กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำลังรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างพ.ร.บ.ราคาที่ดิน ฉบับกำหนดวิธีการและเนื้อหาการกำหนดราคาที่ดินโดยเฉพาะ โดยใช้ 4 วิธี คือ การเปรียบเทียบ การหารายได้ การหาส่วนเกิน และการหาค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ที่เกี่ยวข้องกับการบังคับใช้ พ.ร.บ.ที่ดิน (แก้ไข) พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568
ทั้งนี้ โดยพิจารณาจากวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่จะประเมิน ลักษณะของแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินที่จะประเมิน ข้อมูลที่รวบรวม เงื่อนไขการใช้ระเบียบวิธีประเมินที่ดินตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 158 วรรค 6 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน องค์กรที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดินที่ว่าจ้างให้กำหนดวิธีประเมินราคาที่ดิน มีหน้าที่วิเคราะห์ คัดเลือกวิธีการประเมินราคาที่ดินที่เหมาะสม และเสนอในรายงานชี้แจงเพื่อจัดทำแผนประเมินราคาที่ดินเป็นพื้นฐานให้หน่วยงานทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมส่งให้คณะกรรมการประเมินราคาที่ดินในระดับเดียวกันพิจารณาตัดสินใจ
ข้อมูลด้านราคาที่ดิน ราคาค่าเช่าที่ดิน และราคาค่าเช่าสถานที่ เพื่อนำมาประยุกต์ใช้วิธีการเปรียบเทียบราคา วิธีการส่วนเกิน และการพัฒนาค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน เป็นข้อมูลภายในระยะเวลาไม่เกิน 24 เดือน นับจากวันประเมินราคาที่ดินและก่อนหน้านี้ ที่รวบรวมไว้ในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ และฐานข้อมูลราคาแห่งชาติ
ข้อมูลยังสามารถรวบรวมได้จากแหล่งต่างๆ ต่อไปนี้ด้วย: ราคาที่ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน กรณีผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามคำตัดสินอนุมัติผลการประมูลของหน่วยงานที่จัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน; ราคาที่ดินที่บันทึกในสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่ผ่านการรับรองโดยสำนักงานที่ดิน; ราคาที่ดินที่ใช้ในการจัดเก็บภาระผูกพันทางการเงินกรณีโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่จัดเก็บโดยกรมสรรพากร; ราคาเช่าที่ดิน ราคาเช่าสถานที่ซึ่งบันทึกในสัญญาเช่าที่ดิน ค่าเช่าสถานที่หรือที่จัดเก็บโดยกรมสรรพากร; ราคาโอนที่ดิน ราคาเช่าที่ดิน ราคาเช่าสถานที่สำเร็จในตลาดที่จัดเก็บจากพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์พร้อมการยืนยันและประทับตราจากพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์; ราคาโอนที่ดินในตลาดที่จัดเก็บจากการสัมภาษณ์โดยตรงกับผู้โอนหรือผู้รับโอน
ข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุนและรายได้จากการใช้ที่ดินจากการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ เกษตรกรรม เพื่อประยุกต์ใช้วิธีหารายได้รวบรวมจากแหล่งต่อไปนี้:
ต้นทุนการหารายได้จากการใช้ที่ดินตามที่กำหนดไว้ในข้อ ข. แห่งข้อนี้ ให้กำหนดโดยใช้เกณฑ์และราคาต่อหน่วยที่ออกโดยหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง ในกรณีที่ไม่มีเกณฑ์และราคาต่อหน่วยที่ออกโดยหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง ให้กำหนดต้นทุนโดยใช้ข้อมูลและข้อมูลเฉลี่ยของต้นทุนจริงที่มีอยู่ทั่วไปในท้องตลาดของที่ดินอย่างน้อย 3 แปลงที่มีระยะห่างจากแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ที่จะประเมินใกล้ที่สุด และต้องไม่ถูกจำกัดด้วยเขตการบริหารของหน่วยงานบริหารระดับตำบล ระดับอำเภอ หรือระดับจังหวัด
รายได้จากการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจที่บันทึกในงบการเงินหรือราคาค่าเช่าที่ดิน ราคาค่าเช่าสถานที่ ที่จัดเก็บตาม “ราคาค่าเช่าที่ดิน ราคาค่าเช่าสถานที่ ที่บันทึกในสัญญาเช่าที่ดิน ราคาค่าเช่าที่ดิน หรือที่จัดเก็บจากกรมสรรพากร ราคาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ราคาค่าเช่าที่ดิน ราคาค่าเช่าสถานที่ที่ทำสำเร็จตามท้องตลาด จัดเก็บจากชั้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยมีการยืนยันและประทับตราจากชั้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์” ภายใน 3 ปีติดต่อกันจนถึงสิ้นไตรมาสล่าสุด โดยมีข้อมูลก่อนเวลาประเมินมูลค่า
กรณีรายได้ที่ดินที่ต้องประเมินมูลค่าไม่ครบทุกปีและไม่สะท้อนรายได้จากการใช้ที่ดินที่แท้จริงให้เก็บรวบรวมข้อมูลราคาค่าเช่าที่ดินและราคาเช่าสถานที่ของที่ดินอย่างน้อย 3 แปลงเพื่อการเปรียบเทียบ
