เสนอแนวทางและเนื้อหาการกำหนดราคาที่ดินตาม 4 วิธี

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำลังรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างพ.ร.บ.ราคาที่ดิน ฉบับกำหนดวิธีการและเนื้อหาการกำหนดราคาที่ดินโดยเฉพาะ โดยใช้ 4 วิธี คือ การเปรียบเทียบ การหารายได้ การหาส่วนเกิน และการหาค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ที่เกี่ยวข้องกับการบังคับใช้ พ.ร.บ.ที่ดิน (แก้ไข) พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568

ทั้งนี้ โดยพิจารณาจากวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่จะประเมิน ลักษณะของแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินที่จะประเมิน ข้อมูลที่รวบรวม เงื่อนไขการใช้ระเบียบวิธีประเมินที่ดินตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 158 วรรค 6 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน องค์กรที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดินที่ว่าจ้างให้กำหนดวิธีประเมินราคาที่ดิน มีหน้าที่วิเคราะห์ คัดเลือกวิธีการประเมินราคาที่ดินที่เหมาะสม และเสนอในรายงานชี้แจงเพื่อจัดทำแผนประเมินราคาที่ดินเป็นพื้นฐานให้หน่วยงานทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมส่งให้คณะกรรมการประเมินราคาที่ดินในระดับเดียวกันพิจารณาตัดสินใจ

ข้อมูลด้านราคาที่ดิน ราคาค่าเช่าที่ดิน และราคาค่าเช่าสถานที่ เพื่อนำมาประยุกต์ใช้วิธีการเปรียบเทียบราคา วิธีการส่วนเกิน และการพัฒนาค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน เป็นข้อมูลภายในระยะเวลาไม่เกิน 24 เดือน นับจากวันประเมินราคาที่ดินและก่อนหน้านี้ ที่รวบรวมไว้ในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ และฐานข้อมูลราคาแห่งชาติ

ข้อมูลยังสามารถรวบรวมได้จากแหล่งข้อมูลต่อไปนี้: ราคาที่ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน กรณีผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามการตัดสินใจอนุมัติผลการประมูล ณ หน่วยงานที่จัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ราคาที่ดินระบุไว้ในสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่ได้รับการรับรองและรับรองจากสำนักงานที่ดิน ราคาที่ดินที่ใช้ในการจัดเก็บหนี้ทางการเงินกรณีการโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่จัดเก็บจากกรมสรรพากร ราคาค่าเช่าที่ดิน ราคาค่าเช่าสถานที่ ที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าที่ดิน ราคาค่าเช่าสถานที่ หรือที่จัดเก็บจากกรมสรรพากร; ราคาโอนที่ดิน ราคาเช่าที่ดิน และราคาเช่าสถานที่สำเร็จตามท้องตลาด จะถูกเก็บรวบรวมจากพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ พร้อมการยืนยันและประทับตราจากพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ราคาโอนที่ดินในตลาดจะถูกรวบรวมผ่านการสัมภาษณ์โดยตรงกับผู้โอนหรือผู้รับโอน

ข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุนและรายได้จากการใช้ที่ดินจากการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ภาคเกษตรกรรมเพื่อประยุกต์ใช้วิธีหารายได้รวบรวมจากแหล่งต่อไปนี้:

ต้นทุนการสร้างรายได้จากการใช้ที่ดินตามที่กำหนดไว้ในข้อ ข ของข้อนี้ จะพิจารณาจากบรรทัดฐานและราคาต่อหน่วยที่ออกโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ กรณีที่ไม่มีการกำหนดเกณฑ์หรือราคาต่อหน่วยจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ ให้ใช้ข้อมูลและข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุนจริงเฉลี่ยทั่วไปในท้องตลาดสำหรับที่ดินอย่างน้อย 3 แปลงที่มีระยะห่างจากแปลงที่ดินใกล้ที่สุด เนื้อที่ที่ต้องการประเมิน ระยะห่างจากแปลงที่ดินใกล้ที่สุด เนื้อที่ที่ต้องการประเมิน และไม่จำกัดด้วยเขตการบริหารของหน่วยงานบริหารระดับตำบล ระดับอำเภอ และระดับจังหวัด

