จุดเปลี่ยนตลาดอสังหาฯ ปรากฏในไตรมาส 2 ปี 2567

เมื่อวันที่ 14 ธันวาคม ที่งาน Vietnam Real Estate Conference - VRES 2023 คุณ Nguyen Quoc Anh รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn แสดงความเห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงการเคลื่อนไหวในเชิงบวก ซึ่งคล้ายกับช่วงกลับตัวของรอบก่อนหน้านี้

จุดเปลี่ยนตลาดอสังหาฯ จะเกิดขึ้นในไตรมาส 2 ปี 2567 รูปที่ 1 — Mr. Nguyen Quoc Anh รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn - ที่มา: BTC

โดยเฉพาะในช่วงปี 2551-2555 สินค้าคงคลังด้านอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนกระทั่งปี 2556 เริ่มมีสัญญาณการกลับตัวของตลาดเมื่อมีการผ่อนปรนสินเชื่อ จึงมีการผ่านแพ็คเกจช่วยเหลือ 30,000 พันล้านดอง และกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขเพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในปัจจุบัน ในด้านอัตราดอกเบี้ย ตั้งแต่ต้นปี 2566 ธปท. ได้ปรับลดเพดานอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลง 3 เท่า และลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ปฏิบัติการลง 4 เท่า โดยธนาคารหลายแห่งได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงอย่างรวดเร็ว 3% - 5% เมื่อเทียบกับต้นปี ส่วนในด้านการเติบโตของสินเชื่อนั้น ขีดจำกัดการเติบโตของสินเชื่อในปี 2566 อยู่ที่ 14% - 15% เมื่อเทียบกับ 14% ในปี 2565 อย่างไรก็ตาม ณ วันที่ 22 พฤศจิกายน 2566 การเติบโตของสินเชื่อทั้งระบบอยู่ที่ 8.21% เท่านั้น ต่ำกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้เมื่อต้นปี

นอกจากนี้ พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และพ.ร.บ. ที่อยู่อาศัย ได้ประกาศใช้เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2566 และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังได้รับประโยชน์จากการดำเนินการของ รัฐบาล เช่น การตัดสินใจจัดตั้งกลุ่มทำงาน 5 กลุ่มเพื่อขจัดอุปสรรคต่อการลงทุนของภาครัฐ แพ็คเกจสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 2 (เทียบเท่า 40,000 พันล้านดอง) และแพ็คเกจสนับสนุนด้านที่อยู่อาศัยทางสังคม 120,000 พันล้านดอง

มีนโยบายเชิงบวกมากมายที่ถูกประกาศใช้ อาทิ พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 08 และร่างหนังสือเวียนที่ 16 (แก้ไข) เพื่อขจัดปัญหาต่างๆ ในตลาดพันธบัตร มติที่ 33 เพื่อส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสุขภาพดีและยั่งยืน พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 เกี่ยวกับแนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ดินเพื่อขจัดปัญหาต่างๆ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ต หนังสือเวียนที่ 02 และหนังสือเวียนที่ 06 ที่ให้แนวทางแก้ไขหนี้สิน...

จุดเปลี่ยนตลาดอสังหาฯ จะปรากฏในไตรมาส 2 ปี 2567 รูปที่ 2 — วิทยากรที่เข้าร่วมสัมมนา - ที่มา : คณะกรรมการจัดงาน

“จุดเปลี่ยนของตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจเกิดขึ้นในช่วงไตรมาสที่ 2 ถึงไตรมาสที่ 4 ของปี 2567 จากนั้นตลาดจะเข้าสู่รอบใหม่และผ่าน 4 ระยะ ได้แก่ การสำรวจ การรวมตัว การเติบโต และความมั่นคง” นาย Quoc Anh ทำนาย

ดังนั้น คาดว่าระยะสำรวจจะเกิดขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2024 โดยสภาพคล่องในระดับเล็กจะมาจากผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ระยะต่อไปจะเป็นระยะการรวมกิจการ ซึ่งคาดว่าจะอยู่ในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2024 ถึงไตรมาสที่ 1 ของปี 2025 ภายใต้เงื่อนไขที่ส่งเสริมเครื่องมือและนโยบายทางการเงินอย่างกว้างขวาง ซึ่งจะช่วยขจัดปัญหาในการจัดหาแหล่งเงิน

นอกจากนี้ พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และ พ.ร.บ. ที่อยู่อาศัย ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2568 จะช่วยคลายข้อจำกัดด้านแหล่งเงินทุน และขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย เพื่อกำหนดทิศทางและจูงใจการพัฒนาตลาดอย่างยั่งยืน