ข้อมูลต้นทุนและรายได้จากการใช้ที่ดินเกษตรกรรมเพื่อคำนวณหารายได้ให้เก็บรวบรวมจากสำนักงานสถิติ หน่วยงานภาษี และสำนักงานพัฒนาการเกษตรและชนบท กรณีที่ไม่มีสถิติหรือข้อมูลจากหน่วยงานภาษีหรือสำนักงานพัฒนาการเกษตรและชนบท ให้เก็บรวบรวมข้อมูลต้นทุนจริงที่พบโดยทั่วไปในตลาดที่ดินอย่างน้อย 3 แปลง โดยมีระยะห่างจากแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ที่จะประเมินใกล้ที่สุด ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับว่าด้วย “โดยมีระยะห่างจากแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ที่จะประเมินใกล้ที่สุด และไม่จำกัดด้วยเขตการบริหารของหน่วยงานบริหารระดับตำบล ระดับอำเภอ และระดับจังหวัด” โดยเฉพาะดังนี้
ภายในระยะเวลา 03 ปีติดต่อกันจนถึงสิ้นสุดไตรมาสล่าสุด โดยมีข้อมูลก่อนเวลาประเมินราคาสำหรับที่ดินปลูกพืชผลประจำปี ที่ดินเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ ที่ดินทำเกลือ ที่ดินเกษตรอื่นๆ ; มีการเก็บเกี่ยวต่อเนื่องอย่างน้อย 3 ครั้งติดต่อกันก่อนเวลาประเมินราคาสำหรับที่ดินปลูกพืชยืนต้น ; ในระหว่างรอบการใช้ประโยชน์ก่อนเวลาประเมินราคาสำหรับที่ดินป่าเพื่อการผลิต ที่ดินปลูกพืชอุตสาหกรรม ตามกฎหมายว่าด้วยเฉพาะทาง
ในการใช้การเปรียบเทียบ วิธีการส่วนเกินจะต้องให้ความสำคัญในการเลือกแปลงที่ดินที่สามารถเปรียบเทียบได้ตามลำดับดังนี้ มีความคล้ายคลึงกันในด้านที่ตั้ง สภาพโครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่ ขนาด รูปร่าง ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง ความสูงของอาคาร และปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลต่อราคาที่ดินเมื่อเปรียบเทียบกับแปลงที่ดินที่ต้องการประเมิน เวลาในการโอนหรือชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินใกล้เคียงกับเวลาของการประเมินมากที่สุด มีระยะห่างจากแปลงที่ดินหรือพื้นที่ดินที่ต้องการประเมินมากที่สุด และไม่ถูกจำกัดด้วยขอบเขตการบริหารของหน่วยงานบริหารระดับตำบล ระดับอำเภอ และระดับจังหวัด
ในการรวบรวมข้อมูลเพื่อใช้การประเมินมูลค่าที่ดิน องค์กรที่ปรึกษาการประเมินมูลค่าที่ดินจะต้องมีความซื่อสัตย์ เป็นกลาง และรับผิดชอบทางกฎหมายต่อความถูกต้องของข้อมูลการสอบสวน
หน่วยงานที่จัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน สำนักงานทะเบียนที่ดิน กรมสรรพากร กรมสถิติ กรมพัฒนาการเกษตรและชนบท มีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดเตรียมข้อมูลเพื่อใช้ในการประเมินราคาที่ดินเป็นลายลักษณ์อักษรหรือทางอิเล็กทรอนิกส์ภายในเวลาไม่เกิน 5 วันทำการนับจากวันที่ได้รับคำขอเป็นลายลักษณ์อักษรจากองค์กรที่ปรึกษาการประเมินราคาที่ดิน องค์กรที่ปรึกษาการประเมินราคาที่ดินมีหน้าที่จัดเก็บ จัดการ และใช้ข้อมูลและข้อมูลที่รวบรวมไว้ตามบทบัญญัติของกฎหมาย
ร่างประกาศดังกล่าวเพิ่งประกาศออกมา กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมีหน้าที่เผยแพร่ร่างบัญชีราคาที่ดินในหน้าข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เป็นเวลา 30 วัน เพื่อรวบรวมความคิดเห็นจากหน่วยงาน องค์กร และบุคคลที่เกี่ยวข้อง คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะส่งบัญชีราคาที่ดินดังกล่าวไปยังสภาประชาชนในระดับเดียวกันเพื่ออนุมัติ
สภาประชาชนจังหวัดสั่งการให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจัดทำบัญชีราคาที่ดินให้แล้วเสร็จเพื่อตัดสินใจในการประกาศใช้ และประกาศบัญชีราคาที่ดินให้ประชาชนทราบในวันที่ 1 มกราคมของทุกปี และอัปเดตในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ
ตามเงื่อนไขการบริหารจัดการราคาที่ดินในท้องถิ่นของรัฐ คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะต้องเสนอต่อสภาประชาชนในระดับเดียวกันเพื่ออนุมัติก่อนตัดสินใจปรับปรุง แก้ไข หรือเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดินในปีนั้น ในกรณีต่อไปนี้: เมื่อมีการก่อสร้างถนนหนทางใหม่ที่ยังไม่ได้รวมอยู่ในบัญชีราคาที่ดินปัจจุบัน; เมื่อโครงการที่ใช้ที่ดินได้ดำเนินการแล้วเสร็จและใช้งานแล้วแต่ราคาที่ดินยังไม่ได้รวมอยู่ในบัญชีราคาที่ดิน; กรณีใช้บัญชีราคาที่ดินตามที่กำหนดในวรรค 3 มาตรา 111 และวรรค 1 มาตรา 160 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน แต่ราคาที่ดินยังไม่ได้รวมอยู่ในบัญชีราคาที่ดิน
โดยอาจปรับปรุง แก้ไข เพิ่มเติมราคาที่ดินประเภทเดียว หลายประเภท หรือทุกประเภทในบัญชีราคาที่ดินได้ โดยกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอให้ปรับปรุง แก้ไข เพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดินในทำเลที่ดินแห่งเดียว หลายหลายประเภท หรือทุกทำเลที่ดิน ณ พื้นที่ราคาเดียว หลายหลายประเภท หรือทุกประเภทราคา
ภูมิปัญญา
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)