เพื่อเพิ่มผลกำไร อพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กส่วนใหญ่จึงถูกสร้างเกินจำนวนชั้นที่ได้รับอนุญาต

อพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กส่วนใหญ่สร้างเกินพื้นที่ที่ได้รับอนุญาต

ประเภทมินิอพาร์ตเมนต์ที่ปรากฏอยู่ในตลาดมาเป็นเวลานาน จนกระทั่งปี 2010 จึงได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการจาก กระทรวงก่อสร้าง

ภายในปี 2014 แนวคิดของ CCMN ได้รับการกำหนดไว้อย่างชัดเจนโดยกฎหมายในมาตรา 22 พระราชกฤษฎีกา 71 การตัดสินใจ 24/2014/QD-UBND

เพื่อเพิ่มผลกำไร อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กส่วนใหญ่จึงถูกสร้างเกินความสูงที่ได้รับอนุญาต ภาพที่ 1 — มินิอพาร์ทเมนท์มีความเสี่ยงมากมาย (ภาพ: VARs)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง CCMN คือบ้านที่สร้างโดยบุคคลหรือครัวเรือนบนที่ดินของตนเอง มีสองชั้นหรือมากกว่า และแต่ละชั้นออกแบบเป็นห้องชุดปิดแยกกันสองห้อง กล่าวคือ แต่ละห้องชุดจะมีห้อง ห้องน้ำ ห้องครัว ฯลฯ เป็นของตัวเอง และมีพื้นที่อย่างน้อย 30 ตารางเมตร

นอกจากนี้ อพาร์ทเมนต์ CCMN ยังต้องเป็นไปตามระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับอาคารอพาร์ทเมนต์ในมาตรา 70 ของกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2014 อีกด้วย

จากกฎระเบียบเหล่านี้ อาคาร CCMN จึงผุดขึ้นทั่ว ฮานอย ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา CCMN ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่ได้รับความนิยม โดยมีช่วง "ร้อนระอุ" เกิดขึ้นบ่อยครั้ง โครงการ CCMN หลายโครงการแม้จะเพิ่งก่อสร้างเสร็จ แต่ก็ได้รับคำถามและคำสั่งซื้อจากลูกค้าอย่างล้นหลาม

แม้ว่าจะได้รับการยอมรับว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทแยกต่างหากและอนุญาตให้ซื้อขายได้ แต่อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ก็มีความเสี่ยงทางกฎหมายและความปลอดภัยเมื่อใช้งานด้วยเช่นกัน

ตามที่สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VAR) ระบุ ที่อยู่อาศัยประเภทนี้มีความเสี่ยงหลายประการ เนื่องจาก CCMN ส่วนใหญ่สร้างบนที่ดินที่แทรกอยู่ในซอยต่างๆ ของพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่น

ดังนั้น CCMN จึงมีข้อบกพร่อง เช่น การกดดันโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม การเพิ่มความหนาแน่นของประชากร การไม่รักษามาตรฐานความปลอดภัยจากอัคคีภัย การขาดสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นสำหรับผู้อยู่อาศัย...

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VARs กล่าวว่า เพื่อเพิ่มผลกำไร เจ้าของอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่จึงสร้างอาคารมากกว่าจำนวนชั้นที่ได้รับอนุญาต อาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งไม่มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน หรือโครงสร้างพื้นฐานทรุดโทรม แต่ขาดการบำรุงรักษาเพื่อซ่อมแซมและเสริมสร้าง ก่อให้เกิดความไม่มั่นคงปลอดภัยแก่ผู้อยู่อาศัย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปัญหาความปลอดภัยจากอัคคีภัยนั้นแทบไม่เป็นกังวลสำหรับผู้ซื้อในช่วงปี พ.ศ. 2550-2553 ต่อมา นโยบายต่างๆ มีความชัดเจนมากขึ้นและความตระหนักรู้ก็ดีขึ้น แต่สถานการณ์ส่วนใหญ่ยังคงไม่เปลี่ยนแปลง หรือดีขึ้นเพียงทางเอกสารเท่านั้น

ผลที่ตามมาของการเกิดเพลิงไหม้ในอาคารที่มีจำนวนชั้นเกิน ความหนาแน่นที่ไม่ถูกต้อง และความล้มเหลวในการป้องกันและดับเพลิงอย่างปลอดภัย ถือเป็นเรื่องร้ายแรงอย่างยิ่งต่อชีวิตและทรัพย์สิน

เหตุการณ์ล่าสุดคือเหตุเพลิงไหม้อันน่าเศร้าที่ศูนย์ฝึกอบรมและพัฒนาบุคลากร (CCMN) ในเขตควงห่า เหตุเพลิงไหม้ที่ศูนย์ฝึกอบรมและพัฒนาบุคลากร (CCMN) ในควงห่า มีจำนวนผู้เสียชีวิตมากที่สุดในรอบ 21 ปีที่ผ่านมา โดยมีผู้เสียชีวิต 56 ราย และบาดเจ็บ 37 ราย รองจากเหตุเพลิงไหม้ที่อาคารศูนย์การค้าระหว่างประเทศ (ITC) ในนครโฮจิมินห์ เมื่อปี พ.ศ. 2545 ซึ่งมีผู้เสียชีวิต 60 ราย และบาดเจ็บ 70 ราย

อาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กข้างต้นสร้างขึ้นโดยไม่ได้รับอนุญาต แทนที่จะสร้างเพียง 6 ชั้น ชั้นลอย และบันได พร้อมพื้นที่ทางเทคนิคตามที่ระบุไว้ในใบอนุญาต อาคารนี้จึงถูกสร้างเพิ่มอีก 3 ชั้น

ตามข้อมูลล่าสุด รัฐบาลท้องถิ่นได้ค้นพบและออกเอกสารขอบังคับใช้กฎหมาย แต่ในความเป็นจริง หลายปีหลังจากการบังคับใช้กฎหมาย CCMN ฉบับนี้ "ยังคงเหมือนเดิม" มีคำถามมากมายเกี่ยวกับความร้ายแรงของบทลงโทษเหล่านี้

นายดิงห์ กล่าวว่า พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 139 กำหนดให้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2561 เป็นต้นไป ห้ามปรับอาคารเดิม หากมีการฝ่าฝืนใบอนุญาต อาคารนั้นจะต้องได้รับการบูรณะตามคำสั่ง การก่อสร้างที่ผิดกฎหมายทั้งหมด เช่น การก่อสร้างชั้นเกิน การก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือมีข้อผิดพลาดทางเทคนิคในการออกแบบ... จะต้องดำเนินการตามกฎระเบียบ

“นั่นหมายความว่า การก่อสร้างใดๆ ที่มีการก่อสร้างเกินความจำเป็นจะต้องรื้อส่วนที่เกินออกไป การก่อสร้างใดๆ ที่สร้างไม่ถูกต้องจะต้องจัดการส่วนที่ผิด และการก่อสร้างใดๆ ที่สร้างโดยไม่ได้รับใบอนุญาตจะต้องทำลายส่วนการก่อสร้างนั้นทิ้ง” นายดิญ กล่าว

อย่ารอจนวัวหายแล้วค่อยสร้างโรงนา

ที่จริงแล้ว พบว่ามีการขาดความปลอดภัยใน CCMN และยังมีอีกหลายกรณีที่หลีกเลี่ยงกฎหมายเพื่อทำให้ CCMN ถูกกฎหมาย ตั้งแต่ปี 2561 กรมก่อสร้างได้ส่งเอกสารขอให้เขตต่างๆ นับจำนวนอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในพื้นที่บริหารจัดการ แต่จนถึงขณะนี้ ฮานอยยังไม่ได้ประกาศจำนวนอพาร์ตเมนต์เหล่านี้

เพื่อเพิ่มผลกำไร อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กส่วนใหญ่จึงถูกสร้างเกินความสูงที่ได้รับอนุญาต ภาพที่ 2 — เป็นที่ทราบกันดีว่า CCMN ขาดความปลอดภัย และยังมีหลายวิธีในการหลีกเลี่ยงกฎหมายเพื่อทำให้ CCMN ถูกกฎหมาย (ภาพ: VARs)

นายดิงห์กล่าวว่า เพื่อให้มั่นใจถึงความปลอดภัยในการดำเนินงานและการใช้ประโยชน์จากนิคมอุตสาหกรรม ควรมีกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเกี่ยวกับการลงทุนและการก่อสร้างนิคมอุตสาหกรรม หลีกเลี่ยงการอนุมัตินิคมอุตสาหกรรมที่ตั้งอยู่ในตรอกซอกซอยลึกและเข้าถึงได้ยากโดยเด็ดขาด

ในทำนองเดียวกัน โครงการที่อยู่อาศัยอื่นๆ CCMN ก็จำเป็นต้องมีกฎระเบียบขั้นต่ำเกี่ยวกับโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบ และต้องกำหนด “ความสามารถและความรับผิดชอบ” ของเจ้าของ CCMN อย่างชัดเจน ไม่เพียงเท่านั้น การมีที่ดินและเงินทุนก็สามารถสร้าง CCMN เพื่อขายหรือให้เช่าได้

ประการที่สอง การควบคุมการก่อสร้างและการดำเนินงานของ CCMN จะต้องดำเนินการอย่างเคร่งครัดและสม่ำเสมอ เพื่อให้แน่ใจว่า CCMN ดำเนินการให้เสร็จสมบูรณ์ตามมาตรฐานที่ได้รับอนุมัติ ในระหว่างการดำเนินงาน จะต้องได้รับการบำรุงรักษาอย่างสม่ำเสมอและเป็นไปตามข้อกำหนดด้านความปลอดภัยในการป้องกันและดับเพลิงอย่างครบถ้วน...

นอกจากนี้ ก่อนตัดสินใจซื้อ CCMN ควรพิจารณาเอกสารทางกฎหมายอย่างรอบคอบ ได้แก่ ใบอนุญาตก่อสร้างที่ออกโดยเขต/เทศมณฑล การก่อสร้างตามแบบแปลน จำนวนชั้นและความหนาแน่นของการก่อสร้างที่ถูกต้องตามแบบแปลนที่ออกให้ การตรวจสอบและอนุมัติใบอนุญาตความปลอดภัยจากอัคคีภัยจากเจ้าหน้าที่ตำรวจ สิ่งเหล่านี้เป็นประเด็นทางกฎหมายหลักที่ผู้ซื้อ CCMN ต้องตระหนักรู้เพื่อสิทธิของตน

แหล่งที่มา