การเสนอลำดับและเนื้อหาการกำหนดราคาที่ดินตาม 4 วิธี

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำลังรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างพ.ร.ก.ราคาที่ดิน ซึ่งกำหนดขั้นตอนและเนื้อหาการกำหนดราคาที่ดินโดยเฉพาะ 4 วิธี คือ การเปรียบเทียบ การหารายได้ การหาเงินส่วนเกิน และการหาค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ที่เกี่ยวข้องกับการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 (แก้ไขเพิ่มเติม) ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 เป็นต้นไป

ทั้งนี้ โดยพิจารณาจากวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่จะประเมิน ลักษณะของแปลงที่ดินและเนื้อที่ดินที่จะประเมิน ข้อมูลที่รวบรวม เงื่อนไขการใช้วิธีการประเมินที่ดินตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 158 วรรค 6 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน องค์กรที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดินที่จ้างมาเพื่อกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดิน มีหน้าที่วิเคราะห์ คัดเลือกวิธีการประเมินราคาที่ดินที่เหมาะสม และเสนอในรายงานชี้แจงเพื่อจัดทำแผนประเมินราคาที่ดินเป็นพื้นฐานให้หน่วยงานทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอต่อสภาประเมินราคาที่ดินในระดับเดียวกันเพื่อพิจารณาตัดสินใจ

ข้อมูลราคาที่ดิน ราคาค่าเช่าที่ดิน และราคาค่าเช่าสถานที่ เพื่อนำมาประยุกต์ใช้ในการเปรียบเทียบ วิธีส่วนเกิน และเพื่อพัฒนาค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน เป็นข้อมูลภายในระยะเวลาไม่เกิน 24 เดือน นับจากวันประเมินราคาที่ดินและก่อนหน้านั้น ที่รวบรวมไว้ในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ และฐานข้อมูลราคาแห่งชาติ

ข้อมูลยังสามารถรวบรวมได้จากแหล่งข้อมูลต่อไปนี้: ราคาที่ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในกรณีที่ผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามการตัดสินใจอนุมัติผลการประมูลของหน่วยงานที่จัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน; ราคาที่ดินที่บันทึกในสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่ได้รับการรับรองจากสำนักงานที่ดิน; ราคาที่ดินที่ใช้ในการเรียกเก็บภาระผูกพันทางการเงินสำหรับกรณีการโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่เก็บจากกรมสรรพากร; ราคาเช่าที่ดิน ราคาเช่าสถานที่ที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าที่ดิน ค่าเช่าสถานที่ หรือที่เก็บจากกรมสรรพากร; ราคาโอนที่ดิน ราคาเช่าที่ดิน ราคาเช่าสถานที่สำเร็จในตลาดที่เก็บจากพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์พร้อมการยืนยันและประทับตราจากพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์; ราคาโอนที่ดินในตลาดที่เก็บจากการสัมภาษณ์โดยตรงกับผู้โอนหรือผู้รับโอน

ข้อมูลต้นทุนและรายได้จากการใช้ที่ดินจากการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อ การเกษตร เพื่อนำไปใช้คำนวณหารายได้ รวบรวมมาจากแหล่งต่อไปนี้:

ต้นทุนในการหารายได้จากการใช้ที่ดินตามที่กำหนดไว้ในข้อ ข. แห่งวรรคนี้ ให้กำหนดตามหลักเกณฑ์และราคาต่อหน่วยที่หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องกำหนดไว้ ในกรณีที่ไม่มีหลักเกณฑ์และราคาต่อหน่วยที่หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องกำหนดไว้ ให้กำหนดตามข้อมูลและข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุนจริงเฉลี่ยที่พบโดยทั่วไปในตลาดที่ดินอย่างน้อย 3 แปลงที่มีระยะห่างจากแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินที่จะประเมินใกล้ที่สุด และต้องไม่จำกัดอยู่ในเขตการปกครองขององค์การบริหารส่วนตำบล ระดับอำเภอ หรือระดับจังหวัด

รายได้จากการผลิตและการประกอบธุรกิจที่บันทึกในงบการเงินหรือราคาเช่าที่ดิน ราคาเช่าสถานที่ จัดเก็บตาม “ราคาเช่าที่ดิน ราคาเช่าสถานที่ บันทึกไว้ในสัญญาเช่าที่ดิน ราคาเช่าสถานที่ หรือจัดเก็บจากกรมสรรพากร ราคาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ราคาเช่าที่ดิน ราคาเช่าสถานที่สำเร็จในตลาด จัดเก็บจากชั้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยมีการยืนยันและประทับตราจากชั้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์” ในรอบระยะเวลา 3 ปีติดต่อกันจนถึงสิ้นไตรมาสล่าสุด โดยมีข้อมูลก่อนเวลาประเมินมูลค่า

กรณีรายได้ที่ดินแปลงที่จะประเมินไม่ครบในแต่ละปี ไม่สะท้อนรายได้จากการใช้ที่ดินจริง ให้รวบรวมข้อมูลราคาเช่าที่ดินและราคาเช่าสถานที่ของที่ดินอย่างน้อย 3 แปลง ไว้เปรียบเทียบ

ข้อมูลต้นทุนและรายได้จากการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรเพื่อการคำนวณหารายได้ ให้เก็บรวบรวมจากสำนักงานสถิติ กรมสรรพากร และสำนักงานเกษตรและพัฒนาชนบท กรณีที่ไม่มีข้อมูลสถิติหรือข้อมูลจากสำนักงานภาษี หรือสำนักงานเกษตรและพัฒนาชนบท ให้เก็บรวบรวมข้อมูลต้นทุนจริงที่พบโดยทั่วไปในตลาดที่ดินอย่างน้อย 3 แปลง โดยมีระยะห่างจากแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินที่จะประเมินใกล้ที่สุด ตามหลักเกณฑ์ “โดยมีระยะห่างจากแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินที่จะประเมินใกล้ที่สุด และไม่จำกัดขอบเขตการบริหารของหน่วยงานบริหารในระดับตำบล อำเภอ หรือจังหวัด” โดยเฉพาะดังต่อไปนี้

