เพื่อเพิ่มผลกำไร อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กส่วนใหญ่จึงถูกสร้างเกินจำนวนชั้นที่ได้รับอนุญาต

อพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กส่วนใหญ่ถูกสร้างขึ้นเกินพื้นที่ที่ได้รับอนุญาต

แม้ว่าจะปรากฏอยู่ในตลาดมาเป็นเวลานาน แต่ในปี พ.ศ. 2553 อพาร์ตเมนต์ประเภทมินิจึงได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการจาก กระทรวงก่อสร้าง

ภายในปี 2014 แนวคิดเรื่อง CCMN ได้รับการกำหนดไว้อย่างชัดเจนโดยกฎหมายในมาตรา 22 พระราชกฤษฎีกา 71 คำสั่ง 24/2014/QD-UBND

เพื่อเพิ่มผลกำไร อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กส่วนใหญ่จึงถูกสร้างเกินความสูงที่ได้รับอนุญาต ภาพที่ 1 — อพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กมีความเสี่ยงมากมาย (ภาพ : VARs)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง CCMN คือบ้านที่บุคคลหรือครัวเรือนสร้างขึ้นบนที่ดินของตนเอง มี 2 ชั้นขึ้นไป และแต่ละชั้นออกแบบเป็นอพาร์ทเมนต์ปิดแยกกัน 2 แห่ง นั่นหมายความว่าอพาร์ทเมนท์แต่ละแห่งจะมีห้อง ห้องน้ำ ห้องครัว... ของตัวเอง และพื้นที่ของแต่ละอพาร์ทเมนท์จะมีขนาดอย่างน้อย 30 ตร.ม.

นอกจากนี้ อพาร์ทเมนต์ CCMN ยังต้องเป็นไปตามข้อบังคับเกี่ยวกับอาคารอพาร์ทเมนต์ในมาตรา 70 ของพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 อีกด้วย

จากกฎระเบียบดังกล่าว ทำให้มีอาคาร CCMN ผุดขึ้นทั่ว ฮานอย ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา CCMN ถือเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยม โดยมีช่วง "ฮิต" เกิดขึ้นบ่อยครั้ง โครงการ CCMN จำนวนมากถึงแม้จะเพิ่งวางรากฐานเสร็จก็ตาม แต่กลับได้รับการสอบถามและคำสั่งซื้อจากลูกค้ามากมาย

แม้ว่าจะได้รับการยอมรับว่าเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่แยกจากกันและได้รับอนุญาตให้ซื้อและขาย แต่อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ก็มีความเสี่ยงทางกฎหมายและความเสี่ยงด้านความปลอดภัยเมื่อใช้ด้วยเช่นกัน

ตามที่สมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VAR) ระบุ ที่อยู่อาศัยประเภทนี้มีความเสี่ยงมากมาย เนื่องจาก CCMN ส่วนใหญ่สร้างอยู่บนที่ดินที่แทรกสลับกัน ตั้งอยู่ในซอยของพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่น

ดังนั้น CCMN จึงมีข้อบกพร่อง เช่น การกดดันต่อโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม การเพิ่มความหนาแน่นของประชากร ไม่รักษามาตรฐานความปลอดภัยจากอัคคีภัย ขาดสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นสำหรับผู้อยู่อาศัย...

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VAR กล่าวว่า เพื่อเพิ่มผลกำไร เจ้าของ CCMN ส่วนใหญ่จึงสร้างพื้นที่มากเกินกว่าที่ได้รับอนุญาต อาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งไม่มีการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน หรือโครงสร้างพื้นฐานเสื่อมโทรม แต่ขาดการดูแลรักษาเพื่อซ่อมแซมและเสริมความแข็งแรง ทำให้ผู้อยู่อาศัยไม่ปลอดภัย

ในส่วนของความปลอดภัยจากอัคคีภัย ในช่วงปี 2550-2553 ผู้ซื้อแทบไม่สนใจเลย ต่อมานโยบายต่างๆ ก็ชัดเจนขึ้นและการตระหนักรู้ก็ดีขึ้น แต่สถานการณ์ก็ไม่ได้ดีขึ้นมากนัก หรือดีขึ้นแค่ในทางทฤษฎีเท่านั้น

ผลที่ตามมาของการเกิดเพลิงไหม้ในอาคารที่มีจำนวนชั้นเกิน ความหนาแน่นที่ไม่เหมาะสม และความล้มเหลวในการป้องกันและดับเพลิงอย่างปลอดภัย ถือเป็นเรื่องที่ร้ายแรงอย่างยิ่งต่อชีวิตและทรัพย์สิน

เหตุการณ์ล่าสุดคือเหตุเพลิงไหม้ที่น่าเศร้าที่ศูนย์ฝึกอบรมตำรวจทางหลวง ในเขตควงฮา เหตุเพลิงไหม้ที่ศูนย์ CCMN ในเมือง Khuong Ha ถือเป็นเหตุเพลิงไหม้ครั้งใหญ่ที่สุดในรอบ 21 ปีที่ผ่านมา โดยมีผู้เสียชีวิต 56 รายและบาดเจ็บ 37 ราย รองลงมาจากเหตุเพลิงไหม้ที่ศูนย์การค้าระหว่างประเทศ ITC ในนครโฮจิมินห์เมื่อปีพ.ศ. 2545 ซึ่งมีผู้เสียชีวิต 60 รายและบาดเจ็บ 70 ราย

