธิเสรีภาพในการประกอบธุรกิจตามมาตรา 33 แห่งรัฐธรรมนูญ พ.ศ. 2556 สิทธิในความเป็นอิสระในการประกอบธุรกิจ สิทธิในการแสวงหาตลาดและลูกค้าตามมาตรา 7 แห่งกฎหมายว่าด้วยวิสาหกิจ ตลอดจนสิทธิในการกำหนดชะตากรรมของตนเองและรับผิดชอบต่อการลงทุนทางธุรกิจตามกฎหมายว่าด้วยการลงทุน

“ตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นองค์กรปกติ ไม่ใช่หน่วยงานบริหารของรัฐ ไม่ใช่ผู้ให้บริการสาธารณะที่ได้รับอนุญาตจากรัฐ ดังนั้น การบังคับให้องค์กรต่างๆ ใช้บริการจากองค์กรปกติจะทำให้เกิดความไม่เท่าเทียมกันและละเมิดหลักการความเท่าเทียมกันในการดำเนินธุรกิจ” นายชุงกล่าว

อสังหาฯ - ส.ส.อภิปรายข้อกำหนดว่าธุรกรรมอสังหาฯ ต้องผ่านสภา — ผู้แทน Cam Ha Chung (ภาพ: Quochoi.vn)

เกี่ยวกับการดำเนินงานของสำนักงานซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ คุณชุงให้ความเห็นว่าร่างกฎหมายอนุญาตให้สำนักงานซื้อขายตรวจสอบเอกสารอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นไปตามเงื่อนไขการทำธุรกรรม ดังนั้น งานส่วนหนึ่งของสำนักงานซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะทับซ้อนกับงานของทนายความในการประเมินความถูกต้องตามกฎหมาย

นอกจากนี้ มันไม่ได้รับประกันความเป็นกลาง เพราะในฐานะนายหน้าตัวกลางที่ขายให้กับนักลงทุน ห้องซื้อขายจะพยายามหาทุกวิถีทางเพื่อขายให้กับนักลงทุนให้ได้มากที่สุด

ดังนั้นจึงไม่มีหลักฐานยืนยันได้ว่าพวกเขาจะรับประกันสิทธิ์ของผู้ซื้อ โดยเฉพาะสินค้าที่มีเอกสารทางกฎหมายไม่ครบถ้วนแต่มีส่วนลดสูง นักลงทุนยังสามารถกำหนดราคาขั้นต่ำ (Floor) จำนวนมาก สร้างธุรกรรมเสมือนจริง และดันราคาขายให้สูงขึ้นได้

จากนั้น คุณชุงเสนอว่าธุรกรรมทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับบุคคลอย่างน้อยหนึ่งฝ่ายต้องได้รับการรับรองจากสำนักงานทนายความ ขณะเดียวกัน เขายังเสนอให้ร่างกฎหมายส่งเสริมแต่ไม่บังคับให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ต้องผ่านการพิจารณาในที่ประชุม

อสังหาริมทรัพย์ - สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติถกเถียงถึงข้อกำหนดที่ว่าการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์จะต้องผ่านสภา (ภาพที่ 2) — ผู้แทน Duong Khac Mai (ภาพ: Quochoi.vn)

ผู้แทนจังหวัดตาก ( Dak Nong ) กล่าวด้วยว่า กฎระเบียบที่กำหนดให้เอกสารยืนยันการทำธุรกรรมผ่านที่ประชุมใช้เป็นพื้นฐานให้บุคคลที่เข้าร่วมในการทำธุรกรรมต้องแจ้งและชำระภาษีให้แก่รัฐ จดทะเบียนเปลี่ยนแปลง โอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน สิทธิการใช้ที่ดิน ฯลฯ นั้นไม่มีมูลความจริง

คุณไมวิเคราะห์ว่า ประการแรก การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์บนพื้นที่ขายไม่สามารถและไม่ควรควบคุมราคาขายเป็นพื้นฐานในการคำนวณภาษี เนื่องจากเป็นไปไม่ได้ที่จะยืนยันได้ว่าราคาขายผ่านพื้นที่ขายเป็นราคาซื้อขายที่แท้จริงของคู่สัญญา เนื่องจากผู้ถูกกล่าวหาสามารถประกาศราคาซื้อขายผ่านพื้นที่ขายต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง หรือสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริงได้อย่างสมบูรณ์ เพื่อวัตถุประสงค์ในการหลีกเลี่ยงภาษี หรือแม้แต่การฟอกเงิน

