ด้วยนโยบายสนับสนุนจาก รัฐบาล และธนาคารกลาง นับตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวของปริมาณธุรกรรมในบางกลุ่ม คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 จะยังคงฟื้นตัวต่อไป
คุณเหงียน มินห์ เกียง ผู้เชี่ยวชาญด้านการจัดการสินทรัพย์ลูกค้าอาวุโส บริษัท KB Securities Vietnam ได้ร่วมพูดคุยกับ PV. VietNamNet เกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงหุ้นอสังหาริมทรัพย์ และแนวโน้มในปี 2024 ของตลาดเจียปถิน
จุดที่สดใสคืออพาร์ทเมนท์และบ้านเดี่ยว
- ตลาดอสังหาฯ เริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวครึ่งปีหลัง 2566 ประเมินสถานการณ์เป็นอย่างไรบ้าง?
คุณเหงียน มิงห์ เกียง: จากการสังเกตของผม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยในช่วงครึ่งหลังของปี แต่ตลาดนี้อยู่ในพื้นที่และมีความแตกต่างอย่างชัดเจน ตลาดอพาร์ตเมนต์เก่าในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ยังคงมีราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โครงการอพาร์ตเมนต์ระดับกลางบางโครงการที่เปิดขายได้ดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามาลงทุน
นอกจากนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลก็ฟื้นตัวได้ค่อนข้างดีเช่นกัน บางจังหวัดและเมืองที่มีการพัฒนาการลงทุนภาครัฐที่แข็งแกร่งก็เป็นพื้นที่ที่นักลงทุนจำนวนมากมองหา และราคาขายในพื้นที่เหล่านี้ก็ลดลงน้อยกว่าราคาตลาดทั่วไป สำหรับตลาดที่ดิน ที่ดินในเขตชานเมือง อาคารพาณิชย์ วิลล่าตากอากาศ ฯลฯ ยังคงซบเซา
รัฐสภา ได้ผ่านกฎหมายสำคัญ 3 ฉบับอย่างเป็นทางการ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ กฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) และกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม)
ภาคอสังหาริมทรัพย์พึ่งพาปัจจัยทางกฎหมายอย่างมาก ซึ่งจะช่วยปลดล็อกแหล่งเงินทุนและเร่งการดำเนินโครงการ ดังนั้น นักลงทุนจึงมีความหวังว่ากฎหมายทั้งสามฉบับข้างต้น ซึ่งจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 จะเป็นแรงผลักดันให้ตลาดเติบโตและพัฒนาอย่างยั่งยืนในวัฏจักรใหม่
- เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2024 คุณประเมินความต่อเนื่องของการฟื้นตัวของตลาดอย่างไร?
ในปี 2567 ทิศทางนโยบายการเงินแบบผ่อนคลายยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงรักษาโมเมนตัมการฟื้นตัว เงินฝากที่อยู่อาศัยจำนวนมากตั้งแต่ปลายปี 2565 ถึงต้นปี 2566 จะกลับมาผลิตอีกครั้ง และส่วนหนึ่งจะหาช่องทางการลงทุน ซึ่งอสังหาริมทรัพย์จะเป็นสิ่งที่ให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกเสมอ เมื่อนโยบายการบริหารมีเสถียรภาพและความเชื่อมั่นของนักลงทุนกลับมาดี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัว
แนวโน้มตลาดมีแนวโน้มเป็นไปในเชิงบวก แต่มีแนวโน้มที่จะเป็นไปในวงจำกัดและกระจัดกระจาย
กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ เช่น วิลล่ารีสอร์ท อาคารพาณิชย์ ฯลฯ จะยังคงซบเซาและขาดแคลนนักลงทุน ขณะเดียวกัน กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไร เช่น ที่ดินและที่ดิน “ข้าวเขียว” ก็จะยังคงเงียบเหงาเช่นกัน เนื่องจากนักลงทุนส่วนใหญ่ในกลุ่มนี้ใช้เงินทุนสูง ความต้องการที่แท้จริงยังไม่มาก และกระบวนการทางกฎหมายยังไม่เสร็จสิ้น สถานการณ์อุปทานส่วนเกินในกลุ่มนี้ค่อนข้างมาก จึงยากที่จะฟื้นตัวในปี 2567
นอกจากนี้ กลุ่มอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ มีราคาที่เหมาะสมกับผู้มีรายได้ปานกลาง ต่อมา กลุ่มที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลก็จะฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากความต้องการที่แท้จริงของผู้คน
เผชิญกับ 3 ความท้าทาย
- ในความเห็นของคุณ ตลาดอสังหาฯ ยังเผชิญกับความท้าทายอะไรบ้าง?
ฉันคิดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายสามประการ
ประการแรก คือบริบททั่วไปของเศรษฐกิจ ในปี 2567 เศรษฐกิจโลกอาจชะลอตัวลง การเติบโตของสินเชื่อภายในประเทศ ณ สิ้นเดือนตุลาคม 2566 อยู่ที่เพียง 7.39% และเร่งตัวขึ้นอย่างมากในช่วงสองเดือนสุดท้ายของปีจนแตะระดับ 13.7% จะเห็นได้ว่าความต้องการสินเชื่อใหม่จากภาคธุรกิจและประชาชนอยู่ในระดับต่ำมาก เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้าที่อัตราดอกเบี้ยค่อนข้างสูง
เศรษฐกิจโลกโดยรวมยังคงอยู่ในภาวะสีเทา กระแสเงินสดภายในประเทศอยู่ในระดับต่ำมาก ดัชนี PMI ภาคการผลิตของเวียดนามอยู่ต่ำกว่า 50 จุดมาหลายเดือนแล้ว ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ว่าอุปสงค์ของเศรษฐกิจยังอยู่ในระดับต่ำ ดังนั้น ไม่เพียงแต่ภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ทุกภาคส่วนในเศรษฐกิจกำลังเผชิญกับความท้าทายนี้
ประการที่สอง คือ กระแสเงินสด คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 21% ของสินเชื่อรวมในระบบเศรษฐกิจ ในปี 2566 สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างแข็งแกร่งมากกว่าอัตราการเติบโตโดยรวมของอุตสาหกรรม สะท้อนให้เห็นถึงประสิทธิผลของนโยบายในการขจัดอุปสรรคและแนวทางแก้ไขเพื่อช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้าถึงแหล่งเงินทุน
อย่างไรก็ตาม ควรสังเกตว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่กำลังประสบปัญหา ในปี 2566 จำนวนธุรกิจที่มีโครงการใหม่ขายมีน้อยมาก และกระแสเงินสดจากธุรกิจหลักส่วนใหญ่ติดลบ
หากภายในปี 2567 โครงการต่างๆ ไม่สามารถแก้ไขปัญหาทางกฎหมายและสร้างโครงสร้างพื้นฐานให้เสร็จสมบูรณ์เพื่อนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาดได้ ก็จะมีความเสี่ยงเกิดขึ้น ยิ่งไปกว่านั้น แรงกดดันมหาศาลในการออกพันธบัตรให้ครบกำหนดชำระหนี้นั้นสูงถึงกว่า 120,000 พันล้านดอง ซึ่งถือเป็นการครบกำหนดชำระหนี้ครั้งใหญ่ที่สุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา
ประการที่สาม คือปัจจัยทางกฎหมาย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหามากมายในกระบวนการดำเนินโครงการ นี่ก็เป็นเหตุผลที่ทำให้อุปทานลดลงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
โครงการที่เพิ่งเริ่มดำเนินการต้องใช้เงินทุน 70% จากลูกค้าและเงินกู้ นักลงทุนมีสัดส่วนเพียง 30% ของเงินทุนทั้งหมด หากเกิดปัญหาทางกฎหมาย ผู้ประกอบการจะไม่สามารถเข้าถึงเงินทุนเพื่อดำเนินโครงการได้ ซึ่งจะทำให้โครงการล่าช้าลง ต้นทุนสูงขึ้น ส่งผลให้เกิดผลกระทบมากมายต่อผู้ประกอบการและความเสี่ยงต่อตลาด
ดังนั้นผมคิดว่าความถูกต้องตามกฎหมายคือปัจจัยสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์
พลิกจากปี 2568 อสังหาฯ จะพุ่งทะยานปี 2570?
- คุณคิดว่าตลาดจะกลับตัวเมื่อไหร่? คุณมีคำแนะนำอะไรสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์บ้าง?