ภายในระยะเวลา 03 ปีติดต่อกันจนถึงสิ้นไตรมาสล่าสุดที่มีข้อมูลก่อนเวลาประเมินราคาที่ดินสำหรับพืชผลประจำปี ที่ดินเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ ที่ดินทำนาเกลือ และที่ดินเพื่อการเกษตรอื่นๆ; มีการเก็บเกี่ยวต่อเนื่องอย่างน้อย 3 ครั้งติดต่อกันก่อนเวลาประเมินราคาที่ดินสำหรับพืชผลยืนต้น; มีรอบการใช้ประโยชน์ก่อนเวลาประเมินราคาที่ดินป่าเพื่อการผลิตและที่ดินสำหรับพืชผลอุตสาหกรรมตามกฎหมายเฉพาะทาง

ในการใช้การเปรียบเทียบ วิธีการส่วนเกินจะต้องให้ความสำคัญกับการเลือกแปลงที่ดินที่สามารถนำมาเปรียบเทียบตามลำดับต่อไปนี้: มีทำเลที่ตั้ง สภาพโครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่ ขนาด รูปร่าง ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง ความสูงของอาคาร และปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลต่อราคาที่ดินเมื่อเปรียบเทียบกับแปลงที่ดินที่ต้องการประเมินที่ใกล้เคียงกัน; เวลาในการโอนกรรมสิทธิ์หรือชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินใกล้เคียงกับเวลาของการประเมินมากที่สุด; มีระยะห่างจากแปลงที่ดินหรือพื้นที่ดินที่ต้องการประเมินมากที่สุด และไม่ถูกจำกัดด้วยขอบเขตการบริหารของหน่วยงานบริหารระดับตำบล ระดับอำเภอ และระดับจังหวัด

เมื่อรวบรวมข้อมูลเพื่อใช้ในการประเมินมูลค่าที่ดิน องค์กรที่ปรึกษาการประเมินมูลค่าที่ดินจะต้องมีความซื่อสัตย์ เป็นกลาง และรับผิดชอบทางกฎหมายต่อความถูกต้องของข้อมูลการสอบสวน

หน่วยงานที่จัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน สำนักงานทะเบียนที่ดิน กรมสรรพากร หน่วยงานสถิติ หน่วยงานเกษตรและพัฒนาชนบท มีหน้าที่รับผิดชอบในการให้ข้อมูลเพื่อประกอบการประเมินราคาที่ดินเป็นลายลักษณ์อักษรหรือทางอิเล็กทรอนิกส์ ภายในเวลาไม่เกิน 5 วันทำการนับจากวันที่ได้รับคำขอเป็นลายลักษณ์อักษรจากองค์กรที่ปรึกษาการประเมินราคาที่ดิน องค์กรที่ปรึกษาการประเมินราคาที่ดินมีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดเก็บ จัดการ และใช้ข้อมูลและข้อมูลที่รวบรวมได้ตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ร่างประกาศราคาที่ดินเพิ่งได้รับการเผยแพร่ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมีหน้าที่เผยแพร่ร่างประกาศราคาที่ดินในหน้าข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เป็นเวลา 30 วัน เพื่อรวบรวมความคิดเห็นจากหน่วยงาน องค์กร และบุคคลที่เกี่ยวข้อง คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะนำเสนอร่างประกาศราคาที่ดินดังกล่าวต่อสภาประชาชนในระดับเดียวกันเพื่ออนุมัติ

สภาประชาชนจังหวัดสั่งการให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดดำเนินการจัดทำบัญชีราคาที่ดินให้แล้วเสร็จเพื่อออกประกาศ และประกาศบัญชีราคาที่ดินให้สาธารณชนทราบในวันที่ 1 มกราคมของทุกปี และอัปเดตในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ

ตามเงื่อนไขการบริหารจัดการราคาที่ดินส่วนท้องถิ่นของรัฐ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะต้องเสนอต่อสภาประชาชนในระดับเดียวกันเพื่ออนุมัติก่อนที่จะมีการตัดสินใจปรับปรุง แก้ไข หรือเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดินในปีนั้น ในกรณีต่อไปนี้: เมื่อมีการก่อสร้างถนนหนทางสายใหม่ที่ยังไม่ได้รวมอยู่ในบัญชีราคาที่ดินปัจจุบัน; เมื่อโครงการที่ใช้ที่ดินได้ดำเนินการแล้วเสร็จและใช้งานแล้วแต่ยังไม่มีราคาที่ดินอยู่ในบัญชีราคาที่ดิน; กรณีที่ใช้บัญชีราคาที่ดินตามที่กำหนดไว้ในวรรค 3 มาตรา 111 และวรรค 1 มาตรา 160 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน แต่ไม่มีราคาที่ดินอยู่ในบัญชีราคาที่ดิน

สามารถปรับ แก้ไข หรือเพิ่มเติมราคาที่ดินประเภทเดียว หลายประเภท หรือทุกประเภทในบัญชีราคาที่ดินได้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอให้สามารถปรับหรือเพิ่มเติมราคาที่ดินในทำเลเดียว หลายทำเล หรือทุกทำเล ในพื้นที่ราคาเดียว หลายพื้นที่ราคา หรือทุกพื้นที่ราคา

ภูมิปัญญา

แหล่งที่มา