จุดเปลี่ยนตลาดอสังหาฯ ปรากฏในไตรมาส 2 ปี 2567

เมื่อวันที่ 14 ธันวาคม ที่งาน Vietnam Real Estate Conference - VRES 2023 คุณ Nguyen Quoc Anh รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn ให้ความเห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงการเคลื่อนไหวในเชิงบวกที่คล้ายกับช่วงเวลากลับตัวของรอบก่อนหน้า

จุดเปลี่ยนตลาดอสังหาฯ จะปรากฏในไตรมาส 2 ปี 2567 รูปที่ 1 — Mr. Nguyen Quoc Anh รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn - ที่มา: BTC

โดยเฉพาะในช่วงปี 2551 ถึง 2555 สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนกระทั่งปี 2556 เมื่อมีสัญญาณการกลับตัวของตลาด เมื่อมีการผ่อนปรนสินเชื่อ แพ็คเกจสนับสนุน 30,000 พันล้านดอง และกฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่ได้รับการผ่านเพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์

ปัจจุบัน ในด้านอัตราดอกเบี้ย นับตั้งแต่ต้นปี 2566 ธนาคารกลางได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพดานลง 3 ครั้ง และลดอัตราดอกเบี้ยปฏิบัติการลง 4 ครั้ง ธนาคารหลายแห่งได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงอย่างมาก 3% - 5% เมื่อเทียบกับต้นปี ในด้านการเติบโตของสินเชื่อ วงเงินการเติบโตของสินเชื่อสำหรับปี 2566 อยู่ที่ 14% - 15% เทียบกับ 14% ในปี 2565 อย่างไรก็ตาม ณ วันที่ 22 พฤศจิกายน 2566 การเติบโตของสินเชื่อทั้งระบบอยู่ที่ 8.21% ซึ่งต่ำกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้เมื่อต้นปี

นอกจากนี้ กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยได้รับการผ่านในเดือนพฤศจิกายน 2566 และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังได้รับประโยชน์จากการเคลื่อนไหวของ รัฐบาล เช่น การตัดสินใจจัดตั้งกลุ่มทำงาน 5 กลุ่มเพื่อขจัดอุปสรรคต่อการลงทุนของภาครัฐ แพ็คเกจสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย 2% (เทียบเท่า 40,000 พันล้านดอง) และแพ็คเกจสนับสนุน 120,000 พันล้านดองสำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคม

มีนโยบายเชิงบวกมากมายที่ถูกประกาศใช้ เช่น พระราชกฤษฎีกา 08 และร่างหนังสือเวียนที่ 16 (แก้ไข) เพื่อขจัดปัญหาต่างๆ ให้กับตลาดพันธบัตร; มติที่ 33 เพื่อส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสุขภาพดีและยั่งยืน; พระราชกฤษฎีกา 10 ว่าด้วยแนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ดินเพื่อขจัดปัญหาต่างๆ ให้กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท; หนังสือเวียนที่ 02 และหนังสือเวียนที่ 06 ที่ให้แนวทางแก้ไขปัญหาหนี้สิน...

จุดเปลี่ยนตลาดอสังหาฯ จะปรากฏในไตรมาส 2 ปี 2567 รูปที่ 2 — วิทยากรที่เข้าร่วมสัมมนา - ที่มา: คณะกรรมการจัดงาน

“จุดเปลี่ยนของตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจเกิดขึ้นในช่วงไตรมาสที่ 2 ถึง 4 ของปี 2567 จากนั้นตลาดจะเข้าสู่วัฏจักรใหม่และผ่าน 4 ระยะ ได้แก่ การสำรวจ การรวมตัว การเติบโต และความมั่นคง” นาย Quoc Anh คาดการณ์

ดังนั้น คาดว่าระยะสำรวจจะเกิดขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 โดยจะมีสภาพคล่องเล็กน้อยจากผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ระยะต่อไปคือระยะการรวมกิจการ ซึ่งคาดว่าจะอยู่ในช่วงไตรมาสที่สี่ของปี 2567 ถึงไตรมาสแรกของปี 2568 ภายใต้เงื่อนไขว่าเครื่องมือและนโยบายทางการเงินจะได้รับการส่งเสริมอย่างกว้างขวาง ซึ่งจะช่วยขจัดปัญหาด้านแหล่งเงินทุน

นอกจากนี้ พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และพ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2568 จะช่วยคลายข้อจำกัดด้านแหล่งเงินทุนและขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย เพื่อกำหนดทิศทางและกระตุ้นการพัฒนาตลาดอย่างยั่งยืน