นาย Quoc Anh คาดว่าตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ถึงไตรมาสที่ 4 ของปี 2568 เศรษฐกิจ จะพัฒนาอย่างแข็งแกร่งและเงินทุนการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น ศักยภาพทางการเงินของนักลงทุนและสภาพแวดล้อมทางการเงินที่ปรับปรุงดีขึ้นจะนำไปสู่การฟื้นตัวของอุปทานและสภาพคล่องในวงกว้าง และราคาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้จะปรับตัวดีขึ้นพร้อมกับอุปทานและสภาพคล่องเช่นกัน

รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn ให้ความเห็นว่าหลังจากไตรมาสแรกของปี 2026 อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อาจค่อยๆ เข้าสู่ช่วงที่มีเสถียรภาพ ตลาดยังคงเติบโตได้ดีในแง่ของสภาพคล่องและราคา และในขณะเดียวกัน อสังหาริมทรัพย์หลายประเภทก็ปรากฏขึ้น

ส่วนทางด้านนักเศรษฐศาสตร์ ดร. คาน วัน ลุค ให้ความเห็นว่า สถานการณ์เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวได้ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน โดยหนี้เสียจากอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นจาก 1.72% เมื่อสิ้นปีที่แล้วเป็น 2.89% ในเดือนกันยายนปีนี้ "มันเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนแต่ก็ยังต่ำกว่า 3% ซึ่งถือว่ายังอยู่ภายใต้การควบคุม" นายลุคกล่าว

จากข้อมูลของ VN-Index พบว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับการประเมินในเชิงบวกจากนักลงทุน โดยราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเกือบ 10% ในขณะที่หุ้นอสังหาริมทรัพย์ลดลง 38% ในปีที่แล้ว นโยบายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการอนุมัติจาก รัฐสภา เช่น กฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะมีผลบังคับใช้ในไตรมาสแรกของปี 2568 คุณลุคคาดหวังว่านโยบายดังกล่าวจะส่งผลดีต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก

ดร. แคน แวน ลุค ให้ความเห็นว่าช่วงต้นปี 2024 จะเป็นช่วงเวลาที่ดีในการตัดสินใจลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยลดลงและราคาอสังหาริมทรัพย์ได้รับการควบคุมอย่างเหมาะสม ผู้เชี่ยวชาญยังเน้นย้ำด้วยว่าคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเฟื่องฟูตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2024

ในทางกลับกัน นายลุค ชี้ให้เห็นว่า ธุรกิจต่างๆ ยังคงต้องเผชิญกับความยากลำบากสำคัญ 3 ประการ หนึ่งคือ กระแสเงินสด สองคือ ตลาดผลผลิตที่ยังคงมีอุปสงค์ และสามคือ ปัญหาของทรัพยากรบุคคล

ควบคู่ไปกับมุมมองนี้ ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่า เพื่อคาดการณ์แนวโน้มด้านอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องส่งเสริมการปรับโครงสร้างต่อไป ซึ่งรวมถึงการปรับโครงสร้างการดำเนินงาน ผลิตภัณฑ์ ตลาด พอร์ตการลงทุน และโครงการต่างๆ

เขากล่าวว่าธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องตัดสินใจอย่างเด็ดขาดในการปรับโครงสร้างราคาและลดราคาอสังหาริมทรัพย์ ตามข้อมูลพบว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้น 6% ในปีนี้ ซึ่งถือว่าไม่สมเหตุสมผลเมื่อเทียบกับรายได้ของประชาชน

นอกจากนี้ ในบริบทใหม่ที่มีการเปลี่ยนแปลงมากมายในปัจจุบัน คุณลุคเชื่อว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับตัวเองให้เข้ากับทิศทางใหม่หลังจากช่วงเวลาที่ยากลำบาก เพื่อปรับตัวให้เข้ากับตลาดและพัฒนาอย่างยั่งยืนในอนาคต นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องริเริ่มเรื่องราวของการเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ให้ความสำคัญกับเรื่องราวของการบริหารความเสี่ยงมากขึ้น และเตรียมพร้อมอย่างจริงจังในการบังคับใช้กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

นายลุคยังแนะนำว่าผู้เชี่ยวชาญ นายหน้า และนักลงทุนต้องทำให้เป็นมาตรฐานตามกฎหมาย “ตั้งแต่นี้เป็นต้นไป หน่วยงานต่างๆ จะต้องเตรียมพร้อมสำหรับกิจกรรมการทำให้เป็นมาตรฐานก่อนที่กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีผลบังคับใช้ในช่วงต้นปี 2568 เรื่องราวของการทำให้เป็นมาตรฐานไม่สามารถเสร็จสิ้นได้ในวันหรือสองวัน แต่ต้องเตรียมพร้อมเป็นเวลาหนึ่งปีเต็ม” นายลุคแนะนำ

แหล่งที่มา