ตลาดหุ้นแรกในช่วงปี 2567-2568 จะมีการลดราคาขายจากนักลงทุน ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อให้ธุรกิจสามารถหลุดพ้นจากวงจรที่ยากลำบาก อุปสงค์และอุปทานสามารถปรับตัวเข้าหากันได้ง่ายขึ้น ซึ่งถือเป็นสัญญาณหนึ่งที่บ่งชี้ถึงจุดเปลี่ยนของตลาดอสังหาริมทรัพย์
สัญญาณสำคัญอีกประการหนึ่งคือรายได้ของประชากร ด้วยรายได้ของประชากรที่ลดลง ทำให้ยากที่จะเห็นจุดเปลี่ยนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 คาดว่าการฟื้นตัวจะเป็นไปอย่างช้าๆ และมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน
ปัจจัยสำคัญถัดไปคือกฎหมาย โดยมีกฎหมายสำคัญ 3 ฉบับที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 ซึ่งถือเป็นช่วงเปลี่ยนผ่านระหว่างรอบเก่าและรอบใหม่ด้วย
ตามการวิจัยของฉัน โดยปกติแล้วหลังจากจุดกลับตัว ตลาดจะต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2 ปีจึงจะทรงตัวและเติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง
ดังนั้น ผมจึงคาดการณ์ว่าครึ่งหลังของปี 2568 จะเป็นจุดเปลี่ยนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ปี 2570 เป็นต้นไป ตลาดจะฟื้นตัวอย่างแท้จริงเมื่อวัฏจักรเศรษฐกิจผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบาก ระบบกฎหมายสมบูรณ์ และรายได้ของประชาชนเริ่มกลับมาเติบโตอีกครั้ง ธุรกิจต่างๆ ก็จะเติบโตด้วยแนวทางการดำเนินธุรกิจที่เหมาะสม
สำหรับนักลงทุน ฉันคิดว่าการจัดการกระแสเงินสดส่วนบุคคลและการเลือกเวลาที่เหมาะสมในการลงทุนในบริบทนี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
เมื่อเศรษฐกิจยังอยู่ในช่วงที่ไม่แน่นอน บริบททางภูมิรัฐศาสตร์ก็ยังไม่มั่นคง การจัดสรรสัดส่วนการลงทุนต้องเหมาะสมและคุ้มค่าในระยะยาว สำหรับอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนควรมองหาอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเมืองที่มีกระแสเงินสด นอกจากนี้ ยังมีพื้นที่ที่ส่งเสริมการลงทุนภาครัฐอย่างเข้มแข็ง กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ต่ำ เป็นต้น สิ่งสำคัญคือการเลือกช่วงเวลาที่เหมาะสมโดยพิจารณาจากจุดกลับตัวของตลาด เพื่อให้กระแสเงินสดสามารถส่งเสริมการลงทุนที่ดีที่สุด
หุ้นอสังหาฯ เคลื่อนไหวตามภาวะร้อนและเย็นของตลาดอสังหาฯ อย่างใกล้ชิด
- ประเมินหุ้นบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างไร?
ฉันเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดและสอดคล้องกับราคาหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนอยู่เสมอ
ในช่วงปี 2021 ที่เกิดภาวะเงินเฟ้อ หุ้นอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 5-10 เท่าภายในเวลาเพียงไม่กี่เดือน ในปี 2022 เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะงักงัน หุ้นอสังหาริมทรัพย์หลายตัวมีราคา "หาร 5-10 เท่า" ผมมักเรียกหุ้นอสังหาริมทรัพย์ว่า "ราคาขึ้นลงได้" ซึ่งสะท้อนถึงลักษณะของตลาดและความยากลำบากของธุรกิจได้อย่างชัดเจน
ในปี 2565 นักลงทุนและเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายรายต้องขายหุ้นทิ้ง ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม โอกาสมักมาพร้อมกับความเสี่ยงเสมอ ช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดมักเป็นช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการ "ล่า" เสมอ ในทางปฏิบัติ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์หลายแห่งกำลังเผชิญกับความยากลำบากเนื่องจากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่และอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่สูง อย่างไรก็ตาม ยังมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ดีๆ มากมายเช่นกัน และนี่คือช่วงเวลาที่พวกเขาจะออกไปล่า
ฉันเชื่อว่าปี 2024-2025 จะเป็นช่วงที่การควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ในภาคอสังหาริมทรัพย์จะเฟื่องฟู
สำหรับนักลงทุนรายบุคคล นี่เป็นช่วงเวลาที่ดีในการคัดกรองธุรกิจและมองหาบริษัทที่มีคุณภาพเพื่อลงทุนด้วยวิสัยทัศน์ระยะยาว
ธุรกิจที่ดีต้องมีศักยภาพทางการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง ธุรกิจเหล่านี้มีหนี้สินน้อยและมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำ ตัวธุรกิจเองยังต้องมีความยืดหยุ่นในทิศทางการดำเนินธุรกิจ เช่น การเปลี่ยนไปสู่กลุ่มลูกค้ารายได้ปานกลาง การสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ฯลฯ เพื่อรักษารายได้และกระแสเงินสดในสภาวะที่ยากลำบากในปัจจุบัน
ธุรกิจที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งในเวลานี้จะมีโอกาสในการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) มากมาย เพื่อสร้างมูลค่าการพัฒนาอย่างยั่งยืนสำหรับวัฏจักรใหม่นี้ นี่คือสิ่งที่นักลงทุนควรพิจารณาเมื่อมองหาธุรกิจที่ดี
ควรเน้นย้ำว่าวัฏจักรการดำเนินงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยาวนานและช้ากว่าตลาดหุ้นโดยรวม นักลงทุนควรมีมุมมองระยะยาวหากลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ เนื่องจากคลื่น "ใหญ่" ของอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านพ้นไปแล้ว กลุ่มหุ้นอสังหาริมทรัพย์ได้สะสมมา 7-8 ปีแล้ว เพื่อสร้างคลื่นใหญ่แบบปี 2021
ขอบคุณ!