รายได้จากการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจที่บันทึกในงบการเงินหรือราคาค่าเช่าที่ดิน ราคาค่าเช่าสถานที่ ที่จัดเก็บตาม “ราคาค่าเช่าที่ดิน ราคาค่าเช่าสถานที่ ที่บันทึกในสัญญาเช่าที่ดิน ราคาค่าเช่าที่ดิน หรือที่จัดเก็บจากกรมสรรพากร ราคาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ราคาค่าเช่าที่ดิน ราคาค่าเช่าสถานที่ที่ทำสำเร็จตามท้องตลาด จัดเก็บจากชั้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยมีการยืนยันและประทับตราจากชั้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์” ภายใน 3 ปีติดต่อกันจนถึงสิ้นไตรมาสล่าสุด โดยมีข้อมูลก่อนเวลาประเมินมูลค่า

กรณีรายได้ที่ดินที่ต้องประเมินมูลค่าไม่ครบทุกปีและไม่สะท้อนรายได้จากการใช้ที่ดินที่แท้จริงให้เก็บรวบรวมข้อมูลราคาค่าเช่าที่ดินและราคาเช่าสถานที่ของที่ดินอย่างน้อย 3 แปลงเพื่อการเปรียบเทียบ

ข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุนและรายได้จากการใช้ที่ดินเกษตรกรรมเพื่อการประยุกต์ใช้วิธีการหารายได้เก็บรวบรวมจากหน่วยงานสถิติ หน่วยงานภาษี และหน่วยงานพัฒนาการเกษตรและชนบท กรณีไม่มีสถิติหรือข้อมูลจากกรมสรรพากร หรือหน่วยงานพัฒนาการเกษตรและชนบท ให้รวบรวมข้อมูลต้นทุนตลาดร่วมที่แท้จริงของที่ดินอย่างน้อย 3 แปลงที่มีระยะห่างจากแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ที่ต้องการประเมินใกล้ที่สุด ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับว่า “ที่มีระยะห่างจากแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ที่ต้องการประเมินใกล้ที่สุด และไม่จำกัดด้วยเขตการบริหารของหน่วยงานบริหารระดับตำบล ระดับอำเภอ และระดับจังหวัด” โดยเฉพาะดังนี้

ในระยะเวลา 03 ปีติดต่อกันจนถึงสิ้นสุดไตรมาสล่าสุดที่มีข้อมูลก่อนเวลาประเมินราคาที่ดินสำหรับปลูกพืชล้มลุก ที่ดินเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ ที่ดินทำเกลือ และที่ดินเพื่อการเกษตรอื่นๆ; การเก็บเกี่ยวอย่างน้อย 3 ครั้งติดต่อกันก่อนถึงเวลาประเมินค่าสำหรับที่ดินพืชผลยืนต้น ในระหว่างรอบการใช้ประโยชน์ก่อนถึงเวลาประเมินมูลค่าที่ดินป่าเพื่อการผลิตและที่ดินพืชผลอุตสาหกรรมตามกฎหมายเฉพาะทาง

ในการใช้การเปรียบเทียบ วิธีการส่วนเกินจะต้องให้ความสำคัญกับการเลือกแปลงที่ดินที่สามารถเปรียบเทียบตามลำดับต่อไปนี้: ความคล้ายคลึงกันในด้านที่ตั้ง สภาพโครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่ ขนาด รูปร่าง ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง ความสูงของอาคาร และปัจจัยอื่น ๆ ที่มีผลต่อราคาที่ดินเมื่อเปรียบเทียบกับแปลงที่ดินที่ต้องการประเมิน เวลาโอนกรรมสิทธิ์และชนะประมูลสิทธิการใช้ที่ดินจะใกล้เคียงกับเวลาประเมินค่าที่สุด; มีระยะห่างจากแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินที่จะประเมินใกล้ที่สุดและไม่ถูกจำกัดด้วยเขตการบริหารขององค์การบริหารส่วนตำบล อำเภอ หรือจังหวัด