อาคารมินิอพาร์ทเมนท์ข้างต้นถูกสร้างขึ้นโดยไม่ได้รับอนุญาต แทนที่จะสร้างเพียง 6 ชั้น ชั้นลอย และบันไดพร้อมพื้นที่ทางเทคนิคตามที่ระบุไว้ในใบอนุญาต อาคารนี้ถูกเพิ่มเข้ามาอีก 3 ชั้น

ตามข้อมูลที่อัปเดต รัฐบาลท้องถิ่นได้ค้นพบและออกเอกสารร้องขอการบังคับใช้ แต่ในความเป็นจริงแล้ว หลายปีหลังจากการบังคับใช้ CCMN นี้ "ยังคงเหมือนเดิม" มีคำถามมากมายที่เกิดขึ้นเกี่ยวกับความร้ายแรงของการตัดสินลงโทษเหล่านี้

นายดิงห์ กล่าวว่า พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 139 กำหนดให้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2561 เป็นต้นไป ไม่อนุญาตให้มีค่าปรับเนื่องจากการดำรงอยู่ หากมีการละเมิดหรือละเมิดใบอนุญาต โครงการจะต้องได้รับการฟื้นฟูตามการตัดสินใจ งานก่อสร้างผิดกฎหมายทุกประเภท เช่น พื้นเพิ่มเติม การก่อสร้างผิดกฎหมาย ข้อผิดพลาดทางเทคนิคในการออกแบบ ฯลฯ จะต้องดำเนินการตามกฎระเบียบ

“นั่นหมายความว่า การก่อสร้างใด ๆ ที่มีส่วนเกินจะต้องรื้อส่วนที่เกินออกไป การก่อสร้างใด ๆ ที่มีข้อผิดพลาดจะต้องจัดการส่วนที่ผิด และการก่อสร้างใด ๆ ที่มีใบอนุญาตจะต้องทำลายการก่อสร้างนั้นด้วยซ้ำ” นายดิงห์ กล่าว

อย่ารอจนวัวหายแล้วค่อยสร้างโรงนา

ในความเป็นจริงแล้ว พบว่า CCMN ขาดความปลอดภัย และยังมีอีกหลายวิธีในการหลีกเลี่ยงกฎหมายเพื่อทำให้ CCMN ถูกกฎหมาย ตั้งแต่ปี 2018 กรมการก่อสร้างได้ส่งเอกสารเพื่อขอให้เขตต่างๆ นับจำนวนอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กในพื้นที่ที่ตนจัดการ แต่จนถึงขณะนี้ ฮานอยยังไม่ได้ประกาศจำนวนอพาร์ทเมนท์เหล่านี้

เพื่อเพิ่มผลกำไร อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กส่วนใหญ่จึงถูกสร้างเกินความสูงที่ได้รับอนุญาต ภาพที่ 2 — เป็นที่ทราบกันดีว่าการขาดความปลอดภัยของ CCMN และมีหลายวิธีในการหลีกเลี่ยงกฎหมายเพื่อทำให้ CCMN ถูกกฎหมาย (ภาพ : VARs)

นายดิงห์กล่าวว่าเพื่อให้มั่นใจถึงการดำเนินงานและการใช้ CCMN อย่างปลอดภัย ควรมีข้อกำหนดที่เข้มงวดและสูงขึ้นเกี่ยวกับการลงทุนและการก่อสร้าง CCMN หลีกเลี่ยงอย่างยิ่งในการอนุมัติ CCMN ที่ตั้งอยู่ในตรอกซอกซอยลึกและเข้าถึงได้ยาก

ในทำนองเดียวกัน โครงการที่อยู่อาศัยอื่น ๆ CCMN ยังต้องมีกฎระเบียบขั้นต่ำเกี่ยวกับโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบด้วย และต้องกำหนด “ความสามารถและความรับผิดชอบ” ของเจ้าของ CCMN ไว้ให้ชัดเจนด้วย ไม่ ถ้าคุณมีที่ดินและเงิน คุณสามารถสร้างโรงงานเพื่อขายหรือให้เช่าได้

ประการที่สอง การควบคุมการก่อสร้างและการดำเนินงานของ CCMN จะต้องดำเนินการอย่างเคร่งครัดและสม่ำเสมอ ตรวจสอบให้แน่ใจว่า CCMN ได้รับการเสร็จสมบูรณ์ตามมาตรฐานที่ได้รับอนุมัติ ในระหว่างการใช้งานจะต้องมีการบำรุงรักษาตามปกติและเป็นไปตามข้อกำหนดด้านความปลอดภัยในการป้องกันและดับเพลิงอย่างครบถ้วน...

นอกจากนี้ ก่อนตัดสินใจซื้อ CCMN ผู้คนควรพิจารณาเอกสารทางกฎหมายอย่างรอบคอบ: มีใบอนุญาตการก่อสร้างที่ออกโดยเขต/เทศมณฑล ก่อสร้างตามแบบการออกแบบ จำนวนชั้นและความหนาแน่นของการก่อสร้างที่ถูกต้องตามแบบที่ออกให้ ได้รับการอนุมัติด้านความปลอดภัยจากหน่วยงานตำรวจ และได้รับใบอนุญาต นี่คือประเด็นทางกฎหมายหลักที่ผู้ซื้อ CCMN จะต้องรู้จำเพื่อรับรองสิทธิของตน

แหล่งที่มา