คุณคิดว่ากฎหมายใหม่ทั้ง 3 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) และกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) เมื่อนำมาใช้ จะส่งผลกระทบเชิงบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรอบใหม่อย่างไร?
* นั่นคือการให้สิทธิแก่ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกับคนในประเทศ ซึ่งจะช่วยเพิ่มยอดโอนเงินเข้าเวียดนามต่อปี เวียดนามเป็นหนึ่งใน 3 ประเทศที่มียอดโอนเงินเข้าสูงสุดในโลก
* กระชับการแบ่งที่ดินและการขายที่ดิน ซึ่งจะช่วยลดการเก็งกำไรที่ดิน หลีกเลี่ยงการสิ้นเปลืองทรัพยากร และมุ่งเน้นไปที่กลุ่มที่มีความต้องการที่แท้จริง
ในยุคสมัยนี้ ธุรกิจอสังหาฯ จะต้องปรับตัวให้เข้ากับกลุ่มอสังหาฯ ที่เหมาะสมต่อรอบใหม่ ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ มีความมั่นคงและพัฒนาได้อย่างยั่งยืนมากยิ่งขึ้น
* การอนุมัติหนังสือสีชมพูสำหรับห้องชุดขนาดเล็ก และไม่ระบุระยะเวลาการถือครองห้องชุด
* ที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์ที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 จะได้รับหนังสือสีแดง
* ยกเลิกกรอบราคาที่ดิน กำหนดราคาที่ดินตามหลักการตลาด กระจายรูปแบบการชดเชยให้กับผู้ที่ได้รับที่ดินคืน จัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ก่อนการคืนที่ดิน ผู้ที่ได้รับที่ดินเพื่อการเกษตรจะได้รับค่าชดเชยเป็นที่ดิน/ที่อยู่อาศัย
สิ่งนี้ช่วยให้ผู้คนได้รับประโยชน์มากขึ้นและธุรกิจสามารถเคลียร์พื้นที่และดำเนินโครงการได้รวดเร็วยิ่งขึ้น
* ธุรกิจต่างๆ จะได้รับเงินภาษีการใช้ที่ดินเป็นประจำทุกปี แทนที่จะต้องจ่ายทั้งหมดในคราวเดียว
* กลไกการเปิดกว้างมากขึ้นสำหรับที่ดินเพื่อการเกษตร เช่น การเพิ่มสิทธิการถือครองกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลสูงสุดจาก 10 เท่าเป็น 15 เท่า บุคคลที่ไม่ได้ทำการเกษตรโดยตรงยังคงได้รับอนุญาตให้รับโอนที่ดินเพื่อปลูกข้าวได้
โดยสรุป กฎหมายทั้งสามฉบับที่แก้ไขเพิ่มเติมนี้ส่งผลกระทบอย่างลึกซึ้งต่อทุกภาคส่วนของสังคมและทุกชนชั้น เมื่อมีผลบังคับใช้ กฎหมายเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะช่วยให้ธุรกิจต่างๆ ก้าวข้ามอุปสรรคทางกฎหมาย และปรับทิศทางการพัฒนาภาคอสังหาริมทรัพย์ในวัฏจักรใหม่ อุปทานอสังหาริมทรัพย์จะค่อยๆ กลับมาและมุ่งสู่ผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจที่ยั่งยืนและตอบสนองความต้องการพื้นฐานของประชาชน
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)