ประการที่สอง เขาระบุว่า หลักเกณฑ์ในการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงและโอนกรรมสิทธิ์ของคู่สัญญานั้น ถูกกำหนดไว้โดยเฉพาะในประมวลกฎหมายแพ่ง กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายโนตารี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องมั่นใจว่ามีเงื่อนไขต่างๆ ที่จะได้รับการพิจารณาว่าถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งรวมถึงความถูกต้องและถูกต้องตามกฎหมาย

“การทำธุรกรรมผ่านแพลตฟอร์มซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเพียงแค่รับประกันว่าข้อมูลเกี่ยวกับการทำธุรกรรมนั้นโปร่งใสเท่านั้น แต่ไม่สามารถยืนยันความถูกต้องหรือพิสูจน์ความถูกต้องตามกฎหมายของการทำธุรกรรมได้” นายไมกล่าว และเสริมว่าร่างกฎหมายดังกล่าวได้ให้สิทธิต่างๆ แก่แพลตฟอร์มซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มากเกินไป ซึ่งอยู่นอกเหนือขอบเขตหน้าที่และความรับผิดชอบของพวกเขา และยังทับซ้อนและขัดแย้งกับกฎหมายอื่นๆ อีกด้วย

“ขอให้หน่วยงานร่างพิจารณาปรับปรุงระเบียบให้สอดคล้อง” นายไม กล่าวเน้นย้ำ

อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นสินค้าที่มีความพิเศษมาก

ผู้แทน Hoang Van Cuong (คณะผู้ แทนฮานอย ) ถือป้ายเพื่ออภิปรายกับผู้แทนจำนวนมากเกี่ยวกับกฎระเบียบบังคับในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านห้องประชุม โดยกล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าที่ทุกคนคุ้นเคย แต่เมื่อนำมาทำธุรกรรมแล้ว ถือเป็นสินค้าพิเศษเฉพาะอย่างหนึ่ง

“ในบรรดาผู้แทนในห้องประชุมนี้ ผมอยากถามว่ามีผู้แทนกี่คนที่ซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์หรือบ้านด้วยตัวเองโดยไม่ได้รับความช่วยเหลือจากบุคคลที่สาม คนรู้จัก หรือผู้เชี่ยวชาญ” นายเกืองกล่าว

อสังหาริมทรัพย์ - สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติถกเถียงถึงข้อกำหนดที่ว่าการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์จะต้องผ่านสภา (ภาพที่ 3) — ผู้แทน Hoang Van Cuong (ภาพ: Quochoi.vn)

ผู้แทนกล่าวว่าแม้จะไม่มีกฎระเบียบใดๆ แต่ในความเป็นจริงแล้ว เมื่อทำธุรกรรม ผู้คนก็ยังคงมองหาคนกลางและนายหน้า ปัญหาคือจะหาผู้เชี่ยวชาญได้อย่างไร

คุณเกืองกล่าวว่าในประเทศที่มีตลาดครบวงจร การเป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ถือเป็นวิชาชีพที่มีกฎระเบียบที่เข้มงวดและมีความรับผิดชอบสูง เมื่อสัญญาผ่านห้องซื้อขายนี้ หน่วยงานนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์จะต้องรับผิดชอบสัญญาดังกล่าวอย่างเต็มที่

“ดังนั้นผู้ซื้อและผู้ขายที่ผ่านชั้นซื้อขายแล้วจึงมั่นใจได้ว่าไม่มีความเสี่ยง ไม่จำเป็นต้องวิ่งกลับไปกลับมา ชั้นซื้อขายมีความเป็นมืออาชีพมาก” นายเกืองกล่าว และเสริมว่าชั้นซื้อขายจะได้รับอนุญาตให้รับเฉพาะค่าธรรมเนียมนายหน้าเท่านั้น ไม่มีส่วนต่างใดๆ ในการซื้อและขาย

ผู้แทนกล่าวว่าสำนักงานซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพมีหน้าที่ที่ดีกว่าสำนักงานโนตารีในปัจจุบัน เนื่องจากสำนักงานโนตารีทำได้เพียงตรวจสอบว่าสัญญาถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ เอกสารครบถ้วนหรือไม่ แต่ไม่สามารถตรวจสอบปัจจัยอื่นๆ เพื่อให้ได้รับคำแนะนำอย่างครบถ้วนสำหรับผู้ซื้อและผู้ขายได้

จากนั้น นายเกืองเสนอว่ากฎหมายจะต้องมุ่งเน้นไปที่กฎระเบียบที่เข้มงวดมากเกี่ยวกับธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ กิจกรรมนายหน้าจะต้องเป็นธุรกิจมืออาชีพที่สามารถช่วยเหลือผู้ซื้อและผู้ขาย หน่วยงานของรัฐสามารถเข้าใจข้อมูลตลาดได้ หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่เกิดความวุ่นวายและการฉ้อโกงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นที่ผ่าน มา

แหล่งที่มา