ในการรวบรวมข้อมูลเพื่อใช้การประเมินมูลค่าที่ดิน องค์กรที่ปรึกษาการประเมินมูลค่าที่ดินจะต้องมีความซื่อสัตย์ เป็นกลาง และรับผิดชอบทางกฎหมายต่อความถูกต้องของข้อมูลการสอบสวน

หน่วยงานจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน สำนักงานทะเบียนที่ดิน กรมสรรพากร หน่วยงานสถิติ หน่วยงานเกษตรและพัฒนาชนบท มีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดเตรียมข้อมูลเพื่อใช้ในการดำเนินการประเมินที่ดินเป็นลายลักษณ์อักษรหรือทางอิเล็กทรอนิกส์ ภายในไม่เกิน 5 วันทำการ นับจากวันที่ได้รับคำขอเป็นลายลักษณ์อักษรจากองค์กรที่ปรึกษาการประเมินที่ดิน องค์กรที่ปรึกษาการประเมินมูลค่าที่ดินมีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดเก็บ จัดการ และใช้ข้อมูลและข้อมูลที่รวบรวมไว้ตามบทบัญญัติของกฎหมาย

โดยร่างราคาที่ดินเพิ่งประกาศไป กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมีหน้าที่นำร่างบัญชีราคาที่ดินไปลงหน้าข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดและกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เป็นเวลา 30 วัน เพื่อรวบรวมความคิดเห็นจากหน่วยงาน องค์กร และบุคคลที่เกี่ยวข้อง คณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัดส่งบัญชีราคาที่ดินไปยังสภาประชาชนในระดับเดียวกันเพื่ออนุมัติ

สภาประชาชนจังหวัดสั่งการให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจัดทำบัญชีราคาที่ดินให้แล้วเสร็จเพื่อตัดสินใจประกาศใช้ ประกาศรายการราคาที่ดินให้ประชาชนทราบทุกวันที่ 1 มกราคม ของทุกปี และอัปเดตในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ

ตามเงื่อนไขการบริหารจัดการราคาที่ดินในท้องถิ่นของรัฐ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะต้องส่งเรื่องให้สภาประชาชนในระดับเดียวกันอนุมัติก่อนตัดสินใจปรับปรุง แก้ไข หรือเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดินระหว่างปีในกรณีต่อไปนี้: เมื่อมีถนนหรือทางสายใหม่ที่ยังไม่ได้รวมอยู่ในบัญชีราคาที่ดินปัจจุบัน เมื่อโครงการใช้ที่ดินแล้วเสร็จและนำไปใช้ประโยชน์แล้วแต่ราคาที่ดินยังไม่ได้รวมอยู่ในบัญชีราคาที่ดิน; กรณีที่ใช้บัญชีราคาที่ดินตามมาตรา 111 วรรค 3 และมาตรา 160 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน ในกรณีไม่มีราคาที่ดินระบุไว้ในบัญชีราคาที่ดิน

โดยสามารถปรับปรุง เปลี่ยนแปลง หรือเพิ่มเติมราคาที่ดินประเภทหนึ่งประเภทใดหรือทุกประเภทที่ดินในรายการราคาที่ดินได้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เสนอให้ปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินเพิ่มเติม ณ ตำแหน่งที่ดินเดียว หลายตำแหน่ง หรือทุกตำแหน่งที่ดิน ที่บริเวณค่าหนึ่งหรือบริเวณค่าบางบริเวณหรือบริเวณค่าทั้งหมด

ภูมิปัญญา

แหล่งที่มา