นายก๊วก อันห์ คาดว่าในช่วงไตรมาสที่สองถึงไตรมาสที่สี่ของปี 2568 เศรษฐกิจ จะเติบโตอย่างแข็งแกร่ง และเงินลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น ศักยภาพทางการเงินของนักลงทุนและสภาพแวดล้อมทางการเงินที่ดีขึ้นจะนำไปสู่การฟื้นตัวของอุปทานและสภาพคล่องในวงกว้าง และราคาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาดังกล่าวก็จะปรับตัวดีขึ้นควบคู่ไปกับอุปทานและสภาพคล่องเช่นกัน

รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn ให้ความเห็นว่าหลังจากไตรมาสแรกของปี 2569 อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อาจค่อยๆ เข้าสู่ช่วงที่มีเสถียรภาพ ตลาดยังคงเติบโตได้ดีทั้งในด้านสภาพคล่องและราคา ในขณะเดียวกันก็มีอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทเกิดขึ้น

ด้าน ดร. คาน วัน ลุค นักเศรษฐศาสตร์ กล่าวว่า สถานการณ์เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวส่งผลกระทบอย่างชัดเจนต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ หนี้สูญจากภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นจาก 1.72% ณ สิ้นปีที่แล้ว เป็น 2.89% ในเดือนกันยายนปีนี้ “หนี้สูญเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด แต่ยังต่ำกว่า 3% ซึ่งถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ควบคุมได้” นายลุคกล่าว

ดัชนี VN-Index ระบุว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับการประเมินในเชิงบวกจากนักลงทุน โดยราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวเพิ่มขึ้นเกือบ 10% ขณะที่ปีที่แล้วราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์ลดลง 38% นโยบายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการอนุมัติจาก รัฐสภา เช่น กฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะมีผลบังคับใช้ในไตรมาสแรกของปี 2568 คุณลุค คาดว่านโยบายเหล่านี้จะนำมาซึ่งพลังบวกอย่างมากให้กับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

ดร. แคน แวน ลุค ให้ความเห็นว่าต้นปี 2567 จะเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการตัดสินใจลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยลดลงและราคาอสังหาริมทรัพย์ได้รับการควบคุมอย่างเหมาะสม ผู้เชี่ยวชาญยังเน้นย้ำว่าคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2567

ในทางกลับกัน นายลุค ชี้ให้เห็นว่าธุรกิจยังคงต้องเผชิญกับปัญหาสำคัญสามประการ ประการแรกคือกระแสเงินสด ประการที่สองคือตลาดผลผลิตที่ยังคงมีความต้องการ และประการที่สามคือปัญหาของทรัพยากรบุคคล

ควบคู่ไปกับมุมมองนี้ ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่า เพื่อคาดการณ์แนวโน้มด้านอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้นี้ ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องส่งเสริมการปรับโครงสร้างใหม่ต่อไป รวมถึงการปรับโครงสร้างการดำเนินงาน ผลิตภัณฑ์ ตลาด พอร์ตการลงทุน และโครงการต่างๆ

เขากล่าวว่าธุรกิจจำเป็นต้องตัดสินใจอย่างเด็ดขาดในการปรับโครงสร้างราคาและลดราคาอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลระบุว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้น 6% ในปีนี้ ซึ่งถือว่าไม่สมเหตุสมผลเมื่อเทียบกับรายได้ของประชาชน

นอกจากนี้ ในบริบทใหม่ที่มีการเปลี่ยนแปลงมากมายในปัจจุบัน คุณลุคเชื่อว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องวางตำแหน่งตัวเองในทิศทางใหม่หลังจากผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบาก เพื่อปรับตัวให้เข้ากับตลาดและพัฒนาอย่างยั่งยืนในอนาคต นอกจากนี้ จำเป็นต้องริเริ่มเรื่องราวของการเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ให้ความสำคัญกับเรื่องราวของการบริหารความเสี่ยงมากขึ้น และเตรียมความพร้อมเชิงรุกในการบังคับใช้กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

คุณลุคยังแนะนำว่าผู้เชี่ยวชาญ นายหน้า และนักลงทุนจำเป็นต้องจัดทำมาตรฐานตามกฎหมาย “นับจากนี้เป็นต้นไป หน่วยงานต่างๆ จะต้องเตรียมความพร้อมสำหรับกิจกรรมด้านมาตรฐานก่อนที่กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีผลบังคับใช้ในต้นปี 2568 เรื่องของการกำหนดมาตรฐานไม่สามารถเสร็จสิ้นได้ภายในวันหรือสองวัน แต่ต้องเตรียมพร้อมสำหรับทั้งปี” คุณลุคแนะนำ

แหล่งที่มา